房地產(chǎn)現(xiàn)狀及調(diào)控措施探討

何 佳 銅陵市園林管理局

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱力量，目前房地產(chǎn)規(guī)模以及數(shù)量呈持續(xù)擴(kuò)增趨勢，依然有著很強(qiáng)的發(fā)展后勁，但這一現(xiàn)象帶來的問題就是過高的房價(jià)。很多城市和地區(qū)的房價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的消費(fèi)水平，可支配收入和房價(jià)之間有著極大的差距。隨著房價(jià)的上漲，國家出臺(tái)了金融政策、稅收政策等予以管控，主要目的就是為了營造良好的市場秩序，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。目前，部分政策能落實(shí)到位，但有些政策在實(shí)施時(shí)仍然面臨著各種困難。因此，必須要發(fā)揮國家和政府的宏觀調(diào)控作用，推動(dòng)國家政策的完善，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展“保駕護(hù)航”。

一、我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)政策調(diào)控背景分析

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成，城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程加快的背景下，行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛。當(dāng)前人們收入水平得到了提升，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)規(guī)模越來越大，滿足了人們的住房需求。人們對(duì)住房的要求日益提升，更加注重居住環(huán)境與配套設(shè)施的完整性，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，很多開放商和房地產(chǎn)企業(yè)都加大了投資力度，越來越多資金聚集到該行業(yè)。隨之而來的是，很多房屋都存在著安全和質(zhì)量隱患，房屋價(jià)格讓居民難以接受，市場供需關(guān)系并不平衡，為了利益不擇手段的情況屢見不鮮，如“爛尾樓”等，嚴(yán)重侵害了廣大群眾的個(gè)人利益，擾亂行業(yè)發(fā)展秩序，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙。為了解決上述問題，國家相繼出臺(tái)了一系列政策，以加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。政府干預(yù)是行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的觀念，但是依然難以從源頭上解決問題，甚至還加劇了房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”。因此，需要對(duì)行業(yè)發(fā)展背景進(jìn)行深入調(diào)查，加強(qiáng)管控力度，盡可能維持市場經(jīng)濟(jì)總量的平衡，將其作為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。

(二)房地產(chǎn)政策調(diào)控現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一定程度上決定了國民的生活水平，政府部門和社會(huì)各界都要充分關(guān)注。要結(jié)合房地產(chǎn)市場的實(shí)際發(fā)展情況，采取科學(xué)有效的管控手段，以此作為提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要手段。新時(shí)代背景下，北上廣深以及部分一線、二線城市房價(jià)的上漲速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民工資的上漲幅度，“買房掏空六個(gè)錢包”的現(xiàn)象十分普遍。很多家庭就此背上二十年，甚至是三十年的房貸，生活壓力非常大，也有很多居民的消費(fèi)能力不足以買房，紛紛選擇外遷，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)庫存過剩。開發(fā)商和房地產(chǎn)企業(yè)的房屋建設(shè)速度，超出消費(fèi)速度，這也是目前“去庫存”形勢嚴(yán)峻的主要原因。而且我國東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，西北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，房地產(chǎn)區(qū)域化特點(diǎn)比較明顯。

(三)房地產(chǎn)政策調(diào)控效果

為了扼制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展無序、惡意炒房等問題，相關(guān)部門采取了一系列的管控手段，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了干預(yù)，取得的成就如下：第一，房地產(chǎn)投資力度加大，住宅數(shù)量逐年增加，解決了供需不平衡的問題；第二，有關(guān)部門不斷增加建設(shè)用地，在住房開發(fā)方面的土地資源十分豐富，滿足了廣大群眾的住房需求；第三，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)始終在正確的發(fā)展軌道上，政府部門出臺(tái)了優(yōu)惠政策，讓開發(fā)建設(shè)更加科學(xué)、合理。政府部門和社會(huì)各界的關(guān)注以及制定的宏觀調(diào)控方案，極大程度地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，一方面實(shí)現(xiàn)了銷售額和利潤的增加，另一方面帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面提升了居民的生活水平。

二、我國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

(一)部分城市住房保障制度落實(shí)不到位

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上決定了國家經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，因此為了讓其始終保持健康、穩(wěn)定，政府部門出臺(tái)了很多的調(diào)控政策。但實(shí)際執(zhí)行效果并不理想，很多地區(qū)房價(jià)依然難以得到管控，呈持續(xù)走高趨勢。一線城市一直都是國家房價(jià)控制方面重點(diǎn)關(guān)注的地區(qū)，但正因?yàn)橐痪€城市的配套設(shè)施齊全、土地資源稀缺，房價(jià)高居不下，超出了老百姓的消費(fèi)能力。住房是民生問題的重點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)乎到廣大群眾的根本利益，想要在短時(shí)間內(nèi)解決所有問題幾乎不可能。一直以來，國家遵循人民利益至上的原則，但是在大力發(fā)展保障性住房時(shí)，面臨著很多現(xiàn)實(shí)問題，相關(guān)制度的內(nèi)容非常復(fù)雜，涉及到多個(gè)不同的部門，落實(shí)程序比較繁瑣。各個(gè)部門必須要實(shí)現(xiàn)信息的高效傳輸與共享，加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，才能為住房保障制度的落實(shí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但就實(shí)際情況來看，只有部分城市的制度按照要求執(zhí)行到位，一些地區(qū)的制度體系流于形式，這對(duì)房地產(chǎn)有序發(fā)展是十分不利的。

(二)成本轉(zhuǎn)移效應(yīng)導(dǎo)致房價(jià)上漲

房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，離不開充足的土地資源，我國在土地方面的管理從未松懈過，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，出臺(tái)了相應(yīng)的土地優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)在向政府購買土地時(shí)，前期需要大量的資金投入，開發(fā)成本的增加，必然導(dǎo)致銷售價(jià)格的上漲。在高價(jià)競得土地后，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，會(huì)綜合考慮到成本與收益，通過物業(yè)、完善配套設(shè)施等一系列手段，來增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，想方設(shè)法地增長房價(jià)。這些上漲的價(jià)格，最終會(huì)由消費(fèi)者承擔(dān)。

(三)稅收調(diào)控制度落實(shí)不到位

稅收調(diào)控制度，是促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。每一年國家都會(huì)在原有政策上進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模，解決發(fā)展不平衡的問題。地方政府是以中央政策為依據(jù)的，并結(jié)合具體情況對(duì)調(diào)控措施予以優(yōu)化，但是調(diào)控力度有待加強(qiáng)。雖然說絕大部分稅收政策針對(duì)的群體都比較固定，如資產(chǎn)較多的人群、擁有多處房地產(chǎn)的人群等，但是約束力度依然有待加強(qiáng)。“營改增”政策得到全面推廣實(shí)施之后，個(gè)人在對(duì)外銷售不滿5 年的住房時(shí)，需要按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人對(duì)外銷售購買5 年以上的住房時(shí)，免收增值稅。這一政策主要針對(duì)的就是個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓方面，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束力度明顯不足。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)才是擁有最多房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，國家應(yīng)該出臺(tái)更為嚴(yán)苛的制度體系。

三、我國房地產(chǎn)調(diào)控措施

(一)完善宏觀調(diào)控制度

目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到了新常態(tài)階段，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，國家在這方面也出臺(tái)了一系列政策。但是仍然有部分地區(qū)房價(jià)過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受范圍，二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)于這種情況，住建局以及其他政府部門需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過法律手段進(jìn)行嚴(yán)格管理，從源頭上避免“炒房”的行為，加大懲處力度，充分展現(xiàn)法律的權(quán)威性與威懾性。此外，有關(guān)部門不僅要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到正面引導(dǎo)作用，更需要對(duì)房地產(chǎn)投資、融資進(jìn)行管理，比如讓更多社會(huì)閑置資金涌入到實(shí)業(yè)中。鼓勵(lì)投資的多元化發(fā)展，避免過多資金瞬間流入到房地產(chǎn)行業(yè)，這能夠避免炒房現(xiàn)象的發(fā)生，是解決房價(jià)過高的一種有效手段。在建設(shè)保障性住房時(shí)，住建部可借鑒其他國家在這方面的經(jīng)驗(yàn)以及管理模式，既要滿足房地產(chǎn)市場的需求，又要促進(jìn)行業(yè)朝著正確的方向發(fā)展。

(二)加強(qiáng)管理

房價(jià)高的主要原因在于土地價(jià)格高，土地開發(fā)成本高居不下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不上調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。對(duì)于這種情況，在調(diào)控過程中，政府部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思想觀念，不能一味地追求“政績”，而是要考慮到切實(shí)的民生問題。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)扮演著十分重要的角色，要鼓勵(lì)企業(yè)采用多種不同的發(fā)展模式，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，為其提供源源不斷的動(dòng)力。在土地審批、土地價(jià)格管控等方面，必須要按照國家政策嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)備制度，對(duì)于非法變賣土地的行為，依法追究相關(guān)人員法律責(zé)任，從源頭上避免房地產(chǎn)投機(jī)炒作的情況發(fā)生。

(三)完善稅收調(diào)控制度

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多年發(fā)展，稅收制度是其中一項(xiàng)極為重要的調(diào)控手段。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取經(jīng)濟(jì)效益，不惜花費(fèi)大量資金來購進(jìn)房屋，囤積房源，隨后再用更高的價(jià)格出售，賺取巨額利潤。針對(duì)這種“炒房”的問題，政府部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格加強(qiáng)管控，調(diào)整稅收范圍，開征房屋空置稅。房屋閑置會(huì)造成大量資源浪費(fèi)，而且還會(huì)讓更多居民高價(jià)購買，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序。通過征收房屋空置稅，增加炒房的成本，是一種有效的管控手段。迫于國家政策方面的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少投資比重，讓更多房地產(chǎn)產(chǎn)品流向市場，參與到正常的銷售購買環(huán)節(jié)中。此外，銀行以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在向房地產(chǎn)行業(yè)貸款時(shí)，也要接受政府部門的管理，從而避免炒房和投機(jī)性購房的行為出現(xiàn)。房地產(chǎn)稅收調(diào)控，無論是對(duì)個(gè)人還是對(duì)銀行、金融機(jī)構(gòu)而言都是十分有必要的，需要結(jié)合具體需求，不斷完善稅收調(diào)控制度，發(fā)揮其約束作用。

(四)促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定的稅收配套措施

一是利用稅收鼓勵(lì)，促進(jìn)供求趨于平衡。充分發(fā)揮優(yōu)惠政策的作用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)修建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外鼓勵(lì)企業(yè)通過自建房、合作建房等方式，打破開放商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。可從部分發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)中借鑒經(jīng)驗(yàn)，比如德國的住宅合作社已有超過200 年的歷史，每年新建的住宅中，合作建房占比超過30%。我國政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國國情，鼓勵(lì)企業(yè)合作建房，同時(shí)發(fā)揮稅收政策的激勵(lì)作用，提升資金利用率。可開辟“綠色通道”，比如修建政策性住房的，建房投資全額免繳企業(yè)所得稅，吸引更多企業(yè)參與其中。二是改革土地出讓制度。土地價(jià)格是房屋價(jià)格的決定性影響因素，建立全新的競爭指標(biāo)體系，推進(jìn)招拍掛制度改革，貫徹落實(shí)“協(xié)議招標(biāo)，價(jià)適者得”的土地開發(fā)利用模式。三是建立差異化的住房稅收政策，目的是為了避免過激的投資行為，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，應(yīng)當(dāng)營造一種“節(jié)約的住房消費(fèi)”觀念，減少投資者在房地產(chǎn)方面所獲得的利潤。對(duì)于持有大量房地產(chǎn)的現(xiàn)象，政府部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的管控政策，從源頭上避免富人閑置房產(chǎn)過多，而窮人無房可住的現(xiàn)象，盡可能縮小貧富差距。四是發(fā)揮稅收作用。當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇，一線、二線、三線城市房價(jià)增長迅速，越來越多的人將購買房產(chǎn)作為一種投資手段，也將房地產(chǎn)看作是資產(chǎn)保值增值的工具。由于土地具有不可流動(dòng)的特點(diǎn)，而資金的投機(jī)性，會(huì)讓大量資金向價(jià)格洼地流動(dòng)，帶動(dòng)房價(jià)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)壓縮了其他行業(yè)的利潤空間，如果不加以控制，將會(huì)形成畸形的發(fā)展局面。為此，政府部門一定要嚴(yán)格進(jìn)行管控，以稅收政策激勵(lì)為主，發(fā)展周邊的教育、醫(yī)療、交通，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一方面可以避免某個(gè)地區(qū)人員流動(dòng)量過大的問題，讓人流更為分散；另一方面，也避免了炒房資金壟斷土地市場的問題，使房價(jià)長期保持穩(wěn)定。

四、未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

(一)短期趨勢

第一，差別化的調(diào)控將會(huì)一直延續(xù)，黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持這一地位不動(dòng)搖。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)了中央政策、各地區(qū)調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，在政策制定以及落實(shí)方面，需要充分考慮到各地區(qū)的實(shí)際發(fā)展情況，建立長效機(jī)制，這也是差別化調(diào)控將延續(xù)的主要原因；第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資將會(huì)更加困難。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，全國主要的金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額呈下降趨勢，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率呈上升趨勢。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了穩(wěn)健中性的貨幣政策，需要嚴(yán)格管控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，人民銀行將會(huì)對(duì)其融資進(jìn)行全面審慎管理；從個(gè)人的角度來看，無論是在按揭貸款，還是銀行理財(cái)方面都會(huì)受到一定影響。從這兩個(gè)方面足以證明，未來房地產(chǎn)融資渠道將會(huì)全面受到限制，融資會(huì)更為困難。

(二)長期趨勢

1.租購并舉新格局

2017 年我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了密集的政策，自那以后，每年中央和地方都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)政策體系進(jìn)行調(diào)整與補(bǔ)充。住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》明確提出，要開展建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。很多省市地區(qū)積極響應(yīng)號(hào)召，開發(fā)了租賃平臺(tái)，銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及社會(huì)力量都涌入到房屋租賃市場中。國家出臺(tái)該政策的主要目的在于盤活房地產(chǎn)存量土地，去除大量的房地產(chǎn)庫存。

2.建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

房產(chǎn)稅是國家在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方面采取的重要舉措，可以將其看作是行業(yè)發(fā)展的“穩(wěn)定器”。近些年雄安新區(qū)、長三角城市群以及粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，目的就是為了緩解北上廣深、一線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展畸形的問題。未來很長一段時(shí)間內(nèi)，國家依然會(huì)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，并持續(xù)出臺(tái)、完善相應(yīng)的管理機(jī)制，加快房地產(chǎn)朝著實(shí)業(yè)屬性的回歸，避免作為投資、保值增值的工具。

五、結(jié)語

總而言之，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇，國家也出臺(tái)了一系列政策予以嚴(yán)格管控。政府部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格加強(qiáng)管控，不僅要完善相應(yīng)的制度體系，還應(yīng)當(dāng)健全稅收調(diào)控制度，強(qiáng)化人才培養(yǎng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，在國家政策引導(dǎo)下，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。■