市場機制對建筑和房地產經濟發展影響研究

施 政 安徽省地質礦產勘查局322地質隊

引言

現階段我國房地產市場較為活躍，人們對于居住要求不斷提高，物質生活得到滿足的同時，人們對美好生活與精神世界提出了更加多樣化的需求。為滿足人們的需求，建筑行業應擴大建設規模，加強對房地產的開發，大量資金流入房地產行業，使產業發展迅猛，甚至打破了經濟發展的平衡，無形中造成了銀行信貸風險的產生。所以有必要針對市場發展情況與產業經濟現狀做出調整，分析市場機制對房地產和建筑經濟發展產生的影響。

一、市場機制對建筑和房地產經濟發展的影響分析

(一)建筑市場運行機制

1.建筑市場供求分析

從事于建筑產品貿易的主體主要有三種類型的交易，即業主與提供監理設計等服務單位、設備制造廠商與建筑單位間的交易。人們在交易的同時也會簽訂合同，此時物品價格會在招標投標期間確定，按照雙方交易的目的進行產品生產。從社會性質角度來看，業主不僅有政府，同時還包含了企業與個人，其中政府作為所有人投資的產品多數存在著社會效益，具有非營利性的特點，而企業投資的建筑產品一般都是營利性的。個人一般是從事住宅類或增值類產品。所以建筑市場的供求一般與業務資產投資情況有關聯，對于建筑市場的需求通常和固定資產的投資力度有關[1]。

2.建筑市場運行特點

一般情況下，建筑產品生產周期很長，生產過程比較復雜，但是產品價值和發展潛力巨大，這是建筑市場中建筑產品的主要特點，工程責任期滿后才能完成交易。因此，產品交易時間會比較長，產品生產的過程也是產品展開交易的重要過程。與此同時，建筑市場具有較強的地域性特點，這一特征體現于市場交易價格、市場交易規則以及合同條款等部分。與其他行業不同，建筑行業屬于勞動密集型產業，技術成本偏低，每個項目相對獨立，所以整個建筑市場內的競爭尤為積累。市場需求與項目投資規模有關，所以一般會受到經濟波動與政策發布的影響；建筑供給通常不會受到來自外界的影響，能夠保持穩定，所以當前建筑市場的供給與需求之間是存在不平衡現象的。

(二)房地產市場運行機制

1.房地產市場供求分析

需求目的不同，房地產市場的運行機制也會有所不同。目前房地產市場需求主要包含生產性、消費性以及投資性三種，其中生產性需求指的是生產經營類用房，即將建筑產品看作是生產要素，通過參與生產經營而促進社會經濟的良性循環；消費性需求具有一般性與寬泛性的特點，居民之間經濟水平存在差異，對于建筑產品也會呈現出不一樣的需求。比如，有的居民對高層住宅有需求，有的居民卻對別墅有需求；投資性需求主要指通過出售出租自己購置的建筑產品，以此賺取其中的差價或得到租金。這類需求下的建筑產品具有存儲的價值，與房地產經濟屬性相關，也會隨著市場的變化而產生波動，所以投資性需求也是一種獲利性的房地產投資行為。實際上，投資性需求對市場經濟存在調節作用，需求增加時，通過房屋出租與出售可加大市場供給；如果供給量增大時，投資性房屋也會擴大其購置需求，謹防產能過剩。但是當投資者出現了盲目投資行為時，此時將會產生市場需求過旺的一種假象，房地產價格虛高或者產生了較大的價值波動現象。

實際上，影響房地產需求的因素有很多，特別是經濟發展水平，經濟的投資規模將會直接對建筑產品生產需求產生影響。國民收入情況會對其住宅、娛樂、科教文衛等需求產生影響。一般情況下，房地產的需求將會伴隨著經濟的發展而改變。除了國民經濟發展水平這一主要因素，還有次要影響因素，就是房地產資本收益，收益水平提高能夠增加投資需求，同時也會造成房地產價格提高，但上漲夠快會導致需求降低，所以房地產資本收益造成的需求頗為復雜。與此同時，利率的變化與市場通貨膨脹這類客觀因素也是影響房地產需求的關鍵；消費者的個人收入和消費習慣會對需求產生影響，可見消費者的主觀意識與市場需求存在關聯。

房地產供給主要有兩種，第一種指的是企業開發的房地產項目，這類項目的開發在一定程度上可以增加社會房地產總量；第二種就是消費者購置了房產之后，能夠增加房屋供給量，而不是增加房地產總量，可以將其看作是二手房交易的一種形式。房地產供應量會成為房地產供給量的主要影響因素，同時土地供應量可成為市場調控的有效手段，開發成本、市場價格、政府宏觀調控等都會在不同程度上影響產品供給[2]。

2.房地產市場運行特點

對于房地產市場的運行特點，大致可以體現為以下幾方面：

(1)地域性比較明顯。對于特定的房地產項目，這類項目一般會和周圍環境產生相互影響，而價格與供求關系這兩方面具有十分鮮明的地域性特點。

(2)周期性波動明顯。房地產供求和市場經濟發展之間保持著緊密的聯系，伴隨著經濟的周期變化，房地產市場也會形成周期性波動，但這兩方面的波動變化也許不會一致。房地產需求可反映市場經濟發展現狀，沒有明顯的滯后性，但如果房地產項目開發建設的周期過長，房地產供給將會形成一定的滯后性。

(3)市場分層。房地產市場層次與所在地域存在關聯，層次性通常表現為同一個地區內房地產供求具有檔次與標準上的差異。比如，同一地區內的房地產有著普通住宅與高檔住宅市場之分。

(4)具有多重性與多樣性的特征。房地產需求主要包含生產性、消費性以及投資性三種需求，從房地產交易的客體用途來看，市場有著多重性特點，而多樣性主要體現為交易對象多樣、交易方式多樣，常見的房地產交易方式具有轉讓、出讓、出租以及抵押幾種。

(5)具有風險性特征。房地產市場一直以來都具有風險性，一些干預措施引發一定的風險，對供需雙方產生影響；逾期交房引發風險問題，即開發商因財務與施工進度的控制問題而無法將房屋按時交付；財務風險，主要有房地產生產方財務情況惡化或資金鏈斷裂造成的風險、需求方支付能力風險。此外，還具有供求不平衡與不可抗力風險[3]。

二、建筑和房地產經濟發展的措施

(一)改進現代建筑市場系統

對建筑市場與相應系統加以改善，發揮社會主義生產在生產要素與資源分配兩方面的積極作用，提高資源利用效率，促進資源的合理配置。保持建筑市場的獨立性，處理好建筑市場與政府監管間的關系，打破政府做出的行政壟斷與工業限制，解決資源浪費與效率偏低等問題，創造出一體化與開放化相結合的建筑市場，完善行業競爭制度，促進建筑市場良性競爭。減少對壟斷行業的市場準入限制，盡可能地為參與者創造公平競爭的市場環境，發揮市場的檢測功能，積極轉變材料供應方式，使建筑市場內的基本價格透明度提升，也使房地產項目成本更加規范化[4]。

(二)營造有利的市場環境

不斷深化建筑管理體制改革，優化服務概念，轉變國家經濟管理職能，使其轉化為建筑市場的功能，盡可能地為建筑市場發展創造有利環境，推動建筑業有序發展。遵循法治和以執法為主原則，完善建筑市場競爭制度，憑借著市場機制的靈活性特征，避免行政審批方面的問題，限制生產力發展體制，促進各類生產要素與資源的流動分配，實現對建筑市場的全方位監管，加大對經濟調整、社會公共服務以及市場監管等方面的重視，積極應對危機問題，為整個建筑市場創造有利環境。

實現有利于建筑市場的發展，建立基于市場的運作機制。對于建筑企業來說，應抓住發展機遇，以所有權制度的轉變為關鍵，對管理機制加以調整，為經濟增長創造有利條件。加強創新，促進生產性創業模式和管理方式的創新，提高建筑企業競爭實力，加強公司治理，創建現代化管理系統，完善職業管理制度，改善建筑企業內人才管理制度，為人才提供一定的保障[5]。

(三)建立多層次房地產金融體系

首先，建立多層次金融風險分擔機制。以銀行信貸間接融資為基礎，拓展直接融資方式。比如，債券融資或者房地產企業IPO。促進住房抵押貸款證券化，拓寬融資渠道，這對房地產市場的發展現狀，提出信托基金，同時基于政策和法律方面的保障。健全貸款保險業務機制，降低抵押風險，健全市場運行機制，致力于對地方政府建設資金應用問題的解決，從而降低融資風險。

其次，建立多層次金融體系，深化投融資改革，打破過去房地產產業壁壘，吸引社會資金投入房地產市場。比如，發展PPP房地產項目模式，從保障性住房或商業建筑項目入手完善金融體系，促進資源優化配置，以項目為主體，按照項目的預期收益突出政府的扶持作用，加大對社會資源的利用程度，不斷拓寬投融資渠道，使房地產經濟更具活力。

(四)優化房地產市場機制，加強經濟風險防范

1.優化房地產市場機制

新經濟形勢下，房地產項目的開發與銷售人員必須意識到消費者的主體作用，開發出符合消費者需求的產品，深刻把握消費者的心理預期，實現房地產經濟高水平、高質量發展。從政府角度來看，應優化政府的宏觀調控手段，以尊重經濟發展規律為前提，突出政府的宏觀調控與指導性作用。逐漸提高房地產產品的附加值，以商品配套價值為提高附加值的重點，實現商品高溢價，使價格能夠有效地圍繞價值上下波動，推動房地產市場的健康發展，也讓更多消費者買到所需的產品。比如，商品房項目開發期間，應從項目設計、材料與施工工藝等方面入手，掌握客戶需求，為其提供質量、個性化兼顧的項目，提高房地產項目的溢價能力。對房地產行業進行整體規劃，通過合理的前期定位、中期銷售、尾期復盤，優化整個流程，前期規劃時綜合考慮選址、范圍以及規模等方面內容，促進土地開發和城市規劃間的協調。

2.防范房地產經濟風險

現階段國內房地產經濟的可持續發展需要以防范泡沫風險為關鍵，掌握其他國家泡沫經濟的案例，從中吸取經驗和教訓，拓寬融資渠道，推動經濟體制改革。炒房團的出現影響了房地產經濟的發展，導致一部分房地產始終處于價格虛高的發展狀態，甚至房產被社會資本掌握在一起，消費者即便是有購房需求也買不起房。房地產經濟泡沫形成期間，炒房已經成為一種經典的現象，同時這也是導致泡沫膨脹的主要原因，對此，應加大對風險的防范，做好房地產市場價格的有效監管。與此同時，制定科學完善的信息公示制度，使房地產銷售的全過程更規范化和透明化，謹防經濟泡沫現象的產生，采用宏觀和微觀相互協調的手段預防金融風險。

三、建筑與房地產經濟未來發展方向預測

掌握上文提到的建筑與房地產市場運行的特征和影響因素，對未來房地產行業的發展進行預測，具體如下：

一是完善房地產市場經濟的法律法規，出臺更具有適應性的政策，用于調控房地產經濟。政府與相關職能部門將根據實際情況出臺相應法律法規，確保房地產價格能夠始終處于理性空間范圍內，推動房地產市場經濟朝著秩序化與規范化的方向前進。

二是房價趨于平穩，近年來的房地產市場發展進程中，房價逐漸上升，消費者對于購房行為保持著觀望的心理，市場需求也進入了疲憊期，預計未來幾年房價將會被有效調控，整個行業也會趨于穩定。

三是房地產市場發展日漸成熟，人口變化與地區經濟發展將成為房地產市場的影響因素，接下來國家將會對房地產經濟加以刺激，促使市場日漸成熟。

四是科技投入加大，房地產經濟相關產業發展期間，行業將會提高對科技應用的關注度。比如，應用新型材料，引入成本更低且污染更少的建筑材料，促進建筑產品的優化升級，通過科技的引入為房地產行業注入活力。

四、結語

總而言之，建筑與房地產行業的健康可持續發展對于國民經濟發展有著尤為重要的影響，同時這與人民生活緊密關聯，關系到未來社會經濟的發展趨勢。影響房地產市場發展的因素有很多，政府應依據建筑與房地產市場發展的特點加以指導，科學制定長期發展規劃，做好市場宏觀調控，改進現代建筑市場系統，營造有利的市場環境，在不斷優化房地產市場機制的同時加強經濟風險防范。