新形勢下不動產(chǎn)測繪管理方式探討

文／朱維建、劉友弟 義烏市大地數(shù)字測繪有限公司 浙江義烏 322000

1、新形勢下對不動產(chǎn)測繪作業(yè)的新要求

在時代發(fā)展過程中，不動產(chǎn)測繪作業(yè)的市場化特點越來越突出。不動產(chǎn)測繪本身是具有較強專業(yè)性的技術，為了提高不動產(chǎn)測繪技術水平，保證社會工作的服務水平和質量。在不動產(chǎn)登記過程中，測繪機構需要適應時代發(fā)展，培養(yǎng)技術型人才，確保人才綜合素質符合不動產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展需求。目前的市場化不動產(chǎn)測繪可以展現(xiàn)出公平公正原則，不動產(chǎn)測繪機構為了進入市場，需要按照市場規(guī)則進行運行和操作。除了要具有一定的測繪資質之外，還要加強對不動產(chǎn)測繪機構的管理與監(jiān)督工作，使公眾對測繪行為進行監(jiān)督，確保測繪結果的權威性。此外，測繪機構需要將測繪結果公示在媒體或者網(wǎng)站上，購房人對測繪類結果存在疑問時，可以由具有監(jiān)理資質的復測機構進行評判。

在新形勢下需要提高不動產(chǎn)測繪作業(yè)的市場化。房地產(chǎn)測繪市場管理體系的發(fā)展對推動市場化發(fā)展有一定作用。引入市場競爭機制，需要政府構建并完善房地產(chǎn)測繪行業(yè)管理體系。必須根據(jù)新形勢下不動產(chǎn)測繪行業(yè)的實際發(fā)展需求構建高效的管理體系，才能對不動產(chǎn)測繪作業(yè)進行規(guī)范管理。通過優(yōu)勝劣汰推動不同產(chǎn)業(yè)測繪機構的發(fā)展。如果仍然按照劃片區(qū)，搞獨家經(jīng)營的方式進行運營，會影響測繪機構的改進動力，難以調動職工的積極性。而測繪行業(yè)的市場化發(fā)展趨勢下，測繪機構面臨的競爭更加激烈，測繪機構為了立于不敗之地，必須不斷提高自身的測繪水平、服務水平保證測繪質量，提高不動產(chǎn)登記效率。利用不動產(chǎn)測繪成果匯交制度開展多次復測工作，能夠有效避免測繪作業(yè)存在的誤差，并且可以縮短時效，減少糾紛。這些都為不動產(chǎn)權屬登記工作提供了堅實的基礎。

2、新形勢下不動產(chǎn)測繪工作存在的問題

2.1 不動產(chǎn)測繪行業(yè)不完善

（1）不動產(chǎn)測繪工作的基礎性作用不足。很多人并不了解不動產(chǎn)測繪作業(yè)，認為不動產(chǎn)測繪作業(yè)主要是完成房屋面積測量，從而為不動產(chǎn)權屬登記提供面積證明。但是不動產(chǎn)測繪作業(yè)中涉及的內(nèi)容比較多，除了要明確房屋位置和面積以及權屬界限之外，還要編制房屋基本單元代碼，開展房屋信息化管理工作。從而為不動產(chǎn)登記、稅收、社會服務和房地產(chǎn)交易等提供準確的數(shù)據(jù)支撐，維護社會問題。此外，不動產(chǎn)測繪也是解決房地產(chǎn)糾紛的重要手段。不動產(chǎn)測繪市場不完善，會導致不動產(chǎn)測繪作業(yè)無法充分發(fā)揮作用。測繪數(shù)據(jù)開放度不高，人們對不動產(chǎn)測繪的功能了解不足，導致不動產(chǎn)市場范圍受到一定限制。因此，目前的不動產(chǎn)測繪仍然在較小操作范圍內(nèi)發(fā)展，影響不動產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展規(guī)模。

（2）在不動產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展過程中，市場競爭不激烈，缺乏競爭壓力，會影響不動產(chǎn)測繪機構的發(fā)展動力。不動產(chǎn)測繪人員和測繪經(jīng)理沒有工作動力和競爭力，影響了測繪技能掌握程度，導致測繪技能處于停滯狀態(tài)。再加上當前的市場不完善，對不動產(chǎn)的發(fā)展和改善產(chǎn)生了極大制約。

（3）收費過低。目前，在不動產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展過程中，測繪作業(yè)的經(jīng)費標準不一致，一些地區(qū)在開展測繪作業(yè)時測繪成本較低，但執(zhí)行工作量較大。長此以往，會直接導致勞動力以及技術支持以及勞動力輸入之間的平衡被破壞，影響測繪工作人員的工作積極性。并且會導致不動產(chǎn)測繪工作的質量下降，對測繪行業(yè)的長遠發(fā)展也會產(chǎn)生負面影響。

2.2 監(jiān)管力度不足

在當前的不動產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展過程中，未開展有效的監(jiān)督管理工作也是阻礙不動產(chǎn)測繪行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展的重要因素。在開展行政管理工作時，不動產(chǎn)測繪本身是重要的服務性工作，其政策屬性比較強，并不是單純以利益為主的。從事不動產(chǎn)測繪的工作人員除了具有較強的技術能力和專業(yè)素質，還要對相關政策進行全面了解和掌握，要明確在不同階段房產(chǎn)政策的具體要求，例如登記政策和權屬政策等。在不動產(chǎn)測繪市場發(fā)展過程中，社會市場是從登記部門轉化而來的，范圍較小，還具有獨家經(jīng)營的特征，導致不動產(chǎn)機構服務在這一過程中的局限性比較大。因為缺乏競爭力，工作人員的積極性比較低，很容易出現(xiàn)懈怠問題。

除此之外，工作人員的專業(yè)水平不高，從事測繪工作人員的學歷水平普遍比較低且缺乏專業(yè)的知識和技能培訓，無法滿足當前測繪行業(yè)在發(fā)展過程中對人才的需求。實施的測繪工作量和收費標準不符合，影響不動產(chǎn)測繪工作質量。并且測繪工作的監(jiān)督力度不足，沒有開展有效的把關工作，市場對不動產(chǎn)測繪機構設置的門檻較低，很多測繪機構本身的資質水平并不高，但是可以取得測繪許可審批。這導致很多測繪機構在實際測繪作業(yè)時無法完成技術難度較大或大規(guī)模的測繪作業(yè)。甚至一些測繪企業(yè)為了獲取經(jīng)濟利益存在違規(guī)測繪的情況，直接損害消費者的合法權益，也導致市場秩序被破壞。

3、新形勢下不動產(chǎn)測繪管理工作要點

（1）不動產(chǎn)測繪報告內(nèi)容以及測繪圖紙繪制。不動產(chǎn)測繪報告內(nèi)容主要是以房屋的具體位置、委托方測繪項目、測繪依據(jù)、測繪說明以及測繪類別、建筑的具體結構、宗地面積、地上層數(shù)、分戶面積明細表和地下層數(shù)等不同功能區(qū)的面積匯總、計算幅圖等內(nèi)容為主。在實際測繪過程中還有共用面積分攤計算表。其中分層、分戶圖都是不動產(chǎn)測繪過程中必須關注的重點圖紙內(nèi)容。

（2）構建不動產(chǎn)測繪市場。為了保證測繪業(yè)務管理工作的有效性，可以委托測繪單位以及國有測繪協(xié)會構建測繪服務大廳。將一些符合測繪要求具有測繪資質的測繪單位公示在測繪服務大廳，在商品房預測和實測過程中，可以委托測繪單位、測繪機構開展測繪工作。要嚴格按照相應的資質等級完成測繪作業(yè)，確保測繪結果的可靠性。需要注意的是在測繪過程中，測繪單位禁止轉包負責的測繪項目。

（3）掛牌招標制度。委托方在選擇測繪單位時，可以選擇公示的測繪單位或者直接通過掛牌招標制度完成公示測繪單位選擇。在簽訂書面測繪合同時，委托人和受托人必須嚴格按照測繪項目的實際情況簽訂書面合同。書面合同一般包括項目的具體收費標準和項目實際情況、出現(xiàn)糾紛時的解決方案、測繪成果質量要求、測繪工作的具體期限等。受托人需要將合同上報到國有單位，在簽訂合同后的三天內(nèi)國有單位需要完成合同備案。

（4）構建測繪成果信息管理系統(tǒng)。完成測繪工作后，委托方需要在測繪報告上簽字。在權屬登記時，必須確保測繪結果上有專用章才能夠使用。除此之外，測繪單位必須以相關的要求為核心將測繪結果上傳到信息管理系統(tǒng)平臺。為了提高測繪信息的透明度，測繪單位可以向社會發(fā)布相關信息，確保購房者可以理性消費。將測繪結果公示在商品房的買賣合同上或者物業(yè)的公示欄以及售樓部。

（5）堅持持證上崗。在新形勢下開展不動產(chǎn)測繪管理工作時必須構建測繪人員資格認證制度，并且要加強測繪人員技術培訓工作。測繪人員在從事測繪作業(yè)時必須持有執(zhí)業(yè)資格證書，并且要有上崗培訓合格證書。技術人員、質檢人員、總工程師等其他崗位要由注冊的測繪師進行擔任。根據(jù)相關的標準，在確定測繪作業(yè)收費標準時，要以測繪市場的實際情況為基礎進行確定，保證測繪成果質量和競爭在良好的環(huán)境下進行。以實際情況為基礎對當?shù)氐臏y繪收費標準進行充分考慮，制定出當?shù)夭粍赢a(chǎn)測繪的具體收費標準。為了防止測繪機構在價格方面出現(xiàn)爭議，可以制定不動產(chǎn)測繪收費最高標準和最低價標準。

（6）建立人員和機構信用信息管理系統(tǒng)。可以對所有的測繪單位進行綜合評價和分級，將具體的信息輸入到信用管理系統(tǒng)內(nèi)。在開展測繪人員和機構信息管理工作時，需要將該測繪機構承擔的測繪業(yè)務輸入到管理平臺上，從而為測繪機構和測繪人員的信用管理工作提供有效的數(shù)據(jù)支撐。

4、現(xiàn)代化不動產(chǎn)測繪技術分析

4.1 三維激光技術

在新形勢下開展不動產(chǎn)測繪作業(yè)時，需要對三維激光技術進行充分應用。三維激光技術的最主要特點是高度數(shù)字化、高速化以及高精度。在不動產(chǎn)測繪過程中對三維激光測繪技術進行充分應用，可以在一定程度上提高測繪作業(yè)效率和測繪結果的準確度。三維激光測繪技術可以在比較復雜的地形條件下應用，適用性比較廣。尤其是在復雜氣象條件下，利用三維激光技術進行測繪作業(yè)，工作人員能夠在實際位置上完成地形測繪，保證測繪工作的整體效率。隨著現(xiàn)代信息技術的進一步發(fā)展，可以對三維激光技術進行優(yōu)化和改進。目前，在建筑、道路、礦山等復雜測繪工程中，三維激光技術都可以發(fā)揮作用。需要注意在不動產(chǎn)測繪過程中對三維激光技術進行應用時，要先構建測繪控制網(wǎng)點，然后充分考慮不動產(chǎn)測繪的具體條件和要求，判斷其是否適合利用三維激光技術。一般GPS技術需要與三維激光技術進行配合使用，才能夠對測繪區(qū)域進行動態(tài)觀察。三維激光技術還可以與碎步測繪技術進行同步應用，建立比較完善的控制網(wǎng)絡模型，確保不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)可以準確傳輸，并能夠獲取比較準確的等線畫圖。這一種測繪技術可以在具體的場景中應用，尤其是在不動產(chǎn)空間位置信息測繪過程中，可以通過一次掃描將信息直觀呈現(xiàn)出來，為建立不動產(chǎn)模型提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。

4.2 GPS-RTK測繪技術

在不動產(chǎn)測繪過程中，對GPS-RTK測繪技術進行有效應用，可以確保不動產(chǎn)測繪結果的精確度。GPSRTK測繪技術指的是實時動態(tài)差分法，比較常用的是GPS測量方法。在野外測量定位的精度可以達到厘米級。在實際測量過程中載波相位動態(tài)實時差分方法能夠提高測量作業(yè)效率和精度。RTK定位技術是以載波相位觀測值的實時動態(tài)定位技術為基礎發(fā)展而來的，定位精度能夠達到厘米級，可以完成測量站點在指定坐標體系中的三維定位測繪。在RTK測繪過程中，基準站可以將觀測值和測量站的具體坐標信息利用數(shù)據(jù)鏈傳送到流動站，流動站接收到基準站的相關信息時，可以同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并且能夠在這段時間內(nèi)對差分觀測值進行實時處理，完成精確定位。在RTK技術應用過程中，可以提高不動產(chǎn)測繪作業(yè)的效率和測量精度，并且RTK系統(tǒng)采取的數(shù)據(jù)全部為數(shù)字化數(shù)據(jù)，只需要完成軟件簡單處理，就能夠輸入電子圖，非常適合在不動產(chǎn)測繪過程中進行有效應用。

一般情況下，RTK測量系統(tǒng)主要包括數(shù)據(jù)傳輸設備、處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設備。在測量過程中，基準站上需要設置GPS信號接收機對所有可見GPS衛(wèi)星進行連續(xù)觀測，并利用無線電將觀測數(shù)據(jù)傳輸?shù)接^測站。基準站可以根據(jù)觀測數(shù)據(jù)以及相對定位的具體原理完成模糊度未知數(shù)解算作業(yè)，并顯示出用戶站的測量精度和三維坐標信息計算結果，完成實時定位。并且可以對監(jiān)測質量和結算結果進行監(jiān)測，可以對檢查結果進行有效判斷，能夠減少在不動產(chǎn)測繪過程中的觀測冗余量，縮短觀測時間。

4.3 數(shù)字化攝影測量技術

數(shù)字化攝影測量技術也是不動產(chǎn)測繪過程中比較常用的測繪技術之一。數(shù)字攝影測繪技術在測量中需要對航空設備和遙控設備等進行充分應用。在我國航天技術快速發(fā)展的背景下，不動產(chǎn)測繪過程中還可以對衛(wèi)星進行有效應用。在開展不動產(chǎn)測繪作業(yè)時，工作人員可以將高清晰、高精度攝影設備安裝在航天設備或者飛行器上完成測量作業(yè)，比傳統(tǒng)人工測繪作業(yè)獲取的數(shù)據(jù)精度更高，并且利用光譜分析可以提升測繪分辨率和有效性，這種測繪工作的針對性以及個性化都比較強。數(shù)字攝影測繪技術的測繪能力比較強，工作人員在該技術應用過程中，可以滿足不同不動產(chǎn)測繪的具體要求。測繪作業(yè)可以借助遙控衛(wèi)星長期動態(tài)對某一特定區(qū)域進行測繪，也可以對不動產(chǎn)變化目標進行深入分析。

4.4 GIS測繪技術

GIS測繪技術在不動產(chǎn)測繪過程中的應用有利于提高不動產(chǎn)測繪信息的處理效率。GIS測繪技術是以多種學科理論知識為基礎形成的技術類型。以地理空間作為基礎，可以通過地理模型分析方法完成多種空間和動態(tài)地理信息分析工作，是一種為地理研究和地理決策服務的技術系統(tǒng)。地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)在不動產(chǎn)測繪過程中可以利用計算機完成信息存儲和處理。尤其是在計算機軟件和硬件系統(tǒng)支持下，可以對不同的資源信息和環(huán)境參數(shù)，根據(jù)空間分布以及地理坐標按照一定的格式和分類編碼輸入、處理、儲存、輸出，確保滿足數(shù)據(jù)的應用需求。

在GIS系統(tǒng)應用過程中，可以對多要素數(shù)據(jù)進行操作和綜合分析，能夠在極短時間內(nèi)將所需要的信息通過圖形、圖像、數(shù)字等不同形式輸出。在不動產(chǎn)測繪過程中，GIS系統(tǒng)的數(shù)字化、直觀化以及可視化特點發(fā)揮了至關重要的作用，可以將比較復雜的施工過程，利用動畫圖像進行準確描繪，為房產(chǎn)信息提供有效的可視化支持和信息支持。GIS技術還可以采集準確的地理位置和房屋面積、房屋結構等基礎信息，能夠掌握房屋的產(chǎn)權歸屬等信息。這些數(shù)據(jù)信息都是開展不動產(chǎn)測繪管理工作的重要基礎。在GIS技術發(fā)展過程中對各種信息資源進行有效融合，可以減少在不動產(chǎn)測繪過程中的人力、物力投入，并且能夠降低在測繪作業(yè)中存在的誤差，對房屋的地理坐標、產(chǎn)權歸屬和房屋權利限制等，都可以利用GIS技術構建空間模型將獲取的信息進行符號化設置，將符號應用在模型中開展數(shù)據(jù)分析，可以對房屋分層和分戶管理，并且能夠在短時間內(nèi)完成信息查詢作業(yè)。

5、新形勢下不動產(chǎn)測繪管理方式

5.1 建立管理機制，完善測繪市場

為了提高新形勢下不動產(chǎn)測繪管理綜合水平，需要建立管理機制，完善測繪市場。

（1）建立科學完善的管理機制。為了保證不動產(chǎn)測繪工作的規(guī)范性和有序性，必須構建完善的不動產(chǎn)測繪管理機制，對工作人員的工作行為進行約束和管理。需要不斷完善目前不動產(chǎn)測繪管理機制，并加強測繪項目登記工作。可以利用掛牌招標方法對測繪機構進行公示或者委托方自行公示測繪機構。測繪作業(yè)完成后，需要將測繪結果交由委托方簽字確認，并上報到不動產(chǎn)登記機構或者國有測繪機構進行審核備案，加蓋測繪結果備案專用章。除此之外，在測繪機構上傳測繪備案的測繪結果到信息化不動產(chǎn)測繪結果管理平臺時，需要向全社會公開發(fā)布測繪結果信息，提高信息的透明度，方便物業(yè)、銷售和消費者進行查詢。在構建管理制度的過程中，還要以當前的不動產(chǎn)管理機制為核心，為工作人員提供更加便捷科學的信息處理手段，對不動產(chǎn)測繪信息進行合理篩選，明確在不動產(chǎn)測繪過程中的具體問題和矛盾點。從而制定科學有效的處理措施，保障不動產(chǎn)權利人的合法權益。

（2）構建公平公正的不動產(chǎn)測繪市場。在不動產(chǎn)測繪市場化發(fā)展過程中，必須構建公平公正的不動產(chǎn)測繪市場才能夠使不動產(chǎn)組織或者機構根據(jù)市場規(guī)則運作。并且不動產(chǎn)登記部門需要開展標準化的監(jiān)督管理工作，確保整個不動產(chǎn)測繪行業(yè)健康有序發(fā)展。

5.2 提升測繪人員綜合素質

在不動產(chǎn)測繪過程中，必須保證測繪人員的專業(yè)技能和綜合素質。與其他技術相比，不動產(chǎn)測繪技術的專業(yè)性比較強，尤其是現(xiàn)代化不動產(chǎn)測繪技術不斷發(fā)展的過程中，如果測繪人員無法掌握新型測繪技術應用要點，會直接影響測量過程的有序性和測量結果的準確性。因此，需要加強測繪人員的培訓工作，從當前現(xiàn)代化測繪技術的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，開展有效的知識培訓和技能培訓，提高測繪人員的專業(yè)技能以及綜合素質。并且要保證不動產(chǎn)測繪人員對數(shù)字具有足夠的敏感性，才能夠及時發(fā)現(xiàn)在測繪過程中存在的誤差，保證測繪結果的可靠性。

5.3 加大監(jiān)管力度

加強在不動產(chǎn)測繪管理過程中的監(jiān)管工作也是提高不動產(chǎn)測繪管理水平的重要手段。根據(jù)不動產(chǎn)測繪管理工作的相關法律法規(guī)開展不動產(chǎn)交易和登記管理工作，可以防止測繪結果偏差對不動產(chǎn)權利人的合法權益產(chǎn)生影響。如果在測繪工作中數(shù)據(jù)信息存在偏差，會直接威脅不動產(chǎn)權利人的個人利益。因此，需要構建科學完善的不動產(chǎn)測繪工作監(jiān)管機制，加強相關工作人員的監(jiān)督和管理，主要對一些工作人員的行為進行約束。利用不動產(chǎn)測繪信息的篩選工作，可以及時發(fā)現(xiàn)在測繪作業(yè)中存在的問題，并采取正確措施解決，保障不動產(chǎn)權利人的合法權益。

結語：

總而言之，在當前的社會經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，加強不動產(chǎn)權屬登記工作是推動我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。而在不動產(chǎn)權屬登記過程中開展有效的不動產(chǎn)測繪管理工作是保證不動產(chǎn)權屬界定可靠合理的重要依據(jù)。在不動產(chǎn)測繪過程中，需要從不同角度出發(fā)加強不動產(chǎn)測繪的管理和控制工作，提高不動產(chǎn)測繪工作效率和質量。