淺析禁止大拆大建背景下的城市更新建筑方案設計

文／叢聰 珠海市規劃設計研究院 廣東珠海 519000

1、“城市更新”與“禁止大拆大建”的大背景

隨著我國城市化進程的快速發展，我國的城市化水平已經達到了一定的程度，部分城市的土地開發已經從原有的“增量時代”轉入到了“存量時代”，在這樣的大背景下部分城市開始尋求“城市更新”等途徑，來深挖城市建設潛力，舊村改造，城市更新等名詞一時間火熱了起來，很多大地產商、開發商都看準了“城市更新”的紅利，涌入到了次類型的項目當中，然而隨著2021年8月31日住房和城鄉建設部發布了關于實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知，明確指出：堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣；堅持應留盡留，全力保留城市記憶；堅持量力而行，穩妥推進改造提升，三個堅持的原則。并且明確指出各地市在實施城市更新的過程中要順應城市發展的規律，尊重當地居民的切身意愿，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉的方式，嚴格控制大規模拆除。

2、城市更新中大拆大建帶來的問題

在1958年荷蘭召開的第一次城市更新談論會上，對城市更新的作用和意義進行了相應的說明，在城市中生活的居民，對于自身所居住的居所、所生活的環境，或者出行、娛樂等生活相關的條件有不滿或者不同的期望時，對于自己居住的房屋進行相應的改造、升級，對周邊的街道、綠化以及其他不良的生活居住環境有改造提升的需求，以便形成美好舒適的生活環境等城市建設的行為活動，都屬于城市更新。而如上文所述，在我國城市化進程迅猛發展的過程中，部分城市可利用的土地越來越少，為了尋求城市發展的新出路，拉動經濟增長，很多地市都大力開展城市更新項目，并且把“城市更新”片面的理解為了拆除城市中老舊的城中村、工廠或歷史風貌區域，轉而進行房地產開發。在這種房地產開發的過程中雖然拉動了當地經濟的增長，但也帶來了一定的問題。

2.1 城市房價的提升

城市中老小區以及城中村的房價或租金的價格往往比當地新建成小區的價格更為低廉，這部分住房往往成為了剛需家庭以及異地打工者租住的重要選擇，而在城市更新項目的選擇過程中，這些老舊小區，城中村是首要選擇對象，在這樣的大背景下，城中村和老舊小區迅速消失，導致了這些城市房價“洼地”消失殆盡，雖然從品質和住宅存量的角度上來講更新后的居住區有所提升，但取而代之的是房價相對較高的新建住宅，從一定角度上增加了剛需購房租房者的居住成本，間接提升了外來人口的準入門檻。

2.2 城市記憶的消失

很多城市中的歷史風貌建筑都承載著城市的記憶，但這類建筑的處境往往是最“尷尬”的，因為如果是文物保護建筑，那么各級文保單位有明確劃定的紫線以及相應的風貌控制區域，有相應的文保規劃以及法律的限制，文保建筑可以受到較好的保護。而歷史風貌建筑或歷史風貌街區，未能達到文保建筑的等級，卻又承載著城市本身的部分記憶，具有一定的文化價值和歷史價值。有的城市本身具有較好的歷史文化基礎或成片的歷史文化街區，想要申請成為歷史文化名城或歷史文化街區，會專門編制歷史名城保護規劃，或歷史街區保護規劃，那么城市中的歷史建筑可以得到有效的保護和妥善的利用。然而在一些未編制建筑保護規劃或未將一些歷史建筑納入到保護當中的城市，這些老舊的建筑由于利用不當，年久失修等原因，往往成為了城市中的“孤島”，成為了城市更新的首選，這樣的惡性循環使得在城市更新的過程之中，越來越多的城市記憶遭到了“抹除”。

2.3 高拆遷補償與高容積率

“我家拆遷了我變成了XX市首富”，這句網絡上流傳的玩笑話，也從側面反應了在城市更新的過程中，舊房拆除，新房建設給原有居民帶來了一定拆遷紅利，“拆二代”一詞也營運而生，具體來說雖然各地市都有相關的拆遷補償政策，在確定更新項目容積率的過程中也對具體的經濟補償、開發成本、補公百分比進行測算和審核，但是在實際操作的過程中，部分開發商為了加快推進拆遷工作進行，提升拆遷確簽的百分比，或者鞏固自己作為實施主體的地位，有可能會在原有拆遷補償方案的基礎上，增加部分“補償”，而這部分額外補償的投入所帶來的項目開發成本，就會加入到開發企業的收益測算中，從而期望通過增加可售賣建筑面積的方式，來達到預期的開發利潤百分比。這樣就變相的形成了惡性循環，原本城市更新的目的是更新城市內部環境較差或服務設施老舊的設施，以提升城市風貌與居民的生活質量；而高拆遷補償比，帶來的高容積率高開發強度的城市更新，反而加重了片區城市的服務負擔。

2.4 城市更新帶來交通擁堵

城市更新的目的是更新城市中逐漸不滿足居民使用需求的部分區域或者是隨著城市快速擴張后被圍在其中的城中村，這部分區域往往具有密度高、容積率低、道路狹窄、路網較密的特點，并且與周邊已建成的規劃路網的銜接上存在一定的障礙，希望通過城市更新的方式實現規劃路網的聯通，理順城市交通，緩解城市道路的擁堵狀況。然而由于上文所述高開發強度帶來的人口增長、新增服務設施或教育設施，以及城市更新后新建成區域帶來的聚集效應，雖然路網拉通了，道路也擴寬了，但巨大的人流量仍使的更新后的片區在處于擁堵的狀況，交通狀況較未更新前沒有太多提升。另一種情況是在已建成區，局部地塊進行更新，由于更新的建設成本、還遷以及補公等問題，更新后的地塊相比于更新之前人口及容積率有一定的提升，但由于沒有條件拓寬或新增路網，導致片區交通壓力增加，相比于更新前交通更為擁堵。

3、城市更新項目建筑設計面臨的難點

3.1 保留記憶與開發強度之間的矛盾

在城市更新的過程中，更新項目的設計用地內，或多或少的會遇到留存的古樹、祠堂、歷史建筑等凝聚著片區乃至城市集體記憶的場所或建筑，在城市更新的過程中如何把握保留記憶與開發強度之間的平衡是每一個城市更新需要考慮的問題，對于已經評定為文保單位的建筑以及已經列入到名錄中的古樹，在更新的過程中因為有據可依這部分的建筑或樹木往往可以保留下來，然而對于具有一定歷史價值和城市記憶的場所或構筑物，在更新開發的過程中，會讓步于開發主體的經濟利益或開發強度，從而進行拆除或搬遷。城市通過更新后變得干凈整潔固然是好事，但是也避免不了城市特色與歷史記憶的流失。

3.2 回遷訴求與商業開發之間的矛盾

另一個城市更新建筑方案設計面臨的難點是，回遷居民的訴求與開發商之間利益的矛盾。對于更新范圍之內的居民和經營者來說，如何保護其在更新過程中的切身利益是整個更新項目的重點，回遷住宅的位置、朝向以及戶型，回遷商業是否沿街，商鋪切分的是否均好，是回遷區設計的重點內容。然而對于每一個項目用地而言，優勢資源的區域總是有限的，如何平衡回遷區與融資區的環境資源占比，滿足回遷居民訴求，有效的推進更新方案的進行仍然是一個實際設計過程中面臨的巨大挑戰。

3.3 配套設施的統籌規劃安排

不同的城市對于更新政策以及實施管理辦法都會依據自身的情況進行制定，但總體來說都會要求更新項目拿出一部分的用地，或建筑面積進行用地補公或立體補公，一方面是為了滿足更新改造后項目新增路網的修建，另一方面，也可以結合城市更新的契機對周邊公共服務設計進行查漏補缺，完善城市服務功能。但是在實際連片城市更新項目中，周邊幾部分區域可能在同時推進更新，幾個項目同時共用的公共服務設施（例如：鄰里中心、中學等）到底放在哪一個項目中進行設計、建設以及補公，或如何切分用地供市政路網通過都是實際更新項目設計過程中遇到的痛點和難點。

3.4 新建建筑與舊有建筑的日照和間距矛盾

在城市更新項目設計的過程中，必定會考慮到與周邊建筑的關系，這個關系不僅包括了建筑的間距控制、風貌協調、更是關系到更新后周邊建筑的居住質量，除了部分“公改公”類的更新項目外，很多城市更新項目都包含有新建住宅，我國對于處于不同氣候區的住宅日照標準都做出了細致的規定，各地市出版的城市規劃技術標準等指導性文件中，也對住宅與住宅，住宅與非住宅建之間的建筑間距做出了明確的規定，并特別提出了新建建筑不能影響已有建筑的日照降低到標準以下，對于那些原本未滿足日照要求的建筑，新建建筑后也不能使其現有日照進行惡化。這就導致了建筑設計過程中需要反復的進行日照分析，找到既能滿足原有建筑日照需求，又能滿足新建建筑日照需求的方案。

4、推進城市更新建筑設計方面的措施與方法

4.1 堅持合理布局，避免過度“堆量”

在更新項目的推進過程中，實施主體為了達到預期的容積率目標，往往會要求設計師對高低不同的容積率方案進行比選，并對實施性相對較差的高容積率方案作為對相關主管部門匯報的第一稿，留出一定的容積率空間，以便于主管部門審批的時候“砍一刀”，從而降低到需要的開發容量，這樣思路方式不僅需要不必要的重復工作，而且容易給主管部門留下“不老實”“虛報容量”的不良印象，反而加大了項目推進的難度。所以設計師在處理類似項目的時候，要堅持合理的布局方式，避免一味的遷就堆高容積率，做高密度或超高層建筑。建議在保證適當容積率的基礎上，尋求技術與可行性兼得的方案進行深挖和打磨，凸出更細后方案的區域協調性，只有從這樣的角度出發，才能夠實現“合理”“合情”的建筑設計方案，從而打動甲方和主管部門，更加容易的接納城市更新方案，加快項目的推進。另一方面，對于一些位于城市中心的更新類項目，往往會追求更新后的地標性，對于一些開發主體來講建筑越高越具有地標性，而且建筑高度越高也意味著容積率較高，正好與其開發訴求“正相關”，所以往往會通過拔高建筑的方式來體現地標性，但這樣高容量的開發方案會給設施評估、交通評估等帶來巨大的壓力，導致項目后期在落地的過程中變的難以進行，對于此種情況，在初期建筑概念方案設計的過程中，應當深入挖掘當地的特色，重新去定義地標性，具有本地特色并尊重其歷史文化的地標性，往往更容易被當地居民接受，也更符合塑造城市名片的需求。

4.2 尊重本地文化，保留城市記憶

如上文所述，在城市更新的過程中，不僅是老舊城市功能的“更新升級”，也同時會帶來“更新升級”后城市記憶的缺失，針對這樣的問題，我們可以從以下幾個方面入手進行設計上的考量。首先，尊重更新片區的風貌管理規定，嚴格按照風管管理規定高度、面寬等限制因素進行方案設計，并針對文物保護單位外圍的一級風貌控制區域和二級風貌控制區域進行重點設計，力求達到同文保單位的統一協調；其次，對于承載著城市記憶的場所，如果現有使用狀況良好，建議盡量保留，并將其作為用地補公的部分用以平衡用地調整，減少對更新項目開發利用的影響，對于現有保存狀況較差，但承載了城市集體記憶的場所，建議根據歷史資料的描述或老照片研究其風格和樣式，結合更新項目的建筑方案設計，利用新材料、新技術等表現手法重新詮釋具有歷史傳承性的城市記憶場所；最后，對于那些即不是文保單位又未列入到優秀歷史建筑名錄中的歷史建筑，需要針對性了解其價值并做出評估，其中較為優秀的可以采取現狀保留并加以修復的方式，對于保存狀況較差但具有一定城市記憶的歷史建筑，可以對其進行升級改造活化利用，對于保存狀況較差甚至是“危房”且歷史價值較低的建筑，可以采取拆除的方式，并保留下部分品相完好的材料，作為新的設計組成元素，用于更新后建筑的立面，或者景觀道路鋪裝，從而保留下部分城市記憶。

4.3 合理選擇建筑色彩及立面風格

除了建筑高度以及面寬等風貌管理規定外，在更新項目的設計過程中還需要注意與周邊區域的協調關系，要考慮到片區建筑的冷暖色調傾向，在突出自身立面特色的同時，做到區域間的協調。其次需要注意更新片區的沿街立面風格，例如：臨近城市主要道路的住宅宜采用公建化立面的處理方式，減少開放式陽臺對城市主要界面的影響。配有回遷物業的更新項目，立面設計的過程中需要注意玻璃幕墻材料的選擇，減少對周邊的光污染。配套的公共服務設施需要注意項目當地是否有二層以上禁止采用玻璃幕墻的規定等。最后還要考慮到新建建筑同周邊已有建筑的風格差異，例如片區多采用新中式的建筑風格，更新后的區域也應在設計時像類似風格靠近。

4.4 加強老舊建筑微改造設計

對更新項目內決定保留的歷史風貌街區或其他的連片歷史建筑區域，宜采用微改造的方式，具體來說，針對改造區域內部的街道環境實行微政治，維修路面，市政線路下地，避免電線暴露在外，另外對現有的建筑立面進行整治提升，拆除違建加減的部分，對墻面進行修復和加固，使片區呈現整體統一的風格。對于非文保單位的歷史建筑還可以根據具體的使用需求，對建筑內部進行一定的改造升級，使得活化后的建筑可以適應現代的功能需求。更新項目內保留的住宅可以采取加裝電梯，粉刷墻面，統一設計空調機位的方式來進行立面和功能的提升，以滿足使用和風貌協調的需求。

4.5 優化和完善公共配套設施

相比于更新前的舊區，更新項目總會帶來一定的人口增長，在設計的過程中不僅要補足原有片區人口的公共服務配套設施需求，還要滿足未來新增規劃人口的需求，在設計的過程中應對配建小學、幼兒園、肉菜市場、社會福利設施的規模和種類配置齊全，進行統一設計并銜接好上位規劃，避免局部過度集中，導致早晚高峰交通擁堵。對于用地條件拮據或人口增量不大的更新項目，如果用地與周邊已有的公共服務設施臨近可以采取預留一部分用地用的方式，為臨近的公共服務設施未來改擴建提供空間，從而滿足片區更新后的需求。

結語：

在實際城市更新的項目當中，經常會出現追逐高容積率，高回報率的高強度開發，從而產生了新的城市問題，違背了城市更新的最初目的，我國住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知中也明確指出：“不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能”，也體現了城市更新應當采用更加穩妥的方式結合城市自身發展特點展開，希望通過本文的分析為城市更新建筑方案設計提供一些思路。