房建項(xiàng)目從決策階段到招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

張小玲

(廈門安居建設(shè)股份有限公司，福建 廈門 361000)

從決策階段到招投標(biāo)階段，對于工程造價(jià)有著不容忽視的關(guān)鍵作用。在過去，控制工程造價(jià)時(shí)通常采用的方法是“事中控制、事后總結(jié)”，具體來說就是更加注重對施工、結(jié)算這兩個階段所消耗成本的有效控制，如今應(yīng)該將這種方法進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，要嚴(yán)格地遵循“事前控制”的先進(jìn)理念，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到?jīng)Q策階段和招標(biāo)階段。現(xiàn)階段，我國的建筑行業(yè)正在不斷發(fā)展，由于積累了足夠的成本數(shù)據(jù)，所以對于房建項(xiàng)目也提出了更新、更高的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該緊急把握住決策階段和招標(biāo)階段，盡可能地把工程造價(jià)水平控制到最優(yōu)，對于在施工過程中可能會出現(xiàn)的糾紛或問題也有一個預(yù)先的判斷和管控，這樣才能保障房建項(xiàng)目的有效實(shí)施。因此，筆者在本文對房建項(xiàng)目從決策階段到招投標(biāo)階段的造價(jià)控制進(jìn)行了一系列的分析和探討，具體如下文。

1 投資決策和初步設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目造價(jià)控制的首要重點(diǎn)

1.1 投資決策和初步設(shè)計(jì)階段對造價(jià)的影響是決定性的

房建項(xiàng)目的決策、初步設(shè)計(jì)這兩個階段對于工程造價(jià)的影響是最大的，也可以說是起決定性作用。就像在建筑高樓大廈一樣，地基的建設(shè)是整棟高樓建設(shè)的基礎(chǔ)，它起決定性作用。如果地基做的不牢會使高樓在建成以后存在很大風(fēng)險(xiǎn)。想要降低風(fēng)險(xiǎn)就要從最初的設(shè)計(jì)開始，前期的設(shè)計(jì)是否合理直接決定著開發(fā)商的利潤高低，如果設(shè)計(jì)不合理，會加大開發(fā)商在建設(shè)過程中的投資成本，從而降低利潤，因此，我們必須在投資階段和初步設(shè)計(jì)階段做好全面的規(guī)劃和把控。如果在此過程中出現(xiàn)了決策失誤的現(xiàn)象，那么就會導(dǎo)致房建項(xiàng)目接連出現(xiàn)重大損失，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾的情況。對于當(dāng)代的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，必須要從整體上對項(xiàng)目做好定位，加強(qiáng)對項(xiàng)目前期的造價(jià)控制，只有與從源頭上做好把控，才能取得滿意的效果。因此各房建單位有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)當(dāng)高度重視，認(rèn)真研究各個施工環(huán)節(jié)，做好投資決策工作，同時(shí)分析可能影響造價(jià)控制的各種因素，積極聽取他人的意見及建議避免在房屋建筑以及施工過程中消耗過多經(jīng)濟(jì)成本。

1.2 初步設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

在這一階段對造價(jià)控制時(shí)需要注意幾點(diǎn)問題，第一，必須要明確房建項(xiàng)目建設(shè)的用途或目的，比如是出售、自用還是出租等，依據(jù)不同的用途將項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確地定位，如果是建成之后用來出租使用，那就可以在裝修設(shè)計(jì)上加以改正，或者不設(shè)計(jì)裝修，這主要是因?yàn)槿藗兿矚g的風(fēng)格不一樣，可以留給承租人自己裝修，通過以上對裝修設(shè)計(jì)的改變可以控制造價(jià)的指標(biāo)；第二，必須結(jié)合本地區(qū)建筑行業(yè)的相關(guān)規(guī)定來對規(guī)劃信息進(jìn)行全面、深入的分析，要結(jié)合經(jīng)濟(jì)條件確定設(shè)計(jì)的基本框架，比如地下車位需要建設(shè)多少數(shù)量、產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)該分配多少等，小區(qū)綠化率的高低設(shè)計(jì)，地面的硬化面積及其利用設(shè)計(jì)等；第三，必須不斷提升自身的設(shè)計(jì)理念，盡可能地將經(jīng)濟(jì)性、宜居性、標(biāo)準(zhǔn)性等特點(diǎn)進(jìn)行有效地融合，要注重房建的品質(zhì)，進(jìn)一步提高建筑的特色創(chuàng)意和文化內(nèi)涵。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)較為火爆，各公司都在想方設(shè)法的拿地建設(shè)，想要在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，就需要我們具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，開發(fā)與眾不同的產(chǎn)品；第四，必須對本地區(qū)的建筑市場形成一個充分的了解，逐步判斷在某個地段最適合建設(shè)的物業(yè)類型。每個地區(qū)的物價(jià)都會存在差異性，經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展比較落后的地區(qū)物價(jià)相對較低，反之，物價(jià)較高。結(jié)合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平設(shè)計(jì)適合房產(chǎn)類型，從而使開發(fā)的項(xiàng)目便于出售。從整體上看，在初步設(shè)計(jì)階段要考慮到房屋的具體用途，同時(shí)要加強(qiáng)對周邊環(huán)境的調(diào)查，通過調(diào)查以及走訪了解居民的實(shí)際情況。造價(jià)控制人員在對所采集信息進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，制定合理的造價(jià)控制措施，在保證房屋質(zhì)量的同時(shí)進(jìn)一步節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本。

2 招投標(biāo)階段控制工程造價(jià)

建筑行業(yè)隨著社會主義的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷發(fā)展，大量的企業(yè)涌入建筑行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國現(xiàn)在擁有大小房地產(chǎn)企業(yè)將近十萬個，大量的資金涌入房地產(chǎn)建設(shè)中，這就產(chǎn)生了大量行業(yè)內(nèi)部的競爭，想要在競爭如此激烈的各企業(yè)中存活下去，就得通過企業(yè)的管理，對每個項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格管控，節(jié)約成本成為各企業(yè)生存下去的不二之選。而招投標(biāo)在工程建設(shè)中起著很關(guān)鍵的作用，所以我們就要對招投標(biāo)的造價(jià)進(jìn)行有效控制，從而提高企業(yè)利潤。

2.1 建筑工程招投標(biāo)工程的造價(jià)特點(diǎn)

當(dāng)前的工程招投標(biāo)造價(jià)具有以下特點(diǎn)。首先，它具有不穩(wěn)固的特點(diǎn)。在一個項(xiàng)目初始階段需要不同的合作方對項(xiàng)目場地進(jìn)行勘察，對研究圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及交通運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)進(jìn)行綜合考慮，確定是否可以進(jìn)行投標(biāo)；其次，招投標(biāo)比較繁瑣。因?yàn)橐粋€項(xiàng)目由于工程量較大，各項(xiàng)細(xì)節(jié)比較繁瑣，每一個細(xì)節(jié)都需要經(jīng)過仔細(xì)核算，每項(xiàng)工程都需要大量工人，所以這些綜合因素都要詳盡考慮，這就體現(xiàn)了招投標(biāo)的繁瑣性。由于在招投標(biāo)過程中可能影響房屋造價(jià)的因素眾多，因此房屋建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視，最大程度的維護(hù)招投標(biāo)工作進(jìn)行過程中的公平性，避免各種腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。

2.2 招標(biāo)計(jì)價(jià)模式的選擇

在選擇招標(biāo)計(jì)價(jià)的模式時(shí)，需要立足于房建項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行選擇。現(xiàn)階段，國內(nèi)房建招標(biāo)、投標(biāo)市場有一些比較常見的計(jì)價(jià)模式。

目前大多數(shù)情況都傾向于采用總價(jià)包干模式，這種模式更利于后期造價(jià)的控制。綜合單價(jià)包干一般用于專業(yè)分包的工程，如檢測監(jiān)測、地勘等。現(xiàn)在也有一種綜合單價(jià)包干模式是模擬清單模式，模擬清單由于圖紙未明確，工程量無法準(zhǔn)確計(jì)量，一般是中標(biāo)后再具體核對工程量。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是縮短前期設(shè)計(jì)招標(biāo)過程，加快項(xiàng)目進(jìn)程，同時(shí)也適用于一些有經(jīng)驗(yàn)的承包商參與設(shè)計(jì)完善的項(xiàng)目，但對造價(jià)人員的要求更高，也不利于造價(jià)的控制。像《新體育中心》項(xiàng)目就是采用模擬清單模式招標(biāo)，這個項(xiàng)目當(dāng)初由于工期非常的緊，而且是重點(diǎn)項(xiàng)目，整個造價(jià)概算高達(dá)70多億元，造型奇特，屋頂基本上是雙曲面造型，墻身也都是弧形，設(shè)計(jì)人員需要的設(shè)計(jì)時(shí)間較長，也需要有經(jīng)驗(yàn)的施工方參與整個設(shè)計(jì)討論過程，故而考慮采用模擬清單模式，這樣能夠縮短招標(biāo)過程，加快設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度。

總價(jià)包干模式相較于綜合單價(jià)包干來說對于發(fā)包方的風(fēng)險(xiǎn)控制極其有力，發(fā)包方喜歡以這種模式進(jìn)行外包，風(fēng)險(xiǎn)性較低，后期結(jié)算簡單方便。這種承包模式使承包商承擔(dān)著全部工作量和風(fēng)險(xiǎn)。

這種總價(jià)包干模式是在工程建設(shè)時(shí)直接成本和承包商完成工程應(yīng)得的薪金分開結(jié)算的一種模式，在房建項(xiàng)目用的比較少，一般用于搶險(xiǎn)救災(zāi)項(xiàng)目或者特別復(fù)雜又沒有圖紙的項(xiàng)目。再加上這種模式需要發(fā)包方對承包方在建設(shè)過程中所產(chǎn)生的直接成本實(shí)報(bào)實(shí)銷，投資較大，發(fā)包商不愿接受，從承包商的角度說，隨著工程的不斷建設(shè)，發(fā)包商應(yīng)給予承包方的薪金越來越多，很容易發(fā)生拖欠情況，所以承包商也不愿意接受這種模式，因此這種模式在大型工程建設(shè)時(shí)不被使用。

在對招標(biāo)計(jì)價(jià)模式進(jìn)行選擇的過程中，相關(guān)承包商應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)來進(jìn)行。一旦選擇某種招標(biāo)計(jì)價(jià)模式，就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定完成施工任務(wù)。

2.3 施工總承包單位招標(biāo)

2.3.1 嚴(yán)格把控施工總承包單位投標(biāo)資格

首先要整體把握房建項(xiàng)目的具體規(guī)模和實(shí)施難度，并合理設(shè)置施工單位進(jìn)行投標(biāo)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和資格，要把調(diào)查的重點(diǎn)放在對承包公司近幾年的工作業(yè)績、整體的資金流動狀況、經(jīng)營規(guī)模以及對房建項(xiàng)目采取的管理模式等方面。工程質(zhì)量的好壞取決于建筑材料的優(yōu)劣、建筑公司技術(shù)高低及建筑公司管理水平的高低等，想要得到一個質(zhì)量合格的項(xiàng)目，除了要選擇優(yōu)質(zhì)的建筑材料外，還應(yīng)嚴(yán)格選擇建筑公司，對投標(biāo)的公司進(jìn)行綜合全面的考察與分析，淘汰那些做工質(zhì)量低、市場評價(jià)差的公司，最后選擇可以勝任該項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)公司并與其進(jìn)行合作。當(dāng)然也需要了解施工單位所擁有的資質(zhì)、資金情況。在此環(huán)節(jié)，最忌諱靠關(guān)系、收取金錢等行為，將工程承包給沒有資質(zhì)或者條件不符合的人或公司承包，這也是當(dāng)前社會經(jīng)常發(fā)生的事情，也會給整個工程留下隱患。由于承包人或者公司條件不具備該工程的要求，所以在施工時(shí)會有很多地方做的不到位，達(dá)不到交工要求，甚至可能降低該建筑物的使用壽命。對于施工總承包單位資格的審查至關(guān)重要，在一定程度上能夠起到對工程質(zhì)量的監(jiān)督以及管理作用，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)高度重視，選擇具有相關(guān)資質(zhì)的施工總承包單位進(jìn)行施工工作。

2.3.2 合理評定中標(biāo)價(jià)

在我國，隨著改革開放的不斷深入和社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系的不斷完善，建設(shè)工程的招投標(biāo)競爭也日益激烈，在進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)要根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》中的明確規(guī)定來判斷中標(biāo)價(jià)是否合理。為了給企業(yè)帶來合理的利潤，在投標(biāo)競標(biāo)中就需要我們對中標(biāo)價(jià)格及細(xì)節(jié)做出合理的規(guī)定。一要制定比較嚴(yán)密的招標(biāo)文件，在編制招標(biāo)文件的內(nèi)容時(shí)，必須明確施工范圍、工程質(zhì)量要求以及工期等，要求嚴(yán)謹(jǐn)，以防出現(xiàn)漏洞而引起爭議；二要編制準(zhǔn)確的控制價(jià)，這是評標(biāo)的重要依據(jù)，投標(biāo)價(jià)格越低給企業(yè)留下的利潤空間越大；三是嚴(yán)格評標(biāo)，從投標(biāo)企業(yè)的整體資質(zhì)、信譽(yù)度以及管理水平等方面來進(jìn)行評估，為了確保項(xiàng)目的質(zhì)量，需選擇綜合評分高的企業(yè)，這樣才能保證工程的順利進(jìn)行。

2.3.3 合理劃分施工總承包單位承包范圍

當(dāng)前，國內(nèi)還沒有相關(guān)依據(jù)對施工單位的承包范圍進(jìn)行明確，應(yīng)把主體結(jié)構(gòu)工程納入到總承包的施工范圍中，而且承包單位需要自行施工，不能對該項(xiàng)目工程再次向外分包。從現(xiàn)場管控來看，更傾向于大總包模式，盡量把主體、裝修、景觀、供配電、三網(wǎng)、智能化、標(biāo)識標(biāo)牌等包含在總包造價(jià)中，避免由于交界面的重復(fù)施工而造成浪費(fèi)，也更有利于總包的管理。像《保障性住房龍泉公寓項(xiàng)目一期A1-1地塊(樁基、地下室及上部主體)工程(施工)》就是涵蓋了這些項(xiàng)目，對于現(xiàn)場的管理來說是較為方便的，而且更有利于整體的造價(jià)控制。

2.4 專業(yè)分包單位招標(biāo)

一方面，對于獨(dú)立的分包工程來說，需要通過標(biāo)準(zhǔn)化來逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，這樣可以讓施工企業(yè)統(tǒng)一自己的需求，將某個區(qū)域的市場規(guī)模作為參照，實(shí)施項(xiàng)目所需材料的采購，從而給采購方征求最大的經(jīng)濟(jì)利益，這樣一來也可以促進(jìn)供應(yīng)方實(shí)際生產(chǎn)效率的穩(wěn)步提升，有效地控制成本；另一方面，對于部分主要的材料，比如防水材料、電線電纜等，這些材料可以劃分給建設(shè)單位直接供應(yīng)，這是由于施工單位的規(guī)模與建設(shè)單位相比還不夠大，所以交由建設(shè)單位來集中采購主要材料，在一定程度上可以取得較大的優(yōu)勢。這樣的分包方式還會使得工程細(xì)節(jié)能夠做的更好。比如將電氣工程承包給專業(yè)的電工團(tuán)隊(duì)施工，將門窗安裝工作留給專做門窗的人員，這樣專業(yè)人做專業(yè)事，會使所負(fù)責(zé)的工程做工更加細(xì)膩，速度也會比非專業(yè)人員快很多。舉一個反面例子，在一個小城市的某樓盤，主體工程完工后就將室內(nèi)外裝修工作承包給負(fù)責(zé)土建的人員，但由于他們不是專門負(fù)責(zé)裝修工作的，在內(nèi)墻抹灰時(shí)就出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的問題，灰號的配比沒有配好，導(dǎo)致在交房后不到一個月，內(nèi)墻面起皮脫落，有些業(yè)主剛裝修的房屋被弄得十分狼藉，導(dǎo)致業(yè)主和售樓處產(chǎn)生糾紛。

3 結(jié) 語

綜上所述，工程建設(shè)已經(jīng)成為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，房建行業(yè)不僅對社會人群的安居樂業(yè)起到直接的影響，也體現(xiàn)了當(dāng)代人群對美好生活、適合空間的追求，所以必須把有限的社會資源充分地利用起來，從項(xiàng)目周期的角度來思考、分析工程造價(jià)控制工作，把重點(diǎn)放在項(xiàng)目的前期，將管理的重點(diǎn)往前移，抓住決策階段和招投標(biāo)階段，從而才能有效地控制房建項(xiàng)目的成本。