基于房地產開發企業建安成本控制的探索

孟建章

（山西三建集團有限公司，山西 長治 046000）

所謂建安成本，即建筑物建造成本和內部設施安裝成本的總和，是建筑開發總成本的主要構成之一，約占建筑開發總成本的1/3。在建筑物總價格一定的情況下，降低建安成本，開發商就可以獲得更多的利潤，實現房地產開發企業經濟效益的提升。影響建安成本的因素有很多，因此，需要房地產開發企業加強重視程度。下面就如何降低房地產開發企業的建安成本談談自己的見解。

1 房地產開發企業控制建安成本的意義

房地產開發企業作為我國傳統產業之一，在新時代下，面臨著越來越大的發展壓力，主要體現在如何提升企業經濟效益上。然而，要想實現經濟效益總量的提升有相當的難度，于是，房地產開發企業從降低成本入手，實現經濟效益的提升。在所有成本中，建安成本占據較大的部分，因此，如何實現對建安成本的控制是房地產開發企業應該思考的問題。對建安成本進行控制，不僅有利于總成本的降低，更有利于房地產開發企業經濟效益的提升，實現企業的長遠發展。

2 房地產開發企業控制建安成本存在的問題

2.1 對成本控制的認識程度不足

傳統的房地產開發業是一個高投入、高風險、高回報的產業，這便導致房地產開發企業對成本控制的認識程度不足，不利于房地產開發企業經濟效益的提高，主要體現在以下兩個方面： 第一，部分房地產開發企業對成本控制認識不足，有的認為成本控制應在設計階段，有的認為成本控制應在采購階段，有的認為成本控制應在施工階段，對成本控制認識的不足導致部分企業對成本控制認識的差異，進一步導致了這些企業在施工過程中的成本控制力度不足，甚至導致了更大的成本投入，對企業的發展很不利。第二，房地產企業內部員工對成本控制認識不足。由于施工隊伍中施工人員的綜合素質和專業技術各不相同，在施工過程中，對成本控制的認識程度不同，部分綜合素質高的施工人員會秉持節約成本的原則，科學的進行施工工作，而那些綜合素質不高的員工，往往以完成任務為目的，不考慮成本問題，不科學的進行施工作業，導致成本的增多。

2.2 缺乏健全的成本管理體系

房地產開發企業在成本管理制度方面存在很大欠缺。由于缺乏健全的成本管理體系，導致建安成本增加，主要體現在以下幾點： 首先，沒有標準化的成本管理制度。房地產開發企業始終堅持自身的成本管理制度，而不同房地產企業的成本管理制度不同，致使整個房地產行業缺乏標準化的成本管理制度，導致成本管理的失衡，進而導致成本投入的不同，以至于部分企業因成本管理制度存在缺陷造成成本投入過大，出現經濟效益嚴重下降的問題。其次，成本管理隊伍的專業化程度不高。房地產開發業作為我國的一個傳統產業，其內部成本管理隊伍往往由會計、部門干部等組成，他們只會對成本進行核算，不懂得如何進行成本管理，缺乏成本管理的專業技術。在進行某個項目時，由于缺乏科學的成本管理，導致不計成本的投入，嚴重影響房地產開發企業的經濟效益。最后，房地產開發企業內部部門分工不合理，缺少相應的責任機制。由于房地產開發企業各部門分工不合理，在施工時，往往會因對接不明出現質量問題，同時，各部門因害怕承擔責任，導致推卸責任的情況，嚴重影響施工進程。

2.3 動態成本反饋不及時

動態成本需要及時反饋，相關部門會根據動態成本的反饋結果，分析動態成本產生的原因并及時進行修正，防止成本投入過多的現象出現。而現實情況是，動態成本的反饋不及時，當企業發覺時，已經產生了大量的動態成本，造成成本的超支，進而降低了企業的經濟效益。導致動態成本反饋不及時的原因有如下兩點： 1） 施工隊伍因任務指標沒有及時完成，害怕企業會執行相應的懲罰措施而故意瞞報，這直接導致工期的延誤，施工成本大幅度增加； 2） 缺乏相應的施工監督組。在施工過程中，施工人員按照圖紙、設計參數等數據進行施工作業。由于缺少監督組，在施工過程中出現問題時，施工人員沒有及時的發現，等發現時只能進行返修，無形之中增加了動態成本，進而導致總的成本投入增加，降低了房地產開發企業的經濟效益。

2.4 信息化建設薄弱

隨著數據時代的到來，信息化技術逐漸應用到各個領域，但在房地產開發領域，信息化建設卻很薄弱，主要原因如下： 首先，部分房地產開發企業雖然積極引進信息技術，然而，對信息技術的利用僅限于成本記錄階段，不能利用信息化技術對數據進行管理，沒有充分發掘信息技術的價值，導致信息化建設薄弱，主要的數據管理仍然依靠傳統方法，進一步導致成本的增加。其次，由于房地產開發企業作為老牌企業，內部的老員工脫離時代軌跡，只會用傳統的方法對數據進行管理，對信息技術的學習能力不強，即便引進了信息化技術，也無法在企業內部進行推廣普及，造成信息化建設的薄弱。最后，相關軟件功能不到位。房地產開發企業應用的軟件不能全面覆蓋整個行業，滿足不了行業的要求，也導致信息化建設薄弱。

2.5 采購管理不完善

房地產開發企業在采購產品時往往一次性大量的采購多種產品，這便需要多個部門共同進行管理。然而，在采購過程中，往往因各種不合理因素導致成本的增加，主要因素有如下幾點： 第一點，成本管理部門對采購的管理力度弱。在一次采購過程中，需要多個部門進行管理，這便導致了成本管理部門對采購管理的力度弱，無法實現對成本的有效控制，進而導致了成本投入的增加，影響企業的經濟效益。第二點采購過程不夠科學。房地產開發企業在采購時，往往會與一家供應商保持長期合作，沒有秉持“貨比三家”的原則，長此以往，不僅采購產品的質量得不到保障，也會才無形之中增加建安成本，不利于企業的發展。

3 降低房地產開發企業建安成本的措施

3.1 提升成本控制認識

提升對成本控制的認識程度有利于在源頭上降低建安成本，實現房地產開發企業經濟效益的提升。因此，需要房地產開發企業做到以下幾點： 首先，企業高層定期組織召開組會，在企業管理層中宣傳成本控制的重要性，要求管理層在日常工作中時刻注意成本管理，提升管理層對成本控制的認識。此外，在企業內部加強成本控制的宣傳程度，不斷增強員工對成本控制的認識程度。房地產開發企業定期在公司內部宣傳成本控制的相關知識，可以通過多媒體宣傳、創辦相關的文化活動、公司期刊等形式強化員工對成本管理的認識，進而整體上提升了對成本控制的認識程度。其次，定期組織關于成本管理的培訓，加強對成本控制的認識。房地產企業要對全體員工開展成本管理知識培訓，樹立全員成本意識，在各自負責的土地投資、規劃設計、造價管理、行政審批等業務中，充分發掘降低成本的具體措施和方法。定期安排員工到相關的專業機構中學習成本控制知識，或者邀請高校教授以及專業機構人員來企業內部進行成本控制知識講解，并設立相應的考核機制，對參與培訓的員工進行考核，成績優異的員工給予鼓勵和物質獎勵，成績不理想的員工進行約談、再教育等，幫助其發現自己的不足，不斷加強全體員工對成本控制的認識。最后，積極引進高素質人才。高校畢業生或相關機構人員往往擁有較高的綜合素質，擁有較強的專業技能，對成本控制的認識程度高，因此，房地產開發企業應積極從高校或相關機構引進人才，在源頭上提升全體員工對成本控制的認識。

3.2 健全成本管理體系

一個健全的成本管理體系是房地產開發企業實現長遠發展的重要保障，要想建立一個健全的管理體系，房地產開發企業需要采取以下措施： 首先，實現成本管理的標準化。在房地產開發企業安排工人進行施工時，依據施工目標的前期成本投入，綜合考慮其他必要因素，依據該施工項目的合同金額、承包方式等內容，制訂最終的合約規劃。合理的合約規劃可以有效避免現場簽證的發生，也可以有效避免索賠的發生。合約規劃在施工階段成本控制中起到承上啟下的作用。除此之外，企業應依據現有的成本管理體系，合理的制定目標成本，以目標成本為引領，進行后續的施工作業，實現成本管理的標準化。其次，提升成本管理隊伍的專業化程度。擁有一支專業的成本管理隊伍是實現成本控制的關鍵措施，因此，房地產開發企業應著眼于成本管理人才的引進，積極與高校和相關機構展開合作，給予高校或相關機構一定的資金支持，提出自身需要的成本管理人才類型，學校或相關機構依據房地產開發企業所提的要求，針對性的培養成本管理人才，之后，房地產開發企業聘用成績優秀的人才擴充自己的成本管理隊伍，實現成本管理隊伍的專業化提升。最后，各部門合理分工，落實責任機制。在房地產開發企業的施工過程中，各部門之間往往會因為分工不合理嚴重影響施工質量，伴隨而來的是責任的推卸，對企業各方面負面影響，因此，房地產開發企業應明確各部門分工，并依據各部門分工落實責任機制，當出現質量問題時，直接對相關部門進行問責，最大程度提升施工效率。

3.3 加強動態成本管控

動態成本作為房地產開發企業施工過程中不可避免的因素，加強其管控程度，有利于直接提升房地產開發企業的經濟效益。為了加強成本的管控，提升經濟效益，房地產開發公司可以進行兩方面的嘗試。一方面，設立動態成本監督機制。房地產開發企業需要組建一支專業的動態成本監督團隊，對企業的施工任務進行全程監督，監督組根據企業成本投入總額設置一定的動態成本標準，按照產生動態成本的比例對施工隊伍進行警告。例如，按照監督組設立的標準，當動態成本占目標成本的2%以下時，監督組對施工隊伍進行提示，預防過多動態成本的產生； 當動態成本占目標成本的2%～5%時，監督組對施工隊伍進行警告，要求施工隊伍降低動態成本的產生； 當動態成本占目標成本的5%以上時，監督組就上報企業管理層，由管理層決定對施工隊伍的處罰程度。通過這種方式，做到了動態成本的及時反饋，避免因監督反饋不及時導致的后期動態成本過多的問題，最大程度保障了房地產開發企業的經濟效益。另一方面，建立動態成本回顧機制。為了保障及時關注到實際動態成本，成本管理部門每月統計相關信息匯總成成本月報，管理團隊可以更加準確地掌握成本發生的實際情況，同時可以對未來發生的成本進行預測，預測可能的風險，預測成本趨勢。房地產開發企業要求成本管理部門實時將產生動態成本進行匯總，找到最有可能產生動態成本的工序，之后，要求施工隊伍在進行該工序時盡量減少動態成本的產生。通過這種方式，減少動態成本過多的產生，保障了企業的經濟效益。

3.4 完善的信息化建設

完善的信息化建設是房地產開發企業適應時代潮流的必由之路，也是房地產開發企業保持強大競爭力，實現自身長遠發展的必然要求。在房地產開發企業的施工過程中，往往會出現大量的數據，包括各類合同數據、財務數據、工程數據等等，若僅依靠人力對這些數據進行管理，不僅會消耗大量的人力，也會出現人為原因如疲憊、工作態度不認真等導致數據錯誤、管理不當問題，還會因員工專業技術掌握不同，使數據管理的標準化不一，最終導致數據紊亂，影響企業工作進程。由此，完善房地產開發企業的信息化建設很有必要。利用信息化技術，將一個施工項目的全部數據導入大數據平臺，利用大平臺對數據進行管理、整合、分析，為后續工作提供了很大便利。由于現在普及利用的信息化軟件存在缺陷，因此，房地產開發企業工作人員需要不斷總結自身對數據管理的需求，請相應的軟件公司進行程序開發。以ERP軟件為例： 該軟件目前已廣泛應用于房地產行業，但由于軟件開發人員缺乏對房地產開發業的了解，造成ERP軟件在房地產行業的應用只停留在記賬階段，不能滿足房地產開發企業的需求，因此，需要企業內部不斷督促ERP軟件開發者不斷開發新應用滿足房地產開發企業對數據管理的需求。除了上述以外，信息化建設還體現在對內對外的處理流程的完善。目前大多數房地產開發企業在逐步推行線上招投標過程，將以往傳統的投遞標書、開標、答疑都在線上平臺完成，省去了人員往來的時間成本，提高了效率且做到了公平公正。利用信息化技術不斷完善房地產開發企業的數據，極大地提升了工作效率，降低了成本投入。

3.5 完善采購管理措施

完善采購的管理措施是房地產開發企業降低建安成本的主要手段之一。房地產開發企業要想實現采購管理措施的完善，可以采取以下兩點： 第一點，建立完善的采購措施。首先，在采購時，采用戰略性方法，改變以往單一的采購模式，與多個供應商建立合作關系，篩選出其中供貨質量高供應商進行長期合作，保證采購產品的高質量。另外，在涉及金額較大、風險較高的項目時，必須從企業品庫在冊的企業中進行戰略性采購招標，這樣降低了合作風險，也提高了招標效率，降低了隱性的溝通成本。其次，判斷采購風險。企業進行采購時，不僅要考慮采購產品的成本質量比，還需要綜合考慮該產品采購的風險系數，根據采購產品的不同選擇不同風險系數的產品。例如，采購電梯這類風險系數小但成本價值比高的產品時，邀請多位供應商進行招標，選擇最適合的供應商進行采購。第二點，對采購的產品質量進行綜合檢查。在房地產開發企業采購完成后，若缺少相應的檢查，會導致部分不合格的產品用于施工，嚴重耽誤施工進度，施工質量也會受到影響，因此，需要對采購的產品進行綜合檢查，篩選出其中不合格的產品。除此之外，房地產開發企業也應對供應商引進的商品進行綜合評估。例如，某房地產企業從多家供應商引進同一種產品，引入后，安排公司專業人員對對產品進行多次綜合評估，取平均分作為供應商的最終成績，若成績沒有達到預先規定的分數，則不再采購該供應商的產品； 若達到該標準，則繼續與該供應商進行合作。

4 結語

綜上所述，加強對建安成本的控制是如今房地產開發企業實現經濟效益提升的主要方法之一，雖然仍存在許多不足，但是可以通過提升對成本控制的認識、健全成本管理體系、加強動態成本管控、完善信息化建設以及完善采購管理等措施進行有效改善。對建安成本的合理控制，不僅有利于提升房地產開發企業的經濟效益，也有利于實現房地產開發企業的長久發展，促進我國經濟的發展。