以“細胞修復(fù)”式改造推動城市更新——從城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造談起

文／王丹輝 天津市天友建筑設(shè)計股份有限公司 天津 300384

引言：

我國很多政策中都明確指出，相關(guān)部門需要加快城市發(fā)展方向轉(zhuǎn)變工作，統(tǒng)籌城市建設(shè)資源，開展規(guī)范建設(shè)，落實城市更新行動指標(biāo)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提高居民生活品質(zhì)。老舊小區(qū)是城鎮(zhèn)更新的核心環(huán)節(jié)，推動老舊小區(qū)改造工作可以提升城市土地價值，挖掘城市空間服務(wù)力，提高居民生活品質(zhì)，實現(xiàn)人與空間的良好互動。城市更新和老舊小區(qū)改造是目前我國房建部門以及城市規(guī)劃部門的工作重心，做好更新、改造工作可以有效解決居民日常生活中的問題，規(guī)避城市發(fā)展弊端，如發(fā)展不平衡、發(fā)展不合理，實現(xiàn)城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展目標(biāo)，也是提高居民幸福感的主要方式，因此相關(guān)部門必須引起重視，根據(jù)不同區(qū)域?qū)嶋H情況開展改造，在原有城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)上完善社區(qū)服務(wù)功能，落實城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。

1、研究背景

自從上個世紀(jì)90年代以來，國家科學(xué)院以及工程院教授就提出城市建筑需要從整體到局部，加強各主體聯(lián)系密度，形成和諧共生整體。而在我國可持續(xù)發(fā)展理念背景下，城市更新速度較快，城市戰(zhàn)略得到了大幅度提升。城市老舊小區(qū)作為城市發(fā)展基礎(chǔ)，在城市快速發(fā)展背景下，工作人員需要做好城鎮(zhèn)改造，協(xié)調(diào)城市改造區(qū)環(huán)境與城市整體環(huán)境。在城市更新中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為核心環(huán)節(jié)，其數(shù)量較為龐大，改造難度較大，根據(jù)國務(wù)院相應(yīng)相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2020年我國改造小區(qū)數(shù)量高達3.9 萬，而根據(jù)相關(guān)部門排查摸底發(fā)現(xiàn)2019年小區(qū)改造工作就高達17 萬個，涉及居民較多，高達上億。由此可見，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造體量較大，對于城市更新有著較為深遠指導(dǎo)作用。根據(jù)我國相關(guān)會議要求，各地需要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，抓緊改造任務(wù)，優(yōu)化改造流程，細化改造內(nèi)容，根據(jù)不同區(qū)域?qū)嶋H財政情況評估承受能力，合理編制改造規(guī)范，因地制宜開展改造工作，以政府宏觀政策為依據(jù)落實老舊小區(qū)改造目標(biāo)，實現(xiàn)新型宜居小區(qū)。而這也就意味著我國城市建設(shè)老舊小區(qū)改造模式發(fā)生了巨大改變，由傳統(tǒng)大拆大建改化為城市細胞修復(fù)，由大規(guī)模新建轉(zhuǎn)化為老舊小區(qū)綜合治理工作，通過細胞恢復(fù)方式推動城市更新，可以保障城市結(jié)構(gòu)，避免城市原有結(jié)構(gòu)發(fā)生破壞，將城市人文價值和文化內(nèi)涵有機統(tǒng)籌，滿足居民生活需求的同時體現(xiàn)城市價值。

2、推動城市更新，改造老舊小區(qū)必要性以及意義

2.1 必要性

2.1.1 城市發(fā)展內(nèi)在需求

在我國城鎮(zhèn)化進程不斷發(fā)展的背景下，城市建設(shè)模式發(fā)生了巨大改變，由傳統(tǒng)規(guī)模驅(qū)動轉(zhuǎn)向為質(zhì)量驅(qū)動，但是我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)由于建設(shè)年限較長，無法滿足新時代下城鎮(zhèn)化發(fā)展需求。目前，我國老舊小區(qū)存在著諸多問題，例如基礎(chǔ)設(shè)施功能不完善、住宅性能較差、空間面積較小、產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜，因此開展老舊小區(qū)改造工作是保證城市更新進程有序開展的重要依據(jù)，也是我國城市發(fā)展的內(nèi)在需求。我國城市在改革開放以后，城市發(fā)展規(guī)模非常迅速，而老城區(qū)主要是以上個世紀(jì)五六十年代城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模為基礎(chǔ)而修建，其布局和設(shè)施較為落后，即使是規(guī)模較大的老舊小區(qū)也面臨著改造工作，并且在改革開放初期所建立工業(yè)園區(qū)以及大廠配套設(shè)施也存在問題。因此開展城市更新工作是目前房建局和城市規(guī)劃部門急需解決的問題，而老舊小區(qū)作為城市更新的核心環(huán)節(jié)，科學(xué)合理的改造模式以及制度可以有效提高老舊小區(qū)居民生活水平，實現(xiàn)城市更新目標(biāo)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，展現(xiàn)城市面貌。

2.1.2 構(gòu)建城市發(fā)展格局的必要需求

城市發(fā)展是我國國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的核心環(huán)節(jié)，如今我國非城鎮(zhèn)化率只有百分之四十，城市發(fā)展也逐漸由增量轉(zhuǎn)換為存量，不少地區(qū)更是增量和存量并重發(fā)展，開展城市更新工作，建立民生工程，發(fā)展基礎(chǔ)工程可以全面激發(fā)城市發(fā)展?jié)摿Γ⒊鞘行滦徒?jīng)濟增長模式，為城市新發(fā)展格局建立奠定基礎(chǔ)，實現(xiàn)城市新型發(fā)展模式，發(fā)揮城市引擎作用，為我國國民經(jīng)濟增長創(chuàng)造良好局面。

2.1.3 推進新型城鎮(zhèn)發(fā)展進程主要措施

落實城市更新目標(biāo)，開展老舊小區(qū)改造工作是城鎮(zhèn)實現(xiàn)縱向發(fā)展的主要途徑，也是推進新型城鎮(zhèn)發(fā)展的主要措施，工作人員在開展城市建設(shè)是需要按照相應(yīng)原則優(yōu)化建筑發(fā)展理念，如綠色發(fā)展、共享發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展等，全面貫徹高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)容，而工作人員開展老舊小區(qū)改造工作能提高社會發(fā)展成果共享率，讓每一位居民能切身感受社會發(fā)展成果，滿足大眾生活需求。落實城市更新工作可以完善城市功能，讓城市治理更加智能化、柔性化，提高城市品質(zhì)，落實綠色宜居理念，提升社區(qū)運行安全性、便捷性，為社區(qū)注入新鮮血液。并且老舊小區(qū)改造工作所涉及到的環(huán)節(jié)較多，需要大量資金和資源作為支撐，所以開展老舊小區(qū)開展也可以在一定程度上拉動內(nèi)需，對城鎮(zhèn)新格局發(fā)展有著較為深遠的指導(dǎo)作用。

2.2 意義

落實城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，完善小區(qū)基本設(shè)施，提升小區(qū)生活品質(zhì)對于我國城鎮(zhèn)化、國民經(jīng)濟發(fā)展具有多重意義，如經(jīng)濟意義、社會意義、環(huán)境意義等，加快改造步伐是提升城市品質(zhì)重要戰(zhàn)略，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)高品質(zhì)發(fā)展主要路徑，就從經(jīng)濟增長而言，通過老舊小區(qū)改造工作可以全面拉動內(nèi)需，小區(qū)改造資金、資源需求量龐大，并且老舊小區(qū)改造發(fā)展前景良好，可以大幅度避免投資失敗，促進大眾就業(yè)和再就業(yè)比率，擴大住房消費，實現(xiàn)經(jīng)濟增長。而從社會民生而言，可以有效提高居民生活質(zhì)量，提升生活品質(zhì)，共享國家發(fā)展成果，促進社會和諧發(fā)展。從環(huán)境角度而言，可以提高資源利用率，尤其是土地資源，老舊小區(qū)改造主要是在原有基礎(chǔ)上完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)功能，因此可以規(guī)避房建中環(huán)境污染問題，減少環(huán)境影響，落實綠色可持續(xù)發(fā)展理念。

3、以“細胞修復(fù)”式改造老舊小區(qū)方式

老舊小區(qū)是推動城市更新的核心環(huán)節(jié)，能有效解決城市發(fā)展中各類問題，如發(fā)展不平衡、發(fā)展不充分等，整體拆除是傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造主要方式，其成本較大，不可控因素較多，工作難度以及強度也較大，以細胞修復(fù)開展老舊小區(qū)改造工作可以有效規(guī)避傳統(tǒng)改造中問題，避免出現(xiàn)大拆大建情況，修復(fù)城市結(jié)構(gòu)和文脈，提高居民生活質(zhì)量，控制增量，實現(xiàn)城市發(fā)展改革工作，提升城市內(nèi)涵，落實集約發(fā)展目標(biāo)。

3.1 制定改造理念

以黨指示為引導(dǎo)，堅持黨建引領(lǐng)工作，共同締造全新改造理念是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全新目標(biāo)。將黨組織建設(shè)與小區(qū)改造工作管理工作相結(jié)合，制定改造新理念，實現(xiàn)共建共享、共同締造目標(biāo)，突出改造重點，落實老舊小區(qū)改造可持續(xù)發(fā)展理念。共同締造主要是將城市發(fā)展部門相結(jié)合，如區(qū)縣、街道、社區(qū)，以各階層為基礎(chǔ)按照相應(yīng)原則明確各級政府職能定位，如自上而下、梳理各部門工作范圍和重點、實施簡政、權(quán)力下放等，構(gòu)建良好治理架構(gòu)，實現(xiàn)上下聯(lián)動共同改造目標(biāo)。并且共同締造還需要加個人與黨組織相融合，將個人納入各級組織中，開展老舊小區(qū)治理事務(wù)，貫徹共同協(xié)商、統(tǒng)籌管理方案，領(lǐng)導(dǎo)人員需要改善傳統(tǒng)管理理念，合理定位自身角色，明確工作職責(zé)與義務(wù)，改善工作方式與思路，主管部門需要將自身作用發(fā)揮出來，承擔(dān)謀劃、組織、引導(dǎo)工作，將改造權(quán)力下放，由小區(qū)居民決策改造方式。政府主管部門需要將大包大攬管理優(yōu)化，發(fā)揮小區(qū)居民主體地位，將政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為政府引導(dǎo)，將無限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任，將自上而下工作模式轉(zhuǎn)化為自下而上工作模式，讓小區(qū)居民能自發(fā)參與改造工作，同時項目審批部門還需要將串聯(lián)式審批方式轉(zhuǎn)化為一站式審批方式，提高項目審批力度和水平，實現(xiàn)長效管理與改造并重局面。

3.2 尋找解決問題新思路

從問題出發(fā)，以群眾需求為依據(jù)，完善小區(qū)基本功能是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造嵌入點。工作人員需要按照相應(yīng)原則更新改造內(nèi)容，如先民生、后提升、再配增，滿足群眾期盼，提高老舊小區(qū)綜合品質(zhì)，落實宜居改造目標(biāo)。首先工作人員要做好充分調(diào)查，排查老舊小區(qū)安全隱患，老舊小區(qū)由于修建時間較長，建筑結(jié)構(gòu)比較密集，消防設(shè)施建設(shè)不完善，安全隱患發(fā)生頻率相對比較高，所以工作人員需要消除安全隱患，對于不可改造的隱患要納入特殊改造項目，如棚戶區(qū)，而對于有歷史文化和人文情懷的小區(qū)需要做好基礎(chǔ)建設(shè)，如加固建筑結(jié)構(gòu)、完善消防設(shè)施，根據(jù)不同小區(qū)實際情況突出改造重點，堅持相應(yīng)原則，解決居民日常生活問題，如先規(guī)劃后建設(shè)、先功能后景觀等，以小區(qū)重點問題為導(dǎo)向開展改造，如用水、用電、用氣、安全隱患。基礎(chǔ)生活得到保障以后工作人員需要提升小區(qū)環(huán)境和建筑物品質(zhì)，通過不同方式開展小區(qū)改造，如樓道修繕、綠化美化等，對于有條件區(qū)域工作人員可以增加附屬項目，如樓梯、擴建功能工程等，推動城市更新發(fā)展進程。

3.3 建立長效管理機制

老舊小區(qū)治理是延長改造工程壽命的主要方式，工作人員需要加強治理體系建設(shè)力度，實現(xiàn)治理管控長效管理機制。首先，各街道辦事處需要設(shè)立管理機構(gòu)，結(jié)合物業(yè)管理和小區(qū)改造工作，發(fā)揮社區(qū)力量，推進改造工作進程，將基礎(chǔ)建設(shè)與小區(qū)改造工作結(jié)合，將小區(qū)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，實現(xiàn)自治、共治協(xié)調(diào)長遠發(fā)展局面，街道辦事處可以加強引導(dǎo)力度，將小區(qū)改造工程與物業(yè)服務(wù)管理有機融合，建立長效管理機制。其次，工作人員還需要發(fā)揮群眾力量建立居民自治管理模式，做好引導(dǎo)工作，讓每位居民都能參與到物業(yè)管理和小區(qū)改造過程中，鞏固改造效果，推進管理工作專業(yè)化、常態(tài)化水平。工作人員可以根據(jù)不同小區(qū)實際情況建立黨支部，組建業(yè)主委員會，激發(fā)群眾積極性，建立居民自治小組，培養(yǎng)小區(qū)管理后備軍，完善居民管理制度，保障居民自治時能做到有據(jù)可依、有章可循。同時，工作人員還需要以市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢建立物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，形成良好管理格局，發(fā)揮政府部門協(xié)調(diào)引領(lǐng)作用，加大宣傳力度，建立專項維護資金，落實老舊小區(qū)改造管理機制。

3.4 優(yōu)化內(nèi)部空間

老舊小區(qū)內(nèi)部空間較為惡劣，功能分布不合理，保溫隔熱效果較差，存在大量安全隱患問題，并且大部分老舊小區(qū)老年人居多，而老舊小區(qū)缺乏無障礙設(shè)計，沒有體現(xiàn)適老化設(shè)計，服務(wù)缺乏針對性，休息區(qū)域較小，居民生活質(zhì)量水平較差，所以工作人員需要優(yōu)化老舊小區(qū)內(nèi)部空間，提高居民的舒適度和安全性。首先，工作人員要合理規(guī)劃空間設(shè)計，在改造時以居民安全為前提，增大室內(nèi)通風(fēng)、采光率，擴大室內(nèi)空間，提高特殊空間舒適度，如廚衛(wèi)空間、儲物空間。同時，城鎮(zhèn)老年人是以看書讀報為主要娛樂方式，因此需要根據(jù)城鎮(zhèn)老年人休閑娛樂方式為依據(jù)建立小房間，讓老年人可以擁有獨立的休息區(qū)域。其次，工作人員還需要保證空間的安全性，可以增加走廊、客廳寬度，減少樓梯門檻設(shè)計，而在特殊區(qū)域需要安裝扶手，如衛(wèi)生間、主要通道，為老年人獨自生活提供保障。工作人員還需要對家居合理選擇，盡量選擇圓角家居，避免老年人在日常生活時出現(xiàn)磕碰，加大安全隱患出現(xiàn)。而在衛(wèi)生間設(shè)計時要做好干濕分離工作，可以通過軟隔離方式為老年人洗浴提供保障，方便家人和看護人員觀察老人洗浴狀態(tài)，可以及時發(fā)現(xiàn)安全事故，控制安全事故影響范圍。需要注意的是，在衛(wèi)生間設(shè)計時要選擇防滑性能較好材料，避免老年人出現(xiàn)摔倒。最后，條件允許的區(qū)域可以安裝智能家居，在老年人活動區(qū)域和休息區(qū)域安裝智能報警系統(tǒng)，智能報警系統(tǒng)可以在老年人發(fā)生安全事故以后及時報警，通知家屬，讓事故影響處于可控范圍。

3.5 因地制宜

伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展，城市土地資源逐漸出現(xiàn)短缺，開展老舊小區(qū)改造工作可以優(yōu)化城市空間，為城市更新打開全新局面，在眾多政策引領(lǐng)下各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作正如火如荼進行，并在全國范圍普及，不少地區(qū)逐漸加大改造力度，優(yōu)化空間存量，獲得空間增量，通過相應(yīng)方式將部分問題較為突出小區(qū)優(yōu)化，如加裝電梯、道路整修、環(huán)境優(yōu)化、配套停車場、完善便民服務(wù)設(shè)施等，居民生活幸福感大幅度提升。如今，我國城鎮(zhèn)小區(qū)改造工作逐漸受到大眾重視，在去年政府工作報告中已經(jīng)將老舊小區(qū)改造工作納入惠民結(jié)構(gòu)中，并提出了全新需求，要求老舊小區(qū)改造工作需要轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)服務(wù)方式，實現(xiàn)多元化服務(wù)理念，各地政府也紛紛響應(yīng)，對老舊小區(qū)改造工作重點推動，實現(xiàn)保民生、穩(wěn)投資、拉內(nèi)需目標(biāo)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，直到去年已超過20 多個省區(qū)發(fā)布了老舊小區(qū)改造工作計劃，明細改造內(nèi)容，根據(jù)各地改造方案以及技術(shù)研究可以發(fā)現(xiàn)，改造內(nèi)容通常分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生活水平提升、服務(wù)設(shè)施完善三大類，其中基礎(chǔ)設(shè)施完善，工作人員需要以小區(qū)功能短板為基礎(chǔ)完善基礎(chǔ)設(shè)施，解決居民基本生活需求，如供電、供水、道路、通信等。其次，生活水平提升主要是在居民基本生活服務(wù)基礎(chǔ)上增加功能建筑，如房屋修建改裝、充電樁安裝、停車場修繕等，而服務(wù)設(shè)施完善主要是指便民設(shè)施，如養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療。而不同區(qū)域居民生活狀況千差萬別，加上各小區(qū)居住設(shè)施水平參差不齊，居民改造需求也較為不同，因此改造工作難度較大，工作人員需要根據(jù)不同區(qū)域居民生活水平開展小區(qū)改造。工作工作人員可以在開展改造工作之前做好分析工作，根據(jù)不同區(qū)域小區(qū)居民實際需求完善改造方案，明確改造內(nèi)容，實現(xiàn)針對性改造目標(biāo)，將區(qū)域差異問題全面規(guī)避。例如，京津冀地區(qū)，京津冀地區(qū)對于電動汽車充電樁需求量較為強烈，因此該區(qū)域小區(qū)改造工作主要是以充電樁完善為基礎(chǔ)開展日常工作，而對于老年人較多的區(qū)域，工作人員需要增加公共活動場所，如步道、口袋空間，而年輕人居多的區(qū)域工作人員需要做好社區(qū)服務(wù)工作，滿足年輕人生活需求，如停車設(shè)施、托幼服務(wù)、快遞服務(wù)站等。百姓需求差異較大，各地需要根據(jù)不同因素綜合考慮實現(xiàn)統(tǒng)籌改造目標(biāo)，在滿足百姓需求同時兼顧小區(qū)自身條件。最后，工作人員還可以在改造過程中加強相鄰小區(qū)聯(lián)系密度，開展聯(lián)合改造工作，共享公共服務(wù)設(shè)施，滿足不同群體生活需求。

3.6 統(tǒng)籌資金來源

小區(qū)改造投資金額較大，如何保證改造費用充足性是政府以及相關(guān)部門急需解決問題，在2019年中央提出相應(yīng)改造政策，要求各部門需要加強各方支持力度，做好引領(lǐng)工作，發(fā)揮社區(qū)主導(dǎo)地位，以業(yè)主為主體統(tǒng)籌開展改造工作，通過多種渠道籌集改造資金，在去年中央更是強調(diào)了改造資金承擔(dān)機制，以政府補助社會資本參與的方式開展改造運營工作，優(yōu)化投資方向，擴大專項債券使用范圍，將城鎮(zhèn)小區(qū)改造與專項債券結(jié)合，重點攻堅特殊城區(qū)，如棚戶區(qū)、國有工礦區(qū)、林區(qū)，但是，由于老舊小區(qū)改造資金渠道過于單一，現(xiàn)金收入有限，因此工作人員需要激活小區(qū)改造市場，通過不同方式獲得改造資金，可以通過招商方式讓更多建設(shè)主體參與小區(qū)改造工作吸引社會資本投資，擴大資金來源，同時相關(guān)政府還需要優(yōu)化資金還款來源，開展專項貸款模式，降低還款利率，減少建設(shè)主體還款壓力，從而實現(xiàn)建設(shè)工程與小區(qū)改造雙贏局面。

結(jié)語：

在如今疫情肆虐的當(dāng)下，國內(nèi)經(jīng)濟受到了很大沖擊，開展老舊小區(qū)改造工作能改善民生擴大內(nèi)需，刺激消費穩(wěn)定，經(jīng)濟增長，老舊小區(qū)改造工作對于經(jīng)濟影響較大，老舊小區(qū)改造工作涉及到項目投資較多，如局部拆除、建設(shè)等，可以拉動內(nèi)需，并且還能刺激業(yè)主實現(xiàn)二次消費。老舊小區(qū)改造主要是以原有建筑結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)開展微觀改造工作，可以為街區(qū)注入新鮮活力，居民可以切身感受環(huán)境變化，加大房屋租賃和房屋交易市場，實現(xiàn)增值優(yōu)勢，推動城市更新進程。工作人員需要做好協(xié)調(diào)工作，對多方利益主體有機統(tǒng)籌，如地方政府、實施主體、居民、金融機構(gòu)，發(fā)揮政府引領(lǐng)作用，創(chuàng)建新型組織模式，提高小區(qū)管理水平，實現(xiàn)小區(qū)改造可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，落實城市復(fù)興目標(biāo)，更新城市產(chǎn)業(yè)。