推動(dòng)我省物業(yè)行業(yè)健康有序發(fā)展

□省人大城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源保護(hù)委員會(huì)

按照省人大常委會(huì)2021年工作安排，省人大城鄉(xiāng)建設(shè)與環(huán)境資源保護(hù)委員會(huì)赴濟(jì)南、德州、聊城等市對(duì)物業(yè)工作情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組實(shí)地察看了華黎花園小區(qū)、萬(wàn)科城、東海香港城、岔河小區(qū)、祥和嘉苑小區(qū)、芙蓉苑小區(qū)等16個(gè)小區(qū)的物業(yè)工作相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)，與政府有關(guān)部門(mén)及人民群眾進(jìn)行深入交流，詳細(xì)了解情況。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、全省物業(yè)工作基本情況

近年來(lái)，全省物業(yè)工作以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指引，以加強(qiáng)“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)和開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)為主題主線(xiàn)，以山東物業(yè)走在前列為目標(biāo)定位，完善制度管理，深化改革提升服務(wù)，轉(zhuǎn)型升級(jí)增強(qiáng)活力，取得明顯成效。全省物業(yè)工作體制機(jī)制進(jìn)一步完善，監(jiān)管力量明顯增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量水平不斷提高，物業(yè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展。

（一）堅(jiān)持以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理，全域推進(jìn)“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)。我省印發(fā)了《關(guān)于以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)提升城市社區(qū)治理水平的指導(dǎo)意見(jiàn)》《“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》，把“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)納入城市基層黨建總體部署，作為各級(jí)黨委書(shū)記抓基層黨建述職評(píng)議考核的重要內(nèi)容，推動(dòng)物業(yè)管理與城市基層黨建、基層社區(qū)治理融合共進(jìn)。完善工作體制機(jī)制，各市、縣（市、區(qū)）通過(guò)成立領(lǐng)導(dǎo)小組、成立聯(lián)席會(huì)議等形式全部建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，省、市、縣（市、區(qū)）全部依托住建部門(mén)成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織；大多數(shù)街道建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，明確了抓物業(yè)管理工作的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)物業(yè)管理制度建設(shè)，各市全部建立完善物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)、業(yè)主懇談會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)“三會(huì)”制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)清單、業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)清單、街道社區(qū)黨組織評(píng)價(jià)清單“三張清單”，出臺(tái)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)辦法等制度文件，物業(yè)服務(wù)日常監(jiān)管得到有效加強(qiáng)。

（二）堅(jiān)持以人民為中心，提升物業(yè)服務(wù)覆蓋水平。針對(duì)部分老舊小區(qū)脫管失管、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題，縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門(mén)每年組織街道社區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)覆蓋情況開(kāi)展全面排查，對(duì)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)的居民小區(qū)，積極推動(dòng)業(yè)主選聘專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)未選聘專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)的居民小區(qū)，指導(dǎo)街道社區(qū)采取街道社區(qū)黨組織領(lǐng)辦公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)、引入國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、引入專(zhuān)業(yè)性社會(huì)組織等方式，提供居民小區(qū)秩序維護(hù)、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)。結(jié)合老舊小區(qū)改造工作，把落實(shí)物業(yè)管理作為老舊小區(qū)改造的前提條件，推動(dòng)改造完成后的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。比如，濰坊市創(chuàng)新建立老舊小區(qū)改造后續(xù)管理基金，通過(guò)分類(lèi)施治、“一小區(qū)一策”，全市1362個(gè)“三無(wú)”小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

（三）密切部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理。印發(fā)《山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，實(shí)現(xiàn)了從資質(zhì)管理到信用管理的平穩(wěn)過(guò)渡，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的具體內(nèi)容、評(píng)價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)結(jié)果運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)分級(jí)分類(lèi)差異化監(jiān)管，同步建成省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理系統(tǒng)，已在全省全面推廣應(yīng)用。加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)督檢查，對(duì)隨機(jī)抽取的248個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，有效規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。規(guī)范電動(dòng)汽車(chē)充電樁建設(shè)，理順了居民個(gè)人電動(dòng)汽車(chē)充電樁安裝流程。做好電動(dòng)自行車(chē)停放充電管理，加強(qiáng)政策宣傳，加大執(zhí)法力度，積極協(xié)調(diào)增設(shè)集中充電設(shè)施，切實(shí)維護(hù)群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。

（四）健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)，提升業(yè)主自治水平。督促街道辦事處落實(shí)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作職責(zé)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。建立并落實(shí)街道黨工委和住建、政法、市場(chǎng)監(jiān)管、信訪等部門(mén)參加的聯(lián)審把關(guān)機(jī)制，引導(dǎo)黨員業(yè)主帶頭參加業(yè)主委員會(huì)選舉。自2020年開(kāi)始，每年對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行全覆蓋培訓(xùn)，全面提高業(yè)主委員會(huì)委員依法履職能力。部分縣（市、區(qū)）開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)向社區(qū)黨組織定期報(bào)告、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章使用監(jiān)管等工作試點(diǎn)，各市建立業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)清單制度，廣泛接受業(yè)主監(jiān)督。明確業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用決策權(quán)力，業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)?shù)墓ぷ餮a(bǔ)助，支持業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用。

（五）加強(qiáng)監(jiān)督檢查，提高維修資金使用效率。修訂印發(fā)《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，指導(dǎo)各市規(guī)范資金歸集存儲(chǔ)管理、落實(shí)增值收益分配，提高資金使用效率，明確7種應(yīng)急維修情形下可直接組織維修。印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)電梯責(zé)任保險(xiǎn)和推動(dòng)開(kāi)展電梯“保險(xiǎn)+服務(wù)”新模式應(yīng)用工作的通知》，明確維修資金可用于購(gòu)買(mǎi)與電梯維修、更新和改造有關(guān)的保險(xiǎn)。加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，2020年，組織對(duì)4個(gè)市12個(gè)縣（市、區(qū)）的維修資金歸集、使用和管理情況開(kāi)展了檢查。提升維修資金管理信息化水平，各市積極對(duì)維修資金信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，濟(jì)南、濟(jì)寧、日照等市已實(shí)現(xiàn)維修資金線(xiàn)上申請(qǐng)、在線(xiàn)查詢(xún)和電子表決等功能。

（六）完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。以省文明委把物業(yè)行業(yè)列為全省文明行業(yè)創(chuàng)建首批15個(gè)試點(diǎn)行業(yè)為契機(jī)，精心組織文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)試點(diǎn)工作。修訂發(fā)布《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》地方標(biāo)準(zhǔn)11項(xiàng)，公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目32項(xiàng)；部署實(shí)施“1266品牌建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃”，印發(fā)《山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)導(dǎo)則》，4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)入選山東省服務(wù)業(yè)高端品牌培育企業(yè)；堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，開(kāi)展物業(yè)領(lǐng)域“大排查、解難題、暖萬(wàn)家”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。在疫情防控中物業(yè)行業(yè)作出了突出貢獻(xiàn)，省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情支持生活服務(wù)業(yè)批發(fā)零售業(yè)展覽業(yè)及電影放映業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確提出可以對(duì)參與疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼；省18個(gè)部門(mén)、單位聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)常態(tài)化疫情防控舉措支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的通知》，提出13項(xiàng)具體支持保障措施。深化魯港兩地物業(yè)管理合作，舉辦魯港物業(yè)管理研洽會(huì)，支持山東物業(yè)服務(wù)企業(yè)“走出去”，明德物業(yè)、誠(chéng)信行物業(yè)等一批省內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)走出山東，在全國(guó)多個(gè)省市和20多個(gè)國(guó)家地區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，擦亮了山東物業(yè)品牌。

二、全省物業(yè)工作存在的主要問(wèn)題

（一）物業(yè)服務(wù)還不到位、質(zhì)量不夠高。物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化水平不高，服務(wù)意識(shí)和服務(wù)能力與業(yè)主需要存在一定差距。尤其是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，大量市場(chǎng)主體進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，服務(wù)水平參差不齊，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備維護(hù)和秩序維護(hù)方面工作不到位，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至存在侵占小區(qū)公共收益、捆綁收取物業(yè)費(fèi)等違法違規(guī)行為，或者通過(guò)變相提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)降低成本，加劇與業(yè)主的矛盾。

（二）法律職責(zé)落實(shí)不到位、監(jiān)管邊界不清晰。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)取消后，以信用為基礎(chǔ)的市場(chǎng)監(jiān)管體制未全面建立，缺乏有效的監(jiān)管措施，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主的信用管理制度缺失，守信聯(lián)合激勵(lì)、失信聯(lián)合懲戒具體政策需要進(jìn)一步完善。部分職能部門(mén)和居民對(duì)物業(yè)管理主體存在誤解，認(rèn)為小區(qū)管理主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)內(nèi)的所有問(wèn)題都應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，一些地方執(zhí)法“不進(jìn)小區(qū)”問(wèn)題比較普遍，水電暖等專(zhuān)營(yíng)單位沒(méi)有服務(wù)到戶(hù)、收費(fèi)到戶(hù)，轉(zhuǎn)嫁物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

（三）業(yè)主自治水平低、能力弱。成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)的重要內(nèi)容和工作基礎(chǔ)。但由于業(yè)主參與自治管理的積極性不高，街道社區(qū)怠于履行業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作組織職責(zé)，業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)選舉難現(xiàn)象比較普遍。另外，業(yè)主委員會(huì)履職監(jiān)管不到位，有的業(yè)主委員會(huì)不能正常發(fā)揮作用，有的業(yè)主委員會(huì)越權(quán)決策，損害業(yè)主合法權(quán)益。

（四）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價(jià)格不匹配，亟待加以規(guī)范。物業(yè)價(jià)格管理機(jī)制不靈活，一些地方物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)多年不變，沒(méi)有根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)及時(shí)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍反映人工等成本增長(zhǎng)較快，經(jīng)營(yíng)壓力持續(xù)增大，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較難持續(xù)提升。

三、促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的建議

（一）進(jìn)一步深化“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)。加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，促進(jìn)物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理，深化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理融入社區(qū)治理。加大執(zhí)法力度，推進(jìn)綜合執(zhí)法力量進(jìn)小區(qū)，及時(shí)處理私搭亂建、占用消防通道、電動(dòng)自行車(chē)違規(guī)停放充電、高空拋物等違法行為。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)事中事后監(jiān)管，不斷健全以信用為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)守信聯(lián)合激勵(lì)、失信聯(lián)合懲戒，通過(guò)開(kāi)展“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)督檢查、完善投訴處理機(jī)制等手段，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理，妥善解決群眾反映突出問(wèn)題，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

（二）進(jìn)一步提升業(yè)主自治能力水平。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)相關(guān)制度，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆改選的組織領(lǐng)導(dǎo)，把好業(yè)主委員會(huì)成員候選人的推薦關(guān)、審核關(guān)。探索業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用決策權(quán)力等做法，提高自治效率，保障業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。完善社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)工作機(jī)制，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定履職。定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員開(kāi)展物業(yè)管理法律法規(guī)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升業(yè)主委員會(huì)履職能力。

（三）進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率。堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，解決好老舊小區(qū)脫管失管問(wèn)題，對(duì)無(wú)物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)，街道社區(qū)充分征集居民群眾意愿，通過(guò)由街道社區(qū)黨組織領(lǐng)辦公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)、引入國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、引入專(zhuān)業(yè)性社會(huì)組織等方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，依法通過(guò)將多個(gè)零星住宅樓重新劃定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)集中管理，提高共有設(shè)施設(shè)備利用率，提升小區(qū)居住生活環(huán)境。將落實(shí)物業(yè)管理作為老舊小區(qū)改造的前提條件，建立老舊小區(qū)改造后長(zhǎng)效管理機(jī)制，鞏固改造成果。

（四）進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管。加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用管理，提高維修資金管理機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理水平。建立完善維修資金管理信息系統(tǒng)，提高信息化監(jiān)管水平。積極探索使用維修資金購(gòu)買(mǎi)電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)和住宅維修資金管理年報(bào)制度，提高維修資金使用績(jī)效和管理透明度。嚴(yán)肅查處侵占挪用維修資金等違法違規(guī)行為。

（五）進(jìn)一步做好行業(yè)安全生產(chǎn)工作。落實(shí)“管行業(yè)必須管安全、管業(yè)務(wù)必須管安全、管生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須管安全”要求，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定完善消防安全管理制度，明確消防安全管理人，落實(shí)消防安全責(zé)任，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)管理區(qū)域防火檢查與巡查，及時(shí)處置風(fēng)險(xiǎn)隱患，開(kāi)展電動(dòng)車(chē)消防安全綜合治理，發(fā)現(xiàn)電動(dòng)自行車(chē)在公共區(qū)域違規(guī)停放充電等行為，及時(shí)勸阻并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。完善聯(lián)合執(zhí)法工作機(jī)制，持續(xù)開(kāi)展消防車(chē)通道障礙物集中清理。指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)日常巡查和安全隱患排查。

（六）進(jìn)一步依法推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理?xiàng)l例已不適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展，亟需修訂。要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，提高標(biāo)準(zhǔn)化水平。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極發(fā)展線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)，探索開(kāi)展“物業(yè)城市”服務(wù)，持續(xù)拓展行業(yè)發(fā)展空間，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、集約化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。大力發(fā)展智慧物業(yè)，推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的深度融合和產(chǎn)業(yè)延伸，通過(guò)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理綜合服務(wù)平臺(tái)，建立健全信息共享開(kāi)放機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)能力。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才建設(shè)，組織開(kāi)展從業(yè)人員職業(yè)技能培訓(xùn)和行業(yè)職業(yè)技能競(jìng)賽，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定自主開(kāi)展技能人才評(píng)價(jià)工作。■