解碼產業園區新打法

文/章安然

做得好的產業園區，都有一套完整的運營體系和創新打法。

“如果把產業園區招商比作戀愛結婚，那么運營則是持家過日子，招商帶來短期效益，而運營可帶來長期效益。”有位資深產業園區人士曾經打了個比方。

在“十四五規劃”下，產業園區作為我國地方經濟發展、產業結構升級的重要載體，將更注重以人為本、高質量發展的理念。研究發現，做得好的產業園區，都有一套完整的運營體系和創新打法，隨著產業園區的主導產業由傳統產業向高新技術產業不斷地升級，園區的運營理念也緊跟著在不斷轉變，形成了新的運營趨勢。

“房東+股東”模式，助力園區與企業共同發展

過去，一些園區開發公司通常走土地批租、滾動開發之路，主要依靠區域開發和物業開發，用低租金、低地價吸引高新企業落地的方式賺錢。但這種模式放在今天已不適用，國內主流園區開發企業都在探尋適合自己的新運營模式 。

比如“房東+股東”的模式，張江高科是該模式的旗幟標桿，當年嘉事堂成功登陸中小板，作為二股東的張江高科在這一筆投資上盈利6.1億元。此后，張江高科的股權投資遍地開花，這幾年，也有不少產業園區采用這一模式，收獲頗豐。

東湖高新也采用這一模式，不再盯著每平米賺那幾百塊租金，在建設園區時就告知當地政府以產業為本，不賺現金只賺股權，也愿意參與投資園區內的優質企業，其與華工創投合作成立的武漢華工明德先進制造創業投資合伙企業，基金規模達到2.5億元，已累計投資多個項目。

該做法深受當地政府歡迎，因為這不僅僅是建一個園區，而且還參與產業打造，進一步盤活了園區。

不久前，金地威新產業研究院院長葛培健在博鰲產業科技大會上談到，“產業地產行業迎來了底層商業邏輯的變革，要想打造第二增長曲線新趨勢，就要追求租金以外的收入。”利潤結構、投資收益、股東的收益要超過房東，甚至能超過50%。

做產業園區，“賣樓+收租金”的時代已經是過去式。

深圳·星河WORLD用“房東+股東”的運營模式，成功打通了產業地產與股權投資之間相互反哺的渠道。既以“房東”的身份解決園區現金流的平衡問題，也以“股東”的身份對企業進行投資孵化。一方面幫助解決了很多初創型企業資金、人才、經驗不足的問題，另一方面把園區變成了發掘投資項目和投后管理的載體。截止2021年末，星河資本累計完成股權投資近130億元，被投企業190余家，其中35家企業已成功IPO。

做產業園區，“賣樓+收租金”的時代已經是過去式，園區開發企業應把重點放在“如何向園區內企業提供全生命周期鏈條的服務”、“提供增值服務”上，以此增加客戶粘性，構建“產業生態圈”。

濱江集團在聚焦工業地產，建設產業載體過程中，引進高端制造業與創新產業，通過優質的產業招商、一流的園區服務、當好“房東”的同時，為區內企業提供各項增值服務，還通過濱創一號基金實現對區內漢森機械、宸光新材料等企業的投資，形成“房東+股東”的深度發展模式。

葛培健認為，產業地產是空間提供商+時間合伙人，空間提供商就是房東，時間合伙人就是股東，房東+股東，股東贏房東。

“園區+社區”模式，做產業資源的組織者

截止2021年末，我國城鎮化率為64.72%，隨著城鎮化率越來越高，產業結構越來越復雜，城市里的人越來越多，今后產業園區的運營服務也將更加“以人為本”。

未來產業園的發展將更從關注人的視角出發，更加偏向于對產業園內服務業的發展。而把“園區”、“社區”相結合的方式，成為了如今很多產業園區提升運營效率的手段。將園區與社區結合在一起，既提供了工作崗位，讓居住在園區的人有經濟收入，還解決了生活、娛樂、休閑等需求，這些需求也能倒逼產業園區不斷迭代升級，優化運營模式。

深圳星河WORLD在運用“園區+社區”模式方面頗有心得，不僅打造了集融資服務平臺等在內的“一中心六平臺”的企業服務體系，還把園內1200多家企業的服務工作分配到人，解決企業遇到的各項難題。龍崗區行政服務大廳在此設立了星河WORLD分中心，可辦理市、區、街道、社區四級多項企業服務。62萬多平方米的空間里，涵蓋了辦公、研發、住宅等生產、生活和配套服務設施，儼然一個大型社區。

招商蛇口開發運營的青島網谷，產業園占地1.27平方公里，其中辦公研發物業100萬平米，配套住宅及人才公寓50萬平方米，園區內職工餐廳、商務酒店、健身場所等配套齊全，已然形成集工作、生活、學習、娛樂一體的生態社區。

而青島網谷堅持“服務為本”，配以專業運營團隊，解決企業的實際需求，通過陪伴式的服務，去構建完整的產業生態，傾力打造一個有溫度的社區。

一個堅持“園區+社區”運營模式的產業園區，至少都會有兩個圈層，一個是“工作圈”，一個是“生活圈”，圈層的疊加效應，以及資源的整合匯集，能為所在城市實現更多的突破。

目前，國內多個產業園區都在采用“園區+社區”的模式，為區域經濟做貢獻，推動了區域產業高質量發展，為城市發展出一份力。

資產會越來越“輕”，更加關注長期的資產增值

過去，產業園區靠重資產賺錢；如今，更加關注結合輕資產運營的模式。

要實現資產的輕重結合，資產證券化是一種可行方式，比如發行公募REITs，打通產業園區投資退出渠道有限的局面，實現了產業園區的“投融管退”；以及“基金+基地”的模式，充分挖掘專業基金背后的產業資源，為園區提供新的運營思路和發展機遇。

一是物理載體變輕，以公募REITs為依托，實現資產的輕重結合。我國園區眾多，每個園區都有不同的運營標準，缺少標準化的東西，而公募REITs則提供了一個標準化的平臺，是不是好資產，拿到平臺一驗便知。

當前，我國產業園區資產規模龐大，再加上政策支持，公募REITs迎來了前所未有的發展機遇。截止2022年9月21日，公募REITs已增至20只，其中產業園REITs達7支，占比約為1/3。

從之前上市的四只產業園類公募REITs整體來看，地址位置都挺優越，經營相對穩定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，整體資質較優。

那么，為什么發行公募REITs是未來運營模式的大勢所趨？

第一是政策導向，第二是行業管理溢價提升將逐步加大運營方以及投資方對于產業園REITs的興趣，第三是國外的成功經驗證明，在資產價格相對穩定的成熟市場，產業園區REITs具備顯著的收益價值。

近期已上市的4支產業園REITs2022年度二季報已經陸續披露，整體來看，雖然二季度受到疫情影響，但大部分產業園REITs表現出了一定韌性，運營情況并未受到過多影響。

如今能夠發行公募REITs的還是一些體量大的產業園區，而那些體量小的產業園區如何能夠參與發行，這是今后需要關注的。

二是投資模式變輕，多方參與投資，既能分攤投資風險，也能賦能園區企業。產業基金如何更好地發揮作用，助推產業基地發展？

當前，很多產業園區創新投融資模式，通過“基金+基地”模式支持企業全生命周期發展，以及基地產業運營商的專業服務、政企協同、平臺共享和生態打造，推動基地企業協同式創新和開放式創新，持續做優做大做強。過去，產業園區靠重資產賺錢；如今，更加關注結合輕資產運營的模式。

比如張江高科，既是“股東+房東”模式的先行者，也是“基金+基地”模式的帶頭人。從2017年開始，張江高科連續多年產業投資都對業績產生重要貢獻，有些年度甚至產業空間載體的銷售業務為零，也可以保持穩健的利潤增長，進入良性循環。

該模式充分挖掘了專業基金背后的產業資源，完成基地內項目的初始導入、龍頭企業引領基地產業生態形成，相比單個產業園區為主體參與投資，引進其他基金方參與進來，能有效降低投資風險，給園區帶來更多的投資機會。

浙江傳化就在做類似嘗試，傳化科技城以“基金+基地”模式推動產業與資本連接，構建多層次產業基金群，提供覆蓋企業從種子輪到IPO的全程陪伴服務。通過“資本賦能+政策支持+服務提效”來幫助被投企業快速成長。充分運用投行思維和資本的力量，持續推進項目招商和產業項目迭代，促進基地產業鏈的持續完善。

“基地+基金”模式，以基金撬動招商，基地聯動基金，產生“1+1＞2”的聯動效果。各方發揮其所長，基金管理公司發揮專業的投資研判能力和風控能力，在項目篩選、盡調、決策和投后管理層面發揮優勢；招商部門則憑借其豐富的項目資源和靈活的招商政策，為項目落戶、項目建設提供支持。

公募REITs以及“基金+基地”的模式，是已被市場驗證，實現輕重資產結合的有效方法，有些體量不夠大的產業園區，發行公募REITs的條件還不夠成熟，而“基金+基地”的模式，則是可以去研究以及大膽嘗試的方向。

物業租售收入、經營服務性收入和退出資產證券化將成為未來園區收益的“黃金三角”。運營是產業地產的關鍵一環，也是產業園區能夠持續發展的核心能力。未來，能夠做到投資、孵化、成長、運營為一體的發展模式，就會成為一個優質的產業園區。