城市地籍測繪與不動產測繪中的問題研究

文／劉友弟、朱維建 義烏市大地數字測繪有限公司 浙江義烏 322000

引言：

為更好地促進城市經濟發展，需要按要求做好城市規劃建設工作，規劃建設方案的合規性，也將直接到人們日常生活的舒適性。在具體的工作中，應做好城市地籍測繪與不動產測繪數據的整理，這樣不僅可以完善城市建設規劃方案，而且對于促進城市規劃工作有序展開也有著積極地促進作用。

1、城市地籍測繪與不動產測繪相關內容概述

1.1 基本定義

1.1.1 城市地籍測繪

城市地籍測繪采用信息獲取及收集相結合的方法。城市規劃管理部門的業務決策相對獨立。地籍信息主要包括位置，面積，區域質量，被測繪區域的邊界等信息。收集并檢索土地所有權信息，人口普查主要包括創建地籍圖，收集地籍要素和測量面積。在對這些數據進行測量和分類后，將其發送到相應的管理服務以進行管理和歸檔。便于規劃管理和城市土地使用提供服務參考。同時，城市地籍測繪還在城市管理部門的服務和決策中提供構建思路。

1.1.2 不動產測繪

在一定程度上，伴隨城市長遠化發展會循序漸進地出現不止一種固定地產的形態狀況，它們構成城市化房地產的關鍵要素。通過一定手段和方式方法去搜集城市房地產的數據信息資料，這會對城市的房地產有更加完整的了解。針對房地產形態狀況的參考標準來以土地資源利用率為基準的參考標準。了解這些影響的同時也必須包括某些費用的參考標準，并且房地產信息數據必須明確包含在城市規劃中。為了兼顧信息數據準確性和完整性，需要對社會經濟發展起著領先作用的技術。除了測量技術外，房地產調查和制圖工作還應包括土地，以及房屋固定數據的收集，土地周圍的環境狀況。

1.2 主要內容

1.2.1 城市地籍測繪

根據以往應用經驗，城市地籍測繪工作中的主要工作內容如下：

（1）對于該地區地籍參數進行規劃測量，并且以此作為基礎控制點，來獲取地區的基礎地籍數據，過程中會使用加密處理技術進行處理，這樣也提高了所儲備數據的完整性，為后續工作活動的順利展開奠定基礎。

（2）參考國家相關標準，做好不同類型專業地籍圖的繪制，對這些圖紙進行整理，獲取到相匹配的宗地圖，提高所整理數據的直觀性。

（3）進行面積測量，該測量工作的主要目的是獲取有價值測量數據，以此來確定不同種類土地的對應面積，滿足相應的使用要求。

1.2.2 不動產測繪

在不動產測繪活動中，其主要的工作內容如下：

（1）調查不動產的相關參數，并根據獲取數據來制作相應圖紙，包括當地房地產基礎情況調查、房地產常見要素整理、房地產地圖制作、房地產變更數據整理等。

（2）進行面積計算，根據獲取到的數據信息，來對房地產面積進行計算，包括公攤面積、總面積等。

（3）房地產參數進行調查，根據獲取到的相關數據，可以進行房地產制圖、基礎條件研究，同時也會為管理網絡的搭建提供參考，以得到準確和完整的應用數據，滿足后續應用時的相關要求。

1.3 應用特征

1.3.1 城市地籍測繪

該工作的順利開展，能夠對該城市中儲備土地資源種類和分布位置進行整理，以此來判斷這些參數對城市化發展的影響性。同時根據獲取到的資料信息，也可以順利發現數據中存在的缺口，這樣在應用中也可以幫助管理者了解地形參數，以此來為地籍測繪建設活動的展開提供參考，同時也為細節規劃活動的展開提供可靠保障。同時在測繪過程中，也可以根據不同比例尺來完成不同地形圖整理，這樣也可以有效提升比例尺地圖的利用價值，提高土地資源的利用效率。并且在城市規劃活動中，也可以根據實際需求來制作測繪模型，利用不同比例尺來細化測繪模型，以提高整理模型的應用價值。

1.3.2 不動產測繪

在不動產測繪活動中，需要對相關內容進行定義研究、地形圖繪制，并且以協助處理的方式來完成后續的數據處理，從而得到所需的房地產地圖。在具體的工作中，也需要做好城市固定房地產基礎信息的整理工作，根據獲取到的應用數據，來擬定可靠的房地產計劃。并且在具體的制定活動中，也需要對實施要求、影響要素等內容進行整理，而這些內容也都會直接反映到房地產計劃當中，同時根據需求來對界址點參數進行整理，而測量邊界檢查與土地限制工作的展開，也都會遵循其中的相關要求，以此來得到真實可靠的應用數據，滿足相應的使用需求。

1.4 相互關系

從目前的應用情況來看，在城市地籍測繪和不動產測繪活動中，測繪主體起到了良好的引導作用，并且在應用中，通過對相關內容進行不斷調試，也可以提高規劃內容與計劃內容之間的契合度，以滿足后續相關工作的開展要求。而且在應用中兩者結構與配置之間存在著較強的關聯性，同時在智能建構基礎上，兩者之間也存在著較為密切的互補關系，即狀況標記和調查地點處于同一基準水平。另外，兩類工作在勘探和制圖活動中，其計劃內性質之間也存在較高的相似性，并且兩種測繪活動中都會使用到比例尺工具，如果兩種測繪工作的比例尺保持一致，那么所需測算規模也保持較高一致性。另外，在制作分幅地籍圖和分幅房產平面圖時，所使用比例尺參考標準也存在一些差異，這也是工作中需注意的內容。

2、城市地籍測繪與不動產測繪中的常用技術

2.1 全球定位測繪技術

在開展測繪活動中，全球定位測繪技術屬于常用的測繪方法，該技術在應用中能夠獲取到精準、全面、具體的測繪數據，而且根據測量要求，來對所需要地理位置信息、地形信息等內容進行準確獲取，在應用中具有檢測速度快，獲取數據準確性高等優勢。在該測繪技術的應用中，也需注意以下內容：

（1）確定具體的測繪范圍，明確相應的測繪邊界，同時選擇若干基準點作為測繪活動開展時的起始點，為后續測繪活動的順利展開奠定基礎。

（2）選定某一基準點作為測繪的起始點，對其坐標數據進行檢查，隨后利用引測的方式來獲取其他坐標數據。

（3）獲取數據會通過衛星進行解釋，傳輸到計算機軟件中校核數據的準確性與完整性，然后在GIS軟件輔助下制作專題圖，以滿足后續工作的開展要求。

2.2 遙感測繪技術

從目前測繪活動開展情況來看，遙感測繪技術也是經常使用到的測繪方法，該技術的使用年限相對較長，目前已經形成了比較成熟的應用體系。技術在應用中能夠在短時間內獲取到精準、全面的測繪數據，同時其機動性較強，可減少綜合成本支出，具備良好的經濟效益。在該測繪技術的應用中，也需注意以下幾點：

（1）確定具體的測繪范圍，對于遙感測繪邊界進行明確，為方便數據識別也會在邊界位置處設置一些控制點，以便測繪活動開展時可以準確定位邊界，以獲取到更加完整的測繪數據。

（2）測繪過程中按照既定航線來對現場數據進行獲取，數據格式以圖片和影像為主，在通信網絡輔助下可以在短時間內完成數據傳輸，并在計算機軟件中進行預處理，處理結束后利用相應繪圖軟件展開進一步處理，以得到所需的專題圖形。

2.3 傾斜攝影測繪技術

在測繪活動開展過程中，傾斜攝影測繪技術也是經常使用到的測繪方法，該技術在使用中是將無人機作為主要的工作載體，在特定高度、航向上飛行，從而在短時間內獲取到精準、全面的測繪數據，而且無人機和其他測繪設備相比，其靈活性較強，可以根據建筑物高度、視線開闊性來調整飛行參數，從而獲取到更加準確的測繪數據。在該測繪技術的應用中，需注意以下幾點：

（1）在確定測繪邊界之后，需要對飛行線路、飛行高度、飛行時間等參數進行確定，而且在起始點和終止點的設計中，會將其設置在邊界外10%-15%的位置，以獲取到更加完整的測繪數據。

（2）測繪過程中按照既定航線來對現場數據進行獲取，所采集的測繪數據格式以圖片和影像為主，在通信網絡輔助下可以實現同步傳輸，這樣也便于補測活動的及時進行，確保獲取數據的完整度。而得到的測繪數據也會直接在計算機軟件中進行處理，清理掉重復數據、補充遺漏數據、校核數據準確性之后，可根據實際需求制作專題圖形，為后續相關工作展開奠定基礎。

2.4 3S測繪技術

在測繪活動開展過程中，也會使用到3S測繪技術，該技術屬于測繪技術的綜合體，其包括了GPS技術、RS技術和GIS技術，具有數據采集速度快、數據采集結果準確性高等優勢。在該測繪技術的應用中，需注意以下幾點：

（1）利用RS技術對于待測繪地區的基礎數據進行獲取，所采集的測繪數據格式以圖片和影像為主，在通信網絡輔助下可以實現同步傳輸。

（2）在GPS技術輔助下對采集數據精準度進行校核，修正采集數據誤差，避免后期處理時出現誤差累積問題。所有數據校核結束后，錄入到GIS軟件中進行細化處理，在軟件中建立不同土層，并且在工具輔助下可以借助不同顏色、不同圖層制作相應的專題圖形，使用后的數據也會在數據庫中進行存儲，做好屬性標記工作，為后續數據提取、查詢活動的展開提供便利。

3、城市地籍測繪與不動產測繪常見問題處理

3.1 技術路線選擇問題

從目前的發展情況來看，在技術路線選擇中常見的問題是：所選精度標準較低、基礎資料完善度較低、技術路線細化度不足等。導致這些問題的原因如下：

（1）沒有對最新城市地籍測繪與不動產測繪標準進行研讀，依舊使用以往應用標準，從而導致測繪數據誤差超出要求，影響到后續工作的進行。

（2）在技術路線擬定中，沒有制定明確的工作方向和工作目標，使得所擬定的技術路線不具備針對性，這樣也使得某些數據采集結果較差，影響到工作結果的可靠性。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）對于國家和地方地籍測繪與不動產測繪標準進行深入分析，匯總整合后形成的新的應用標準，根據標準來篩選對應等級設備參與測繪，例如，目前許多地區所使用的0.2m分辨率航空影響數據，借此來避免數據誤差累積問題，提高測繪數據的利用價值。

（2）在技術路線擬定中，需要參考當地發展規劃、相關要求，來明確相應的工作方向和工作目標，圍繞此內容來細化相應的技術路線，以此來提高數據采集過程的有序性與可靠性，也為后續工作的順利開展奠定基礎。

3.2 測繪數據獲取問題

在測繪數據獲取中常見的問題便是，獲取數據精度較低、獲取數據完善度較低、獲取測繪數據分辨率波動較大等。導致這些問題的原因如下：

（1）在工作開始前沒有擬定完善的數據采集計劃，在細化參數的設置上與實際情況脫節，從而影響到測繪結果的準確性與可靠性。

（2）在數據測繪過程中，對于固定參數的把握不穩定，例如，在無人機航測時，由于頻繁調整無人機航行高度，使獲取影像數據出現分辨率偏差，在增加影像處理工作量的同時，也增加了工作結果的容錯率。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）在工作開始前按要求對現場基礎資料進行整理，包括氣候條件、建筑物密度、綠化區分布等，根據獲取的資料來擬定完善的數據采集計劃，提高所設定參數和實際情況之間的契合度，提高測繪結果的準確性與可靠性。

（2）在數據測繪過程中，做好固定參數的合理調整，例如，在測繪時遇到突發情況時，可以根據情況來調整參數，但常規區域盡量執行統一標準，以減少分辨率波動帶來的數據采集誤差。

3.3 數據信息處理問題

在數據信息處理中常見的問題包括數據處理精度較低、數據處理結果完善度較低、底圖處理不規范等。導致這些問題的原因如下：

（1）在數據錄入到軟件中后，沒有先對其進行修正、校核，使部分存在誤差的數據混入數據處理環節，在誤差累積作用下，導致數據整理結果的容錯率較高，無法滿足相應的使用需求。

（2）在編制圖形的過程中，所提取的圖斑信息和實際需求之間存在匹配度不足的情況，且圖斑提取后未進行準確性和完整性檢查，導致圖形制作內容缺失、位置錯誤等問題。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）在數據錄入到軟件中后，需遵守要求先對其進行修正、校核，及時補測遺漏數據，確定數據完整和準確后才可以進入到下一處理環節，同時將數據誤差控制在合理范圍內，避免誤差累積問題，提高數據整理結果的準確性。

（2）在編制圖形的過程中，需要根據編制要求提取不同的圖斑信息，而且圖斑提取后也需要在使用前進行準確性和完整性檢查，待滿足要求后再進行專題圖制作，以提高專題圖制作結果的使用價值。

3.4 基礎綜合應用問題

在基礎綜合應用中常見的問題便是，在測量過程中容易遇到建筑物遮擋、樹林遮擋等情況，及時利用多項測繪技術進行聯合處理，但是依舊無法完全規避測繪時的“留白”問題，同時還會給影像精度帶來一定影響，降低了圖像整理結果的精準度。在實際應用中需做到以下2點：

（1）擬定可靠的測繪計劃，對于區域進行提前劃分，選擇兩種及以上測繪技術來參與到測繪活動中，如GNSS 技術、CORS 技術、GPS技術等，做好技術相互間的協調性處理，使其可以更加契合實際的測繪要求。

（2）做好測繪活動中的動態調整，并且在獲取到數據后也需要及時展開預處理，校核參數精度、準確性等參數，滿足要求后才可以進行使用，以降低“留白”問題的發生幾率。

3.5 數據庫建設問題

在數據庫建設中常見的問題是數據庫分類不細致、數據存儲混亂、數據格式不統一、數據利用率等。導致這些問題的原因如下：

（1）在前期建立數據庫時，未做好細致分類，且數據存儲前未對其重復性進行檢查，并且在格式處理上也存在統一性較差的情況，這也為后續數據提取下載工作的進行帶來了較多不便。

（2）在數據整合過程中，沒有做好數據屬性的分配工作，或者同屬性數據排序混亂，使得一些屬性數據無法被及時找到，影響到數據的利用效率。

針對上述問題，在具體的處理活動可采取以下措施：

（1）在前期建立數據庫時，需根據實際情況對數據進行細致分類，在對數據進行存儲前也需要做好數據整理，并且在數據處理時需要對存儲數據的格式進行統一，以便于后續數據提取下載工作的順利進行。

（2）在數據整合過程中，需要根據數據特點和時間順序做好數據屬性整理，同時做好數據庫更新工作，以提升數據庫數據的利用價值。

4、提供城市地籍測繪與不動產測繪準確性的措施

4.1 做好細節梳理工作

通過做好細節梳理工作，可以加快測繪工作的開展進度，提高所得測繪結果的準確性。在具體實踐中：

（1）對于城市地籍測繪與不動產測繪中的相關內容進行梳理，明確測繪工作中需要注意的相關內容，并圍繞此情況來建立相應的測繪管理方案，細化方案中的相關內容，提高方案應用結果的合理性。

（2）在具體工作中也需要做好相應的監督工作，對于測繪過程中所存在的問題進行及時糾正，同時也需要做好反饋資料的整理工作，從中篩選價值數據補充到測繪管理計劃中，以提高所得測繪結果的可靠性。

4.2 加強誤差參數控制

通過加強誤差參數控制，能夠確保獲取數據的準確性，為后續相關工作的開展創造條件。在具體實踐中：

（1）需要做好系統誤差的控制工作，系統誤差的產生主要來源于設備自身性能誤差、人為操作誤差等，因此在測繪工作開始前需要做好測繪儀器精準度的調試工作，所有測繪人員也會經過系統培訓，以減少系統誤差帶來的負面影響。

（2）做好偶然誤差的控制工作，在測繪工作開展過程中，會受到氣候條件、溫度條件等因素影響，干擾測繪結果的準確性。因此在策劃工作期間也需要采取增加測繪次數、增加影像重合度等措施，從而降低測量誤差帶來的影響，提高測繪結果的準確性。

4.3 建立可靠測繪團隊

通過建立可靠測繪團隊，可以減少人為因素帶來的測繪影響，提高測繪結果的可靠性。從實際應用情況來看，在前期會利用量化評測體系來評測人員相關能力，根據所得到的分析結果來篩選能力相匹配的策劃人員，組建高水平測繪隊伍。而且在測繪隊伍工作之前也會對其進行系統培訓，在培訓后也會通過能力測試來篩選出最為合適的人員參與到測繪活動中，以此來加快測繪活動的開展進度，降低測繪結果誤差。

結語：

綜上所述，做好細節梳理工作，可以加快測繪工作的開展進度，加強誤差參數控制，能夠確保獲取數據的準確性，建立可靠測繪團隊，可以減少人為因素帶來的測繪影響。通過整理城市地籍測繪與不動產測繪中需注意的相關內容，對于提高獲取測繪數據完整性與可靠性有著積極的意義。