影響危舊房改住房改造項目建設成本的主要因素及應對措施

文／周曉英 南寧職業技術學院 廣西南寧 530008

引言：

為消除房屋安全隱患、集約利用現有住宅用地、改善居民居住條件、解決職工群眾住房困難、促進社會經濟發展，各地區需結合實際情況有序開展危舊房改住房改造工作。通過整理影響危舊房改住房改造項目建設成本的主要因素，了解存在的具體問題，并擬定相應的處理對策，不僅可以加快相關工作的開展進度，而且對于提高企業參與積極性也有著積極作用。

1、危舊房改住房改造項目建設難點

1.1 工作開展難度大

一般情況下，符合改造條件的危舊小區的配套設施相對老化乃至缺失，而且這些老舊小區的生活環境較差，這些房屋的入住率相對較小，有許多房屋都是閑置房屋，這樣在召集住戶商討改造內容時，容易出現人員聚集度較小的情況，這樣也會影響到所擬定改造策略的適應性，降低改造結果的合理性。同時在小區用戶數量較多時，在開展工作時也容易出現意見統一難度較大的情況，這樣也會增加工作開展過程的相關難度。

1.2 項目管理難度大

危舊房改住房改造工作由危舊房改住房土地使用權單位或者業主委員會（建設單位）負責組織協調和管理，然而改造項目的主要工作與房地產開發工作基本一致，有立項階段、籌備階段、前期階段、運作階段、結項階段等不同階段，項目協調管理難度不亞于房地產開發，而改造項目建設單位一般只配備少量職工負責，或讓職工兼任改造項目的管理工作，這樣也會增加項目的管理難度，而且所配備的成員能力存在不足，也導致項目管理活動的開展進度緩慢問題。同時在項目管理過程中也容易延伸出其他管理問題，激化和當地民眾之間的矛盾，干擾到后續工作的順利開展。

1.3 非還建住房限制供應對象

根據相關規定可以得知，改造項目非還建住房首先供應建設單位的無房戶、住房面積未達標戶；建設單位職工購房后有剩余住房的，再向同級政府的其他單位無房戶、住房面積未達標戶供應；如仍有剩余住房，則向當地城鎮無住房的中低收入家庭供應。對于剩余住房的對外調劑也需要按要求向當地房改部門提交申請，并且按要求來辦理相關的調劑手續，并且所有申購人的資格資料，必須要提交給相關部門進行審核，整個過程耗費的時間周期較長，這樣也影響到相關工作的開展進度，降低了管理工作的開展效率。

1.4 項目推廣范圍較小

相比于其他的建設項目，地方危舊房改住房項目一般都是在地區范圍內開展，而且在招投標時也會優選熟知當地情況的施工單位，這樣也助于當地相關工作的順利開展，提高相關工作開展進度的合理性。而該項目屬于地區內的特定項目，許多地方單位對這些項目的認知度較低，這樣在工作時也需要先做好項目特點的闡明工作，以提高項目落實結果的可靠性。而且此類項目屬于小范圍項目，其對應的配套政策成熟度較低，這樣也使得一些工作的開展效果較差，無法達到既定的工作開展目的。

2、影響危舊房改住房改造項目建設成本的主要因素

2.1 規劃部門審批情況

從實際應用情況來看，規劃部門審批情況會在一定程度上影響到項目建設成本，具體體現在以下兩方面：

（1）在對項目進行改造規劃時，由于對項目內容的定位不明確，使得在規劃設計中沒有對改造項目的用地面積、計容面積等方面考量。而且根據計算公式非還建住房每m成本=（總建設成本-可銷售物業收入）/非還建住房總面積可以得知，可銷售面積越高，其能夠帶來的經濟收入也越高，同時非還建住房成本也越低，由于缺少這些內容的考核工作，也直接影響到項目的規劃成本。

（2）在項目涉及到土地出讓活動時，土地出讓金也屬于政府基金的重要組成，由于缺少資金使用時的合理規劃，導致資金過度支出的情況，進而影響到整個項目的成本支出。

2.2 項目方案設計合理性

在影響項目成本的因素中，項目方案設計內容的合理性也會產生較多影響。該因素帶來的影響主要體現在以下兩方面：

（1）項目方案內容的完整性，在項目方案的擬定中，需考慮較為復雜的內容，包括項目基礎性質、項目改造需求等，以此來擬定最為恰當的項目方案。如果在項目方案擬定時缺少對這些內容的考量，導致方案內容缺失的情況，這樣也會干擾到后續其他活動的展開，并且在項目改造中也會增加施工變更問題發生概率，從而影響到項目整體的成本支出。

（2）項目方案內容的細化性，在項目方案設計中，不同項目基礎條件的不足，在對其進行改造時需注意的內容也存在差異，由于細化程度較低也造成了材料浪費、工期延長等情況，從而影響到項目施工成本情況。

2.3 補償標準和置換比例

在影響項目成本的因素中，補償標準和置換比例的合理性也會產生較多影響。該因素帶來的影響主要體現在以下兩方面：

（1）補償標準的合理性，每個地方根據經濟發展情況、未來發展預期等內容，結合國家大框架來擬定相應的補償標準，如果所擬定補償標準不合規，這樣也會激化居民和政府之間的矛盾，在工作落實過程中不會積極進行配合，這樣也增加了相關工作的開展難度，拖延了相關工作的開展周期，增加了過多的額外費用。

（2）置換比例方面，目前所使用到的置換比例均不低于1:1，這也意味著在改造項目中需要建造更多的 住房面積，以此來滿足設定的置換比例，這樣也增加了改造項目的成本支出量，并且在施工規模增大背景下，還會增加其他內容的成本支出。

2.4 房款供給的及時性

在影響項目成本的因素中，房款供給的及時性也會帶來較大影響。該因素帶來的影響主要體現在以下兩方面：

（1）改造項目所需要的建設資金，一般都會通過購買非還建住房的業主來籌集，但是這些業主的申購資格都需要房改部門來進行審核，從填寫相應申報資料再到提交給部門進行審核，過程中都需要消耗大量時間，這樣也會延遲房款供給周期，影響到相關工作的開展進度。

（2）為了確保建設項目的順利進行，部分單位會選擇貸款的方式來參與建設，所需要貸款的金額較大，產生的貸款利息較高，同時在周期內無法順利收回資金，這樣在工作中也會不斷增加利息成本，如果超過了還款期限也將增加額外成本支出，從而導致項目建設成本的支出。另外，在資金供給不充分的情況下，也會增加項目停工風險，這也會增加還建戶額外安置費用支出，影響到工程整體的建設成本。

2.5 代建單位的利潤要求

參與項目改造的建設單位提供的都是“無償服務”，但一些改造項目建設單位無法完成，此時便需要尋找代建單位參與施工。而代建單位提供的都是“有償服務”，需要從項目中進行盈利，代建單位的利潤要求也會影響整個項目的成本支出。該因素帶來的影響主要體現在以下2方面：

（1）利潤要求過高，代建單位在擬定利潤目標時，沒有對土地價格、補償安置費用、工程建設費用、基礎設施費用進行合理化分析，這也使得所得到的利潤計算結果高出相應要求，如果建設單位和代建單位協商時未注意這些內容，也會導致所需投入的資金量增加。

（2）在建設單位與代建單位利潤協商過程中，也存在交流不足的情況，改造項目施工過程中涉及許多的項目內容，不同項目的施工成本存在差異，代建單位的利潤要求也存在不同，如果未協商好此內容，也會造成利潤分配不合理的情況，增加整體建設成本的支出量。

2.6 配套政策的完善性

在影響項目成本的因素中，配套政策的完善性也會產生較多影響。該因素帶來的影響主要體現在以下兩方面：

（1）配套設施內容的完整性，在改造項目實施過程中，除了進行主要項目建設外，還需要進行其他配套設施的建設，由于項目方案擬定階段對這些內容缺少考量，臨時增加內容會影響施工過程的有序性，如已經鋪設好的道路需重新開挖鋪設管道或建立公共廣場，從而增加了不合理成本支出，影響到項目建設成本的支出量。

（2）配套政策內容的合理性和完善性，如沒有按要求開展辦理不動產登記業務、相關工作開展周期過長等，這樣也導致整個施工過程出現支出量過大的情況，進而影響到整個工程項目施工成本的支出量。

2.7 招標過程的規范性

除上述提到的影響內容外，在影響項目成本的因素中，招標過程的規范性也會給項目建設成本帶來一些影響。該因素帶來的影響主要體現在以下兩方面：（1）在招標過程中所使用的設計文件的細致化程度較低，此情況的出現也會導致內容無法滿足使用需求的情況，而且在項目最終驗收時也會出現較多問題，需通過不斷的施工變更來確保最終施工結果的可靠性，此過程中也會增加額外的成本支出，影響到改造項目的建設成本。（2）所使用的招標文件也存在完整性較低的情況，這樣在招標過程中也需要通過增加設計內容的方法來補充遺漏的問題，在此情況下也會導致施工成本增加的情況，影響到建設結果的合理性。

3、應對危舊房改住房改造項目建設成本管理問題的措施

3.1 完善規劃部門審批流程

通過完善規劃部門審批流程，可以縮減該環節的時間成本支出，加快項目的開展進度。從實踐情況來看，應注意以下內容：

（1）在對項目進行改造規劃時，首要任務便是明確此次改造項目的具體定位，規劃部門也需要在多方考核后確定用地性質，以此為基礎來對改造項目的用地面積、計容面積、非還建住房總面積、可銷售面積等方面進行合理規劃，參考2.1中的計算公式，來確定最為合理的設計內容，加強對這些內容的考核工作，將項目的規劃成本控制在合理范圍內。

（2）在項目涉及到土地出讓活動時，也需要擬定完善的資金使用計劃，考慮到土地出讓金也屬于政府基金的重要組成，其所占比例較大，因此在工作中也需要在年初做好初步計劃，保持持續跟蹤的狀態，確保該部分資金的有效支出，從而防止資金過度支出的問題，提高項目成本支出結果的合理性。

3.2 提高項目方案設計合理性

通過提高項目方案設計合理性，能夠減少后期施工變更問題，從而將項目成本控制在合理范圍內。從實踐情況來看，應注意以下內容：

（1）提高項目方案內容的完整性，在項目方案的擬定中，設計人員需要對改造項目基礎性質、項目改造需求、可施工條件等內容進行客觀考量，以此來擬定最為恰當的項目方案。過程中也會借助信息技術、計算機技術來加快信息整理速度，同時可以提高信息整理結果的合理性，并且在項目實施過程中，如果發現施工變更問題，也需要做好內容的綜合梳理，降低施工變更問題帶來的負面影響。

（2）提高項目方案內容的細化性，在項目方案設計中，會利用信息技術來整理大框架管理內容，如材料管理、技術管理、人員管理等，隨后再對大框架內容進行細分，如材料管理又可以分為水泥材料管理、粗集料管理、外加劑管理等，提高管理內容的細化程度，從而避免材料浪費、工期延長等情況，從而將項目成本控制在合理范圍內，提高改造項目的經濟性。

3.3 科學擬定補償標準和置換比例

科學擬定補償標準和置換比例，可以有效消除居民和政府之間的矛盾，確保相應工作的順利展開。在具體實踐中應注意以下內容：

（1）提高補償標準的合理性，在擬定當地的補償標準時，需要在國家大框架環境下，結合地方經濟發展情況、未來發展預期等內容，來擬定合理的補償標準，內容包括了土地補償費用、租賃費用等，在官網、社區等位置進行內容公示，讓居民可以初步確定能夠獲取到的補償金額，消除居民和政府之間的矛盾，在工作落實過程中也可以更好地配合工作，從而降低相關工作的開展難度，減少額外費用的支出量。

（2）合理擬定置換比例，根據國家規范要求，地方提供的置換比例不能低于1:1，結合當地的實際情況，盡量增加改造項目中需要建造的住房面積，這樣可以通過增加非還建住房的銷售額，將改造項目的成本支出量控制在較為合理的范圍。而且在招投標輔助下，也可以通過公平競爭環境選擇更加優質的施工隊伍，從而減少其他內容的成本支出。

3.4 確保房款供給的及時性

確保房款供給的及時性，能夠減少施工工期延長帶來的經濟影響，提高改造項目建設成本控制水平。從實際應用情況來看，應注意以下內容：

（1）房改部門在對業主申購資格進行審核時，需要做好審核流程的優化，從填寫相應申報資料再到提交給部門進行審核，整個過程都需要做好流程梳理，做好內容的適當簡化處理，以此來縮減整個過程的時間成本，確保房款供給周期的合理性，確保相關工作的開展進度。

（2）對于建設單位選擇貸款方式參與建設的情況，也需要做好內容協調工作，按要求做好資金募集工作，確保資金募集結果的合理性。而且過程中也需要做好資金獲取途徑的拓展工作，減少貸款占比，以此來減少貸款帶來的利息成本，將項目建設成本支出控制在較為穩定的范圍。

（3）在資金供給過程中，也需為非還建用戶開設一些資金獲取渠道，例如，在合法范圍內為非還建用戶提供商業貸款、公積金提取等服務，從而確保資金供給的合理性，推動工程建設活動的有序展開。

3.5 協商單位利潤要求

通過協商單位利潤要求，能夠更好的控制改造工程總成本支出。從實際應用情況來看，也需要注意以下內容：

（1）確定最為合理的利潤要求，代建單位在擬定利潤目標時，計算人員需要按要求對土地價格、補償安置費用、工程建設費用、基礎設施費用進行科學分析，根據得出的計算數據，將利潤要求控制在總費用的7%以內，在建設單位和其協商時需要做好這些內容的梳理工作，對于矛盾問題也需要進行及時處理，以此來將代建單位利潤要求控制在合理范圍，在確保代建單位經濟利潤的同時，減少建設成本支出。

（2）在建設單位和代建單位利潤協商過程中，也需要做好相應的交流工作，在協商中找出兩者訴求的平衡點，緩解代建單位和建設單位的經濟矛盾，提高改造項目經濟利潤分配結果的合理性，減少整體建設成本支出。

3.6 不斷完善配套政策

不斷完善配套政策，能夠營造舒適的居民生活環境，提高居民的歸屬感，同時也可以加快相關工作的開展進度，保證相關居民的合法權益。從實際應用情況來看，應注意以下內容：

（1）提高配套設施內容的完整性，在改造項目實施過程中，需要結合項目定位增加相應的配套設施，如改造項目服務人群以中老年為主，那么配套設施中需要增加健身器材、老年活動室等附屬設施，提前做好相應的規劃設計工作，減少返工時的成本支出，將項目建設成本控制在合理范圍內。

（2）提高配套政策內容的合理性和完善性，對于非還建和還建業主，在改造項目推進的過程中，還需要按要求開展辦理不動產登記業務工作，對業務的工作開展過程進行簡單化處理，從而縮減這些工作的開展周期，這樣可以避免后期工作中發生不必要的矛盾糾紛，將整個工程項目施工成本和管理成本控制在合理范圍內，從而創造出更多的經濟效益和社會效益。

3.7 提高招標過程規范性

提高招標過程規范性，能夠減少該環節相應成本的支出量，從而將項目建設成本動態控制在合理范圍內。從實際應用情況來看，應注意以下內容：

（1）提高設計文件的細致化程度，在前期做好危舊房相關資料的充分整理，并且從中篩選出有價值的應用數據作為設計文件設計參考，從而提高設計文件內容和實際需求之間的契合度，減少項目落實過程中施工變更問題帶來的經濟影響。而且設計文件的細化處理也可以提高內容的指導價值，確保相關活動可以遵循既定標準有序展開，減少額外施工成本的支出。

（2）提高招標文件完整性，在大數據技術、信息技術的輔助下，對于招標文件所需內容進行確定，并且在技術輔助下可以提高提供數據的完整性和準確性，以此來提高招標文件內容的可靠性。而且招標文件完成初稿后也需要做好內容審核工作，等待所有內容均滿足要求后才可以公示，以此來避免不合理施工成本支出，提高成本管理結果的合理性。

結語：

綜上所述，完善規劃部門審批流程，可縮減該環節的時間成本支出；提高項目方案設計合理性，可減少后期施工變更問題；科學擬定補償標準和置換比例，可有效消除居民和政府之間的矛盾；房款供給的及時性，能減少施工工期延長帶來的經濟影響；不斷完善配套政策，能夠營造舒適的居民生活環境；通過協商單位利潤要求，能更好的控制改造工程總成本支出；提高招標過程規范性，能夠減少該環節相應的成本支出。通過采取可靠措施將危舊房改住房改造項目建設成本控制在合理范圍，對于提高項目社會效益有著積極地促進作用。