房地產經濟與建筑工程經濟的實踐探索

文／盧永濤 陜西恒建房地產評估咨詢有限公司 陜西渭南 714399

引言：

房地產作為我國建筑行業最重要的開發項目之一，其經濟發展意義十分重大。首先，房地產經濟可以有效的增加我國經濟收入，近幾年來，房地產行業的快速發展為我國經濟發展做出巨大貢獻；其次，隨著房地產行業的不斷發展，各式各樣的商品房層出不窮，這些商品房在最大程度上滿足了國民的居住需求，使居民的住房條件得到了很大的改善；最后，房地產行業的發展創造了數百萬個就業崗位，解決了我國很大一部分居民的就業問題，在一定程度上減輕了國家的就業壓力。但與此同時，在房地產發展過程中也出存在著諸多的問題，如：銀行貸款存在較大風險、征地不具備合理性，房價不斷增高造成居民購房困難等，甚至由于房地產行業發展速度過于迅猛而導致全球性金融危機的發生。房地產行業需要通過這些問題總結經驗，才能使房地產行業更加健康持續的發展。

1、房地產經濟與建筑工程經濟的實踐與探索的必要性及規律

1.1 房地產經濟與建筑工程經濟的實踐與探索的必要性

房地產經濟是指圍繞房地產的生產、交換、分配以及消費所發生的所有的經濟關系的總稱，是房地產經濟和房地產生產力的有機結合。而房地產經濟活動則你們不是買房還是購房都與房地產經濟和建筑工程經濟有密切的關系流通以及消費的循環需要相應的經濟運行機制和經濟體制條件。因此，穩定的經濟運行機制對于房地產實踐的轉換是非常有利的，在房地產實踐的轉換過程當中，必須要以建立穩定的經濟體制為基礎，從企業整體運營的角度出發，以相關的各類生產活動的結果為依據進行討論，房地產經濟對促進國民經濟發展起著至關重要的作用。建筑工程經濟與房地產生產領域息息相關，需要在不斷的生產實踐過程中，通過企業經營管理和技術研究探討促使建筑工程經濟的可持續發展性，使其發展的更加穩定。房地產經濟與建筑工程經濟兩者之間相互影響，必須遵循經濟社會發展的自然規律，清楚的認識到二者之間是相互促進的關系，才能更有效的掌握時機，使企業得到更好的發展。因此，可以通過提高企業運營管理的水平、施工的質量，以市場經濟為導向，遵循房地產企業的發展規律、清晰的了解發地產的基礎價值、房地產在建筑生產大環境下的狀態、在建筑經濟的循環發展規律下房地產未來的發展優勢，從宏觀和微觀的整體角度全面看待問題，房地產和建筑工程的相關管理人員需要深入到其中的內涵層面，使企業的經濟發展滿足社會發展的需求，從而推動國民的經濟發展。

1.2 房地產經濟與建筑工程經濟的實踐規律

房地產經濟主要以房地產生產為核心，其主要包括房地產租賃理論、土地區位論等，以房地產為出發點，可以有效的實現生產力和經濟效益的快速發展。要想使房地產經濟落實到實踐當中，需要嚴格的落實相關的配套條件，健全企業相關的經濟運行機制，使得房地產行業的運行可以穩定持續的發展。從微觀角度分析，房地產企業通過經濟的轉換行為，利用相關的手段合理有效的開發運行，完成對房地產項目的考察；從中觀角度分析，關注點主要集中在和房地產企業相關的各個部門，在這些部門當中，需要加強對區域生產經濟活動的觀察；從宏觀角度分析，主要表現方式在于國家政策、國民經濟的發展，對相應的統籌工作需要盡快完成。整體上來講，針對房地產的市場把控，必須符合我國的發展需求，保證對房地產的發展有一個全面的認識，以促進房地產業的可持續發展。建筑工程經濟可簡稱為工程經濟，可以在經濟方面對建筑項目工程進行評價，包括：評估、預測、實施等。另外，建筑工程經濟也指對建筑施工過程當中各環節的預算，屬于微觀科目。隨著我國經濟的發展，建筑行業的規模也在逐漸擴大，因此要嚴格的把控好房地產行業和建筑工程經濟之間的規律，使其共同發展。

2、房地產經濟形象

2.1 作為財務或財產的房地產

不動產與其它實物財產的比較，獨特性更為突出。首先，房地產的位置比較固定，無法改變，不像其他物質財務那般可以流動，并且受到自然環境的約束，房地產區域性質較強。在通常的條件下，人們必須要在一個特定的時間內，通過一個交易的方式來實現物質的流動。房地產在不具備物質流通性能的情況下，流通僅能通過所有權以及使用權的變更，無論是對于新的建筑物、還是舊的建筑物，如果想要獲得其所有權只能通過從銷售者的手中進行購買。其次，對于房地產的投資金額非常大，建筑經濟投資的主要項目就是房地產，房地產屬于耐久型的消費財富。建筑的規模和城市發展之間有著密切的聯系，建筑越多城市的發展越好，因此，想要促進城市發展需要對于城市內的建筑高度利用，但又不能過于密集，會影響到城市居民的生活，為了防避免密集程度過高的情況發生，需要對建筑地基、建筑的規模和空間的大小都受到了嚴格的控制，許多大的城市都會因為空間的擴張而出現獨占的問題，這對那些在生產和購置房地產的城市來說是非常負面的。

2.2 作為資本或資產的房地產

資本是指利用投資得到的利潤本金或者財產創造物質和精神財富的各種社會經濟資源的總稱，是動態概念。而資產則指的是以市場作為經濟活動中心主體，屬于增值類的財富，是以經濟的實質含義和經濟行為為中心的，屬于靜態的觀念。所以在評估資產時要將其列入未來可持續循環的一類，剔除必須增加的一組，再進行核算；在評估企業的資產時，應將其用作資金，并將其用于評估。通過對資金的測算，可以將這些資金的價值轉化成市場價，從而使房產在資金和財產方面具有相同的觀念。所以，在評估時，可以采用兩種不同的方法來評估，即：在評估時，將一項資產的全部生命周期都保持不變。而總市值是以新的產品為基礎的，不管它過去多久。

2.3 作為建筑工程經濟循環中的房地產

循環經濟指的是物質循環流動型經濟，在資源投入、企業生產、產品消費的過程中，在人、自然資源和科學技術的系統內，把傳統的以資源為基礎的線性增長經濟轉變為以生態為基礎的循環經濟。通常，生產、流通和消費三種經濟活動在一個周期內表現在各個行業，但是由于建設和土木究竟是流通行業，或者生產行業難以區別，因而在流通行業中沒有建設流通這個行業。而且，建設工程一般都是以合同形式進行，并不需再進行任何的流轉，而房屋產權的轉讓依然具有流動的特性，因此，當前的房地產業就是此類交易相關的。

2.4 與建筑工程生產形態相關的房地產

建筑業的大部分生意都是通過合同和生產方式完成的，但是供需雙方之間的關系并不好，所以從供方的觀點來看，他們都想要提供更多的資金，對建筑造型美觀度要求極高，但由于對于美的看法不一致，所以常規的產品無法完全符合顧客的要求，假定一切工程都按預先確定的規范施工，難以適應多元化的顧客需要；對供給方來講，由于建筑物不可流通性，其位置相對于講較為固定，氣候、風俗習慣、生存模式各有不同，這就造成了工業化的難度。施工組織結構是一個具體項目，由一個總承包商和一個分包機構組成的一個整體，它是一種一次性的結構，只能用于一個項目。施工完成后，施工組織將在施工完成后解體，項目的內容變更時，施工單位和承包商又將進行重組。大多數施工企業都采用這種方式進行施工。由于施工場地的性質，這種施工項目合同的適用面很廣，可以將施工作業的要素分成三類：勞動、資金和材料。在建筑行業中，房地產占據整個建筑行業銷售額70%，但其純利潤僅為40%，其主要原因是由于材料成本被計入核算程序中，材料費種類多、數量多、加工程序復雜，所以價格非常高，也因此房地產行業的進步也帶動了其他行業的進步。

3、基于房地產經濟與建筑工程經濟的實踐與探索解決措施

3.1 提高施工質量，提高運營水平

無論是房地產還是建筑工程經濟都需要在保證施工質量的前提下進行，當施工質量比較高、企業運營水平比較強時，可以促進雙方之間的發展。房地產企業和建筑企業需要建立科學的管理制度，監督企業工作人員秉承認真負責的態度去執行工作，使其施工質量可以得到有效的保證，使得房地產與建筑工程經濟得到可持續發展。

3.2 深入了解建筑生產形態下的房地產，促進經濟可持續發展

隨著我國的發展和人民的生活質量的提高，人們對于建筑物的審美和居住環境的要求也日益增加，這也同樣使得相應的建筑施工難度和復雜程度有所增加。另外，還需要深刻的意識到勞動資本是建筑施工的重要因素，在建筑生產的形態下，銷售額與建筑物的質量有著重要的關系，所以建筑工程和房地產同樣帶動著很多行業的發展，只有深入的了解房地產行業，才可以促進經濟的可持續性發展。

3.3 房地產經濟與建筑經濟的鏡像關系

經濟建筑學在中國的發展已經到達一定的階段，從宏觀角度來講，房地產經濟呈現的是一個立體的外觀形狀，以建筑造型結構為基準；從市場經濟的角度來看，由于房地產行業為國民提供了許多的工作崗位，解決了一部分人的就業工作問題，這也使得房地產經濟成為國民收入增長的重要組成部分。而建筑經濟則是與生產活動有關，房地產經濟和建筑經濟二者之間相當于一個循環經濟體，既是獨立的個體又有著必然的聯系，從消費到生產這個周期具備一定的流通關系，這兩大產業帶動了國民經濟的穩定發展，但為了能夠辨別房地產經濟與建筑經濟之間的鏡像關系可以把他們當作獨立的個體進行分析。提到鏡像關系時，從字表面看是人在照鏡子時產生了一個一模一樣的自己，但實際上卻大有不同，鏡子里的是虛幻的影像，而鏡子外的則是實體。因此可以通過鏡像的道理總結出建筑經濟相當于實體，而房地產經濟相當于影像的關系，通過對建筑經濟分析折射出房地產經濟，房地產企業相當于一個資源承包的商家，他總包攬許多各個方面的資源，讓多個角色例如業務員、銷售員等經營管理者進行開發經營的活動，而對建筑企業從生產到轉化這一系列流程進行組織經營管理，兩者之間緊密聯系息息相關，可以說兩者之間相當于施工和開發的交接點，若沒有建筑行業的開發，就沒有房地產的售賣。兩者在國民經濟當中的占比都非常龐大，對國民經濟發展起到重要的影響。

3.4 以市場為導向，遵循發展規律

房地產和建筑工程經濟想要得到可持續發展，就需要以市場為導向，遵循市場的發展規律，通過詳細的了解消費者的需求，制定出科學合理的計劃，在此期間，需要把房地產和建筑工程經濟兩者之間有效的聯系起來，通過協調溝通發展出新模式。另外，需要關注我國基本國情并結合房地產和建筑工程經濟的發展趨勢，利用我國出臺的相關政策促進其可持續性的進步。在看待房地產經濟和建筑經濟的過程中，不可以將他們分開對待，需要發現挖掘他們的共同特點，通過相結合的模式來推動發展，在國家頒布相關的政策時，利用彼此之間的可能性加強可持續性發展戰略。

3.5 深入了解建筑循環經濟下的房地產，實現房地產經濟的有效發展

建筑循環經濟是指一個相對于來說較為完整的閉環系統，在建筑生產過程中，所有材料都可以得到有效的保存，然后在其他環節中重新投入使用，有效的避免了資源浪費的現象，如今，我國建筑產品體系構建的越來越標準、同時銷售模式也更加廣泛，有效的促進了房地產行業的迅速發展。除此之外，想要房地產在經營理念上取得更加顯著的成果，就需要進一步加大整合力度，調整整合制度，加強對相關工作人員管理理念的培訓，才能達到預期的經營管理效果，實現房地產與建筑經濟的價值，促進房地產經濟有效發展。

4、基于房地產經濟與建筑工程經濟的未來發展趨勢

4.1 基礎價值財富

房地產經濟作為國民經濟的重要支撐，與其他物質財富相比較，其不具備流通性質且在投資面具有一定的風險性、并且由于受環境、地域、區域等不可控因素的影響，其物質財富的流通主要以市場作為依托。通過調查了解房地產的本質，目前其流通主要集中在兩個層面，房屋所有權以及房屋使用權，并且需要建立在有效方式的基礎上，優化房地產的價值財富。房地產在建筑工程經濟當中屬于主要投資的對象，是現代化發展的經濟基礎，對促進國民經濟發展起著重要的作用。但由于受房地產本質的影響，在城市化建設過程中，需要充分的以實際情況為基礎，針對房屋建筑物落實科學布局，優化空間利用率，才能夠使建筑經濟得到全方位、多角度的全面穩定發展。

4.2 基于建筑經濟循環的房地產分析

對于建筑經濟需要保證其與市場經濟發展的要求相結合。對于建筑企業的發展不僅要做好在大環境發展下的明確方向，更加需要科學有效的調整好自身的狀態。通過不斷的完善相應的建筑化體系構建，健全產品生產、產品流通等各個環節。在建筑施工完成后，還需要組織開展相應的各類銷售活動，借助營銷模式多樣化的手段，促進房地產行業的快速發展。除此之外，在這一方面也需要展開延伸，完成相關制度的整合、優化企業的資源管理、樹立企業經營的高端管理理念。針對企業員工的管理方面需要企業經常組織專業的培訓活動，所有企業員工都必須參與到當中，企業需要充分認識到員工的專業水平和在運行經營活動、生活活動之間存在的關系。把建設高質量的服務團隊，優秀的員工作為企業關注的重點，為房地產企業的發展提供必要的人才保障。另外在企業建筑生產的過程當中，主要存在于網絡結構體系中，其在一定程度上具有一定的整合性。以循環發展的模式為基礎，借助建筑經濟和房地產之間的相互依靠、互相獨立，最終實現相互循環的重要作用。對于房產銷售工作人員要對其加強成本維護的培訓，削弱對房產價值含量的重視，將其對房產價值含量問題的關注點轉移到維護房產成本當中。在建筑其他方面中客觀呈現出建筑的經濟價值，促進房產銷售業績提升，使得房地產經濟獲取更多的經濟收益。

4.3 基于建筑生產形態中的房地產分析

建筑工程被稱為生產生活奠定有效物質技術基礎作用的建筑物以及相關的工程設施。對其進行細致化的分析，房地產業務主要是以承包形式作為依托，與其他物質實施進行對比，房地產投入資金相對較高。除此之外，由于涉及雙方共同協作，就會出現大量的矛盾。因此相關企業需要落實建筑物的投資處理方式，要建立在投資金非常充足的情況下，為建筑的質量、美觀提供有效的保障，確保最終建設的成果與實際標準相吻合。相關工作人員需要明確建筑相關標準規格的產品，通過有效建設模式實現建筑物多元化管理。以建筑生產形態完成對房地產行業的分析，建筑生產組織形式屬于工程建筑模式，所以在施工過程中需要時刻關注工程價值的提升。在生產不斷發生變化情況下做好建筑生產活動，以重新組合建筑行業發展為前提，實現對其他行業的帶動，如：在建筑工程規模不斷擴大的情況下，對裝飾裝修行業需求得到了一定程度上的提升，這種情況的產生與社會發展需求相吻合，可以促進社會經濟的不斷發展。

結語：

綜上所述，房地產行業作為國民經濟發展的重要的支撐，其發展狀況會對我國經濟發展產生重要的影響，因此，需要加強對房地產行業的管理和監督，有效降低潛在風險，促進房地產經濟更加穩定的發展。另外，房地產經濟和建筑工程經濟兩者之間存在著密切的關系，且二者都對推動國民經濟發展起著重要的作用。所以，需要及時找出兩者在行業發展中所存在的不足之處并及時進行改正，才可以實現房地產經濟和建筑工程經濟的可持續性。