關于房產測繪技術與測繪質量控制探究

李學剛

聊城市茌平區建筑市場服務中心 山東 聊城 252000

1 房產測繪技術概述

1.1 房產測繪的主要目的和內容

在房產測繪中，通過選用適宜的測繪技術和方式，掌握與房產相關的各項信息，然后再對各類信息進行系統化規劃管理，即可為相關工作人員提供參考，比如，從政府角度出發，通過加強房產測繪管理，便于全面了解區域房產信息，為城市規劃發展提供參考。另外，我國建筑行業發展迅速，建筑工程建設數量和規模均顯著增加，同時房地產交易活動頻繁，對于房產信息的需求越來越高。房產測繪數據并非一成不變，隨著城市化建設進程不斷加快以及房地產行業的快速發展，對于房產測繪的需求也越來越高，因此，亟須對房產測繪技術方法進行詳細探究[1]。

1.2 房產測繪基本工作流程

在開展房產測繪前，首先需做好完善的準備工作，了解房產測繪目標的基本信息，結合技術條件選用房產測繪技術以及所需測量設備，并對各類設備的使用性能進行檢查，制定完善的測繪流程，在測繪流程的制定過程中，關于各項細節問題，應當與申請方進行溝通交流。在房產測繪過程中，需密切關注各類測量設備的運行情況，常見設備類型包括全站儀、GPS設備等等，要求定期對各類設備進行維護管理，避免出現質量隱患而影響房產測繪結果的準確性。在信息采集完成后，需對房產測繪目標的分戶圖、房產圖進行對比分析，如果發現有一定的差異，則要求再次開展測繪工作，并將測繪所得結果進行整理，并作出合理分類。

2 房產測繪技術

2.1 數字化成圖技術

隨著數字化技術的不斷發展，對于傳統房產測繪作業方式產生較大影響。在房產測繪中，測繪成型是十分關鍵的環節，將數字化技術應用于房產測繪中，即可突破傳統的成圖技術方法。在數字化成圖技術的實際應用中，可對房產測繪中的各類數據信息進行全面細致的分析，并據此繪制房產測繪圖，彌補傳統房產測繪成型中的不足，保證房產測繪的高效性。另外，將房產測繪所得數據輸入信息分析模塊中進行整合，即可快速繪制房產圖。由此可見，在房產測繪中，數字化成圖技術的應用優勢顯著，可促進測繪效率的提升，同時保證測繪所得結果的準確性和可靠性[2]。

2.2 GPS-RTK技術

在房產測繪中，GPS-RTK技術屬于高精度技術類型，測量結果精度在厘米范圍內，并且測量方式便捷，測量速度快，時效性強。在具體的房產測繪中，在GPS接收機以及基站的實際應用中，可采用數字信號傳輸方式，在應用RTK技術完成定位后，即可持續性發射無線電信號，而接收機在接收到信號后，即可與基站形成直線，與此同時，GPS接收機可可對基站所發射的載波信號以及流動站觀測所得載波信號進行分析，確定流動站和基站之間的基線向量，在輸入坐標值后，即可最終確定流動站坐標數據信息。

采用RTK技術即可對地面目標點的坐標進行測量，將相關數據輸入GPS定位系統中后，即可完成圖形繪制，提升房產測繪所得結果準確性。RTK技術的有效距離在10km以內，測繪結果精度在1cm以內。通過對GPS測繪技術的應用原理進行分析，多顆衛星可同時接收同一組信號，而信號的發射點與各個衛星之間的距離有所不同，通過測量信號返回視差，即可對控制點經緯度進行準確計算。在GPS測繪技術的實際應用中，大氣對流層的穩定性比較差，因此很難保證測量結果精度。通過對RTK測量技術的精度進行分析，可將其劃分為4種類型，包括一級、二級、三級以及圖根。對于控制點，應當設置在基礎結構穩定，并且視野開闊的區域，盡量避免受到水域、高壓線等因素的影響。在房產測繪前，首先需確定檢測點，一般為等級相同的已知點，同時，對于檢測點誤差，應當控制在一定范圍內。

2.2.1 全站儀。部分房屋建筑工程建設位置、形狀均比較特殊，為了準確描述房屋建筑的位置以及形狀，需確定建筑工程點坐標，為了提升房產測繪效率，對房產面積進行準確測量，可應用全站儀。全站儀為光電儀器，技術原理比較簡單，是由電子經緯儀、光電測距儀、微處理器等所組成的。通過將其應用于房產測繪中，可顯著提升房產測繪自動化水平，同時在獲得測量結果后即可進行統計計算，并及時保存測量所得結果，以電子簿的形式保存測量數據。根據實踐研究發現，全站儀的技術優勢顯著，與傳統的房產測繪技術相比，操作方式便捷，并且數據管理水平比較高。

2.2.2 GIS技術。通過將GIS技術應用于房產測繪中，可對房產圖形進行細致化繪制，另外還可創建房產測繪管理系統，提升房產測繪效率，將圖形屬性進行雙向連接，在房產公攤面積計算中，可保證測繪數據的準確性以及可靠性，與此同時，在應用系統完成計算后，即可形成分戶分層平面圖。GIS房產測繪信息系統是由多個模塊所組成的，包括登錄模塊、注冊模塊、測繪信息管理模塊、房屋信息管理模塊、查詢統計模塊、成果輸出模塊等等，各個功能模塊之間相互關聯，可顯著提升房產測繪效率。

2.3 手持測距儀技術

手持測距儀技術屬于數字定位技術，在方差測量中的應用較為常見。在房產測繪中應用手持測距儀技術，可對圖形作出定義，在房產面積計算中所得結果準確性比較高，并形成分戶平面圖以及分層平面圖。另外，在手持測距儀技術的實際應用中，可將房產數據和地理信息進行有效結合，便于房產信息管理。

2.4 影像技術

在房產測繪中應用影像技術，可采用RS技術獲取空間數據，實現房產測繪立體化，直觀地展示出房產數據信息。在測圖過程中，可采用1∶500比例，如果房產面積比較大，則可適當擴大比例。遙感衛星技術優勢顯著，可顯著提升房產測繪所得圖像準確性，同時還可有效降低比例尺的限制影響。

2.5 三維激光掃描技術

三維激光掃描技術的應用方式便捷，測量所得結果精度高，并且主動性強，具有全天候測量優勢，與傳統的房產測繪技術相比優勢顯著。在房產測繪中應用三維激光掃描技術，可將房產環境特征作為依據，選擇與目標距離比較小，并且通視條件比較好的區域設站，對于相鄰測站之間的距離，可根據測量區域地物特征進行調整。在控制測量過程中，首先確定測區范圍，然后根據“外部控制，內部加密”的原則設置控制點[3]。

3 房產測繪質量控制要點

3.1 組建專業測繪團隊

房產測繪的專業性要求比較高，要求測繪工作人員掌握專業知識，并積累豐富的工作經驗，保證高效完成房產測繪任務。對此，需組織專業房產測繪人員成立測繪團隊，定期組織房產測繪隊伍開展專業技術培訓，確保其能夠掌握專業的測繪技術。在具體的培訓教育階段，可重點講解房產測繪難點，同時組織開展外出學習活動，使得測繪人員掌握先進的測繪技術方法，同時掌握各類測繪儀器設備的應用方式，提高責任意識，認真負責的參與各項房產測繪工作。

3.2 加強資料及圖紙審核

在開展房產測繪之前，測繪單位應當與房產局、土地局等進行溝通交流，對房地產公司所提供的資料進行全面細致的分析，對房產項目設計圖紙、平面效果圖、3D效果圖、圖紙變更資料等進行嚴格審核，保證所有圖紙內容均能夠滿足繪圖要求，在房產測繪過程中盡量避免重復測算。除此以外，在房產測繪中，還需設置圖紙資料接收窗口，并安排專業人員對各類房產資料進行審查，避免出現資料不全或者資料不規范問題，以便提升房產測繪效率。對于所接收的各類圖紙，均要求測繪人員進行專門審核，如果對測繪圖紙中的內容存疑，則應當及時與有關部門工作人員溝通交流，保證測繪方案的準確性和可靠性。

3.3 加強房產測繪儀器管理

隨著科學技術的不斷發展，房產測繪中的技術類型和儀器設備類型均顯著增加，在全站儀、GPS技術等的實際應用中，均要求保證各類儀器設備的穩定性，在房產測繪中發揮重要作用。為提升房產測繪效率和質量，應當定期對各類儀器設備進行檢修以及維護管理，避免由于儀器設備故障隱患而影響房產測繪結果準確性。在房產測繪儀器設備維護管理中，應當注意以下幾點：①制定房產測繪計劃表，對房產測繪儀器設備使用性能進行檢查，根據檢查所得結果上報儀器設備的信息，包括采購信息、審查信息、應用信息等等，然后對各類儀器設備的保養要求進行分析，制定適宜的檢修周期，同時，配備專業質檢人員對測繪儀器設備進行專業管理。比如，在全站儀的實際應用中，需將全站儀存儲在干燥場地，如果全站儀的使用頻率比較低，閑置時間超過一個月，則在使用前需進行通電檢查，判斷全站儀使用功能。②定期對各類儀器設備表面進行清灰處理，比如，可采用軟毛刷清理各類儀器設備表面的灰塵，同時定期做好維護管理，保證房產測繪所得結果的準確性以及可靠性。

3.4 掌握測繪工具及信息技術

在傳統的房產測繪中，一般采用皮尺、測距儀等，智能化水平比較低，而新時期，在房產測繪中已涌現出很多新型技術和設備，但是在各類復雜因素的影響下，在房產測繪中，一般沒有配備高精度測繪設備。在房產測繪中，為提升測繪效率，需推廣應用信息化技術，保證所得結果的準確性以及可靠性，包括GIS技術、CAD技術、CASS技術等等，同時根據先進的質量控制理論對房產測繪技術方法進行更新，積累豐富的工作經驗，并將網絡計算機技術應用于房產測繪中。通常情況下，在房產公攤面積計算中，首先需獲得外業數據，然后繪制CAD圖，數據量龐大，在數據處理中需耗費較多時間和人力，對此，可編制AutoLISP語言程序解決上述問題，對此，要求房產測繪掌握專業的外業測繪方法以及計算機信息處理方式，在獲取測量數據后，采用計算機軟件進行處理分析，保證房產測繪的高效性[4]。

3.5 注重測繪流程監管

在房產測繪過程中，要求測繪人員開展房產變更測量、房產繪圖以及房產調研等等，與其他工程測量內容和方式相比，復雜程度比較高，要求獲得上級批復，同時與房產測繪申請單位之間加強溝通交流，在選用適宜的房產測繪技術以及設備后開展測量工作，將所得數據進行匯總，并完成繪圖工作，即可確定房產的實際面積、高度等等。在房產測繪中所涉及的環節比較多，房產測繪過程監管不當，則無法保證房產測繪結果的準確性，同時還會造成信息不對稱問題，對此，要求監管部門明確監督管理職責，在房產測繪初期，對于批復材料以及所選用的技術、設備，均需進行全面細致的檢查。另外，還需制定完善的房產測繪監督標準，為測繪人員相關工作提供指引，保證在房產測繪質量控制中有章可依。

3.6 落實多級檢查制度。

為保證房產測繪結果質量，在開展房產測繪時，在每一步測繪工作完成后，均要求對測繪所得結果進行自檢，在自檢合格后，還要求作業隊之間互檢。對于過程檢驗，應當貫徹落實在房產測繪全過程中，將房產測繪技術標準作為依據，對測繪圖紙、數據等進行抽樣檢查，保證各個測繪環節均符合相關標準。

4 結束語

綜上所述，本文對房產測繪技術以及質量控制要點進行了詳細探究。我國城市化進程不斷加快，在城市規劃、工程項目建設以及房產管理中，均需將房產測繪所得結果作為依據，尤其是在房屋銷售、產權變更中，均要求參考房產測繪結果。對此，需對房產測繪技術進行創新，在房產測繪全過程中加強監督管理，保證房產測繪所得結果的準確性以及可靠性。