經濟新常態下我國房地產經濟的可持續發展探討

文／陳樹蘭 濱州市濱城區房屋管理服務中心 山東濱州 256600

引言：

經濟新常態，是強調結構穩增長的經濟。受到經濟新常態的影響，我國房地產經濟在發展過程中面臨著巨大的機遇與挑戰。從機遇層面分析，以經濟新常態為基礎，做好房地產經濟可持續發展方面的工作，有助于經濟良性增長，還有助于相關產業進一步得到發展等。從挑戰層面來看，目前我國房地產經濟發展現狀存在較多的問題，比如：宏觀調控機制有待完善、監督管理工作未能落實到位、相關法律法規不夠健全等。鑒于此，本文圍繞“經濟新常態下我國房地產經濟的可持續發展”展開分析探討價值意義顯著。

1、經濟新常態的性質及特點概述

1.1 性質

從國家層面分析，在國家經歷經濟危機、經濟調整以后，出現一個過渡階段經濟運行態勢，便稱之為經濟新常態。對于舊常態而言，即為粗放型、數量型、擴張的一種狀態，其依靠低成本驅動。而在經濟新常態背景下，則需重視轉向集約型、質量型發展。在受到全球經濟危機的影響，表明世界經濟進入大調整、大過渡時期。在此背景下，加上中國因素的疊加影響，使中國經濟進入增速階段性回落的新常態時期，且呈現出了和周期性調整存在一定差異的新現象與新規律。

1.2 特點

對于經濟新常態來說，其增長動力實現轉換、經濟結構實現再平衡特征明顯，主要體現在以下方面：

（1）前期呈現的模仿型排浪式消費階段基本結束，消費主流形式具備多樣化、個性化的特點。在基礎設施方面，能夠形成互聯互通效應，且全新的商業模式、新業態、新產品、新技術投資機會越來越多。

（2）在中國低成本比較優勢方面，產生了一定程度的轉化，在“高水平引進來”的同時，“大規模走出去”也成為一種全新的經濟業態。對于新興產業及服務業，還有小微企業，在作用上更加突出。在產業組織特征方面，主要體現出專業化、生產小型化、智能化等。

（3）在人口老齡化方面較為明顯，農業富余人口逐年減少，要素規模驅動力弱化，需要人力資本質量、技術進步的充分支持，才能夠有效促進經濟增長。在市場競爭方面，主要表現為質量型競爭、差異化競爭。

（4）在環境承載力方面，已達到上限，或者與上限接近，需重視綠色低碳循環發展新模式的形成及推進。在經濟風險方面，整體上可控制，但是對于高杠桿、泡沫化的相關風險，處理需花費較長的時間。

（5）需對產能過剩全面化解，還需將市場機制作用發揮出來，對未來產業發展方向積極探索。

經濟新常態特點較多，而受到經濟轉型“陣痛”的影響，使我國面臨的經濟下行壓力較大，具體而言，主要涉及的經濟轉型“陣痛”為：其一，一些制造業產能過剩現象嚴重，比如鋼鐵業、水泥業、造船電解鋁業等，制造業有必要去產能化；其二，我國地方政府負債率頗高，金融需去杠桿化；其三，房地產需合理調整陣痛；其四，環境方面需去污染化。

2、經濟新常態下促進房地產經濟可持續發展的重要性分析

如前所述，經濟新常態的特點鮮明，且在經濟新常態背景下，房地產行業需“去陣痛”，才能夠實現可持續發展目標。而從經濟新常態下，促進房地產經濟可持續發展的重要性層面分析，具體如下：

2.1 能夠使經濟增長得到有效促進

對于房地產來說，在帶動國內生產總值（GDP）方面，價值作用顯著。根據現狀下國內房地產經濟產業發展情況來看，在國民經濟當中，房地產經濟產業是非常重要的一部分，發展期間，通過閑置土地資源的優化整合，有助于就業率的提升，并使經濟發展得到有效促進。除此之外，還能夠使得周邊產業發展得到有效帶動，使可持續發展目標得到有效實現。

2.2 使相關產業得到持續發展

在房地產產業逐步壯大發展的背景下，使其他相關產業的發展得到有效促進，比如家電行業、建材行業等。基于項目建設之前，加強和咨詢單位之間的溝通交流，能夠對房地產項目進行合理科學規劃。在搜集相關數據信息的基礎上，還能夠對承建單位提供充分有效的基礎資料支撐。此外，基于項目竣工運營過程中，還有助于建材市場等行業的進一步發展。

2.3 有助于居民生活水平的提升

在醫療體制改革背景下，我國各大城市醫療衛生系統得到快速發展，且各項基礎配套設施逐步得到完善。考慮到生活環境能夠得到有效改善，大量的農村人口涌入城市。在此期間，城市穩步發展，對城市經濟發展起到了促進作用。與此同時，多年超發的貨幣，在房地產的影響下，得到一定程度的沉淀，并非流入日用品消費行業當中。并且，在房地產產業的支撐下，相關生活必需品的價格沒有升高，人民的生活質量得到有效保障。而在完善基礎設施，改善住房環境的基礎上，通過房地產經濟可持續發展目標的實現，進一步有助于居民生活水平的提升。

3、我國房地產經濟發展現狀問題分析

雖然經濟新常態下，促進房地產經濟可持續發展的重要意義顯著。但是，從現狀來看，我國房地產經濟發展問題較多，具體而言，主要問題如下：

3.1 宏觀調控機制有待完善

近些年來，從國家政府層面分析，把房地產市場供求均衡當作宏觀調控的一大目標。因房地產市場會受到諸多因素的影響，比如政策因素、供求因素、價格因素等。以價值規律為依據，基于價格機制、供求機制、競爭機制、風險機制等多元化的市場機制整體影響下，使處于市場競爭中，市場價格受到供求關系的影響而變得非常敏感。其中，價格機制的決定性作用非常顯著。所以，要想使房地產市場得到有效管控，則需加強價格管控。基于供給側層面分析，土地存在不動性特點，資源存在稀缺性特點，房屋存在耐用性特點，在地方政府財政吃緊的情況下，會提高土地供給的熱情，在房屋銷售工作持續開展的基礎上，有助于地方GDP增長速度的加快，加上房地產進入門檻比較低，在此基礎上，使房地產供給過熱現象較為明顯。此外，基于需求側層面分析，在國內各地區城鎮化情況加劇下，居民住房的需求剛性呈現加大的態勢，同時隨著居民收入水平的提升，對住房改善性需求也逐步增強。從整體層面分析，在供需雙重影響下，房地產價格上升是一大必然趨勢。但是，居民收入水平與房價上升情況相比，存在很大差距，在供需失衡的影響下，會進一步提升空房率。而對于地方政府來說，如果在房地產宏觀調控機制上不夠完善，難以對房地產價格進行有效控制，則難以帶動我國房地產經濟穩步、可持續發展。

3.2 監督管理工作未能落實到位

“不以規矩，不能成方圓。”要想使房地產市場順利、有序運行，則需完善的監督管理制度作支撐。但是，從現狀來看，國內房地產市場監督管理工作難以有效落實到位，具體表現為：一方面，在中央政府與地方政府存在非合作博弈關系的情況下，加大了房地產市場管理的難度，比如隨著房地產行業的發展，其他相關產業也得到同步發展，如玻璃行業、水泥行業、建材行業、冶金行業等。但各地方政府為了提升財政收入，存在一定的功利性，使各產業發展的同時，房價也不斷提高，在供需不夠平衡的情況下，則會影響中央政府與地方政府之間的矛盾，使房地產市場監管難度大大增加。另一方面，在管理職責與管理范圍方面，存在邊界不清的情況。在中央政府與地方政府方面，實施的管理方法不同，在管理形式、職責、范圍方面存在界限不夠清楚的情況，在此情況下便難以使房地產經濟市場監督管理工作落實到位。此外，高房價能夠帶動房地產開發企業經濟發展，也能夠促進地方政府政績的提升，但是在地方政府土地財政經濟利益影響下，易存在腐敗現象，比如暗箱操作、權錢交易等，進一步使中央政府對房地產宏觀經濟管理的效果大大弱化。

3.3 相關法律法規不夠健全

房地產經濟的有序發展，離不開相關法律法規的支持。但是，從現狀來看，我國房地產經濟管理工作開展期間，在相關法律法規方面尚且有待完善。比如，國務院、國家部委辦公室頒布的“國11條”、“新國4條”等相關房地產經濟管理條文，均通過行政法規的名義頒發的房地產管理法律條文，在嚴肅性、穩定性上不足。與此同時，即便處于房地產特定領域、特定時間范圍當中，國內政府方面進行了初步的行政法規的構建。但是在房地產各階段，比如土地開發、房屋建設、商品房交易、物業管理等，則缺少完整的管理法規作支撐。總體而言，因相關法律法規不夠健全，使我國房地產經濟發展受阻，難以實現可持續發展的目標。

3.4 房地產泡沫現象明顯

對于房地產行業來說，所占貨幣資源與物質資源巨大，期間倘若資金流、物質流難以正常回流，則易導致資金流斷裂，使房地產經濟泡沫現象形成。從前些年開始，全國各地房地產市場成交量呈現萎縮的現象，基于國家宏觀調控作用下，房地產價格漲勢得到一定程度的制約。但是，對于購房群體來說，其觀望情緒較為高漲。與此同時，受到成交量、價格同時萎縮的影響，使房地產開發商房屋囤積現象明顯，在降價壓力下，一方面不利于房地產開發企業經濟可持續發展，另一方面會對房地產相關上下游產業發展受到負面沖擊，最終形成房地產泡沫現象，抑制我國房地產經濟可持續發展。

4、經濟新常態下促進我國房地產經濟可持續發展的具體策略分析

為解決我國房地產經濟發展現狀問題，需以經濟新常態為依托，落實促進我國房地產經濟可持續發展的具體策略。具體而言，主要策略如下：

4.1 明確長期政策目標，帶動房地產市場健康穩定發展

基于國家層面考慮，需對房地產在我國經濟增長當中的特殊地位、推動作用充分重視。在房地產規劃方面，政府需發揮職能作用，將房地產規劃的持續性、穩定性得到有效提升。與此同時，基于房地產產業角度考慮，需重視產業質量的提升，持續更新技術，帶動房地產產業持續發展，并使民眾對美好生活的需求得到有效滿足。并且，國家在對房地產行業發展現狀加以了解的條件下，需明確房地產經濟穩定發展的長期政策目標，以“人多地少”基本國情作為切入點，然后以“保護耕地”、“保護生態環境”作為基本工作原則，對房地產行業發展規劃方案進行合理制定，并對民眾在住房方面的消費觀進行正確引導，形成理性的消費觀。此外，還需重視市場調節機制及房地產管理機制的完善構建，進一步促進房地產市場健康穩定發展。

4.2 做好房地產商財務審計監督工作，確保房地產定價的合理性

基于經濟新常態背景下，為了促進我國房地產經濟可持續發展，需做好房地產商財務審計監督工作，一方面認真仔細審核房地產商的投資總額，對于項目投資總額來說，主要以項目可行性報告加以明確，其中項目可行性論證對項目的成功與否會產生直接性的影響。對此，政府相關管理部門需對項目的可行性進行嚴格管理控制，加強對開發商資質、信譽的嚴格審核。對于開發商，需將資金流量表制作出來，然后對項目投資展開合理科學的估算，進一步由上級部門進行認真審核，以此為政府確立項目提供有效憑據。而對于政府部門，則根據具體需求、開發商資金的實際運轉情況等，對開發商投資總額、資質信譽充分明確。總體而言，政府需處于項目開發前期對開發商的投資額進行審核，在對投資規模加以明確的基礎上，進一步使投資風險得到有效降低。另一方面，需對開發商投資成本進行合理控制，基于房地產日常支出當中，成本控制的難點在于業務費用，究其原因，主要是因為業務費用的彈性大、漏洞多。因此，對于政策部門來說，需構建完善的房地產成本控制制度，實施合理包干方式方法，使成本虛高進一步導致價格抬高的現象避免發生，進一步使房地產定價的合理性得到有效保證。

4.3 完善房地產市場相關法律法規，提升房地產經濟法治化效果

在構建完善的房地產市場法律法規的基礎上，有助于房地產市場秩序的規范，并且有助于全方位、多層次宏觀調控體系的構建，進一步提升房地產經濟法治化效果。一方面，針對與房地產有關的工作內容，比如土地開發工作、房屋建設工作、房產交易工作、后期服務工作等，均需構建有針對性的，完善的法律法規。通過《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及《建筑法》等相關法律法規的完善構建，使房地產相關政策的穩定性及嚴肅性得到有效體現，使房地產產業相關工作執行過程中能夠有法可依。另一方面，對土地開發及利用形式加以規范，在土地開發與利用管理過程中，政府需發揮出職能作用，對相關地區土地使用情況展開全面性調查作業，使土地出讓市場更加規范，使土地違規開發利用、土地資源囤積浪費等不法行為得到嚴厲打擊，以此使房地產經濟法治化效果得到有效提升。此外，還有必要對規范科學的房地產市場預警機制加以構建，對房地產市場不良交易行為、開發行為、管理行為及時預警，在規范房地產市場各項行為的基礎上，使房地產產業可持續發展目標得到有效實現。

4.4 落實“雙控”策略，促進房地產經濟可持續發展

從房地產經濟可持續發展目標實現角度考慮，落實“雙控”策略至關重要。一方面，需對樓市火熱回升狀態進行嚴格控制。即便在樓市價格快速升高的情況下，能夠對GDP的增長、稅收的增長起到刺激作用，但同時也會對樓市高房價產生刺激作用，進一步使金融風險產生。對此，需以國家宏觀調控政策為依據，對房地產樓市房價進行合理調整，使高房價過熱現象得到一定程度的釋放，在供求對價格的自動調節體現出合理性的基礎上，通過適當調控的方式，使樓市火熱回升狀態得到有效控制。另一方面，需對樓市全局性進行嚴格控制，使斷崖式急劇下跌狀況避免發生。從現狀來看，在樓市趨冷的狀況下，會使房價得到一定程度微調，這屬于一種對房地產市場正常調節的手段。但需注意的是，在高房價、高庫存疊加情況下，如果樓市調控過度，則市場易產生逆向反應，在房價全面跌落的情況下，會出現不可逆的狀況。所以，綜合考慮，房地產不易過熱，也不易過冷，需發揮“雙控”策略的作用，在合理調節房地產價格的基礎上，還需發揮政府的職能作用，使房地產經濟宏觀調控效果得到有效強化，進一步促進房地產經濟可持續發展。

結語：

綜上所述，經濟新常態下促進我國房地產經濟可持續發展的意義顯著，但現狀下我國房地產經濟發展仍存在一些較為明顯的問題。因此，需明確長期政策目標，做好房地產商財務審計監督工作，并完善房地產市場相關法律法規，落實“嚴控樓市火熱回升”、“嚴格樓市全局性及斷崖式下跌”的“雙控”策略，以此促進房地產經濟可持續發展，并為我國社會經濟穩步、可持續發展奠定堅實的基礎。