創新盤活城郊閑置宅基地：農民意愿與影響因素*

王常偉 劉 望 顧海英

引 言

宅基地兼具居住保障功能與財產功能。①高圣平：《農村宅基地制度:從管制、賦權到盤活》，《農業經濟問題》2019年第1期。盡管我國宅基地采取“一戶一宅”的政策，但隨著城鎮化的推進及人口的轉移，在退出機制不完善的條件下農村宅基地閑置情況越來越嚴重。②李懷：《農村宅基地“三權分置”：歷史演進與理論創新》，《上海經濟研究》2020年第4期。宅基地的大量閑置與低效利用不僅影響了建設用地供給、經濟發展與鄉村振興，而且影響了農民土地權益價值的實現。因涉及農民土地權益的永久放棄，宅基地的退出注定是一個漸進的過程，在穩定農戶宅基地資格權的條件下對閑置宅基地的流轉利用便成為盤活閑置宅基地資源的重要舉措。 2017年中央“一號文件”提出要探索農村集體組織以出租、合作等方式，盤活利用空閑農房； 2020年的《土地管理法》進一步提出“鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”。

相對純農地區，城市郊區宅基地的閑置情況和盤活有自身的特點。一方面，城郊大部分年輕農民已進城就業并在城鎮購買商品房，宅基地閑置或半閑置問題突出；另一方面，城郊經濟相對活躍，外來人口較多，對建設用地及住房的需求較大。在此條件下，城郊盤活閑置宅基地的需求更為迫切，同時，也具備盤活閑置宅基地的更有利條件。目前城郊閑置宅基地的利用仍以傳統的個人出租為主。部分農戶將宅基地房屋整體出租，部分農戶則在自住的同時將宅基地閑置房間分隔出租。此外，近年來也有地區探索由村集體統一盤活閑置宅基地的新模式，如上海浦東部分村莊鼓勵村民將閑置宅基地房屋流轉至村集體，村集體將宅基地房屋改造裝修成人才公寓再整體出租給公司作為員工宿舍；還有些村集體通過收儲村莊閑置宅基地進行統一招商，導入鄉村產業。集體經濟組織對閑置宅基地的盤活利用，不僅通過統一招租增加了談判勢力進而增加了租金，而且在一定程度上降低了農民個人出租的交易費用與風險，成為盤活閑置宅基地資源的新舉措。相對農戶個人出租，將宅基地流轉至村集體統一盤活利用存在優勢也面臨著一些約束條件，如通常以整棟樓流轉為前提且流轉期限較長。盡管農民可以通過轉換居住地實現對宅基地的騰退，①宅基地流轉已不再局限于業已閑置的宅基地，調查中了解到，有些農民即使沒有商品房，有時也會選擇搬離原宅基地房屋而另行租住較小的公寓，從而整體流轉宅基地房屋以獲得租金差。但必須以農民意愿為前提。因此，農民意愿便成為由村集體統一利用閑置宅基地這一盤活模式可行性與潛力的關鍵條件。

中國宅基地制度具有獨特性，集體所有的宅基地之上是私有房屋，農戶流轉農房將引致宅基地使用權的流轉。②劉恒科：《宅基地流轉的實踐路徑、權利結構與制度回應》，《農業經濟問題》2020年第7期。近年來大量文獻關注了閑置宅基地的盤活，許多學者主張通過制度改革促進宅基地的流轉，但一般主張對流轉進行必要的約束，③王金蘭、張曉冬：《基于民事權利之宅基地“三權分置”研究》，《河北法學》2022年第3期。不致因宅基地之“自由”流轉而發生大的社會動蕩。④鄭尚元：《宅基地使用權性質及農民居住權利之保障》，《中國法學》2014年第2期。宅基地的“三權分置”為宅基地的流轉提供了理論基礎，并確保了農戶不因農房或宅基地流轉而喪失居住保障。已有研究表明，農戶宅基地流轉意愿既受到農戶特征的影響，⑤胡方芳、蒲春玲、陳前利等：《欠發達地區農民宅基地流轉意愿影響因素》，《中國人口·資源與環境》2014年第4期。也受到確權等政策因素的影響，⑥錢龍、陳會廣、陳方麗：《確權促進了宅基地流轉嗎?——基于溫州農戶的調查》，《經濟體制改革》2020年第2期。還受到周邊農戶行為的影響。⑦楊衛忠：《農村城鎮化背景下宅基地使用權流轉中農戶羊群行為與后續效應研究》，《農業經濟問題》2019年第5期。許多學者通過研究對閑置宅基地的盤活提出了建議，如建議探索宅基地使用權的信托制度，推進宅基地集約化經營；⑧吳迪、陳耀東：《宅基地使用權信托制度構建》，《河北法學》2021年第3期。建議采取出租、入股等方式實現宅基地的再利用；⑨郎秀云：《“三權分置”制度下農民宅基地財產權益實現的多元路徑》，《學術界》2022年第2期。建議閑置宅基地向村內無房戶、住房困難戶轉讓等。10桂華：《制度變遷中的宅基地財產權興起——對當前若干制度創新的評析》，《社會科學》2015年第10期。盡管也有一些文獻提出了發揮集體經濟組織優勢盤活閑置宅基地的建議，11張勇、周婕、陸萍：《鄉村振興視閾下盤活利用農村閑置宅基地的理論與實踐——基于安徽省兩個案例的考察》，《農業經濟問題》2021年第11期。但對于農戶是否愿意參與這一模式的實證研究還不多見，而農戶意愿則決定了以集體經濟組織盤活閑置宅基地的可行性與潛力。基于此，本文利用對上海3100戶農戶的調查數據，實證分析了城郊農戶將閑置宅基地交由村集體盤活的意愿以及影響因素。本研究從農戶意愿視角檢驗了由村集體盤活城郊閑置宅基地的可行性，為促進集體經濟組織在盤活閑置宅基地中作用的發揮提供了研究支撐。

一、閑置宅基地利用模式比較與農戶決策機制

（一）不同閑置宅基地利用模式的比較

通過集體經濟組織盤活宅基地為農戶閑置宅基地的利用提供了除個人出租外的另一通道。在此主要考慮兩種情況：一是將閑置宅基地使用權流轉至村集體，村集體以集體的名義對外招租并定期支付農民相對固定的租金；二是將閑置宅基地處置權交給村集體而獲得一次性的貨幣補償，農民保留對宅基地房屋的贖回權利，相當于農民宅基地的暫時性退出。不同宅基地利用模式具有不同的特點。從流轉形式看，農戶個體出租不僅可以將宅基地房屋整棟出租，也可以在滿足自住的條件下將部分閑置宅基地房間進行出租，即分隔出租；①調查中發現，城郊發達地區的農戶在自住的同時，將部分空閑房間進行出租的現象十分普遍。將宅基地房屋使用權流轉給村集體以及將宅基地房屋處置權交給村集體一般要求宅基地房屋的整棟流轉。從租金獲取方式看，個人出租的農戶通過與宅基地租賃人簽訂合同獲得相應租金；將宅基地使用權流轉給村集體則由村集體定期支付農戶租金；將宅基地處置權交給村集體一般是獲得一次性的補償。從租金數額看，農戶個人出租由于宅基地房屋面積有限，租賃需求以居住為主，租金一般較低；流轉給村集體統一招租合約相對穩定，并且因宅基地規模較大，村集體有一定的談判勢力，可以面向企業招租，租金一般會高于農戶個人出租。從對宅基地房屋的控制情況來看，個人出租過程中農戶對宅基地房屋具有較強的控制權；將宅基地使用權流轉給村集體農戶對宅基地房屋的控制權相對較弱；而將宅基地房屋處置權交給村集體，相當于暫時放棄宅基地房屋使用權與處置權，農戶對宅基地房屋的控制最弱；從交易成本來看，個人出租交易的不確定性較大，交易成本較高；村集體統一盤活宅基地對于農戶來說交易成本以及風險都較低。從日常維護來看，個人出租過程中農戶一般需要負責房屋的日常維護，而將宅基地交由村集體統一盤活則免去了農戶對房屋的日常維護工作。

表1 閑置宅基地利用模式對比

（二）農戶對宅基地房屋利用決策的理論分析

宅基地兼具居住保障功能與財產功能。基于理性人的假設，農民將依據效用最大化原則選擇是否對宅基地進行流轉以及以何種方式進行流轉。假設宅基地租賃市場是完備的，首先來看農戶宅基地房屋的個人出租行為。將農戶宅基地房屋面積標準化為1，其中1－h為房屋的出租部分，②一般來說，由于宅基地房屋結構相對固定，宅基地房屋難以實現連續性分割出租，為了研究的便利性，在此放松此限制。此外，分析中忽略了農戶對宅基地的最低居住需求，理論上講，在房屋市場相對完善的條件下，即使沒有商品房的農民依然可以通過將自己的宅基地出租獲得收益后進行租賃居住。則h為自住、閑置或是用于其他用途的保留部分。假設農戶宅基地房屋保留的效用為L(h,s)，s代表農戶財富水平，一般來說，越是富有的農民越希望有較大的保留（包括自住）面積；出租的效用為β1(1－h)，主要受出租面積和租金價格β1的影響；宅基地出租過程中交易成本帶來的效用損失為C(c1,s,h)，其中，c1為一次性交易費用，由于交易成本還包括房屋維修費用等，因此與出租面積相關。此外，交易成本還包括出租過程的心理成本、精力成本等，一般來說，精力付出與交易的不確定性對富有家庭效用的影響更大，因此損失效用還與農戶財富s相關。當h=1時，令C(c1,s,h)=0。固定其他條件下，農戶個人出租宅基地房屋的效用為：

農民會通過決定出租面積來實現個人效用最大化。存在三種可能，若為U1隨h的增加單調遞增，即則農戶的效用最大值出現在h=1時，此時農戶將保留全部宅基地房屋；當農戶會將宅基地房屋全部出租；而若先上升后下降，則農戶會部分出租宅基地房屋。為更清楚地考察農戶的決策，令L(h,s)=asln(1＋h),C(c1,s,h)=bsc1(1－h)，其中a、b分別為調整系數。由可求得最優保留面積h*為：

由（2）式可知，h*隨s和c1增加而增加，隨β1增加而減小，即較高的財富水平將降低農戶宅基地出租的面積，較高的交易費用使農戶傾向保留宅基地，而租金水平則促進了農民的出租行為。

假設除個人出租外，農戶還可以選擇將閑置宅基地房屋使用權或處置權流轉至村集體，獲得相對穩定的租金收入或一次性補償。在此僅分析將閑置宅基地房屋使用權流轉至村集體的情況，將宅基地處置權交給村集體的情況可做類似分析。假設農戶將宅基地流轉給村集體獲得的租金總額為β2，農戶的交易成本效用損失為C(c2,s)，其受到一次性交易費用c2及農戶財富水平s的影響。將宅基地房屋流轉至村集體一般是整棟流轉，農民或面臨搬離宅基地所帶來的效用損失，假設此項損失的效用為R(θ)，θ為農戶商品房擁有情況。此外，搬離原宅基地將會給原從事農業的農戶帶來不便，假設因之導致的效用損失為w。在以上假設下農戶將宅基地房屋流轉至村集體的效用為：

若maxU1＜U2，則理性的農戶會選擇將宅基地流轉至村集體經濟組織。此時，由于將宅基地流轉至村集體獲得的效用大于農戶個人出租時的最大效用，村集體介入宅基地的盤活提升了農戶福利。

在此進一步考察農戶閑置宅基地盤活方式選擇的影響因素。假設將宅基地房屋流轉至村集體與個人出租的效用差為U*，則：

從（4）式可看出，U*可分為三個部分，一是租金差β2－β1(1－h)，由于村集體具有談判優勢，租金差往往大于0；二是交易成本效用的節省C(c1,s,h)－C(c2,s)，流轉給村集體風險較低，避免了信息搜尋、談判等成本，從而可以提升農戶效用水平；三是效用損失項R(θ)＋w＋L(h,s)，由居住轉換成本R(θ)、房屋保留效用損失L(h,s)以及對職業影響的效用損失w構成。若前兩部分的效用增加大于第三部分的效用損失，則理性的農民會將宅基地流轉至村集體統一盤活利用。

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由于租金差往往是外生給定的，固定這一部分的條件下農戶異質性特征將影響農戶的宅基地利用決策。從交易成本效用來看，一般來說，富有的農民對于時間、精力損失及不確定性等更加敏感，即也即固定其他條件下擁有更高財富水平的農民更傾向將宅基地流轉至集體經濟組織。此外，擁有城鎮住房θ的農民將宅基地房屋整體流轉后的居住轉換成本R(θ)相對較低，從而提高了U*＞0的可能性，即促進農民將宅基地房屋流轉至村集體。對于從事農業的農民來說，放棄原有宅基地而轉移居住，將會對其農業經營帶來不便從而w取值較高，降低了U*＞0的可能性，因此，理論上將宅基地流轉至村集體的概率更低。

二、數據來源及農戶宅基地利用的描述性統計

（一）數據來源與樣本特征

本文所用數據來自國家統計局上海調查總隊的調查，調查采用入戶面談方式完成。調查以上海某涉農區所有村委會目錄作為一級抽樣框，以各村委會村民小組目錄作為二級抽樣框，采用隨機等距抽樣方法，在全區10個鎮（街道） 158個村中抽取了3153戶擁有農村宅基地的農戶樣本，調查最終獲得有效樣本3100份。從樣本農戶人口情況來看，平均每個農戶家庭擁有5.94人，但居住在宅基地上的僅為2.82人，即只有47.51%的家庭成員在宅基地居住。從樣本職業情況看，樣本農戶中有從事農業成員的占比為15.23%，可見樣本區域大部分農戶已不再從事農業。從樣本農戶城鎮住房擁有情況看，46.29%的農戶有一套商品房，21.48%的有兩套商品房，6.51%的農戶有三套或以上商品房，表明樣本區域農戶對宅基地的居住依賴已經弱化。

（二）宅基地狀況及利用情況

從樣本農戶宅基地獲得時間來看，最早的為1973年，最晚的為2012年，反映了近年來樣本地區對新建宅基地管控較嚴。從宅基地房屋實際面積來看，平均為256.78平方米。從房屋建造時間來看，平均已建成32年，房屋相對老舊。從房屋結構來看，3.01%的宅基地房屋為鋼筋混凝土結構，69.50%的為磚混結構，26.50%的為磚（石）木結構，0.35%的為竹草土坯結構，0.64%的為其他。調查顯示，樣本農戶自住面積小于宅基地房屋實際面積的共有1445戶，即46.61%的樣本宅基地房屋全部或部分閑置。樣本中宅基地房屋存在出租的農戶占比為34.39%。

（三）農戶將宅基地交由村集體盤活的意愿

為考察農戶將閑置宅基地使用權流轉給村集體的意愿，調查中設計了如下問題： “您與集體經濟組織簽訂流轉協議，將閑置宅基地及其上房屋統一出租給集體經濟組織，由集體經濟組織改建后統一運營，集體經濟組織會定期支付您一定的租金。租賃期滿后宅基地及其上房屋交還給您。”調查結果顯示，48.58%的農戶選擇了“愿意”，39.13%的農戶選擇了“不愿意”，12.29%的農戶選擇了“說不清”。可見，近一半的農戶愿意把閑置宅基地流轉給村集體統一盤活。對于宅基地房屋面積大于自住面積的農戶，選擇“愿意”的占比達到了57.09%，選擇“不愿意”的占到30.73%，其余則選擇了“說不清”，表明擁有閑置宅基地的樣本農戶更傾向將宅基地房屋使用權流轉至村集體經濟組織。

調查中還考察了農戶獲得一次性補償而將閑置宅基地處置權交由集體經濟組織的意愿。對于問題“您與集體經濟組織簽訂流轉協議，將閑置宅基地及其上房屋的處置權給集體經濟組織，由集體經濟組織改建后統一運營，集體經濟組織根據協議給予您一定的款項，屬地政府出具地票作為憑證。一旦您想收回您的處置權，則根據協議支付集體經濟組織一定款項，屬地政府則收回地票”，結果顯示，44.26%的農戶選擇了“愿意”，35.90%的農戶選擇了“不愿意”，其余農戶則選擇了“說不清”。對于宅基地房屋面積大于自住面積即存在宅基地余量的農戶，52.46%的樣本選擇了“愿意”，28.17%的選擇了“不愿意”，其余的則選擇了“說不清”，即宅基地房屋閑置或部分閑置的樣本更傾向將閑置宅基地處置權交給村集體。

三、影響農戶將宅基地交由村集體盤活利用的因素

為進一步了解城郊農戶閑置宅基地利用決策，本部分將分析影響農戶將閑置宅基地交由村集體盤活意愿的因素。作為對比，本部分也將對影響農戶個體宅基地出租行為的因素進行分析。

（一）模型與變量

表2 變量及統計特征

其中Yij代表第i個農戶的第j種閑置宅基地利用選擇或意愿。具體來說，Yi1代表第i個農戶的宅基地房屋出租行為，Yi2為農戶將閑置宅基地使用權流轉給村集體的意愿，Yi3為農戶將閑置宅基地處置權交給村集體的意愿。Xi1為第i個農戶的商品房擁有情況，Xi2為農戶是否從事農業，Zi1為農戶宅基地房屋特征向量，Zi2為農戶家庭特征向量，Zi3為宅基地登記人特征向量，εij為隨機誤差項。

（二）農戶宅基地出租影響因素的基礎回歸

作為對比，首先對影響農戶房屋出租的因素進行回歸。當農戶出租房屋時，令被解釋變量Yij為1，否則為0，LOGIT模型回歸下的結果見表3。其中（1）欄和（3）欄為基于全樣本的回歸，（2）欄和（4）欄為基于自住面積小于宅基地房屋實際面積即宅基地房屋存在余量樣本的回歸，（3）欄和（4）欄控制了宅基地登記人特征。回歸結果表明，是否有商品房在全樣本回歸中并不顯著，但在擁有宅基地余量樣本的回歸中，無論是否控制宅基地登記人特征均顯著，且回歸系數為負，即對于宅基地存在余量的農戶來說，控制其他條件下擁有商品房降低了其宅基地房屋出租的概率。一般來說，擁有商品房弱化了農民對宅基地的居住依賴，但由于宅基地房屋可以分割出租，擁有商品房并非是農戶宅基地房屋出租的必要條件。并且，擁有商品房的農戶往往財富水平較好，對出租租金相對不敏感，若將宅基地分割出租反而會對由出租導致的生活不便與不確定性更敏感，即交易成本效用損失相對較高，因而更傾向選擇保留宅基地房屋。是否從事農業變量在所有回歸中均不顯著。由于大部分農戶的宅基地出租為分割出租，出租后農民并不需要搬離宅基地，依然可在原地從事農業，因此從事農業對宅基地出租行為影響較弱。此外，宅基地人口變量顯著且為正，這一結果亦可理解，宅基地居住的人口越多，往往其財富水平相對較低，更傾向通過出租房屋獲得租金。從宅基地房屋特征變量來看，宅基地房屋建筑面積越大的農戶越傾向出租，自住面積越大出租的概率越小，與常識相符。房屋建造越久，越傾向出租，即農民對新建房屋存在惜租現象；固定房屋建造時間，房屋結構為鋼筋混凝土或磚混的出租的概率更大，或因房屋結構質量較好更容易獲得較高的租金，因而農戶出租的意愿更高。

不同的村莊由于地理位置不同，宅基地的使用價值也存在差異。為進一步檢驗結果的穩健性，在（4）欄回歸的基礎上增加村莊與所在鎮政府的距離變量再次回歸，結果見表3中的（5）欄。結果表明，加入村莊離鎮距離后商品房變量依然顯著，是否從農依然對農戶宅基地出租無顯著影響。此外，村莊離鎮距離變量顯著且系數為負，即村莊離鎮越遠宅基地出租的概率越小。一般來說，距離城鎮更近的村莊由于交通相對便利，租賃市場上對其需求也更大，因而更容易出租。

表3 農戶宅基地出租影響因素的回歸

（三）農戶將宅基地使用權流轉至村集體意愿的影響因素分析

調查顯示，近一半的農民愿意將閑置宅基地流轉至村集體而獲得固定租金。為從實證角度考察影響農戶選擇意愿的因素，若農戶愿意將閑置宅基地使用權流轉至村集體令Yij為1，否則為0，基于公式（5）的LOGIT回歸結果見表4。其中，（1）欄為基于全樣本的回歸，（2）欄為基于擁有宅基地余量樣本的回歸，（3）和（4）欄分別在全樣本回歸和擁有宅基地余量樣本回歸的基礎上增加了對宅基地登記人特征的控制和宅基地房屋是否已出租變量。

表4 將宅基地使用權流轉給村集體影響因素的回歸

回歸結果表明，是否擁有商品房無論在全樣本回歸中，還是在擁有宅基地余量樣本回歸中均顯著且系數為正，即擁有商品房的農戶更傾向將閑置宅基地使用權流轉至村集體統一盤活。這一結果與表3對出租影響因素的回歸結果相反，其原因在于將宅基地房屋流轉至村集體一般需要農戶搬離宅基地房屋而整棟流轉，擁有商品房的農戶對宅基地居住功能的依賴較低或轉換居住的成本較低，有將宅基地長期流轉至村集體統一利用的條件。此外，商品房還是財富的代理變量，富有的農戶對個人出租時的時間精力、不確定性等成本效用更為敏感，因此出租意愿較低。而對于將宅基地交由村集體統一盤活，盡管在一定時期內降低了農戶對宅基地的控制權，但交易風險較小，交易流程簡單，因而更符合富有農戶的效用訴求。這一回歸結果驗證了理論分析，也在一定程度上表明村集體介入閑置宅基地盤活的福利效應。對于是否從農變量，在全樣本回歸中不顯著但系數為負，而在擁有宅基地余量樣本的回歸中顯著。一般來說，住在農村從事農業會更加便利，而部分將宅基地使用權流轉至村集體的農戶需要變更居住，因此從事農業降低了農戶將宅基地使用權流轉至村集體的意愿。表4回歸結果還表明，固定其他條件下，自住面積越大，越不愿將宅基地使用權流轉至村集體；房屋建造時間越久，越傾向將宅基地使用權流轉至村集體。一般來說，宅基地建造越久，農房的硬件條件越差，通過將宅基地房屋流轉至村集體進行統一整修將提高宅基地房屋的價值，從而使農戶獲得更高的收入。此外，房屋是否出租變量在（4）欄回歸中顯著，即已出租的農戶更不愿將宅基地流轉至村集體，或因已存在租約的農戶改變租約存在一定的困難或成本，因此更傾向維持現狀。考慮到村莊的區位可能會對農戶的宅基地利用決策存在影響，在（4）欄回歸的基礎上加入村莊到所在鎮政府的距離變量再次進行回歸，結果見表4中的（5）欄。 （5）欄回歸結果與（4）欄一致，檢驗了結果的穩健性。值得注意的是，離鎮距離變量顯著且符號為正，這一結果與出租回歸中的結果相反，或因為離鎮區更遠村莊的農戶個人出租宅基地相對困難，因而更愿意將宅基地流轉至村集體獲得固定租金。這也表明，村集體介入閑置宅基地盤活對于偏遠農村農戶的福利影響更大。

（四）農戶將閑置宅基地處置權交村集體意愿的影響因素分析

農戶除將閑置宅基地使用權流轉至村集體外，將宅基地處置權交給村集體是通過村集體盤活閑置宅基地的另一模式。為了考察農戶對這一閑置宅基地利用模式選擇意愿的影響因素，在此以是否愿意將閑置宅基地處置權交給村集體為被解釋變量，當農戶愿將宅基地處置權交給村集體時，被解釋變量為1，否則為0，基于公式（5）的回歸結果見表5。與表4類似，表5中的（1）欄為基于全樣本的回歸，（2）欄為基于擁有宅基地余量樣本的回歸，（3）和（4）欄分別在全樣本回歸和擁有宅基地余量樣本回歸的基礎上增加了對宅基地登記人特征的控制和閑置宅基地是否已出租變量。

表5回歸結果表明，有商品房的農戶更傾向將宅基地房屋處置權交給村集體而獲得相應補償。與商品房對將宅基地使用權流轉至村集體的影響類似，有商品房的農戶對宅基地的居住依賴或居住轉換成本更低，更有條件將宅基地處置權交村集體。是否從農變量則抑制了農民將宅基地處置權交給村集體，與預期相一致。對比表5與表4結果可以看出，是否擁有商品房以及是否從事農業對農戶將閑置宅基地處置權交給村集體意愿的影響更大。將處置權交給村集體相當于宅基地的暫時性退出，擁有商品房作為農戶暫時退出宅基地的影響條件相對于作為宅基地使用權流轉的影響條件更加充分。此外，從事農業對于將宅基地處置權交給村集體意愿的抑制性也更強。相對流轉宅基地使用權，對農業存在依賴的農戶或對暫時退出宅基地更不易接受。其他變量對農戶將宅基地處置權交給村集體意愿的影響與對農戶將宅基地使用權流轉至村集體意愿的影響類似。宅基地房屋出租的農戶更不愿將宅基地處置權交給村集體。加入村莊離鎮距離后的（5）欄回歸檢驗了回歸結果的穩健性。與表4回歸結果相比，離鎮距離不再顯著，表明在將宅基地處置權交給村集體意愿方面，距離城鎮近的村莊農戶和距離城鎮遠的村莊農戶并無顯著差異。

表5 宅基地處置權交給村集體影響因素的回歸

以上實證結果檢驗了理論預期，即擁有城鎮商品房的農戶由于對宅基地居住依賴更弱或轉移居住成本更低，更傾向將閑置宅基地使用權流轉到村集體，也更愿意將宅基地處置權交給村集體統一盤活，但卻由于住房的財富效應反而在一定程度上對農民宅基地的個人出租有所抑制。從事農業對宅基地的個人出租無顯著影響，但卻阻礙了農民將閑置宅基地交由村集體統一盤活的意愿。

四、由村集體盤活閑置宅基地的條件創造：養老社區建設

由村集體統一盤活閑置宅基地資源具有一定的優勢，但往往需要宅基地房屋的整棟流轉。調查表明，城郊宅基地半閑置的情況較普遍，即主要為老年人居住而部分空置。盡管大部分農戶已在城鎮購買了商品房，但許多老年人并不愿意搬入商品房與子女同住，而是希望留村養老。若能讓農民特別是老年農民釋出半閑置的宅基地，便可為更好地發揮集體經濟組織作用統一盤活閑置宅基地資源創造條件，這就要求解決好老年農民的居住與養老問題。

在促進老年農民釋出半閑置狀態宅基地方面，上海部分地區的做法值得借鑒與關注。①參考資料來源：《打造鄉村“青春里”養老社區 家門口養老真幸福》，上觀新聞，https://sghexport.shobserver.com/html/baijiahao/2020/12/04/308880.html, 2020-12-04。近年來，上海部分地區試點了在相關村建設養老社區，探索農村原居養老新模式，為老年人轉移居住并流轉宅基地提供了條件。養老社區的建設有以下幾個特點：一是滿足了老年農民在村居住的訴求。相關試點地區政府通過調查發現，針對老年人的養老問題，“老了就想在村里”的老人占了87%，“不高興給小囡添麻煩”的老人占了79%。在村里建養老社區回應了老年人在村養老的訴求。二是養老社區的建設充分考慮了老年人的生活習慣，增加了對老人的吸引力。三是將公共服務與社會治理相結合。在運行過程中更多地發揮村集體的公共服務功能，開展一系列的活動與服務。四是價格合理。由于養老社區建設土地成本較低，政府也給予了財政補貼，使入住養老社區的價格體現了一定的公益性，農民可用騰退宅基地的租金支付相應費用。通過在村莊建設養老社區，滿足了老年人在村養老的需求，為其轉移居住并將宅基地房屋整體流轉至村集體統一利用提供了條件。

結論與政策啟示

城郊地區建設用地資源稀缺，進一步盤活閑置宅基地資源對于區域發展及提高農民收入都具有重要意義。由集體經濟組織統一盤活閑置宅基地資源，可以有效弱化交易的不確定性，提升宅基地利用的能級，實現農戶、宅基地使用主體以及村集體的多方共贏。本文研究表明，城郊地區宅基地閑置問題突出，農戶具有將閑置宅基地使用權流轉至村集體或將處置權交給村集體統一盤活利用的意愿，擁有城鎮住房、非農就業等因素促進了農戶選擇由集體經濟組織盤活閑置宅基地的意愿。研究從農戶視角檢驗了由村集體盤活閑置宅基地資源的可行性。

基于研究結論，有如下政策啟示：首先，集體經濟組織統一盤活閑置宅基地具有微觀農戶意愿基礎，村集體應回應農戶訴求，發揮組織優勢創新盤活閑置宅基地模式。研究表明，集體經濟組織統一盤活閑置宅基地資源，可以有效提升農戶、宅基地需求主體的福利，也存在微觀農戶意愿基礎。集體經濟組織作為宅基地所有權人，有條件也有職責在宅基地的流轉利用中發揮更大作用，在尊重農民意愿的基礎上探索盤活閑置宅基地資源新模式。其次，通過集體經濟組織盤活閑置宅基地時，要充分考慮農戶條件。計量分析表明，農戶閑置宅基地利用意愿受多種因素的影響，擁有商品房的農戶更愿意將閑置宅基地交由村集體統一盤活，而從事農業的農戶卻相反。這一方面表明隨著農民城鎮住房擁有率的提高以及非農就業的推進，由村集體統一盤活閑置宅基地的模式將有更大的空間；另一方面，要充分尊重農民的條件與意愿，對擁有商品房和已實現非農就業的農戶，采取更加積極的引導舉措，而對于不具備條件的農戶則要避免過度干預。再次，集體經濟組織盤活閑置宅基地資源時，可以提供不同方案供農戶選擇。調查表明，農戶對于將閑置宅基地使用權流轉至村集體與將處置權交給村集體盤活都有一定的意愿基礎但也存在差異，擁有商品房、從事農業對農戶兩種模式選擇意愿的影響強度也不同。農民對宅基地使用權流轉的接受度相對更高，村集體在盤活閑置宅基地資源過程中可提供不同模式供農民選擇。最后，可通過農村養老社區的建設為村集體統一盤活閑置宅基地資源創造條件。可以推廣上海部分地區的經驗，在村內建設養老社區，在滿足老年農民在村居住養老的同時，為其釋出宅基地并交由集體經濟組織統一利用創造條件。