基于資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的森林景觀資產(chǎn)估值方法探究

陳 迪，張廣意，劉 濤，王 偉

（1.山東省林業(yè)科學(xué)研究院，山東 濟(jì)南 250014；2.山東省國(guó)土空間數(shù)據(jù)和遙感技術(shù)研究院，山東 濟(jì)南 250014）

森林景觀資產(chǎn)估值是一種特殊性質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估，具有專業(yè)性和獨(dú)特性。森林景觀資產(chǎn)估值的意義在于能夠促進(jìn)對(duì)森林景觀資源的合理利用，關(guān)系到森林景觀資源發(fā)展是否健康合理。它既符合普通資產(chǎn)評(píng)估的要求、規(guī)則和方式，又因森林景觀資產(chǎn)特性而具有其特殊性。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游業(yè)的欣欣向榮，人文等無(wú)形價(jià)值賦予了傳統(tǒng)森林景觀更強(qiáng)的生命力，多維價(jià)值的融入使森林景觀資產(chǎn)估值更具復(fù)雜性。

1 森林景觀資產(chǎn)估值的意義

森林景觀資源具有多種重要利用價(jià)值，如生態(tài)環(huán)境價(jià)值、旅游價(jià)值以及美學(xué)價(jià)值等[1]。森林景觀資產(chǎn)估值的意義在于可以最大限度地完善森林景觀信息保護(hù)，保證森林景觀開(kāi)發(fā)建設(shè)合理有效?？梢宰屔志坝^資產(chǎn)所有者以及經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益得到有效評(píng)估和保護(hù)，保證森林景觀開(kāi)發(fā)利用更加合理高效，可以為森林景觀資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給出客觀合理的價(jià)格參考，最大限度地提高森林景觀的使用效能。

2 森林景觀資產(chǎn)估值的主要方法

森林景觀資產(chǎn)通常被看做是特殊的公共商品，在市場(chǎng)上沒(méi)有傳統(tǒng)意義上的價(jià)格，通常使用層次分析法計(jì)算或者模擬市場(chǎng)價(jià)值。政府層面上的森林景觀估值主要包含以下幾個(gè)方面：森林碳匯、調(diào)節(jié)和存儲(chǔ)氧氣、固土護(hù)坡以及保護(hù)生物多樣性等價(jià)值[2]。

在經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，人民的生活水平也在不斷的提高，休閑娛樂(lè)需求也日益增加。希望接觸大自然，緩解緊張的節(jié)奏，放松自己。對(duì)該指標(biāo)的評(píng)估可以通過(guò)開(kāi)發(fā)森林生態(tài)旅游獲取的利潤(rùn)來(lái)確定森林景觀的收益能力，折現(xiàn)后被評(píng)估森林景觀的生態(tài)旅游價(jià)值[3]。

森林景觀資產(chǎn)估值的主要過(guò)程有以下幾項(xiàng)：第一為了保證景觀資產(chǎn)評(píng)估的真實(shí)性，根據(jù)景觀資產(chǎn)所有者提供的有關(guān)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)權(quán)益狀況核查；第二按照森林景觀資產(chǎn)的估值范圍，需將森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)化分類，根據(jù)細(xì)化類別選擇合適的評(píng)估方法；第三參考景觀資產(chǎn)自身相關(guān)因素，比如質(zhì)量情況、設(shè)施狀況以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策等因素，再對(duì)森林景觀資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定估算。

在評(píng)估工作中要掌握森林景觀主要的特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)旅游景觀和設(shè)施進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)效益之外的科學(xué)社會(huì)價(jià)值，在評(píng)估實(shí)踐中不斷深入探究。這篇文章主要闡述以下幾種森林景觀資產(chǎn)估值的方法。

森林景觀資產(chǎn)估值的最重要影響因素是市場(chǎng)因素，必須圍繞市場(chǎng)進(jìn)行，包括評(píng)估基礎(chǔ)、過(guò)程以及最后結(jié)論。如果不以市場(chǎng)因素來(lái)評(píng)估森林旅游景觀資產(chǎn)，就失去了社會(huì)基礎(chǔ)和評(píng)估意義。目前常用的估值方法主要有現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、模擬開(kāi)發(fā)法、重置成本法等。

2.1 現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法又稱為市場(chǎng)比較法?，F(xiàn)行市價(jià)法主要參考相近或相類似森林景觀資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為基礎(chǔ)。計(jì)算公式如下：

E 為森林景觀評(píng)估值；Ki為森林景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；Kbi為旅游消費(fèi)水平調(diào)整系數(shù)；Gi為參照交易案例的實(shí)際有效面積的市場(chǎng)價(jià)格；S 為擬評(píng)估森林景觀資產(chǎn)的實(shí)際有效面積；N 為參照森林景觀數(shù)量。

其中森林景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Ki是這樣獲得的，用評(píng)估對(duì)象的森林景觀質(zhì)量等級(jí)系數(shù)與參照物的森林景觀等級(jí)系數(shù)之比。旅游消費(fèi)水平調(diào)整系數(shù)Kbi等于評(píng)估對(duì)象的旅客日均消費(fèi)水平與參照地森林景觀的旅客日均消費(fèi)水平之比。

2.2 收益現(xiàn)值法

這種評(píng)估方法主要應(yīng)用于較完善的市場(chǎng)，每年都有相對(duì)穩(wěn)定收益并且開(kāi)發(fā)、建設(shè)等已完善的森林景觀資產(chǎn)。最常用的是年金資本化法，如下：

E 為森林景觀資產(chǎn)評(píng)估值；A 為年均純收益；P 為投資回報(bào)率。

采用年金資本化法來(lái)評(píng)估森林景觀資產(chǎn)，其中關(guān)鍵點(diǎn)是確認(rèn)年均純收益A 以及投資回報(bào)率P。其中年均純收益除了有森林景觀的門(mén)票收益，景觀里面的其他收益也要包含其中。評(píng)估景觀的其他收益是存在極大障礙的，需要仔細(xì)的研究剖析才能確定。作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的森林旅游，一般來(lái)說(shuō)它的投資回報(bào)率P 處于高位。進(jìn)行森林景觀資產(chǎn)估值時(shí)，投資回報(bào)率要根據(jù)森林旅游業(yè)具體情況，按照銀行存款利率以及證券投資收益率等多項(xiàng)因素確定投資回報(bào)率。如果預(yù)期收益存在不等額情況，需要根據(jù)未來(lái)數(shù)年（一般是5年）的每年預(yù)計(jì)收益額，然后進(jìn)行逐年折現(xiàn)。如果從未來(lái)數(shù)年的最后一年起，以后每年預(yù)計(jì)收益額都相同，就把這些年預(yù)計(jì)收益額進(jìn)行折現(xiàn)，再把前后兩部分的折現(xiàn)額進(jìn)行相加，得到估值額。公式為：

需要明確的是如何確定后期年金化收益的方法，通常從先期最后一年的收益作為后期永續(xù)年金收益，也可用后期第一年的收益作為永續(xù)年金收益。

2.3 模擬開(kāi)發(fā)法

目前在森林景觀資產(chǎn)評(píng)估中最普遍用的方法是模擬開(kāi)發(fā)法也被稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法，它是評(píng)估森林景區(qū)將來(lái)的成本以及收益，例如開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收益等，最后把凈收益的折現(xiàn)值之和認(rèn)定為森林景觀資產(chǎn)的評(píng)估值，在模擬開(kāi)發(fā)法中我們一般把估算分為2 段進(jìn)行，一是開(kāi)發(fā)和發(fā)展階段，二是穩(wěn)定階段。在開(kāi)發(fā)和發(fā)展階段，森林景區(qū)需要進(jìn)行投入大量資金，進(jìn)行建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施比如修路、建護(hù)欄、發(fā)展餐飲住宿以及投入廣告宣傳等。這個(gè)階段的狀態(tài)呈現(xiàn)為森林景區(qū)無(wú)名氣，無(wú)法吸引游客，門(mén)票無(wú)法設(shè)置過(guò)高，景區(qū)的總體收益不多。但是隨著時(shí)間的推移，景區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施逐漸完善，景區(qū)的整體知名度也會(huì)日漸提高，來(lái)參觀旅游的人也會(huì)逐漸增多，參觀門(mén)票的定價(jià)也會(huì)提高，所以景區(qū)的總體收益也會(huì)逐年增加。經(jīng)過(guò)若干年發(fā)展到了一定的階段，游客的數(shù)量也逐步趨于穩(wěn)定，景區(qū)的整體收益也慢慢的變的穩(wěn)定。在開(kāi)發(fā)和發(fā)展階段，逐年統(tǒng)計(jì)收入、投資成本以及經(jīng)營(yíng)成本等，然后進(jìn)行折現(xiàn)。在穩(wěn)定階段，采用年金資本化公式把超額收益折為現(xiàn)值，最后該森林景觀資產(chǎn)的評(píng)估值由2 個(gè)階段的折現(xiàn)值之和組成。計(jì)算公式如下：

其中E 為森林景觀資產(chǎn)評(píng)估值；Ai為第i年的預(yù)期經(jīng)營(yíng)收入；Ci為第i年的投資成本和經(jīng)營(yíng)成本；Fi為投資成本收益；B 為景區(qū)開(kāi)發(fā)n年成熟后的年均凈收益；P 為投資收益率；n 為展望的開(kāi)發(fā)周期。

這種方法的關(guān)鍵點(diǎn)是怎樣科學(xué)合理的估算景觀開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本、不同階段的門(mén)票價(jià)格、旅客數(shù)量、投資成本收益、投資收益率等。

2.4 重置成本法

在資產(chǎn)評(píng)估中重置成本法是指根據(jù)當(dāng)前的主要條件因素，假設(shè)重新建設(shè)成嶄新?tīng)顟B(tài)所需要的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值，最后得到的的差值就是需被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。

它的計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-功能性貶值。如果采取重置成本法來(lái)評(píng)估森林景觀資產(chǎn)，其核心點(diǎn)在于，第一需要確認(rèn)森林景觀的重置價(jià)值是多少；第二需要較為準(zhǔn)確符合要求的評(píng)估景觀資產(chǎn)的所有貶值是多少。假設(shè)資產(chǎn)的重置價(jià)值和所有的貶值額都可以正確地評(píng)估計(jì)算獲得，最后景觀資產(chǎn)的價(jià)值也就能夠得到。

需要著重強(qiáng)調(diào)的是重置成本和初始成本內(nèi)容組成是無(wú)差別的。所以完全能夠采用景觀資產(chǎn)建設(shè)時(shí)的初始成本，把初始成本和目前的經(jīng)濟(jì)物價(jià)水平進(jìn)行比較然后獲得資產(chǎn)重置成本。它的資產(chǎn)價(jià)值主要由林木、林地和旅游設(shè)施的重置價(jià)值組成。林木重置價(jià)值可以通過(guò)查閱最初的歷史成本資料獲得初始成本，如苗木成本、運(yùn)輸成本、人工成本以及管護(hù)成本等，并采用適宜的利率計(jì)算，進(jìn)而獲得林木重置價(jià)值。林地重置價(jià)值是指林地資產(chǎn)在目前狀態(tài)下的所需的重新購(gòu)置價(jià)格，但是土地的價(jià)值具有獨(dú)特性，幾乎沒(méi)有貶值的可能性，于是林地資產(chǎn)的價(jià)值就是林地重置價(jià)。有種情況需要說(shuō)明，并非全部的旅游設(shè)施設(shè)備的重置價(jià)值都會(huì)被計(jì)入到景觀資產(chǎn)的重置成本中，但是對(duì)森林景觀來(lái)說(shuō)是必不可少的旅游設(shè)施需要納入，比如為了方便游覽建設(shè)的景觀道路、游客休息用的桌椅等，這些景觀資產(chǎn)是森林景觀投資者出資建設(shè)的，雖然很難獨(dú)立有收益或具體收益不能單獨(dú)被評(píng)估，仍然需要納入到景觀資產(chǎn)的重置價(jià)值中，它們?cè)谪?cái)務(wù)角度上也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組成部分。

伴隨著森林景觀名氣的提高，森林景觀的實(shí)際價(jià)值也會(huì)越來(lái)越大。所以貶值的問(wèn)題在景觀建設(shè)初始階段是很少發(fā)生或沒(méi)有的。森林景觀資產(chǎn)的功能性貶值一般只會(huì)在景觀建設(shè)配置存在較大偏差錯(cuò)誤時(shí)才發(fā)生，比如錯(cuò)誤問(wèn)題導(dǎo)致了反復(fù)性的建設(shè)投入進(jìn)而導(dǎo)致價(jià)值量降低的問(wèn)題，最明顯的表現(xiàn)莫過(guò)于引起景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)值降低。我們?cè)賮?lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)性貶值的問(wèn)題，最重要的原因是外部環(huán)境問(wèn)題，如整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及同類行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸炙熱化導(dǎo)致的，所以資產(chǎn)的利用率降低是最主要的表現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)性貶值一般通過(guò)利用率的降低來(lái)表現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)重置成本法，推理得到森林景觀資產(chǎn)的評(píng)估公式是：

公式中：E 森林景觀資產(chǎn)評(píng)估、K 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)、Ci第i年的造林投入一般包含薪水、物質(zhì)耗資、管護(hù)成本以及土地租賃費(fèi)用等；CI 旅游設(shè)施重置價(jià)，P 利率，n 是林齡。其中，旅游設(shè)施重置成本由下列公式計(jì)算：旅游設(shè)施重置成本評(píng)估值=重置價(jià)值×成新率。

3 森林景觀資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題

森林景觀資產(chǎn)的獨(dú)特性在于它的固有特性，比如再生性、長(zhǎng)周期性、多值性、差異性等。所以在對(duì)森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)該關(guān)注以下幾方面問(wèn)題：

（1）資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。采用的森林景觀資產(chǎn)的數(shù)據(jù)時(shí)間過(guò)于久遠(yuǎn)，結(jié)果存在較大誤差，不能用于森林景觀資產(chǎn)的準(zhǔn)確評(píng)估。例如調(diào)查評(píng)估資料僅包含數(shù)量指標(biāo)沒(méi)有質(zhì)量指標(biāo)；欠缺可以用在森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估中的計(jì)量數(shù)表，如林木生長(zhǎng)記錄表。

（2）方法理論研究不深入，評(píng)估方法不標(biāo)準(zhǔn)。從某些省份對(duì)森林景觀資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐反饋來(lái)看，需要加強(qiáng)理論和技術(shù)方法的深入研究，特別是針對(duì)森林景觀資產(chǎn)這樣具有獨(dú)特性質(zhì)的自然資源資產(chǎn)估值，比如評(píng)估的參數(shù)和適用條件等[4]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，森林景觀資產(chǎn)在開(kāi)發(fā)物質(zhì)資源方面具有舉足輕重的地位。對(duì)某些具有定向性的森林景觀資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行剖析和評(píng)估，需要參考有效的資產(chǎn)評(píng)估方法，提高森林景觀資產(chǎn)評(píng)估的效率和準(zhǔn)確性，為森林景觀的發(fā)展給出強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐。