關于商品房制度的一些思考和建議

張濤（河南省漯河市）：“精裝房”亂象呼喚精細化標準。 近年來，精裝房成為房地產市場新寵。這本是一件好事，然而，一些“精裝房”非但未能幫業主省心省力，反而帶來一連串煩惱，貨不對板、縮水、漏水等質量問題時有發生，致使精裝房變成“驚裝房”。究其原因，除開發商以次充好、偷工減料心態作祟外，關鍵在于裝修標準不明晰，讓人鉆了空子。因此，首先，精裝修是否合格不能由開發商自說自話，有關部門應盡快出臺管理辦法，明確精裝修驗收標準，進一步規范商品房買賣合同文本，增加“精裝修清單”，注明裝修材料的品牌和規格，杜絕開發商“暗度陳倉”。其次，樣板房是消費者購房的重要參考和監督裝修質量依據，多地規定在交房后保留樣板房三到六個月。但不少開發商早早一拆了之，致使客戶沒了對證依據。有關部門應對提前拆除樣板房的開發商處以重罰，并將之列入失信黑名單，在土地競拍、行政許可等方面予以限制。此外，杭州、溫州等地試點住宅全裝修質量責任保險，通過第三方“風控團隊”對相應裝修工程實施全過程質量監控，對在保險期限內出現的質量問題，保險公司依據保險責任承擔賠償義務，有力保障了業主的合法權益，值得各地借鑒。

李英鋒（河北省灤南縣）：讓公攤面積成為“明攤面積”。 110平方米的房子到手套內面積只有60多平方米；銷售人員口頭承諾的31%公攤面積收房時卻變成46%……青島一位市民被公攤面積帶來的問題困住了。其實，民眾質疑公攤面積久矣。一些開發商在銷售過程中利用各種專業術語“繞暈”購房者，讓其在公攤面積上多花錢吃暗虧。然而，要想一刀切地取消公攤面積具有不小難度，也尚未達成社會共識，當務之急是對公攤面積的測量、計算以及開發商的營銷、宣傳、締約等行為進行規范，讓公攤面積成為“明攤面積”。《商品房銷售管理辦法》明確規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，開發商有義務向購房者全面準確提供商品房的公攤面積信息。監管部門也應完善監管規則，健全監管機制，并升級優化商品房銷售合同范本，重點加強對開發商核算公攤面積行為以及履行公攤面積信息告知義務的監督，倒逼開發商規范公攤面積的核算、宣傳、履約行為，填平“暗坑”，提升準確度、透明度，充分保障購房者的知情權、選擇權、公平交易權和監督權，助力房地產市場健康有序發展。

張淳藝（河南省漯河市）：商品房預售亟須制度堵漏。 商品房預售制度是特定歷史時期的產物。在我國房地產市場發展初期，城鎮住房總量不足，商品房預售制加速了建設資金周轉，有力推動了房地產開發。如今，商品房預售制度的問題逐漸凸顯，取消商品房預售的呼聲日漸高漲。不過也應看到，商品房預售制度已實施多年，取消預售牽一發而動全身，不能操之過急、一蹴而就。因此，當務之急是改革完善預售制度以堵塞漏洞。一是夯實監管職責。按規定，預售資金進入指定監管賬戶，按工程建設進度撥付。但現實中個別開發商常通過一些手段，提前支取甚至擅自挪用預售監管資金。因此，應進一步規范商品房預售資金監管制度，對濫用職權、擅自撥付等情況依法追責。二是落實“封頂放貸”。進一步落實中國人民銀行等發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，以提高開發商的自有資金比例，降低銀行貸款風險。三是加強信息透明。對監管賬戶的使用情況，有關部門應定期在網上公布施工進度和預售資金提取情況，通過公眾監督避免提前支取、擅自挪用預售資金現象。