房地產開發企業業財融合實施路徑探討

曹曉妹

（義烏市建筑工務管理有限公司，浙江 義烏 322000）

房地產開發企業受政府宏觀調控政策等因素的影響，面臨著日趨激烈的市場競爭，其財務核算與管理難度日益增大。對此，房地產開發企業要結合自身發展實際，在實踐中探究業財融合路徑，以提升財務核算及管理水平，并實現對財務風險的有效規避和防范。房地產開發企業要加深對業財融合的認識，充分考慮行業發展的特殊性，采取有效路徑加強業財融合。

一、房地產開發企業實施業財融合的意義

新時期，房地產開發企業要深刻認識到實施業財融合對于企業發展的重要意義。業財融合，是指企業在開展管理的實踐過程中，將業務工作與財務工作緊密結合起來。對房地產開發企業而言，財務人員不僅要將本職工作做好，還要深入了解和準確把握房地產開發涉及的各項業務及其進展情況，并據此規避經營和管理過程中潛在的財務風險，促進企業實現長遠、健康的發展。

首先，業財融合能促進房地產開發企業轉變其財務核算方式，并引導財務人員提高綜合能力，使其轉變為高素質的管理型人才。業財融合能為房地產開發企業的管理決策提供相關數據和信息支持，有助于提升房地產企業的綜合效益。房地產開發企業的投資風險和經營風險較高，管理者只有深入、全面地了解企業資源和各項業務開展的實際情況，才能制定出科學的經營管理決策。其次，房地產開發企業加強業財融合，能轉變其財務人員的具體職能，引導財務人員轉型為高素質的管理型人才。此外，在房地產開發企業過去的經營管理模式中，財務和業務兩類部門保持相互獨立，彼此缺乏聯系，業財融合能突破這種管理模式，增強財務管理的靈活性。在業財融合背景下，財務人員不僅要開展會計核算相關工作，還需要參與業務管理，熟悉業務流程。最后，業財融合還能促進各項數據信息在各部門之間的傳遞共享，并為企業決策提供可靠的數據信息支持，推動企業實現高效、良好的信息化發展。

二、推動房地產開發企業實現業財融合的路徑

（一）加強業財融合隊伍建設

房地產開發企業要高度重視業財融合，并加強對財務人員的培訓，建設一支高素質的業財融合隊伍，有效地推進業財融合。房地產開發企業要向財務人員積極地宣傳業財融合相關知識，引導財務人員深入了解和全面掌握業財融合涉及的各項操作，增強其業財融合技能。同時，房地產開發企業要通過豐厚的薪資待遇招聘高素質的業財融合復合型人才，為業財融合提供強有力的人力資源支撐。房地產開發企業要通過加強對財務人員的技能培訓，增強其風險管控意識和能力，督促財務人員嚴格遵循相關規定對會計業務進行規范處理，實現對財務風險的有效規避。

（二）加強業財融合戰略籌劃

房地產開發企業要契合自身實際，加強業財融合戰略籌劃，采取有效措施對財務核算與業務開發進行協調，確保二者形成一致的工作目標。企業在制定戰略發展目標時，要從宏觀視角，對相關問題進行綜合考慮，并結合近期開展的各項業務活動。企業要促進業務和財務兩類部門加強溝通交流，并構建系統完善的獎懲機制加強績效考核。財務部門應對各部門進行牽頭組織，構建完備的責任制度，推動業財融合。企業要靈活運用信息技術，構建財務共享平臺，促進各項數據信息在企業內部實現及時傳遞和高度共享，為企業管理決策提供可靠的數據和信息支持，形成科學、準確的管理決策，并實現對業財融合的有效加強。

（三）促使財務部門深入了解企業生產經營各項業務流程

房地產開發企業應促進財務部門深入了解各項業務流程。財務部門應與各部門加強緊密配合，對項目開發銷售全過程涉及的各項業務流程進行深入了解：一是要加強與工程部的緊密聯系，實現對開發進度的實時掌握，加強對資金籌集的控制和支付進度的把握，實現對資金成本的有效降低；二是在項目預售階段，加強與銷售部門的緊密聯系，以管理需要為依據，結合安全納稅，督促銷售部對簽約資料進行及時傳遞，確保對銷售動態的實時掌握，并對促銷活動相應的納稅成本作出科學評價；三是在項目開發的全過程中，要加強與預算部門的緊密聯系，對開發成本呈現的動態變動、執行預算建造成本的實際情況進行隨時了解，將施工單位與預算部形成的結算作為依據，對財務成本進行及時調整；四是加強與金融租賃公司、銀行等債權人的緊密聯系，對借入資金呈現的使用動態進行及時反饋，據此對借款額度和借款進度進行靈活調整，實現對資金成本的最大化節約；五是財務部門要對企業股東提出的分紅要求進行全面的了解，對財稅成本進行提前測算，實現對稅負問題的有效解決，保障企業經營管理各項活動高效、良好的開展，以免股東分歧對項目開發實際進度產生不良影響。

（四）分析項目開發階段業財融合要點

對房地產開發企業而言，項目開發階段是其業務重點環節，涉及較多工作。企業要從如下幾個方面著手分析項目開發階段業財融合要點。一是財務部門應在預算環節加強與預算部門的溝通交流，形成對開發成本具體構成的全面了解，基于預算造價，以開發所需時間為依據，對期間費用作出合理估計，并向開發對象合理分配預算成本，得出單位成本。基于單位成本測算項目開發售價，向銷售部門提供各項測算結果，為后期定價提供參考。財務部門還要測算項目稅費，并對土地增值稅實施模擬清算，防止定價略高造成稅負突增。二是在合同簽訂環節，財務部門應對合同起草簽訂各項工作進行積極參與，并要求全部合同按照價稅分離方式進行簽訂。三是企業實施的財務核算要為生產經營各項活動提供服務，財務核算必須對經營活動進行準確反映，并將有價值信息提供給管理層。企業涉及較多的往來單位和預收客戶，需要繳納多種項目的稅費，其財務核算要對成本收益進行考慮，并按照真實準確的原則開展核算。針對各類開發項目，財務部門應設立不同的輔助核算，并以房地產開發具體特點為依據，設置合理的核算科目。為保障數據查詢的準確性和完整性，企業應針對全部乙方單位設立相應的往來核算，對預收款實施輔助核算，防止對同一業務開展多頭核算影響數據查詢的完整性，避免工作重復而導致工作量增加。

（五）加強內部控制

房地產開發企業要高度重視并有效加強內部控制，進一步促進業財融合。房地產企業要建立健全內控制度，促進內外監督聯動，有效地保障業財融合的高效、良好實施，并對各項工作進行規范。企業在處理各項業務的過程中，要對業務開發的具體方式進行優化調整，并將企業發展現狀作為依據，制定科學的產品開發和服務策略。企業在對業務開發策略進行制定時，應與自身的成本管理具體方案相結合，加強成本管控，并在業財融合過程中，對業務開發具體方案進行逐步優化。

（六）統一業財管理目標

房地產開發企業要促進業務和財務兩類部門加強溝通交流，統一業財管理目標，據此加強業財融合。企業要構建高效、便捷的反饋機制，在組織構架中對“業務財務”角色進行構建，并進行充分的設計和完善，實現對業務部門實際情況和各項需求的全面深入了解。財務部門應緊扣資金管理和成本管控這條主線，對項目銷售、成本造價等各項業務端口進行充分下沉，以促進現金流轉作為業財融合的基本目標。另外，要以統一的業財管理目標為基礎，加速業財融合，緊扣企業發展的戰略目標，對企業財務管理與業務開發經營二者間存在的邏輯關系進行清晰梳理，對二者的對接節點進行明確。比如，由財務部門與成本造價部門對合同系統或臺賬進行共同管理，實現對合同簽訂、合同變更與合同結算的全過程掌握，實現動態的成本控制和有序的資金管理，構建兼具靈活性和科學性的業財管理目標，有效地推動業財融合。

（七）找準業財融合切入點

房地產開發企業要找準業財融合切入點，從而推動業財融合的實施進程。一是依托“大運營”體系加快業財融合，構建“大協同機制”，即實現跨部門統籌和統一調度；遵循組織效率導向，促進各部門加強溝通協作，實現高效的組織協同。二是通過全面預算管理，推動業財融合。由財務部門深入了解并精準把控業務活動，對業務經營存在的風險點進行管理，并推動全員參與的預算管理。財務部門要從預算編制切入，對業務進行全面了解、準確把握和積極參與；業務部門要規范執行預算，并提供預算初始數據，對預算執行的實際情況進行定期反饋，在此過程中促進業財信息交流。企業可利用ERP系統，加強合同管理、銷售管理以及資金管理的融合，引入定制化軟件推動業財融合。三是企業要開展全面的成本管控，督促財務前移參與業務時點，對項目開發進行全過程參與，并通過精細化的管理流程助推業務部門落實執行和有效強化成本控制，為業財融合夯實基礎。

（八）加強信息系統建設

房地產開發企業應加強信息系統建設，為業財融合的實施提供信息系統支撐體系。一是打通業務系統與財務平臺之間存在的壁壘，對全業務流程涉及的數據進行有效管控和科學分析。構建現金流系統和開發成本系統與財務管理平臺的連接口徑，有效保障各部門數據對財務平臺的及時傳遞和有效匯總，保障準確的財務信息流。依托ERP平臺，對接成本管理與銷售管理涉及的數據，向統一系統中匯入重要的業財信息，方便財務利用管理會計開展綜合分析，為優化業務決策提供經營參考。二是對統一的財務信息平臺進行構建，打造具有信息化特點的業財融合體系。要對財務管理標準進行統一，實現自下而上的數據貫通。從橫向上對綜合費用系統進行構建，在線上對費用類合同、借款、報銷等各項業務實施統一管理，形成在線化的業財核心場景。遵循財務數據各項要求，細化并規范線上付款，構建規范化的業務流程并形成準確數據，在日常工作中，對業財融合的具體任務進行分散滲透，避免業財人員集中加班。在財務平臺系統中導入銀行流水相關數據，并與線上收款相對比，增強業財數據之間的關聯性，促進財務管理的具體價值實現大幅度提升。以財務格式對業務數據進行轉化，形成相應的會計憑證，保障業財數據的高度一致性，對業務中潛在的財務風險進行提前識別，加強財務監控業務的力度。從縱向上要遵循企業資金管理平臺設立的統一標準，對資金流動各類情況進行處理，并遵循財務標準語言和相關格式，確保法人主體、供應商、組織架構、產品類型、項目、人員等各類數據的一致，充分實現各部門與財務的良好溝通。

（九）構建業財一體化模式

房地產開發企業應結合自身實際，構建業財一體化模式，據此加強業財融合。房地產開發企業可以綜合考慮自身規模和所處發展階段，合理地選用如下兩種業財一體化模式。一是簡易業財一體化模式。該模式主要由業務管理相關人員通過軟件平臺簡單輸入業務數據，上交相關審批責任人對之進行審批，審批通過后，數據實現對財務管理部門的自動流轉，實現業務管理與財務核算的有效融合。在該模式下，房地產開發企業可依托相關軟件平臺，錄入業務數據并對之進行審批，實現財務數據的自動生成，并以企業管理具體需要為依據，生成資金分析、稅負分析以及納稅申報表等各類管理臺賬或報表。但該模式主要適用于規模相對較小，且管理權集中程度較高的中小型企業。二是標準業財一體化模式。對于大中型的房地產開發企業而言，要注重對業務管控進行加強，促進企業價值實現大幅度提升。房地產開發企業要從整體層面，對信息系統進行統籌規劃和開發建設，依托相關的管理軟件平臺，靈活運用信息技術，構建標準化的數據庫，要求各業務部門依托信息平臺，對自身的業務管理各項功能進行完善，業務管理形成的各項數據能與財務管理系統實時展開數據交換，實現業務處理相關流程與財務管理相關流程的融合協同，進而良好滿足各方具體的數據需求。房地產開發企業可通過該模式，向財務核算系統自動推送業務管理相關數據，促進業務管理與財務核算實現緊密融合。

三、結語

綜上所述，房地產開發企業要深刻認識到業財融合對企業發展的重要性，并通過加強業財融合隊伍建設、加強業財融合戰略籌劃、促使財務部門深入了解企業生產經營各項業務流程、分析項目開發階段業財融合要點、加強內部控制、統一業財管理目標、找準業財融合切入點、加強信息系統建設、構建業財一體化模式等路徑，推動業財融合的實施，從而提高企業的財務管理水平，實現企業的長遠、健康發展。