基于低碳經濟理念的房地產行業發展策略研究

尹春梅

（平陰縣自然資源局，山東 濟南 250400）

一、引言

工業的高速發展帶動了經濟，卻也引發了能源安全與大氣污染等問題，為改善全球氣候條件，減少碳排放量，世界各國開始對生產技術提出更高要求，倡導發展低碳經濟。中國作為全球第二大能源消費國，大氣污染相對嚴重，要想實現經濟的可持續發展，就要承擔起環境保護的責任，積極改善經濟環境、市場環境、行業業態，推廣低碳經濟理念，加速產業轉型升級，努力實現“雙碳”目標。低碳經濟理念下的房地產行業不僅要考慮到經濟效益，還要考慮生態效益，控制產業排放與能耗，努力實現節能減排。

二、低碳經濟理念與房地產行業

（一）低碳經濟理念的內涵

低碳經濟是指在可持續發展理念下，通過技術創新、制度創新、產業轉型等方式，提高能源利用效率，減少溫室氣體排放，控制經濟發展對自然環境的負面影響，從而達到經濟效益與生態效益雙贏的一種經濟發展形態。低碳經濟理念最初由英國提出，2008年聯合國環境規劃署指出現代經濟發展應以低碳經濟為主導，如今發展低碳經濟已成為全球共識。2009年，我國把低碳化作為社會經濟發展的戰略目標，開始建設低碳產業試點，嘗試減少人均“碳足跡”。2020年9月，中國提出2030年“碳達峰”與2060年“碳中和”的目標，開始加速調整經濟結構的步伐，大力發展新能源，控制碳排放量，打造綠色發展新引擎，并取得豐碩成果。2021年中國碳排放量比2019年降低28.3%，空氣質量得到明顯改善。

（二）低碳經濟理念融入房地產行業的意義

我國正在加速全社會的低碳轉型，嘗試幫助各行各業構建清潔生產、精益生產模式，減少排放和能耗。而房地產行業是消耗資源、能源及排放二氧化碳的重點行業，房地產行業的碳排放量占社會總量的30%，占能源消耗總量的40%，房地產經濟發展直接或間接造成了大面積空氣污染，排放了大量有害氣體，房地產行業必然是節能減排的重點。在全球節能減排的大環境下，將低碳經濟理念融入房地產業，能實現房地產經濟與生態的雙贏，能使房地產行業長遠發展。房地產業是我國國民經濟發展的支柱產業，早在2016年，我國房地產總市值便占GDP的411%，將低碳經濟理念融入房地產業具有重要意義。

三、低碳經濟理念對房地產行業的影響

（一）有利于調整產業結構

低碳經濟的著力點是通過加速產業轉型升級，促進技術革新、產業結構優化來實現節能減排，低碳經濟理念融入房地產業必然會削弱房地產產業結構的不合理性。一直以來，由于我國房地產業內部結構不合理，發展脫離實際需求，房地產開發規模過大，商品房大量積壓，房價居高不下，房產被當作商品，很多中低收入剛需者買不起房，尤其是經濟發達地區的天價房價讓很多家庭望而卻步。出現這些不合理現象的主要原因是房地產行業入市的技術門檻較低，產業結構不合理，一些經銷商不顧實際需求炒房，在幕后操縱價格，房屋品質與房價不匹配。而低碳經濟理念下的房地產業提倡節能低排，工程需要應用新技術、新材料，提高了房地產業的入市門檻，為產業轉型升級創造了契機，在加速房地產業低碳發展的同時，使產業結構得到了一定程度的優化。

（二）有利于房地產業的長遠發展

房地產業雖然市場規模龐大，但背后存在諸多風險，一旦房地產泡沫破裂，必然打破國家經濟平衡，導致經濟衰退，甚至誘發嚴重的金融危機。實際上，很多發達國家都出現過房地產泡沫破裂，經濟受到重創，金融危機爆發的情況。例如，日本在二戰后經濟得到高速發展，經濟規模位居世界第二，國民的消費能力隨之提升，房價一路飆升，加之金融條件相對寬松，大量外國資本流入日本房地產市場，房產和地皮供不應求，價格完全失控，民眾紛紛貸款購入房產或地皮。但受《廣場協議》與金融政策的影響，1991年后日本房價急轉直下，房地產泡沫破裂，民眾開始斷供，金融業受到重創，諸多金融機構倒閉，不少民眾因此無家可歸。而將低碳經濟理念融入房地產業后，開發商需要將更多的精力放在滿足實際需求上，增強房屋的功能性、適宜性，可在一定程度上延長投資時間，打消一部分開發商的投機心理，促進房地產業長期健康發展，避免房地產業形成較大的泡沫。

（三）有利于建筑智慧化目標的實現

隨著科學技術的進步，信息技術、人工智能技術開始廣泛融入各個領域，高新技術在建筑領域的應用可提升建筑管理的效能，提高居民的生活質量，為居民提供高效、舒適、便利的個性化建筑環境，實現建筑的智慧管理。智慧建筑的特點是智能化、降本節能，相較傳統建筑有很大的優勢，是未來建筑發展的主流。而低碳建筑與智慧建筑有很多共性，智慧建筑的節能減排符合低碳建筑規劃，低碳建筑需要應用的技術符合智慧建筑建設的需要。因此，低碳經濟理念融入房地產業可盡早實現建筑的智能化，同時滿足節能減排要求，符合房地產業未來發展的大方向。

（四）有利于平衡經濟效益與生態效益

第一次工業革命以來，人類為了加速經濟發展，過度消耗地球資源，世界各國面臨能源危機、環境危機。如果不改變當前這種情況，長此以往，人類的生存勢必受到影響。而房屋建筑是導致溫室效應、誘發霧霾天氣的元兇之一，環境問題是人類社會不可規避的問題，未來房地產經濟發展必須考慮環境因素。低碳經濟理念融入房地產業有利于平衡經濟效益與生態效益，發展低碳綠色建筑是解決環境問題的必然選擇。

四、低碳經濟理念融入房地產業的困境

（一）導致房地產項目開發成本上漲

要想建設綠色低碳建筑，發展低碳房地產經濟，需要應用新技術、新材料，提高施工技術標準，加強建筑能耗控制。新技術、新材料的研發，需要持續投入大量資金，企業必須準備充足的資金，而這會增加企業經營成本，給企業帶來財務壓力。在建設中大量應用新技術、新材料，必然增加工程建設成本，成本上漲又會導致價格上漲。顯然，低碳經濟的發展將導致房價上漲，會加大房屋銷售壓力，延長房地產企業投資回收周期，對房地產經濟的發展會產生一定的抑制作用。而房地產工程項目大多利用貸款解決資金問題，若成本增加、銷量降低、利潤減少，房地產企業需要承擔更大的經營風險，一旦資金回籠出現問題，企業資金周轉不靈，企業就可能陷入資不抵債的局面。因此，很多房地產企業出于利益考量，不愿意參與低碳建筑的建設。

（二）缺乏有效的激勵政策

發展低碳經濟具有特殊意義，必須有政府的引導、政策的支持，才能實現節能減排的目標。實際上，很多發達國家在發展低碳經濟的過程中都實施了激勵政策，利用政策工具推動低碳經濟發展。美國為加速低碳房地產經濟的發展，對新建的低碳房屋建筑給予減稅、免稅、補貼優惠，如安裝太陽能的家庭最高可獲得2000美元的抵稅額度。然而，目前國內尚未形成系統的、專門的低碳房地產激勵政策，現行政策多為倡導性政策，無法切實調動房地產企業參與的積極性，導致政策執行效果差，難以真正促進低碳房地產經濟的發展。

（三）低碳房地產需求有限

我國買房群體對房屋的節能問題關注較少，大多忽視房屋建筑后期運維成本，對低碳建筑更缺乏正確認識。在這種情況下，房地產企業出于對短期利益的考量，為了降低工程建設成本，不會過多考慮建筑節能問題，工程項目在設計上就沒有融入節能設計。而且從消費者角度來講，融入節能設計，建設成本上漲后，勢必通過房價轉嫁給消費者，從而增加消費者的經濟壓力，打擊消費者的消費欲望。因此，當前低碳房地產需求有限，不足以支撐全面發展低碳房地產經濟。

（四）房地產低碳標準欠缺

低碳經濟屬于新概念，國內社會的認同度、認知度較低，人們關注住房的舒適度。低碳建筑理念尚未普及，導致國內房地產低碳標準欠缺，高能耗、高排放建筑仍是主流，低碳房地產投資缺乏動力，距離節能、低排放、低污染仍有一定距離，低碳技術水平有待提高，一些建筑的能耗嚴重超標。例如，某房地產項目未受到有效的監督與評估，工程施工中使用的外墻保溫材料不合格，外墻能耗是節能建筑的4～5倍，單位面積年采暖平均能耗折合標準煤20千克/平方米，難以實現節能減排的目標。

五、基于低碳經濟理念的房地產行業發展策略

（一）加強成本控制，優化融資環境

成本上漲會影響房地產企業利潤，遏制房地產經濟的發展，房地產工程項目的開發要想兼顧經濟效益、生態效益，就要基于低碳建筑建設要求，科學選擇建筑材料、施工方案、施工技術，合理降低建設成本。具體來講，房地產企業應結合工程特點、施工條件、市場環境，做好成本預算分析，使成本全額量化，準確估算計劃與實際的差額，建設預算定額標準體系和階段性計劃，從而增強成本控制的計劃性，有效控制項目成本的發生與發展，將成本控制在合理范圍內。與此同時，為解決房地產企業建設低碳建筑的資金短缺問題，要優化低碳房地產融資環境，為低碳經濟發展提供金融保障。實際上，低碳房地產項目建設資金需求量大，建設周期長，需要有穩定的資金流，可積極利用低碳房地產信托投資基金解決融資問題，把碳排放當作一個有價格的商品，逐步建立房地產的碳交易機制，從而使房地產經濟與低碳經濟建立相關價值體系，為低碳房地產經濟的良性發展奠定基礎。

（二）建立長效激勵政策，鼓勵房地產企業建設低碳建筑

房地產企業是推動房地產業發展的主力軍，會影響產業格局與走向，發展低碳房地產經濟離不開房地產企業的配合。為規范房地產企業行為，鼓勵房地產企業積極開發低碳項目，應以節能減排為導向，結合國家整體減排目標，建立長效激勵機制，消除房地產企業的后顧之憂，宏觀調控低碳房地產經濟。例如，出臺財政補貼、碳基金、碳排放稅等激勵性政策，對建筑節能減排技術研發產業給予政策支持，減少企業研發投資的風險，為技術創新創造有利條件。而且要將低碳經濟理念引入房地產經濟管理領域，制定房地產減排目標和強制執行措施，建立房屋建筑節能減排效果評估系統，從而提升配套政策的執行力。

（三）倡導低碳生活，培養公眾低碳消費習慣

為了培養低碳消費的市場，要讓消費者了解低碳建筑的優勢，應加大對低碳房地產的宣傳，倡導低碳生活，引導消費者樹立低碳消費理念，使消費者認同低碳經濟，自覺降低能耗、節約能源。只要消費者的需求發生轉變，行業的業態就會發生改變，為滿足消費者的需求，房地產企業會主動應用節能減排技術，使發展低碳房地產經濟變得順理成章。房地產企業可基于市場需求變化，融入更多的低碳設計思路，助推低碳房地產經濟的發展。例如，增加綠化面積，擴大碳匯，將綠化作為賣點。另外，有條件的小區可建設太陽能供電系統，在房頂安裝太陽板，減輕對集中供電的依賴，利用可再生能源減少能耗與排放。

（四）明確房地產發展目標，落實建筑節能標準

要想發展低碳房地產經濟，貫徹節約能源的政策，就要明確房地產業的發展目標，落實建筑節能標準。西方發達國家節能減排技術研發起步較早，可再生能源的推廣時間較長，在低碳經濟發展方面有著豐富的經驗，我國可借鑒這些成功經驗，健全低碳房地產技術支撐體系，建立配套建筑節能標準，推動節能技術、環保材料的應用。例如，參照美國LEED綠色建筑認證構建我國的低碳建筑標準，對建筑設計、施工、驗收、運行等環節進行系統的能耗與排放測評，根據每個階段的測評結果指導工程項目的建設，引導項目人員節能減排，減輕房地產項目建設對環境的危害，避免不必要的資源浪費，真正建設低碳建筑。

六、結語

低碳經濟已成為現代經濟的主題，房地產業要想持續發展，就要正視低碳經濟帶來的影響，積極走低碳發展路線。為推動低碳房地產經濟的發展，我國要優化低碳房地產的融資環境，幫助低碳房地產企業解決資金問題，還要建立長效激勵政策，鼓勵房地產企業參與低碳項目。另外，為加速低碳消費市場的形成，要明確房地產發展目標，落實建筑節能標準，倡導低碳生活，引導公眾低碳消費，以低碳經濟為導向發展房地產經濟。