房地產開發企業會計核算存在的問題及解決策略

鄧 莉 北京建工地產有限責任公司

相較于其他企業而言，房地產企業具有一定的特殊性，它集房地產的開發和經營于一體，具有較長的開發建設周期以及較多的成本，同時基于其運行中存在的較多風險，容易產生負債經營的情況。為避免這些問題的出現，房地產開發企業應注重財務管理工作效率以及質量的提升，合理設計會計核算制度，讓企業在面臨激烈競爭時能夠屹立不倒并得到良好的發展，實現經濟效益的增加。面對這一狀況，房地產開發企業應在對會計核算重要性進一步明確的前提下，對其中存在的問題進行探究，采取有效措施為自身健康可持續發展提供最大保障。

一、房地產開發企業會計核算的重要性

第一，會計核算在整個房地產開發企業財務監督管理中有著非常重要的影響，會計核算可以將房地產開發企業的經營活動以及資金使用情況真實地反映出來，會計核算作為企業財務數據的基礎，是財務管理的重要方面，企業通過深入分析財務數據，不僅能夠掌握企業的真實經營狀況，還能全面了解企業的經營發展成果。由于房地產開發企業會計信息內容相對復雜，需要及時準確地對這些會計信息進行核算，科學判斷房地產開發企業會計信息中可能存在的問題。

第二，房地產開發企業在會計核算中，能夠對企業實際使用資金的情況有著更為準確的認識，記錄和監督企業開展各項經濟活動的資金運行狀況。房地產開發企業的會計管理人員通過審查內部會計信息，能對企業現有資金流動情況科學進行研究判斷，有效杜絕企業內部徇私舞弊問題的發生。在對項目進行資金投入時，投資項目的價值相對較高，投資周期比較長，而在生產商品和銷售商品期間，企業需要承擔的不確定風險因素非常多，這促使企業要以科學嚴謹的態度開展會計核算工作，嚴格按照會計核算的要求開展管理工作，確保企業的會計核算信息更為準確真實，通過監督管理資金來提升企業的經營活動。

第三，房地產開發企業由于資金投放量比較大，需要通過控制成本來提升企業的經濟效益，而會計核算能夠反映出企業資金使用和成本支出具體情況。因此，企業通過會計核算能夠全面掌握房地產開發企業投資項目成本支出的詳細情況，在項目開發過程中科學合理控制項目成本支出，在保證項目開發質量的前提下，最大程度地降低企業項目開發成本，不斷提升企業的利潤，實現企業經營效益的穩步增長。

二、房地產開發企業會計核算存在的問題

(一)會計核算制度缺乏完善性

房地產開發企業應該從自身發展的角度出發，在實施外部會計準則時堅持會計核算這一重要方式，從內部以會計核算制度的建立作為核算標準。會計人員在開展核算時，應該在企業內部工作制度實施會計核算標準，促使內部會計人員開展核算工作更具有效性，推動房地產企業持續健康發展。房地產開發企業應該根據自身實際發展狀況，不斷完善會計核算制度，使會計核算人員的工作具有更高效率，從企業制度上約束會計人員的行為，避免會計核算人員在工作中不積極。由此不僅有助于會計核算人員對自身專業水平的提升，同時對企業戰略發展目標有所影響。

(二)成本費用歸集結轉缺乏規范性

房地產開發企業在開展內部成本費用歸集時，應依照項目施工的具體進度對開發成本進行支付，在通過財務部門審核之后，將所支付金額計入開發成本，而房地產開發企業開發的商品房竣工結轉時，實際上還有很多工程沒有完成結算，這導致工程項目在歸集成本費用金額方面出現一定偏差。企業在對樓盤進行構建時，各樓棟因竣工備案的時間不同，在實際的成本結轉中，會計賬面上還未形成全部的成本歸集金額，這時要以企業預算部門提供的預計成本為結轉依據，這會導致結轉的成本金額缺乏準確性?；谄髽I成本預算以及財務部門對目標成本科目的設施存在一定的差異，從而造成結轉的成本不夠合理規范。

(三)銷售收入缺乏明確標準

房地產開發企業具有較長的建設周期，在建設過程中，成本比收入確認大，若企業未有效監督收入確認，將會使會計核算具有更大的難度。如今一些房地產企業未在收入中合理納入應收賬款與預算賬款，由此使得收入確認缺乏準確性， 會計核算的準確性因此受到一定的影響。同時，房地產開發企業存在的分期付款項目容易導致出現無法及時收回逾期賬款的情況。確認銷售收入的標準為實質交易，然而不少企業并未關注交易實質，而更加關注資金回收，由此不利于提高企業經濟效益。

(四)借款核算存在一定的困難

房地產企業在開發項目時對資金需求較大，銀行貸款是其獲得大多數資金最為主要的方式，貸款也將產生相應的利息。然而當前不少房地產企業在實際開發經營時往往為了自己的生產經營，并不會完全做到?？顚Ｓ?，常常會為日常開銷的維持預留相應的資金，由此使得企業在會計核算中，無法準確地區分銀行貸款的費用化以及資本化。另外由于房地產企業在建設項目時具有較長的周期，在核算這些資金成本時也存在較大的難度，進而對房地產開發企業歸集成本的精準性造成一定的影響。

(五)會計信息披露缺乏充足性

房地產行業具有資金密集型的特點，尤其在前期對項目進行開發時對資金的需求量極大，這給企業帶來非常大的財務風險。房地產開發企業在為項目進行資金投入時，需要面對項目重大投資和企業經營管理上的風險，企業內外部的資金流入和流出存在時間差，無法準確的披露出企業投資經營的詳細信息，而企業為保持在社會的良好形象，保證企業經營活動穩步發展，在對外披露企業財務信息時，會出現避重就輕的情況，導致企業披露的財務信息嚴重失真。

三、房地產開發企業會計核算問題的解決措施

(一)完善會計核算工作制度

會計核算崗位與其他職業崗位在工作模式上有很大不同，會計核算工作模式更加注重其規范性。房地產開發企業在日常會計核算工作中，要受到外部和內部制度的嚴格約束，依照國家相關會計制度和企業內部管理制度有序開展會計核算工作，凸顯出企業會計核算工作的有效性和規范性。房地產企業要想快速健康發展，不僅需要做好內部管理工作，還要不斷提升會計核算的質量，科學完善內部會計核算制度，使得企業開展會計核算工作有據可循，讓整個企業會計核算工作變得更為規范合理。首先，房地產開發企業應在對開發項目所需周期結合下，不斷對核算工作制度進行完善，讓會計核算人員熟悉項目核算工作，認真做好開發項目的監督管理工作，提升整個施工項目的有效性。其次，具體核算時，應體現會計核算操作性強的優勢，將會計核算與實際工作進行有機融合，以此優化會計核算制度的操作性，實現企業實際發展符合企業會計核算工作制度。最后，企業應從內部對其監督管理工作制度進行完善，針對會計核算人員的工作模式對其進行限制和約束，指導會計人員規范企業核算工作。

(二)統一規范成本歸集和結轉口徑

房地產開發企業在產品的開發和銷售的方式有所不同，為促進其收入以及成本之間配比的協調應合理的對其成本分配進行制定，并統一相應的結轉口徑。房地產企業在核算其成本會計時，應將成本的預算和審核分成兩個不同的部門，唯有兩個部門的通力合作才能夠促進房地產企業順利有序的展開其成本會計工作。為此房地產開發企業對相關部門進行召集并共同對相關問題展開探究，進而統一目標成本科目，使成本會計核算工作具有更高的準確度以及效率。除此之外，為保證所輸出的財務數據具有一致性，應統一成本結轉的數據。在未完結結算工作的情況下，已經建造完成并進行備案的樓棟可以先統一依照預結算金額進行結轉，進而使成本會計核算的準確度以及效率得到一定的提升。

(三)完善企業銷售收入核算

首先，房地產開發企業在會計核算中，應對銷售所得收入的范圍作出確定。于房地產企業而言，商品銷售收入包括商品從配套設置，使用土地以及開發房屋模式等方面。在明確上述收入會計核算范圍的情況下，更加明確商品在生產中的價值，并將其納入會計核算之中，為會計核算提供有效的信息依據，從整體上保證會計核算數據具有更高的準確性。其次，房地產開企業應結合實際經營狀況不斷對銷售收入標準進行完善，為收入確認和核算提供支持?；诜康禺a的特殊性，在確認其商品銷售收入時應格外關注其標準，對確認標準的合理、科學以及完善管理在極大程度上有利于提升房地產企業的經營管理水平。在制定以及完善房地產企業銷售收入標準時應注重法律以及專業兩個方面的標準。就法律方面而言，嚴格遵守我國法律政策以及相關管理條理。從專業方面則要求財務會計人員嚴格遵守會計準則和制度，結合會計制度的要求，對確認收入的標準進行明確，以此作為計量和核算會計成本、收入的標準，保證會計核算的準確性。

(四)規范借款費用核算

房地產開發企業在核算借款費用是，應對新會計準則進行嚴格的遵守。在聘用會計核算人員時，應注重應聘人員的專業性，同時在運用輔助工具和數據下，使統計更加科學，確保財務核算的準確以及規范性。認真考慮房地產企業環節中投入的所有借款費用的配比問題。首先，對項目開發、建設固定資產兩個成本的差異進行確定；其次，對當期及后期的借款費用進行科學合理劃分，將存款利息或企業臨時投資收益所得扣除后的費用計入借款費用；最后，結合成本對象不同對費用進行分攤，以明確的計量保證準確地歸集成本，科學對資金化以及費用化借款費用進行劃分。另外企業內部應注重財務人員素質的強化建設，讓他們能夠更加積極地投入到相關知識的學習中，在不斷探索中促進房地產開發企業財務核算的規范化以及精細化發展。

(五)做好會計信息披露工作

房地產的迅速發展下，對于房地產開發企業的信息披露，人們也有著更高的要求，為此房地產開發企業應對披露信息的完善性進行關注，使房地產行業 朝著正規化、標準化方向發展。首先，將土地儲備量和獲批時間加入信息披露范圍，土地儲備量在房地產開發成本中占比較大，且對房地產之后發展的作用十分重要，為此應充分對有效利用土地面積進行考慮，在極大程度上促進土地閑置情況的減少，對出讓合同約定開發周期以及竣備時間進行充分考慮，并對相關信息進行有效的披露。其次，在披露中增加分項目中的現金流信息，也就是將每一個項目視為一個獨立的個體，從而對相關的現金流信息，披露項目實際的經營開發狀況。最后，對風險進行有效披露，房地產開發企業在披露風險時有所欠缺，除抵押風險外，房地產開發企業還在開發以及融資方面都存在一定的風險，對于這些風險都應該及時進行披露，使風險具有更高的透明度。

四、結語

我國經濟產業發展中，房地產企業占據著較為重要的地位，對國民經濟的發展具有較為積極的推動作用。作為房地產企業財務管理的重要內容，會計核算的重要性非常明確，然而當前不少房地產企業的會計核算卻存在著制度不完善，成本費用歸集結轉不規范，銷售收入標準不明確，借款核算存在困難以及信息披露不充足等問題，需要通過對會計核算制度的進一步完善，成本歸集和結轉口徑的統一規范，銷售收入標準的完善，規范借款費用核算以及做好信息披露工作等措施進行解決，以改善房地企業會計核算工作。