房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新路徑研究

張慶云 王衛(wèi)迎 沂水縣自然資源和規(guī)劃局

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎(chǔ)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于我國的市場經(jīng)濟(jì)性質(zhì)決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，因此，需堅(jiān)持以國家為主體的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)概述

現(xiàn)代社會(huì)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)成為一項(xiàng)重要的課題，如何進(jìn)行企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，不再是簡簡單單的技術(shù)問題，它涉及管理水平、管理能力、管理理念、管理體系等多個(gè)方面。科學(xué)高效的管理體系，是企業(yè)良性發(fā)展并獲得更大發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。有效的經(jīng)濟(jì)管理體系不僅可以幫助企業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展潮流，在激烈的市場競爭中謀得一席之地，擴(kuò)大市場份額，占領(lǐng)市場高地，還有利于提升企業(yè)的市場競爭力，從而獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益，成為市場競爭中的“王者”。故而，對(duì)現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的剖析和探討，在當(dāng)下的社會(huì)背景下，有著極其重要的社會(huì)意義和理論價(jià)值。從經(jīng)濟(jì)管理的理論角度來看，完善經(jīng)濟(jì)管理體系，需要注意以下幾個(gè)要點(diǎn)。首先，經(jīng)濟(jì)管理體系大多適用于機(jī)構(gòu)或組織中，其目的在于促進(jìn)組織或者機(jī)構(gòu)的職能劃分，使得職能明確；其次，需要收集與經(jīng)濟(jì)相關(guān)的文獻(xiàn)資料典籍等；最后，必須對(duì)工作人員進(jìn)行考核，以激發(fā)工作人員的工作積極性，保障各項(xiàng)工作能夠有序開展，提高工作效率。唯有如此，方可在一定程度上促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的特征

當(dāng)今時(shí)代，社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，科學(xué)技術(shù)也在不斷地發(fā)展與創(chuàng)新，中國從農(nóng)業(yè)社會(huì)邁入工業(yè)社會(huì)進(jìn)而進(jìn)入信息社會(huì)。當(dāng)下，中國正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期，社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生劇變，在社會(huì)結(jié)構(gòu)的影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地調(diào)整狀態(tài)，以便更好地適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需求，為廣大業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)。在調(diào)整的過程中，經(jīng)濟(jì)管理作為房地產(chǎn)中的重要環(huán)節(jié)，也不可避免地需要做出改變，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的過程中，需要詳細(xì)分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的基本特征，并結(jié)合企業(yè)目前自身的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)高效合理的指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特征主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

(一)經(jīng)濟(jì)管理工作與管理工作聯(lián)系密切

一般而言，人們會(huì)誤認(rèn)為企業(yè)的管理與經(jīng)濟(jì)管理是兩回事，但實(shí)際上，在日常的經(jīng)營活動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)管理是企業(yè)管理的前提和基礎(chǔ) 。倘若沒有良好的經(jīng)濟(jì)管理，那么，企業(yè)的管理工作很難著手，各行各業(yè)很難開展活動(dòng)。因此，想要獲得良好的管理效益，必須營造良好的管理氛圍，重視經(jīng)濟(jì)管理工作，做好經(jīng)濟(jì)管理工作，從而提升企業(yè)的整體實(shí)力。

(二)經(jīng)濟(jì)管理中的財(cái)務(wù)指標(biāo)在很大程度上反映了企業(yè)自身的生產(chǎn)和經(jīng)營情況

企業(yè)的經(jīng)營狀況、營收效益，主要是通過財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)出來的，而財(cái)務(wù)報(bào)表是經(jīng)濟(jì)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。直白地說，財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、流通、投資的重要依據(jù)，依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的制定的決策，可以在很大程度上幫助企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，減少可能存在的經(jīng)濟(jì)隱患，促進(jìn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理能力，使得資金的合理使用最大化。這在無形中幫助企業(yè)節(jié)約不必要的開支，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，又能確保企業(yè)的穩(wěn)妥推進(jìn)和發(fā)展，延長企業(yè)的生命周期。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)具有綜合性

現(xiàn)代社會(huì)，多數(shù)企業(yè)在發(fā)展的過程中，將價(jià)值實(shí)現(xiàn)作為自身經(jīng)濟(jì)管理工作的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)亦如此。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的過程中，企業(yè)需要合理合法地進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)，由于在經(jīng)濟(jì)管理中，涉及的職能部門較多，同時(shí)也會(huì)涉及大量的人力、物力、財(cái)力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)具有綜合性，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力的“利刃”，是新形勢(shì)下企業(yè)各大管理項(xiàng)目中的中流砥柱。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

(一)資源利用不足

中國有 14 億人口，面積為 960 萬平方公里，稱中國為人口大國，毫不過分。960 萬平方公里的土地，看似土地廣袤，地大物博，礦產(chǎn)資源等各類資源極其豐富。然而，由于中國人口眾多，因此，人均資源占有量在世界中是排名靠后的。資源問題，成為一個(gè)比較棘手的問題。房地產(chǎn)方面，土地資源是極其重要的資源，沒有土地，如何建房？土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，一旦缺少了土地資源，房地產(chǎn)企業(yè)可謂是“寸步難行”。但是由于過去房企不注重對(duì)資源的合理利用和保護(hù)，土地資源以及水資源等其他資源方面，暴露出了一系列問題。當(dāng)下，城市化發(fā)展進(jìn)程在不斷加快，在這樣的社會(huì)背景下，高層建筑應(yīng)運(yùn)而生。因此，資源利用率的不足，是一個(gè)嚴(yán)重且必須解決的問題。倘若不及時(shí)解決，那么必將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展產(chǎn)生極其嚴(yán)重的負(fù)面影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間以及可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

(二)管理機(jī)制不健全

隨著改革開放的第一聲號(hào)角響起，房地產(chǎn)行業(yè)在改革的春風(fēng)里迎來了新的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“蝴蝶效應(yīng)”，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)，無疑在無形中推動(dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，并催生了一批新的行業(yè)的涌現(xiàn)與發(fā)展。與此同時(shí)，大量的勞動(dòng)力涌入房地產(chǎn)行業(yè)，為國家提供了大量的稅收，促進(jìn)了國家財(cái)政收入的增長，也間接地刺激中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。值得注意的是，急劇發(fā)展的過程中，產(chǎn)生的問題也是接踵而至，故而，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，并出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，然而，在實(shí)際的作業(yè)過程中，對(duì)于政府出臺(tái)的一些措施，要么并未真正落地，要么執(zhí)行范圍不夠廣，執(zhí)行力度不夠。個(gè)別措施的可行性和實(shí)踐操作性比較弱，導(dǎo)致在真正的應(yīng)用過程中效果不是很理想。加之管理體系不完善，監(jiān)管體系存在不少漏洞，不少投機(jī)者善于鉆法律的空子，披著程序合法的外衣，背地里實(shí)行暗箱操作。結(jié)果，房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生，監(jiān)管難度也因此增加不少，為房地產(chǎn)未來的發(fā)展埋下了深深的隱患，這些隱患很可能在某種程度上以某種方式影響中國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展。

(三)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管控的理念不強(qiáng)

不重視對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制，也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理問題亂象叢生的影響因素之一。一般情況下，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行整理，承載財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的報(bào)表，是企業(yè)的經(jīng)營者和管理者決策的重要依據(jù)之一。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，部分企業(yè)高層并不重視企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。另外，部分管理者雖然重視財(cái)務(wù)報(bào)表，但是由于報(bào)表的質(zhì)量參差不齊，從而導(dǎo)致自己的決策和判斷失誤，慘遭滑鐵盧。而且，隨著資金投入的不斷增加，經(jīng)濟(jì)管理的資金風(fēng)險(xiǎn)也在不斷升級(jí)，因此，重視財(cái)務(wù)報(bào)表，生成準(zhǔn)確有效的報(bào)表數(shù)據(jù)，對(duì)于一個(gè)企業(yè)的生死，有時(shí)候可能起著決定性作用。

(四)工程造價(jià)問題

工程造價(jià)一直是一個(gè)令房地產(chǎn)巨頭頭痛的話題。由于施工工程包括準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、竣工階段等環(huán)節(jié)，但是工程造價(jià)往往是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才進(jìn)行核算，這在一定程度上提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，使得企業(yè)的管理流程繁瑣死板，降低了企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益，弱化了員工的工作積極性。在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，規(guī)模經(jīng)濟(jì)往往被放在第一位，部分管理者對(duì)質(zhì)量和安全的重視程度不夠，也不懂得如何進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，把精力和時(shí)間花在了數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大上，這種重規(guī)模輕效益的管理理念，使得房產(chǎn)企業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)問題。另外，一些企業(yè)獲得土地的方式是繞開常規(guī)渠道的，這與科學(xué)管理成本的理念相違背，從而為后續(xù)的發(fā)展埋下隱患，導(dǎo)致許多經(jīng)濟(jì)管理問題的產(chǎn)生。因此，加強(qiáng)工程造價(jià)管理，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，能夠有效減少各種問題的產(chǎn)生。

(五)管理目標(biāo)不夠明確

當(dāng)下，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，是缺少一個(gè)明確的管理目標(biāo)的。之所以缺少目標(biāo)，是有其原因的。供需問題一直是房地產(chǎn)行業(yè)存在的大問題，從長遠(yuǎn)角度來看，合理的供需關(guān)系，有利于使房地產(chǎn)行業(yè)處于良性發(fā)展的狀態(tài)。然而，實(shí)際情況是，目前尚未找到合適的政策可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理的有效管控。這使得房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中產(chǎn)生的一系列社會(huì)問題，得不到及時(shí)有效的解決。而且，有時(shí)候出臺(tái)的一些政策，具有時(shí)效性，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(六)法律體系不健全

就目前而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)的出臺(tái)未能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同步，這就導(dǎo)致在實(shí)際的操作過程中，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題時(shí)，找不到相關(guān)的法律或文件作為支撐。而且，在管控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面，行政手段比較多。在實(shí)際生活中，一些政策存在漏洞或者紕漏，很難落地和執(zhí)行，加之整個(gè)行業(yè)缺少與之相匹配的法律體系，這些都在無形中加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，出現(xiàn)問題時(shí)，往往無法可循、無法可依。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新方法

(一)制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長期目標(biāo)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，引發(fā)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變革，在這種情況下，市場經(jīng)濟(jì)也難逃結(jié)構(gòu)革新的命運(yùn)。改革的目的在于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。因此，需要制定經(jīng)濟(jì)管理的長期目標(biāo)，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)以及企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際情況，深入調(diào)查大眾的需求，在了解市場需求的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)有效的管理目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

(二)加強(qiáng)法律體系的建設(shè)

法律法規(guī)體系的建立與完善，是當(dāng)務(wù)之急。然而，法規(guī)或者政策的通過并不只是幾份紙質(zhì)文件這么簡單的事情。法律從推行到落地再到完善，需要經(jīng)歷一個(gè)漫長的過程，并不是一蹴而就的。從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景來看，科學(xué)有效的法規(guī)是需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況去制定的，才能對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生有效且正向的管控。除此之外，法律法規(guī)的制定不能太過于死板，如果太過于死板，很可能會(huì)出現(xiàn)政府過度干預(yù)的情況，從而影響市場經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展；相反，如果法規(guī)條文制定得太過于空泛，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展泛濫，很可能偏離正向的發(fā)展軌道。因此，法律法規(guī)體系的建設(shè)需要采取適度原則。同時(shí)，也需要對(duì)法律條文采取細(xì)化措施，使得法律體系可以覆蓋房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的各個(gè)方面，從而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理的管理。

(三)完善管理機(jī)制

完善管理機(jī)制，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的重要一步。這時(shí)候，需要充分發(fā)揮市場以及政府的共同作用，做到“雙管齊下”。在市場出現(xiàn)失靈的情況下，向政府借力，通過宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行管控，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。除此之外，還需要發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的作用。此外，需留心財(cái)務(wù)方面的問題，降低地方政府對(duì)于房地產(chǎn)收入的依賴性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

(四)創(chuàng)新項(xiàng)目流程

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的方方面面。無論是規(guī)劃、土地資源，還是開發(fā)、數(shù)據(jù)分析等環(huán)節(jié)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中需要去管理的項(xiàng)目。眾所周知，土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，若失去土地資源，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理將無從談起。而且，根據(jù)數(shù)據(jù)，在項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)中，土地經(jīng)濟(jì)占項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)的 50%。因此，在土地經(jīng)濟(jì)方面，需要加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)管理的重視，創(chuàng)新項(xiàng)目流程，把控好整個(gè)過程，做好經(jīng)濟(jì)管理工作，降低施工階段的經(jīng)濟(jì)成本。

(五)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

首先，需要明確哪些因素會(huì)影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理，結(jié)合這些影響因素，對(duì)原有的管理機(jī)制進(jìn)行改革和完善，達(dá)到創(chuàng)新的效果。其次，當(dāng)代社會(huì)，需要大家團(tuán)結(jié)協(xié)作。“一花獨(dú)放不是春，百花齊放春滿園”，因此，在現(xiàn)代這樣一個(gè)合作共贏的社會(huì)中，各部門之間需要加強(qiáng)合作，只有各部門之間通力合作，才能為經(jīng)濟(jì)管理打下良好的基礎(chǔ)。再次，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)時(shí)，需要結(jié)合建筑工程的實(shí)際情況，在實(shí)際的作業(yè)過程中，不停地進(jìn)行調(diào)整，采取科學(xué)合理的措施，這樣才能提升經(jīng)濟(jì)管理的有效性，保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。最后，提升工作人員的安全意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，制定公平公正的管理制度，責(zé)任分?jǐn)偟絺€(gè)人，防止出現(xiàn)推諉扯皮的“踢皮球”現(xiàn)象。

(六)加強(qiáng)工程造價(jià)管理

工程造價(jià)是建筑工程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程造價(jià)與經(jīng)濟(jì)成本息息相關(guān)，從某種角度上來說，經(jīng)濟(jì)收益影響著一個(gè)企業(yè)的生命周期。然而在實(shí)踐工作過程中，造價(jià)工程貫穿于建筑工程的各個(gè)方面，具有“連續(xù)性”和“非間斷性”的特征，所以需要對(duì)造價(jià)管理加強(qiáng)重視，進(jìn)一步度量和思慮控制造價(jià)管理的合理措施。在進(jìn)行成本核算時(shí)，企業(yè)家不能僅僅著眼于眼前的或者某一個(gè)階段，需要將目光放長遠(yuǎn)，從整體的角度對(duì)于經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行權(quán)衡和思考。在項(xiàng)目開發(fā)之前，就需要分析并核算成本，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展實(shí)施“全過程”跟蹤，將成本管理落實(shí)到每一個(gè)階段，從而實(shí)現(xiàn)有效控制經(jīng)濟(jì)成本的目標(biāo)。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近幾十年來的發(fā)展，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)做出了卓越貢獻(xiàn)。但是當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的調(diào)控，依然存在些許問題。相信隨著社會(huì)的發(fā)展，這些問題會(huì)一一得到解決，相關(guān)的法律政策也會(huì)逐步完善。有一個(gè)健康的大環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)才能更好地發(fā)展。■