我國房地產行業的繁榮期已過

文/蘇艷

我國房地產行業的繁榮期已過

文/蘇艷

回顧2015年，房地產行業的表現：一是行業投資和市場銷售呈現逆向現象，投資冷銷售熱；二是去庫存成為熱點，城市之間的分化加深，就房地產市場來看，一線城市和其他城市不再屬于“一個天下”；三是房企轉型創新從意愿變為多種實踐，包括金融、互聯網創新等；四是房企的高管紛紛離職，超出預期。房地產行業的繁榮期顯然已經過去了，它似乎既不需要這么多人，也不那么賺錢了，剩下的只是壓力和困難。

一、高庫存將限制行業投資

（一）庫存遠遠不止7億平方米

目前，房地產庫存到底有多少，統一的觀點是：國家統計局公布的待售面積只能說是庫存的一小部分。就是說，庫存絕不止7億平方米。想想也是，2015年全國商品房成交面積近13億平方米，7億平方米也就是半年多的去化量，根本不值得中央三令五申地千方百計去庫存。

可以明確的是，商品房供應量確實由多方面組成：一是待售面積，即取得商品房銷售許可證的國家統計局公布的7億平方米；二是商品房在建面積，截至2015年12月底，全國商品房施工面積73.6億平方米，按照安信證券測算，2014年所有上市開發企業預收款/存貨約等于30.6%，截至2015年底，施工面積中有約50億平方米為庫存；三是待開發土地面積，國家統計局數據顯示，2014年房地產開發企業待開發土地面積為4.2億平方米，2015年這一數據沒有太大變化，通過CRIC系統的典型城市土地成交數據來看，成交建筑面積/成交土地面積約為1.8，也就是說，這些待開發面積將形成7.5億-8億平方米的庫存，實際上近十幾年來累計的待開發面積可能還遠不止這些。

僅以三方面的數據加總，全國商品房庫存就有65億平方米，按照近五年年均銷售12億平方米測算，需要去化5.4年。很顯然，這三方面也沒有完全涵蓋所有的庫存面積，如待開發面積就沒有被完全納入。

（二）庫存主要集聚在三四線城市

關于庫存的痛點是，這些庫存并不是和城市去化規模成比例分布的，而是主要集聚在去化能力差的三四線城市，一線城市以及南京等市場表現較好的二線城市，現階段明顯出現的是商品房供不應求的情況。數據顯示，近五年全國40個大中城市商品房成交量在全國商品房成交量中占比的平均值為37%，是全國房地產市場去化的核心力量。而大量庫存集中在成交能力更差的其他城市。這會造成這些城市的市場在很長一段時期都難有起色，全國市場也將終究受到拖累。

（三）高庫存將嚴重影響未來投資

2015年房地產投資數據顯示：全年完成房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%，增幅創歷史新低，樓市出現了市場火爆、投資低迷的現象。仔細思考就會發現，市場的火爆是一線和部分二線城市帶動的，而投資的低迷則是全面的，一線城市沒地，三四線城市沒市場，這就造成了投資數據的全面下滑。未來，這一現象仍將持續：一線城市土地稀缺逐漸增強，三四線城市在高庫存壓力下，沒有了投資需求。可以說，庫存壓力不解，房地產投資難以回暖。

二、房地產企業確實難賺錢

（一）房企利潤率下降趨勢成事實

《證券日報》報道：截至2016年2月15日，滬深兩市共計88家上市房企公布了2015年業績報告。其中，25家房企凈利潤虧損，凈利潤同比下滑企業達45家，占比超五成。房地產開發企業的利潤從2010年的峰值開始下降，即制造業的持續低迷，造成了大量資金涌入房地產市場，支撐了過去幾年樓市的持續繁榮期，而現在，房企利潤率下降趨勢已成現實。

房地產開發企業沒有這么好賺錢了，房地產行業最好的時機已經過去，這正好解釋了過去一兩年大批房企高管的離職潮：與其被逼走，不如去找新的風口。當然，在市場競爭日趨激烈的形勢下，一些業務的領導確實也不好做了，比如投資，現在北上廣深以及南京、杭州等地，一旦出來一塊位置還不錯的地塊，房企真是瘋狂爭搶。地價卡在房企的喉嚨口，不拿高價地，公司無事做，拿了則很容易成為燙手山芋，也就是去年“朋友圈”戲言的“拿地是找死，不拿地是等死”。筆者也曾聽聞一開發企業的投資老總，在拿了一個“地王”后，由于老板不甚滿意，便自行請辭了。

（二）房企不轉型就沒出路

各類房企在利潤率下降的背景下，幾年前就開始嘗試各種轉型和多元化業務，如早幾年火熱地涌入養老地產、海外市場等，但收效甚微。在李克強總理提出“大眾創業、萬眾創新”的大背景下，2015年可以說是房企各項創新最為積極的一年，推動了房地產行業的自救。

在金融方面，資產證券化開始實踐嘗試。盡管這一模式在歐美發達國家發展已十分成熟，國內的資產證券化因受金融環境尚不健全等因素影響，發展步履維艱。直到2015年，鵬華前海萬科REITs的面世，才意味著國內第一只真正意義上的公募房地產投資信托基金出爐。接著上海、杭州、武漢公積金中心均嘗試進行個人住房貸款資產支持證券化，加上世茂集團部署“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃” 的發行，共同標志著房地產領域在資產證券化方面的實質性嘗試，對推動房地產領域資產證券化進程起到十分積極的作用。

互聯網金融方面，全球互聯網金融快速發展，在房地產領域主要體現為房企紛紛試水房地產眾籌。2015年5月，由中國平安旗下國內最大房地產互聯網金融平臺——平安好房以及萬科、綠地、萬通等數十家企業共同發起的中國房地產眾籌聯盟正式宣告成立。短短一年的時間內，出現了眾多的嘗試產品，如樂居眾籌的合作建房型眾籌、碧桂園-平安的合作建房型眾籌、團貸網的“房寶寶”投資理財型眾籌、搜房網的“天下貸”營銷型眾籌等都受到了市場的極大關注。但眾籌這一模式尚未有明確的操作規范，法律也尚未健全，未來發展之路尚未明朗。

聯合辦公快速興起。盡管現階段聯合辦公規模還不大，對傳統辦公的沖擊還不明顯，但它在“大眾創業、萬眾創新”的背景下卻是受足了關注，特別是毛大慶、潘石屹等名人的涉獵，更是為這一領域打下了一針興奮劑。和體驗式商業一樣，聯合辦公也是從需求端入手，迎合新一代人群的需求。世茂、綠地等企業明確表示，現階段尚未有進入這一領域的考慮，但它確實給他們帶來很多思考。

未來，房企的傳統業務將遭受更大的挑戰，創新轉型的壓力也將越來越大，行業終將步入變革的陣痛期。

三、住房短缺時代已經過去

過去十幾年樓市的極度繁榮，主要是補缺長期的住房不足。商品房快速集中建設，極大地豐富了我國住房市場，有效地改善了城鎮居民的居住條件。根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套。央行調查統計司的有關研究顯示，1991-2012年，我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計，當前我國城鎮住宅存量約為2.2億—2.5億套。2012年我國城鎮人口數為7.12億，以2011年城市戶均人口數為2.87人計算，我國城鎮居民家庭數已達到2.48億戶，因此，估算我國城鎮戶均住房套數約為1套。2015年，全國城鎮居民人均居住面積約為35平方米。可以說，我國住房已經告別短缺，總量基本滿足城鎮居民的需求。

過去多年國內經濟的高速增長也得益于人口紅利的釋放，這也是我國房地產市場維持多年繁榮的深層原因，未來隨著人口紅利的減少，住房需求也將受到一定的影響。以發達國家的經驗結合我國的實際情況來看，20-44歲人群是購房的主力軍。根據國家統計局數據及其預測，從2000-2010年，我國20-44歲人口增長6.3%，達到頂部的5.5億人左右，之后將開始下降，預測到2020年時，20-44歲的購房適齡人口將較2010年減少9%。從2002年至今，城鎮人口的絕對數量增加了2.3億人，城鎮人均住房面積增加約10平方米，同比增幅雙雙逐漸回落，需求開始趨于飽和。

隨著人口紅利的減少、住房需求的滿足，未來剛性需求層面對樓市需求的支撐將明顯降低，住房市場終將回歸到成熟市場的模式，轉向租賃市場和二手房市場的發展。

（作者單位：上海易居房地產研究院）