廣州市規劃報建全流程技術審查要點及差異性分析*

郭云熙 劉智超 王芬 余志斌 王健儀

廣州市城市規劃勘測設計研究院 廣東 廣州 510060

引言

工程建設項目審批制度改革是黨中央、國務院在新形勢下作出的重大決策。近年來，從國家到省市，已將清理規范行政審批中介服務工作納入議事日程。依據國家、廣州市先后發布的《國務院辦公廳關于清理規范國務院部門行政審批中介服務的通知》（國辦發〔2016〕31號）、《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市清理規范市政府部門行政審批中介服務工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕3號）、《廣州市人民政府關于建設工程項目審批制度改革的實施意見》（穗府〔2017〕9號）、《廣州市人民政府關于印發廣州市工程建設項目審批制度改革試點實施方案的通知》（穗府〔2018〕12號）、《廣州市人民政府關于印發廣州市進一步深化工程建設項目審批制度改革實施方案的通知》（穗府函〔2019〕194號）、《國務院關于開展營商環境創新試點工作的意見》（國發〔2021〕24號）等文件，明確政府部門開展行政審批時，實施“放管結合，優化服務”。

如何做到“放管結合，優化服務”，國內已有相關學者展開研究。如于國棟提出《“多規合一”背景下的工程建設項目動態管理研究》，探討了工程建設周期管理，優化提升審批效率。黃嘉玲提出《優化營商環境視角下規劃許可審批改革思考——以廣州市項目審批改革為例》，綜合提出廣州市新時期用地許可、建設工程規劃許可在廣州市審批改革中的模式。在國土空間規劃體系建設方面，陳冬梅提出《國土空間規劃體系下南沙新區詳細規劃成果智能化審查研究》，系統闡述了控制性詳細規劃（簡稱：控規）第三方審查機制及內容。另外，鐘偉軍、牛飛飛、吳盛光等也分別從不同角度對行政審批模式研究探討。

為提高審批效率和水平，廣州市規劃和自然資源局實行行政審批與技術審查相分離，誰審批誰負責，誰審查誰負責，委托廣州市城市規劃勘測設計研究院（簡稱“我院”）開展建設工程規劃報建技術審查、建設工程項目電子報批技術審查（全面政府采購）等業務。本研究從服務企事業單位、政府行政部門以及自身技術優勢角度，對廣州市建設工程規劃許可進行要點梳理及模式優化。

1 建設工程技術審查要點

根據行政審批要求及建設單位實際需求，利用多專業融合優勢及貫徹全流程服務體系，建立完備的技術審查及服務體系。目前，廣州市建設工程技術審查依據主要包括《中華人民共和國城鄉規劃法》、《廣州市城鄉規劃程序規定》《廣州市城鄉規劃技術規定》等國家、地方標準規范。技術審查包括以下內容：設計方案審查、建設工程規劃許可審查、電子報批技術審查。

1.1 設計方案審查要點

總平面應先對經濟技術指標進行審查，包括：可建設用地面積、總建筑面積、總計算容積率建筑面積、地上計算容積率建筑面積、地下計算容積率建筑面積、主要使用功能計算容積率建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、機動車泊車位、非機動車泊車位、出租車臨時上落客泊位、裝卸貨泊位、充電樁車位等。涉及歷史文化保護、安全管控等方面的建筑控高要求，包括但不限于位于歷史城區、歷史文化街區、歷史風貌區、歷史文化名鎮名村、傳統村落、不可移動文物、歷史建筑、傳統風貌建筑、騎樓街的核心保護范圍、建設控制地帶和環境協調區、風景名勝區、機場管理范圍內、安全管控（國家安全、軍事、微波通道、危化品）等范圍內的建筑物高度計算應符合相關法律、法規、規章和技術規范的規定以及相關部門的要求。

圖1 設計方案技術審查要點

1.2 單體報建技術審查事項及流程

針對規劃報建技術審查事項、審查流程，實現廣州市建筑工程規劃管理的標準化和規范化，提供科學、合理、有效的指導。單體技術審查包括：基本情況核查、建筑單體審查、規劃指標核查、建筑布局及其他專項規劃內容。

圖2 建設工程規劃許可技術審查要點

1.3 規劃報建電子報批面積計算及注意事項

規劃面積計算目前涉及的規范有《建筑工程建筑面積計算規范》GB／T 50353-2005，《建筑工程建筑面積計算規范》GB／T 50353-2013，《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》（2011年印發），《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（2018年印發），廣州市城鄉規劃技術規定（2012年公布，2015年，2018年，2019年修訂）。

圖3 廣州容積率指標計算規則

圖4 公共開放空間計容規則

規劃管理實行“舊案舊辦法、新案新辦法”，建筑工程項目的面積計算規則根據規劃條件出具的時間確定。2018年12月1日起施行《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》，在該日期后出具的規劃條件，適用于該辦法及《建筑工程建筑面積計算規范》GB／T 50353-2013；在該日期前出具的規劃條件，適用于《建筑工程建筑面積計算規范》GB／T 50353-2005和《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》（2011年印發），《廣州市城鄉規劃技術規定》2015年修訂時增加了部分關于計容建筑面積的約定。另外，廣州市曾印發《廣州城市規劃局建筑工程電子報批技術指引》，其中部分條款在日常面積計算中也可參照使用[1-4]。

1.4 規劃報建和房產預測差異性處理意見指導

根據《房屋面積測算規范》7.1.1 基本條件用于房屋權屬登記的，房屋建筑面積預測算中的共有建筑面積測算以《建設工程規劃許可證》附圖等報建審批資料為依據；房屋竣工實測中的共有建筑面積測算以《建設工程規劃驗收合格證》附圖等規劃驗收審批資料為依據。報建或驗收審批的有關資料，未注明使用功能名稱的不作為共有建筑面積分攤，按獨立單元計算建筑面積。委托測算的單位應提供經建筑設計部門確認的房屋共有部位使用情況說明，并負相應的法律責任。

由于《建筑工程建筑面積計算規范》及《房屋面積測算規范》相關面積計算規則不同，房屋可售面積對應于房屋測繪中的主要功能面積，一般對應為主要功能對應的面積。計算了容積率面積，房產銷售中未能納入可售面積，或規劃管理中計算全面積，房產銷售中計算半面積導致房產與規劃面積存在差異。

圖5 規劃報建和房產預測差異情況

因房產測繪階段，共用部分不能跨樓棟分攤，建議在項目強排測算階段即需要總體統籌考慮項目轉化率、品質化、實用率、工期成本之間的關系，在單體方案深化階段細化控制。總平面階段考慮樓棟設置，是否設置超高層，樓棟高度布局24m/27m/50m/54m/100m/100m以上等，需對公服布局、電房設置、工期考慮、成本控制，其他各專業關鍵節點特殊情況梳理。房產測繪以幢為分攤的范圍，跨幢不分攤，在總平面設計方案及單體設計環節，需要結合項目情況綜合考慮。

2 規劃報建全流程體系構建

基于相關建設工程審批流程總體為“串聯式”，對于工程建設項目需整體式考慮，在前期策劃階段，結合項目落地實施要求充分考慮，從項目開發周期、總平面方案設計、單體方案設計、施工圖設計、房屋預售、房屋竣工驗收及確權聯動考慮，兼顧上下游項目辦理流程，融入“并聯式”模式，在技術審查服務中注重技術管理整體統籌，避免前后受制。構建以控規技術審查、建設項目用地預審和選址意見書階段（含規劃條件環節）審批技術審查、總平面及單體建設工程規劃許可技術審查、建設工程項目電子報批技術審查、規劃條件核實技術審查為核心的全面成熟的審查體系，銜接上游城市設計規劃編制工作，確保全面規劃科學落地、有效實施。以技術審查為紐帶，全流程、全方位跟蹤服務，全面介入建設項目的空間規劃管理、用地許可、規劃報建、竣工驗收和不動產登記全鏈條業務，以統一化標準、測繪新技術、信息化管理為依托，在開展測圖、放線、驗收、房產測量的同時，同步開展建設用地報批、規劃設計方案、建設工程規劃條件的技術審查以及聯合測繪，構建并聯互通的全流程測繪服務體系，避免行政審批反復，壓縮工期，提供全流程“并聯式”品質化提升服務[5-8]。

圖6 技術審查服務流程

結合建設單位實際需求及政府行政審批監管要求，兼顧全過程各類技術問題，全面制定解決措施，整合資源為企業節約全流程國土空間規劃報建時限，同步審查總平面設計方案及單體方案，提前預判下游流程會出現的技術問題及做好解決措施，結合建設單位報建及確權需求，提供定制化規劃報建策略，并制定規劃報建和房產預測差異性處理意見指導書，全面解決審批過程中關于技術審查的有關問題。極大提升建設單位報建及行政審批效率，把建設工程項目審批管理立足點放到為企業和群眾做好服務上，在服務中實施管理，在管理中實現服務，提高工程建設項目審批效率和質量，為行政審批提供技術支撐服務[9-12]。

圖7 全流程 “并聯式”品質提升服務

3 結束語

結合政府行政審批監管要求、建設單位建設開發需求，提出的規劃報建全流程體系，兼建設工程規劃各類技術要點、難點、痛點，制定解決措施，整合資源為企業節約全流程國土空間規劃報建時限，極大提升建設單位報建及行政審批效率。提前介入上層次規劃及方案咨詢，規避無法落地、無法實施條款，針對項目開發疑點、難點，提出解決優化建議，明確規劃報建硬性指標要求，定制化服務，優化建設工程方案設計，提高項目效能，可為企事業單位建設工程實施提供有效參考，同時為優化營商服務提供支撐。