斷供潮誰來負重前行？

史繼紅

七月流火夏日炎炎，房地產(chǎn)市場似已墮入冰窖。坊間傳聞約150個停工或爛尾樓盤項目的業(yè)主發(fā)出《停貸告知書》，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。在告知書中，多個樓盤直指銀行在房屋主體結構未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號等違規(guī)問題。

2019年5月，王生在河南某市那雲(yún)溪二期購買了一套住房，王生支付了27萬元（人民幣，下同）首付，並在建行貸款67萬元，他每月還款額為3300元左右。售房合同約定的是2021年7月底交房，但直到現(xiàn)在，那雲(yún)溪已停工將近1年的時間，自然沒法交房。那雲(yún)溪由康文置業(yè)開發(fā)建設，今年過完年，王生和同病相憐的其他那雲(yún)溪的購房者一齊與開發(fā)商多次就復工進行溝通。但眼見剩餘工程量還有三分之二，工地上野草叢生，對什麼時間全面復工，開發(fā)商一直沒有明確的回應。即使到了4月底，在鎮(zhèn)政府，信訪辦牽頭組織的開發(fā)商，總包單位，業(yè)主的會談中，開發(fā)商仍然維持原有說法，復工具體時間不確定，交房時間不確定。後經(jīng)過多月溝通，業(yè)主仍然沒有等到答案。6月底，一份來自江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭樓盤業(yè)主們的《強制停貸告知書》在網(wǎng)上流傳。那雲(yún)溪的業(yè)主們看到後，也鄭重簽署了《停貸告知書》。7月初，幾位業(yè)主來到他們的按揭貸款銀行，請求查詢那雲(yún)溪業(yè)主貸款資金流向，並請求停息停貸，直到樓盤交房後再還貸。

根據(jù)《停貸告知書》，那雲(yún)溪業(yè)主所簽購房合同第五條和附件一的約定，「預購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預售人提供的商品房預售款專用存款賬號直接劃入」。當?shù)刈》勘Ｕ虾头康禺a(chǎn)管理局《關於繼續(xù)做好商品房預（銷）售行為規(guī)範工作的通知》（2016年5月3日）第七條也有「加強商品房預售款監(jiān)管。商品房預售款必須嚴格按照有關規(guī)定，專戶存儲、專款專用。凡屬售房資金（包括首付款、分期付款、按揭貸款等），必須及時進入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)」的規(guī)定。但業(yè)主提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預售許可證》中的監(jiān)管賬戶並不一致。那雲(yún)溪的業(yè)主認為：貸款行應當將貸款付至開發(fā)商預售款監(jiān)管專用賬戶，但貸款行將貸款資金付至開發(fā)商一般賬戶，使資金無法受到有效監(jiān)管，該行為已經(jīng)嚴重違規(guī)違法，因而導致了開發(fā)商輕易地挪用資金，使工地長期停工導致爛尾等嚴重後果。

業(yè)主、開發(fā)商、銀行的「囚徒困境」

房貸斷供這個詞並不新鮮，以往的印象，無非就是業(yè)主失業(yè)了，破產(chǎn)了，供不起房貸所以被動斷供，還有就是某個省市房價因種種原因猛跌，業(yè)主覺得繼續(xù)高價供房不劃算，所以主動斷供。這種斷供相對好辦，業(yè)主買房時就得考慮自身還貸能力及評估市場風險，當本著契約精神承擔違約責任。可這次真是太複雜了，業(yè)主、房企、銀行似乎都進入了「囚徒困境」。

有一些大型開發(fā)商如泰和、恒大、綠地從前年至今陸續(xù)爆雷這已經(jīng)不是新聞了，其他開發(fā)商因疫情經(jīng)濟、房價虛高、銷售欠佳、投資策略錯誤等資金鏈周轉困難也是在劫難逃，國家也深知各地經(jīng)濟被房地產(chǎn)不同程度地綁架，多年來也是想盡辦法力保房地產(chǎn)泡沫不要吹得太大努力促進經(jīng)濟轉型，然而這近三年的疫情也許就是刺破泡沫的那根針。銀行方面，因為資金成本不斷上升，存貸款利率倒掛為避免虧損，減少貸款。另一方面早嗅到了房地產(chǎn)整體行業(yè)的巨大風險，減少或暫停了房貸更加劇了買房人減少，房價下跌，開發(fā)商資金斷裂。而如「潛規(guī)則」存在的預售監(jiān)管資金未依規(guī)監(jiān)管任由開發(fā)商東挪西騰在過去市場高歌猛進時很容易被掩蓋，現(xiàn)今浪潮退去，誰在「裸泳」就捂不住了。施工方大都墊資施工，一旦開發(fā)商長期拖欠工程款自然也挺不下去，或沒錢或為止損只能停工。雖說停工不代表爛尾，但停工半年以上還沒有解決資金的話，爛尾的可能性就加大了。作為買房人，拿出半生的積蓄置產(chǎn)置業(yè)，已支付了巨額首期款，拿不到房子還得每月償還不菲的分期貸款本利，就是老老實實地還貸仍舊房體在眼前，房頂在天邊，擺不脫爛尾的宿命，這筆賬怎麼算也是冤大頭，他們的心態(tài)或為止損，或為倒逼相關部門出面解決使房子能得以繼續(xù)建設所以群起而停貸。而大面積斷供亦使開發(fā)商資金周轉雪上加霜，銀行面臨巨額呆壞賬的風險，這似乎是扭成一團難以解結的亂麻繩。

法理上理得順，情理上說不清的關係

不難理解，停貸涉及到的法律關係，一個是業(yè)主與銀行之間存在的看似簡單的房屋抵押借貸關係。理論上講，業(yè)主明知買的是期房，不是現(xiàn)房，應當預見到購買期房直到收房辦理產(chǎn)權間存在著開發(fā)商信用及履約能力的風險，所以業(yè)主應當為自己的借貸法律行為負責，故自動停貸是一種違約行為，停貸時間一長，觸發(fā)一定條件，銀行有權解除借款合同，要求業(yè)主連本帶息返還未償還貸款。另一個是業(yè)主跟開發(fā)商的購房關係，因開發(fā)商違約不能交付符合售房合同約定的房屋，超過約定的期限觸發(fā)合同解除條件，業(yè)主有權解除合同，要求開發(fā)商返還售房款，其中包括已貸款部分，並承擔違約賠償責任。雖然所有的責任承擔者最終都指向了開發(fā)商 ，而且所購房屋也做了抵押，但若此時開房商已負債累累，瀕臨破產(chǎn)，在建工程成了爛尾樓恐難以拍賣、或讓人接盤得款，即使能夠變賣，因建設貸款銀行恐有首輪優(yōu)先受償權。而銀行通過處理抵押物不能滿足其對購房者的債權的，不影響其向購房者另行求償。但按情理來說，房子銀子都沒了該由購房者一個人承擔過錯嗎？想想有哪裡不對吧！銀行監(jiān)管不到位，沒有盡到監(jiān)管資金專款專用的責任，被開發(fā)商挪去做別的用途，導致付不出工程款，難道銀行不該承擔一定的監(jiān)管過失責任嗎？所以現(xiàn)在業(yè)主集體停貸，聯(lián)名公告，已經(jīng)不是單純的法律問題。

已有最高院的相似案例

激烈的爭論中，有兩個案子被廣泛關注。

2015年8月，王某等三人與建行青海分行、越州房產(chǎn)公司簽訂《借款合同》，約定：王某等三人向建行青海分行借款7397萬元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日，貸款年利率6.215%。後因為越州房產(chǎn)未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。一審和二審均判決王某等三人繼續(xù)償還建行青海分行貸款，王某等三人承擔償還貸款責任後，可以向越州房產(chǎn)主張返還權利。但2020年，最高法再審王某等與建行青海分行金融借款合同糾紛時，撤銷了青海省高院判決，改判駁回建行青海分行的訴訟請求。最高法再審認為，《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除後，出賣人（開發(fā)商）將收取的購房貸款的本利直接返還給貸款人（銀行）而非購房人（借款人），且本案中，越州房產(chǎn)違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州房產(chǎn)、王某等三人的債權；王某等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關係處理，則在王某等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。最終，最高法認為，應由房產(chǎn)公司將收取的購房貸款本利返還建行青海分行，王某等三人不負有返還義務。

廣東高院有個案件似乎更具有參考意義：2018年廣東省高院再審黃某婷與招商銀行惠州分行金融借款合同糾紛時，認為招行惠州分行在知曉商品房按揭款專款專用要求，開發(fā)商光耀公司開設的商品房預售款專用賬戶以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)不良後果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，並出具與實際付款行為不符的具結書，其作為專業(yè)金融機構在簽訂和履行合同過程中存在過錯。廣東省高院最終支持了一二審法院的判決，認定黃某婷從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務。

前個案子所涉的「越州國際廣場項目」最終建設完成，交付其他業(yè)主使用，當時開發(fā)商應有能力償還王某三人的首付及部分已支付的貸款本息，王某們是幸運的。可是黃某婷就不那麼幸運了，曾列位中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的光耀集團老板攜款跑路至今杳無音信，面對龐大的資金缺口和眾多爛尾樓盤，惠州政府試圖資產(chǎn)重組努力了很多年，結果不盡人如意。通過政府注入資金、上市房企收購、準業(yè)主們籌款復工複建等雖複活了部分樓盤，但其中牽扯到複雜的法律關係一言難盡。估計黃某婷的首付及已付貸款本利多半是雞飛蛋打了。

銀行，一定要挺住

雖然購房者令人同情，然而說句冷血的話，他們的遭遇與這幾年P2P爆雷、炒股炒期貨炒數(shù)字貨幣傾家蕩產(chǎn)也沒太多本質的區(qū)別，至多給旁觀者一個教訓不能再「炒樓花」了，畢竟經(jīng)濟大環(huán)境不好任何投資的風險都在加大。而開發(fā)商呢，早已是負債累累死豬不怕開水燙，有人接盤就重整重組 ，沒人接盤就破產(chǎn)清算，走法律程序即可。但銀行若被普遍認定需承擔斷供後的貸款損失，這個呆壞賬的窟窿就大了。而且這麼大面積的集體性事件，銀行甚至司法機關都沒有足夠的人手去處理。

銀行肯定不希望事件不斷發(fā)酵，特別在這個高度敏感的全球金融市場背景下，所以銀行集體發(fā)出公告說「風險可控」。多家銀行還報出了目前受影響的按揭貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但一些數(shù)據(jù)似乎與外傳的爛尾工程量的口徑對不起來，當然傳聞總有虛有實，我們希望銀行能夠專業(yè)地，及時地排查問題樓盤，穩(wěn)妥地處理好各方關係及債權債務問題。

為社會穩(wěn)定和民生考慮，筆者倡議國家相關監(jiān)管部門引導銀行對受影響的購房者進行利息減免或者展期，對征信問題適當寬松處理。事發(fā)地當?shù)卣y行，多個部門協(xié)同業(yè)主、開發(fā)商、施工方等多方溝通，重視業(yè)主的合理訴求。政府牽頭引入國企央企開發(fā)商與海內外投資資金，對比較容易封頂完工，債權債務清理相對簡單的樓盤優(yōu)先介入處理。在宣傳輿論方面冷處理，淡化負面影響；同時國家出臺相應政策繼續(xù)刺激盤活樓市。當然，原有行業(yè)發(fā)展的邏輯暫時被破壞的局面不可避免，大家都需直面世界性經(jīng)濟蕭條與金融危機中的冰山一角，開發(fā)商、銀行、業(yè)主該挨的痛多痛還得挨，扛過去，活過來，總結過往經(jīng)驗教訓，優(yōu)化金融工具組合，落實監(jiān)管職責，疏導群體矛盾。烏雲(yún)總會散去，光明終將來臨，相信國家未來經(jīng)濟發(fā)展終將走向正軌。