品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控要點研究

文／ 范道坤 上海尤安建筑設計股份有限公司 上海 200000

引言：

因我國城市化進程的加快，國內(nèi)城市居民的增多，讓房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)占據(jù)了十分重要的地位。但當前，房地產(chǎn)企業(yè)在實施品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目時經(jīng)常會受到成本管控方式不夠先進、相關工作人員缺乏思想認知、管控制度不夠完善等多方面問題的困擾，使得品質(zhì)住宅項目盈利性難以得到有效保障。在此背景下，怎樣提升品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控工作的成效，解決這些問題，便成為了品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目相關企業(yè)應重視起來的問題。

1、品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控中面臨的問題

自改革開放以來，國內(nèi)經(jīng)濟得到了極為迅速地發(fā)展，城市內(nèi)土地制度以及住房制度的改革，讓國內(nèi)各個房地產(chǎn)企業(yè)逐漸迎來了春天。尤其是在十四五背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)為國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展帶來了諸多幫助。但同時，因為房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，使各種社會問題逐漸出現(xiàn)，特別是房價上漲問題，這一問題使處于中低層的民眾無法輕松面對購房，導致房地產(chǎn)企業(yè)建造的樓盤難以全部售罄，為項目盈利帶來嚴重影響。原因是資源成本高、房地產(chǎn)企業(yè)投入項目的成本增加這2方面。這些問題的出現(xiàn)進一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)間的競爭。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在相關行業(yè)領域中始終占有一席之地，并在激烈市場競爭中具備較強競爭力，就必須要在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期的成本管控上下功夫。

1.1 成本管控方式不夠先進化

當前在各種技術飛速發(fā)展中，各類新興行業(yè)以及先進信息技術不斷涌入國內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀十分嚴峻。在當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)項目成本管控工作的開展方式較為落后，導致當前的成本管控工作難以迎合時代的發(fā)展腳步，尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺的出現(xiàn)，要求各個房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控工作必須與時俱進。雖然國內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)正處于不斷發(fā)展、進步、優(yōu)化的階段，但有關成本管控工作的系統(tǒng)、軟件、工作策略的開發(fā)依然存在著較為明顯的不足，在應用新技術、新軟件以及新型工作方式時也經(jīng)常會受到多種因素的制約，難以真正實現(xiàn)對項目成本的管控。此種發(fā)展現(xiàn)狀進一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)在收集項目相關信息時的難度，嚴重阻礙了品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目成本管控工作的高效、順利運行。

1.2 缺乏完善、有效的成本管控機制

在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管理中，其成本管控工作的落實十分零散，且并未受到國家政府的重視，因此，針對項目進行管控比較困難。此外，國家對于項目管控工作尚未出臺明確的法律法規(guī)，這一現(xiàn)象也是導致項目管控工作問題頻發(fā)的重要原因之一。由于缺乏法律法規(guī)的指導與約束，無法保證成本管控嚴格按照相關規(guī)定正常啟動。事實上，國內(nèi)各個省份地區(qū)的企業(yè)對于項目管控工作都有著一定的見解。但由于品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期的管控制度不夠完善，存在一定的漏洞，導致其難以滿足項目管控工作的需求，許多制度在實際工作中難以得到良好落實。因此，政府需重視項目的管控工作，并且需要盡快建立完善的項目成本管控體系，對項目進行制約管理。

1.3 成本管控方式不夠先進

一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目中落實成本管控工作時，存在著先進設備投入不足的問題。因先進信息技術的發(fā)展，讓我國社會民眾的生活質(zhì)量水平以及國內(nèi)各個企業(yè)的發(fā)展方式均得到了較大的改變。已有較多的房地產(chǎn)企業(yè)會在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本過程中應用信息技術來輔助工作的開展。但當前國內(nèi)仍然有部分企業(yè)并未重視起信息技術的重要作用，在企業(yè)財務相關部門內(nèi)并未融入信息技術。

在互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想讓成本管控工作的開展更為高效便捷，就應以各種先進的設備作為載體。成本管控工作進行過程中，一旦缺乏了先進設備，就將難以滿足成本管控工作相關工作人員自身工作需求，便會阻礙整個成本管控工作的開展，對成本管控工作信息化的發(fā)展也有著一定的影響。例如在對項目相關工作人員信息以及項目詳細進行保管時，如果不能得到先進設備以及技術軟件的支持，在實際的管控工作中將面臨信息損壞、信息丟失等多種嚴重問題，如果不能及時采取信息技術對這些數(shù)據(jù)資料進行分析，便將導致項目管控工作開展的成效受到一定的影響。

1.4 相關工作人員難以滿足職位所需

國內(nèi)正處于知識、經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代。與其他大型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部競爭壓力相對較低，這一問題直接導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了缺乏人才、人才自身實際水平較弱、缺乏復合型人才等多方面問題，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)人才能力方面有著明顯的不足，各個工作人員難以滿足職位所需，在國家不斷發(fā)展的背景下，為迎合世界發(fā)展腳步，房地產(chǎn)項目管控相關工作人員不僅要具備成本管控工作相關的基礎理論知識以及實踐能力水平，還應具備一定的信息技術實踐能力，對于成本管控工作相關系統(tǒng)以及先進知識有著一定的了解與掌握。但在當前，具備此種能力的工作人員寥寥無幾。這一局面主要是由于成本管控工作中缺乏培訓機制，以及培訓機制構建不夠完善而造成的。房地產(chǎn)項目管控工作難以取得良好成效，讓成本管控工作中呈現(xiàn)出了較為明顯的不協(xié)調(diào)性特征，為品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目成本管控工作的發(fā)展帶來了制約，對房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的提升也十分不利。

1.5 未根據(jù)市場變化對成本管控內(nèi)容進行調(diào)整

企業(yè)在開展成本管控工作時，需要相關工作人員針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目實際來對項目成本進行估算、核算與決策，同時還需要相關工作人員根據(jù)國內(nèi)市場實際變化以及市場變化趨勢，來對成本管控工作內(nèi)容進行及時的調(diào)整。但當前企業(yè)內(nèi)成本管控相關工作人員在成本管控工作中缺乏了對市場的關注，不能按照市場實際來調(diào)整成本管控工作，最終影響到項目管控工作的開展力度及開展成效。

2、項目前期成本影響因素

2.1 項目決策階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段，雖然直接成本較少，但對項目總成本的管控起著決定性的作用，將影響項目的盈利能力。項目決策階段的典型問題包括：缺乏對項目成本的關注。開發(fā)商參與實際項目時，在決策階段沒有意識到成本管控的重要性，項目論證水平低，沒有從宏觀角度進行分析，導致資金利用率低；缺乏對項目可行性的深入分析。可行性研究是投資管控的基礎。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏全面、詳細、詳細的可行性研究，市場調(diào)研不深入，沒有對市場需求進行全面分析，設計方案缺乏科學依據(jù)；該項目缺乏準確的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要及早規(guī)劃。房地產(chǎn)項目規(guī)劃缺乏全局性，片面注重營銷規(guī)劃，對前期定位規(guī)劃重視不夠，規(guī)劃方案形式化；工程造價估算的準確性難以保證。成本估算是實現(xiàn)開發(fā)項目成本管控的基礎。它具有動態(tài)性和連續(xù)性的特點。成本估算是形成成本目標的前提。如果項目成本估算的準確性難以得到保障，就很難建立有效的成本管控體系。

2.2 項目設計階段

一些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重施工中的成本管控，在設計階段缺乏有效的成本管控措施。設計階段將直接影響投資規(guī)模、工期、質(zhì)量和運營成本。應全面、系統(tǒng)、全面地分析設計階段的成本管控，確保資金和材料的使用效果，并將成本管控納入項目管控。設計階段存在的問題是：設計單位在設計中沒有充分考慮成本管控。一些設計單位的項目設計只是為了保證使用功能，沒有結合項目的成本管控進行精心設計；部分房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)設計圖紙和定額標準編制預算，不根據(jù)項目設計內(nèi)容和成本管控優(yōu)化設計方案；其他開發(fā)商忽視了設計方案的經(jīng)濟性。針對項目設計階段缺乏相應的成本管控制度，與項目設計單位缺乏協(xié)調(diào)機制，設計師缺乏成本意識權利，成本管控缺乏積極性。其他開發(fā)企業(yè)不合理降低設計費，導致設計水平低，影響成本管控；設計師的質(zhì)量也會影響成本管控。設計師不僅要掌握設計方法，還要了解預算知識。在設計過程中，應全面分析成本。一些設計人員只想保證安全系數(shù)而不考慮成本，這不僅增加了成本，而且導致了資源的浪費。

2.3 項目招投標階段

工程招投標的實現(xiàn)是建設管控體制的進步，創(chuàng)造公平有序的競爭環(huán)境，管控工程造價。然而，目前的招投標存在很多問題：由于行政干預和地方保護主義的作用，行政部門會在招投標中進行干預，以照顧“相關戶”。外國建筑企業(yè)將被當?shù)卣懦猓a(chǎn)生不公平現(xiàn)象；顯性和隱性招標也是當前建筑領域職務經(jīng)濟犯罪和腐敗的主要形式。“底價”是保證招標公平性的核心，是決定能否中標的關鍵。因此，有必要確保基價的保密性。部分項目發(fā)包存在利益傾向，違規(guī)操作，基價泄露難以避免；沒有合理的評標標準。招標的公平性體現(xiàn)在評標和授標中，因此需要一個科學合理的評標體系。現(xiàn)行招投標制度有待完善，評標方法的科學性難以保證。一些房地產(chǎn)項目僅采用低價中標的方式，以確保評標的科學性。評標不能做到定性與定量相結合。此外，目前的招投標市場還不規(guī)范。一些無資質(zhì)或管控水平較低的企業(yè)為了中標，采取了圍標、串標、附資質(zhì)騙標、各級工程分包或轉售等不正當手段，使得投標難以實現(xiàn)項目成本管控。

3、品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目設計中應遵循的原則

在住宅地產(chǎn)項目設計方面，要想確保其品質(zhì)，就需要落實五項基本原則。首先是以人為本的原則，品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目設計的目的是為人們提供物質(zhì)和精神生活的空間。以人為本是品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目設計中最基本、最重要的原則。我們應該從生理、心理和行為層面關注所有人的需求。生活環(huán)境的設計應滿足各種行為的需要：如戶外運動、休閑、娛樂、鄰里交流等。這些活動需要配備相應的環(huán)境設施，以滿足環(huán)境景觀的功能要求。為多樣性創(chuàng)造空間。居住區(qū)具有許多兼容的功能，包括人行道的交通空間、休閑娛樂的溝通空間、健身游戲的場館空間、自然綠化的生態(tài)空間等。因此，居住區(qū)的景觀設計必須是一種多元化的環(huán)境設計。創(chuàng)造一個有心理歸屬感的景觀。與人們的行為相比，人們的心理需求并不需要特定的空間，而是需要空間心理感受。居住區(qū)是人類活動的主要場所，因此最重要的是反映心理屬性。人文藝術作為人類文明的沉淀，應該體現(xiàn)在景觀創(chuàng)作中。通過情感，品味的價值認同是心理歸屬感的關鍵。生態(tài)優(yōu)先，貼近自然。生態(tài)環(huán)境作為人類生活的背景，為人類的生存和發(fā)展提供了豐富的營養(yǎng)。然而，隨著工業(yè)革命后機械化生產(chǎn)的普及，人與自然的矛盾日益尖銳。人類渴望親近自然，回歸自然。因此，品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目中的居住環(huán)境和設施不僅要滿足功能和美觀，還要保護和利用現(xiàn)有的地形、地貌、綠化等自然條件。空間塑造應該是核心。居住區(qū)的綠地空間似乎被建筑物所包圍，但它只是一個大的空間和環(huán)境。居住在其中的居民在日常交流中仍然需要更小的空間感。在這個狹小的空間中，品質(zhì)住宅的整體主題、景觀、色彩，以及材料等均得到了十分詳細的體現(xiàn)。是最為集中、直接的，由此，在針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目進行設計時，應以空間塑造為設計核心。由此可見，品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目所需考慮的方面較多，所需投入成本也非常多，對此，針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本進行管理控制十分有必要。

4、強化品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管控的有效對策

4.1 提升相關人員自身素質(zhì)水平

房地產(chǎn)企業(yè)應針對項目成本管控工作人員開展各類培訓工作，讓工作人員能夠將相關理論知識與實際管理工作相互結合，將自身工作水平提升。房地產(chǎn)企業(yè)應將針對培訓形式進行創(chuàng)新，進一步拓展培訓平臺，積極利用起網(wǎng)絡課程資源、網(wǎng)絡大學的方式來開展人員培訓，將以往人員培訓的空間、時間限制打破。最終通過這些更具專業(yè)化、系統(tǒng)化特征的培訓工作，調(diào)動起各個成本管控相關工作人員對于培訓工作的積極性，實現(xiàn)成本管控工作人員自身實際工作能力水平的提升。確保每一位成本管控相關工作人員自身具備正確的思想觀念，全方位改善房地產(chǎn)項目管控人員自身工作認知，使其能夠重視起項目管控工作的重要作用，最終提升項目管控工作的質(zhì)量及效率。

4.2 在項目前期成本管控中引入先進技術設備

項目管控工作離不開先進技術以及先進設備的大力支撐。運用起先進的設施與設備，已然成為了當前成本管控工作開展的重要前提。企業(yè)應為成本管控工作人員購置一批先進、合適的成本管控工作設備，將原有的老舊設備及時更換掉，并針對成本管控軟件及系統(tǒng)及時進行更新。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)應當注重起先進技術的應用，引入各種智能化成本管控軟件，在企業(yè)內(nèi)構建智能化成本管控平臺，并在平臺內(nèi)設置信息資料安全防御機制，對項目前期成本管控工作中出現(xiàn)的所有數(shù)據(jù)變動進行核實，實行更為精細化的管理維護工作，及時發(fā)展成本管控平臺中存在的漏洞，為成本管控工作的安全性、保密性作保障。以此進一步推動項目管控工作的發(fā)展，促使其向著更為高效、正確 的道路前進。

4.3 重視成本管控，引進相關人才

成本管理與精益成本管理之間存在著一定的區(qū)別，精益管理理念是對傳統(tǒng)成本管理的顛覆性創(chuàng)新。當然，這對企業(yè)財務管理者的能力提出了更高的要求。企業(yè)內(nèi)財務相關工作人員要根據(jù)企業(yè)發(fā)展實際情況進行了解外，還要了解整個行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，掌握先進信息技術。在信息技術與成本管理相結合的基礎上，制定下企業(yè)各部門價值評估方法。這是對企業(yè)內(nèi)部各項資金的統(tǒng)籌管理，需要有統(tǒng)籌的理念和科學的手段。因此，企業(yè)必須根據(jù)人才需求，合理開展財務人員招聘，對企業(yè)財務人員薪酬進行上調(diào)，盡可能引進更多復合型人才。除了要求財務人員擁有相對穩(wěn)固的財務基礎外，他們還應該能夠掌握信息技術。所有在崗成本管理工作人員都必須要通過企業(yè)的考核。評估內(nèi)容包括對企業(yè)和行業(yè)精益成本管理的理解、將精益成本管理應用于企業(yè)的創(chuàng)新方法等，評估財務人員是否滿足企業(yè)的人才需求。定期整合企業(yè)內(nèi)部培訓，在培訓的基礎上拓展財務人員的能力。特別是要結合信息培訓，以信息技術為基礎，提高財務人員的分析能力。最后，將精益管理理念融入到財務人員的發(fā)展中，提高精益管理的積極性。

4.4 加強項目相關監(jiān)督考核工作

對于國內(nèi)各個房地產(chǎn)企業(yè)來說，在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目成本管理工作中具有較多風險，為能夠有效確保成本管理模式在品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管理中的落實成效，企業(yè)上層管理人員就應當針對項目實際設定成本考核指標，以此方式面向項目相關崗位的所有工作人員，對各個工作人員的工作完成實際情況進行“定量+定性”的考核。通過定量、定性相結合的評估模式，企業(yè)便能夠將企業(yè)工作人員在實現(xiàn)品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目前期成本管理目標方面的潛力充分挖掘出來。企業(yè)的具體成本評估目標內(nèi)應當包含招標、采購與配送、項目基礎建設，以及客戶服務等多方面元素。其中，與招標、采購、配送相關的指標有：材料目標成本實現(xiàn)率、材料及時交貨率、材料一次檢驗合格率、材料供應商信息完善度、材料采購流程合規(guī)性、材料采購質(zhì)量合規(guī)率、材料采購成本及預算、材料單價一致性等。評估采購人員專業(yè)素質(zhì)等環(huán)節(jié)的相關指標有：工時消耗、設備運行效率、準時交貨效率、生產(chǎn)商成本控制意識、項目環(huán)境實況、電力設備應用故障率、發(fā)電商維護、維修素養(yǎng)等。針對項目所需基礎設施評估的相關指標包括：施工設計有效性、目標成本實現(xiàn)率、客戶滿意度、單位成本、相關方專業(yè)素質(zhì)和創(chuàng)新素質(zhì)等。客戶服務評估的相關指標有單位服務成本、客戶滿意度、服務及時、有效性、產(chǎn)銷率、客戶投訴率、產(chǎn)品成本利潤率、客戶忠誠度，以及項目所得市場反饋等。

結語：

綜上所述，因國內(nèi)對于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施，使國內(nèi)住宅項目的成本管控工作的落實變得更為迫切。從品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目不同階段的成本構成比例可以看出，項目前期的成本對于項目總成本的影響最大。基于此，非常有必要針對品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目早期成本管控的制約因素進行分析，并采取強化成本管控工作隊伍、加強管控工作信息化，提升人員素質(zhì)等多種有效措施，以此確保品質(zhì)住宅地產(chǎn)項目早期成本管控的效果。