房地產開發項目前期成本控制探析

文／許安邦 廣西旅發置業集團有限公司 廣西南寧 530000

1、房地產開發項目的主要前期成本

1.1 土地成本

1.1.1 費用構成

在房地產開發項目開發活動中，土地成本需要著重考慮的內容，從實際應用情況來看，該費用主要由以下幾部分構成：

(1)城鎮土地出讓金，其主要是指政府采用出讓的方式，將土地使用權進行定量分析，最終以土地價款給予人員補充的資金，這也是前期成本計算中需要著重關注的內容，也是必須支出項目。

(2)土地契稅，通常情況下土地款項不會包含契稅，但是也有地區土地轉讓需繳納契稅，一般是以土地款的3%-5%作為待繳納款項，計入到項目成本當中。

(3) 土地征用費，即征用土地時需要繳納的費用，對該費用的估算會參考國家及地方的相關規范進行。

(4) 拆遷安置補償費，即根本特定標準對拆遷房屋所有人支付的各種補償費用，整個過程必須處于嚴格執行的狀態，不允許對其標準隨便更改。

(5) 土地評估費，即建設部門在開展土地征收活動前，會安排相關部門對土地進行評估，此過程產生的費用會計入到前期成本計算中。

1.1.2 獲取方式

房地產企業在對土地進行獲取時，常用的獲取方式如下：

(1) 協議轉讓，即土地所有權持有者和房地產企業，通過協商的方式進行轉讓，協商內容會根據雙方的實際需求來做出調整，并沒有固定的協商模板，在現階段國家宏觀管理政策中，此獲取方式基本不再使用。

(2) 招標出讓，即由政府或相關組織發布招標文件，其他房地產企業采用競標的方式來爭取土地使用權，招標單位會根據綜合評估結果來確定中標企業，具備良好的公平性，但是此獲取方式也隨著土地資源的稀缺逐漸退出。

(3) 拍賣出讓，即由政府或相關組織發布拍賣公告，將某一塊土地資源通過拍賣的方式出讓，這也是現階段大數據房地產企業獲取土地的方式。經統計數據可以得知，土地費用在項目前期成本中的占比約為20%-30%，是成本控制活動中需要重點關注的內容。

1.2 投資決策成本

在前期成本的組成分析中，投資決策成本也是需要重點考慮的內容，在具體的分析活動中，該成本又可以細分為以下幾部分內容：

1.2.1 機會成本

機會成本是指企業為從事某項經營活動而放棄另一項經營活動的機會，或利用一定資源獲得某種收入時所放棄的另一種收入。另一項經營活動應取得的收益或另一種收入即為正在從事的經營活動的機會成本。房地產開發項目本身就屬于一種機會投資項目，并且成本和效益之間并不會有必然聯系，這也需要前期做好基礎資料整理，以提高機會成本向著正收益的轉化率。

1.2.2 融資成本

房地產項目的綜合成本較高，多利用融資的方式來獲取充足資金支持，確保項目的順利開展，而融資的方式也是影響成本的重要因素，如融資方式中有貸款項，除考慮貸款金額外，還需要考慮利息、滯納金等內容。

1.3 規劃設計成本

1.3.1 前期工程費用

在規劃設計過程中，前期工程費用主要是指工程項目在正式啟動前產生的費用，具體包含了以下幾部分內容：

(1)可行性研究費，即在規劃設計環節對于項目的可行性進行評估，過程中產生的人員支出、設備支出、差旅費、專家聘請費用等。

(2) 勘察設計費，房地產項目在開工前都需要委派相關人員對現場實際情況進行勘察，過程中產生的生活費用、人員費用、設備費用等屬于勘察設計費。

(3) “五通一平”費，這也是前期成本整理中非常重要的內容，其內容涉及道路設施費用、給水設施費用、排水設施費用、電力設施費用、通信設施費用和場地平整費用。

1.3.2 報建稅費用

此費用是指房地產項目在開發過程中，需要參考政策中的相關要求，向政府職能部門繳納的各項費用。此項費用在某一時間段都可以參考國家或地方標準來進行確定，其控制難度相對較低。在具體組成中，此項費用還可以細分為以下兩部分內容：

（1）報建規費，該費用是指建筑工程建設期間所需提交的相關費用，具體內容包括基礎設施配套費用、施工安全服務費用、圖紙費用、施工圖紙審查費用、檔案資料費用、消防檢測費用等，可通過查詢當地或國家規范獲悉具體金額。

（2）稅金，即依法需要較難的稅務費用。實際需要繳納報建稅費用的金額，需要和當地政府對項目的重視程度、企業與政府間合作關系等內容相關，也是在計算時需要重點關注的內容。

1.3.3 不可預見費用

此費用主要是指房地產項目在開發過程中，提前需要預留出來，用于支付項目實際開發過程中所產生的成本損失。房地產項目開發過程涉及許多作業內容，與此同時，也會面臨許多的生產風險，如用電事故、高空墜落事故、不合規施工內容等，這些風險的出現都將增加房地產項目整體費用支出，而這些事故具備不可預見性、突發性等特征。一般情況下，不可預見費用總成本支出的3%-7%。

1.3.4 期間費用

在期間費用的組成中，主要包括以下內容：

（1）管理費用，主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、職工教育費、養老保險費等。

（2）財務費用，是指在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息及其他費用等。房地產因開發周期長，需要投資數財務費用額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。

（3）銷售費用，是指企業在房屋銷售過程中企業銷售部門以及代理機構在銷售開發產品或提供勞務等過程中發生的各項費用。包括產品在銷售過程中所發生的銷售中心建設費、樣品房裝修費、現場包裝費、銷售資料費、廣告宣傳費，推廣活動等所有費用。

（4）經營稅金，包括房地產開發建設有關的稅收包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、印花稅、外商投資企業和外國企業所得稅等。

1.3.5 其他管理費用

除上述提到的幾種費用外，在規劃設計階段也存在其他費用。對此費用展開進一步細化，可以細分為以下幾種類型：

（1）保險費，在房地產項目開發過程中，需要根據當地的實際要求繳納保險費用，具體繳納的金額會根據當地的實際費率進行計算，避免少繳、多繳的情況出現。

（2）工程監理費，房地產項目開發過程需要工程監理單位全程參與，期間產生的人員費用、生活費用、差旅費用等，都是費用計算時需要考慮的內容。

（3）招標管理費，房地產項目的整體規模較大，在建設過程中會利用招投標的方式來選擇施工團隊，而發布招標文件、評估競標內容過程中產生的費用，也是前期規劃設計中需要重點關注的內容。

2、房地產開發項目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

在土地成本控制過程中，首要任務便是對土地價格展開科學預測，這也是確保土地競買報價合理性的前提條件。在具體的預測活動中，經常使用到的計算方法以市場比較法和剩余法為主。

以剩余法為例，該方法是基于發展觀點，對于估價對象開發后價值進行客觀評估的方法，在具體的計算活動中，其計算公式如下：

V=A-(B+C)

式中V表示土地資源價格；A表示土地資源完成開發后在市場中的房地產總價值；B表示開發商能夠獲取到的合理利潤金額；C表示將土地價格刨除后的總成本支出量。

考慮到房地產項目具備總開發周期長這一特點，因此在價格評估中，還需要對貨幣時間價值進行考慮，常用分析方法包括現金流量法、利息計算法等。同時也需要做好土地競買過程整理，具體控制要點如下：

（1）做好土地市場波動情況的實時跟蹤，根據獲取信息來做好基礎準備。

（2）獲取土地資源信息后，對于投資機會進行綜合分析，從中篩選出最為合適的競買地塊。

（3）參考相關指標來展開多方案策劃分析，多內容對比處理后選出經濟性和利潤率最高的方案，以此來完成價格預測工作。

（4）做好競爭對手的分析工作，明確具體的投標策略，并在競標時調整相關策略，采用最低土地成本來獲取所需地塊。

2.2 投資決策成本的控制措施

2.2.1 做好立項時的綜合分析

在房地產開發項目中，需要根據開發選項要求，對此項目進行財務分析，并整理以下分析內容：

（1）可能產生的成本，安排相關人員對現場基礎情況進行整理，同時了解當地的市場波動情況，綜合多項內容后計算該項目前期開發時可能產生的總成本。

（2）預期收入情況整理，項目所帶來的預期收入和多項內容相關，如當地未來發展情況預測、預測交易價格等內容，以此來計算出合理的預期收入數值。

（3）項目利潤，根據可能成本和預期收入來計算該項目帶來的經濟利潤情況。

（4）開發風險，房地產項目作為高投入、高回報項目，同時也面臨著高風險，在立項分析過程中，需要對項目面臨風險進行整理，以便于后續風險轉移措施的擬定，提高作業活動開發過程的有序性。

2.2.2 做好前期計劃擬定

在投資成本決策成本控制過程中，也需要做好前期計劃的擬定工作，以此來起到提高資金控制水平的作用。從實際應用情況來看，需擬定相匹配的資金流量計劃、項目銷售計劃等。以資金流量計劃為例，對于資金使用過程、開發過程、補償過程進行梳理，這樣也可以盡量降低開發項目前期的資金投入，將資金成本控制在較小范圍內，從而推動項目的有序進行，提高項目成本控制結果的可靠性。

2.2.3 選擇合適的估算方法

在房地產項目開發活動中，也需要根據實際情況來選擇最為合適的估算方法，不僅可以提高編制結果的合理性，而且還可以有效提升項目投資計算結果的精準度。目前用于成本估算的方法包括概預算法、計價清單法等，在對方法進行選擇時應注意以下內容：

（1）對于房地產項目的整體規模進行整理，根據整理結果來確定房地產項目成本計算內容進行梳理，篩選出最為合適的估算方法。考慮到現階段房地產項目規模較大，計算內容較多，因此多采用兩種及以上方法參與計算，以得到更加可靠的估算結果。

（2）在項目投資預算分析中，也需要對過程各參數精準度進行整理，以此來得到更加可靠地分析結果，滿足相應的分析要求。

2.2.4 做好項目成本計算工作

為提高投資決策結果的合理性，在應用中需要根據設計圖紙中的相關內容來展開成本計算工作。總結以往設計經驗，在實際計算中包含了以下環節：

（1）在項目建議書階段，對于投資情況進行概算分析，在此環節中會參考概念圖紙內容進行計算，以提高計算結果的合理性。

（2）在可行性報告階段，也需要對其進行投資估算處理，此過程會參考方案圖紙來進行計算，圖紙內容細致化程度越高，所得到的分析結果準確性也越高。

（3）設計概算，參考擴初圖紙中的相關內容，來對設計內容進行梳理，并利用其中數據來得到準確的概算結果。

（4）施工圖紙預算，即參考施工圖紙中提供的內容，來對項目參考費用進行計算。

2.3 規劃設計成本的控制措施

2.3.1 堅持“以人為本”原則

在房地產市場供求局面不斷轉化的背景下，相關企業也需要從以往被動接受設計轉換成主動引導設計，即在設計工作開始前，需安排相關人員對該地區的房地產市場進行調研，更加充分的了解消費者的基本需求，過程中也需要秉持“以人為本”原則，來了解目前房地產市場的發展趨勢，這也是后續確定營銷理念的重要參考。并且根據市場調研獲取到的基礎數據，也可以對客戶群體進行分類，從中篩選出目標客戶，確定目標客戶需求的戶型和功能要求，將這些資料進行綜合整理。根據整理獲取資料來完成規劃設計，有效避免了設計過程的盲目性，減少規劃設計環節的成本支出。另外，堅持“以人為本”原則來展開市場分析，也可以確定后續的營銷賣點，這也是確保項目投資效益的重要保障。

2.3.2 采用招投標制

在規劃設計環節也需要做好招標設計工作，同時推行限額設計工作，以確保項目工程造價設計結果的合理性與可靠性。相較于傳統規劃設計方法，利用招標的方式可以獲取到多份規劃設計方案，借助多項評價方法來對設計方案進行評價，以得到更加可靠的設計方案。而且借助招標方法，也可以營造良性的競爭環境，以此來提高規劃設計方案的可靠性，最大限度減少后續設計變更問題發生概率，提高施工圖預算結果的可靠性，避免規劃設計“三超”問題，即概算超估算，預算超概算和結算超預算，這也具備了良好的應用價值。并且在項目設計活動中，也會將限額設計工作貫穿整個規劃設計過程，而目標限額回來投資決策階段進行確定，以此作為限制條件來對整個施工變更過程進行限制，達到節約綜合成本支出的目的。同時也可以有效提升儲備資金的利用價值，獲取到更多的項目投資利潤。

2.3.3 推行設計監理制度

現階段，國內許多地方都開始推行建設監理制，但是有關設計監理的制度出臺數量不足，即設計階段的監理制度一直沒有得到強制執行，這也在一定程度上影響到規劃設計方案內容的合理性。通過推行設計監理制度，可以在項目規劃設計階段安排有經驗監理人員參與到其中，和相關設計人員一起協商開發內容，并根據綜合分析結果確定最為合理的立項內容。同時在方案可行性的論證過程中，也會根據發現的不足給予相關建議，以此來減少項目規劃設計過程中存在的不足，從而有序提升規劃設計方案的綜合質量，將房地產項目開發項目成本控制在合理范圍內，提高項目所帶來的經濟利潤空間。

2.3.4 做好圖紙審核工作

進行規劃設計工作的最終目標，是順利完成項目施工圖紙的制作，為后續施工活動的展開提供可靠參考。基于此，在規劃設計階段展開成本控制時，也需要搭建相匹配的圖紙審核體系，根據審核體系的反饋結果來消除干擾項目綜合成本的因素，提高施工圖紙的合理性。在具體的執行過程中，會借助招標的方式來選擇審圖單位，而且該工作需要在工程施工招標前完成?？紤]到房地產項目中涉及內容較多，對圖紙進行審核時的工作體量較大，而且復雜程度較高，這也要求公開招標時需要優選較強實力的單位作為審核單位，以此來確保審核結果的可靠性，提升房地產項目規劃設計質量。另外，費用補償工作的進行，也可以對審核單位進行激勵，同時設計單位過程中也可以持續總結設計經驗，不斷提高規劃設計方案的合理性。

2.3.5 做好工程變更管理

總結以往設計經驗可以得知，一些設計單位存在著“重技術，輕經濟”的情況，這樣也使得參與工程設計環節的成員，無法在規劃設計活動中發揮相應作用。而且還存在設計方案沒有完成論證便開始實施的情況，這樣使項目實際建設成本更難控制，帶來“三超”問題。基于此，在實際應用中應做好工程變更的管理工作，即所有工作都會在規劃設計環節完成，以減少后續工程變更帶來的成本干擾，提高成本管理結果的合理性。目前，在大數據技術、BIM技術不斷成熟的背景下，也可以對規劃設計方案進行仿真處理，根據得到的仿真實驗結果來找出現有設計方案中存在的不足，及時做出修正，重新校核方案內容，直到其滿足使用要求后再提交給審核單位進行審查，根據得到的改正意見進行再次審核，待滿足要求后再投入到使用中，以減少施工中的變更，減少此方面的成本支出。

2.3.6 建立信息管理平臺

除上述提到的相關內容外，在實際應用中也需要建立信息管理平臺，利用平臺來提高信息交互效率，減少重復工作情況的出現。從實際應用情況來看，應注意以下內容：

（1）明確信息管理平臺的細化工作，一般情況下，可將信息管理平臺細分為生產計劃管理子平臺、綜合成本管理子平臺、財務管理子平臺等，不同平臺也具備了相應的服務功能，并且具備了相應的共享性，各部門工作進度也會在平臺中進行共享，從而避免了重復工作的情況，提高了工作效率。

（2）信息管理平臺也會定期對共享信息進行整理，從中篩選出有價值的應用信息，補充到現有規劃設計方案中。并且在規劃設計方案通過審核后，也會借助信息管理平臺來分配各部門的工作任務，監督工作任務的執行情況，以此來加快信息交互頻率，減少綜合成本的不合理支出。

結語：

綜上所述，房地產行業作為社會快速發展的重要支柱，在施工技術成熟度不斷提高的情況下，房地產項目的綜合成本也在提高。為了降低房地產項目綜合成本支出，需做好前期成本控制工作，為后續施工活動的進行提供參考。通過采取措施在土地征收階段、投資決策階段、規劃設計階段做好成本控制處理，減少不合理支出，將前期成本控制在合理范圍內，又提高設計方案的指導性，減少總體施工成本支出。