農村住宅土地房屋測繪的方法分析

張曉鵬

（潼南區不動產登記中心，重慶 402660）

0 引言

農村的土地房屋就是在宅地基礎上構建的建筑物或構筑物，是農民生產、生活所需的基本資產，同時也是主要財產。根據《中華人民共和國物權法》的規定，農村房屋擁有完全物權，是屬于農民的核發不動產。隨著新農村建設腳步的不斷加快，農村土地房屋的數量不斷增加，農民對住宅的要求也日益提升，如果不加強管理，難免出現亂占耕地的情況。所以，必須要采取有效的權數管理措施，合理劃分土地，保障土地房屋建設的合理性與合法性。可以先分析地形圖、房屋產權證、坐標系統等已有資料，然后根據測量精度要求采集外業數據，運用圖形軟件對數據進行分層管理，同時結合各類測繪設備生成圖形數據文件，根據規定制作圖表，為管理規劃提供依據，滿足用戶使用需求。

1 土地調查技術路線流程

1.1 土地現狀調查

在實際測繪之前，要先調查土地現狀，充分了解土地的實際情況。比較常用的調查方法包括平面測量、現場勘探、地籍管理信息建設等等。在實際測量中，按照1:500 的比例，將鄉鎮地籍調查中獲得的最終數據用于動態變化土地的修測與補測[1]。在這個過程中，主要采用全站儀完成測繪任務，在草圖上標明具體的測點，然后利用軟件將數據信息傳輸給電腦，再使用電腦繪圖軟件編輯信息，生成相應的圖像。在實際調查時，可以采用數據庫技術、網絡技術構建土地調查體系，使調查更加完整和便捷。

1.2 土地現狀分析

應該根據土地現狀分析的要求確定技術路線，選擇恰當的分析方法，要合理利用地籍調查獲得的基礎數據，明確具體的實踐目標，有序開展空間統計、匯總和分析工作，主要研究土地利用數量、結構、強度等參數，掌握土地空間分布規律，為深入分析與評價提供更加準確的參數依據，確保定性或定量評價的準確性。運用統計學技術對土地現狀進行分析，掌握土地空間分布情況[2]。所謂利用強度，就是單位面積土地開發利用度，經過區域對比可以獲得參考依據，在時間上具有可量性，在空間上具有可比性，有很高的利用效率。

1.3 土地潛力分析

在經過現狀調查和分析之后，需要進一步分析土地潛力。在土地開發的過程中，通過單項和綜合指標評價兩種方法獲取潛力分析結果，深度調查土地功能、土地適宜度，通過測繪技術獲取精準的數據信息，從不同的角度呈現土地實際功能，合理劃分土地功能區域，運用電子技術充分展現土地潛力。

2 現代化測繪技術在土地房屋測繪中的應用

2.1 GPS-RTK 技術

從目前的發展趨勢看，GPS 技術的應用十分廣泛，具有較強的導航與定位功能，并且可以保障精準性，適用于各類環境，有明顯的技術優勢。在靜態測量中，要求獲取精度較高的數據，難以實時獲取測量結果，甚至會出現測量誤差等問題，造成測繪質量受到影響[3]。針對此類問題，進一步開發了GPS-RTK 技術。這些技術將GPS 作為基礎，同時對技術缺陷進行優化，不僅可以實時提供數據坐標，也可以確保測繪精度。在農村住宅土地房屋測量的過程中，為保障測量精度，充分滿足測繪要求，可以采用GPS-RTK 技術。為保障測繪效果，技術人員要掌握函轉換的方法，要避開信號干擾源和反射物來選擇基準，確保數據整體精準度。

2.2 GIS 技術

GIS 也是比較常用的一項技術，該技術的綜合性較強，可以獲取準確的數據信息，綜合了測繪、地圖、計算機等多個學科知識，結合復數系統，采用模型對比的方式處理較為復雜的數據信息，可以確保數據依據的精準性。在測繪的過程中，GIS 技術可以在一個系統中集中數據，避免輸出在傳輸的過程中出現丟失、失真等問題[4]。GIS 技術可以和地理坐標相互結合，進一步完善測繪信息。在測繪過程中，可以直接在系統中存儲建筑和道路信息。系統可以對各個表格進行分析，各項數據可以導入三維模型中，全面確保測繪質量。

2.3 全站儀技術

在土地房屋測繪的過程中，全站儀是比較常用的測量儀器，該儀器結合了光、機和電三項內容，不僅測繪功能豐富，且具有一定測繪精度，可以對高差、垂直角等進行測量。全站儀可以在各類測量作業中使用，電子全站儀主要由測角系統、測距系統等部分構成[5]。相比于電子經緯儀，全站儀的特殊部件較多，所以有更豐富完善的使用功能，可以滿足更多測量需求，包括存儲器、雙軸自動補償等特殊部件。在測繪的過程中，全站儀可以自動測量和計算，可以實時輸入/出電子檔案數據，使測繪效率進一步提升，同時也能增加精度。傳統的光學經緯儀很難達到全站儀的測繪效果，以建筑放樣側立來說，設置A、B 兩個放樣點，在A 點安裝全站儀，運用后視控制原理設置三維坐標，可以測量4 個點，同時也能測繪建筑邊長。相較于其他測繪方式，利用全站儀不需要移動和重復安裝，可以降低測繪難度和測繪成本。

2.4 計算機制圖

現如今，計算機技術廣泛應用于各個行業中，在農村住宅土地房屋測繪中也可以發揮作用。傳統測繪采用手工繪圖的方式，既要消耗大量人工成本，也會對工作質量產生影響，人工操作手法、技術水平等因素會影響測繪精度[6]。所以，要改變人工繪圖的形式，充分發揮計算機的優勢作用，利用計算機提升繪圖的效率與精度。可以采用AutoCard 軟件輔助繪圖，同時采用變成技術，增加繪圖的準確性、直觀性，使建筑圖形的繪制更加詳細全面。可以將數據直接輸入軟件中，利用軟件功能優化圖像，使圖像更加精準。該技術在測繪中應用，不僅可以提升測繪效果，也可以使測繪行業的數字化水平進一步提升。

2.5 數字化成圖

在測算結束后，需要根據測算結構制作測繪圖。為提升成圖效率，可以采用數字化成圖技術。在實際測繪的過程中，應該先將權屬信息錄入并獲取對應點信息，然后以房屋為單位進行繪圖，采用基礎測繪技術將各個房屋關聯在一起[7]。在數據轉化結束后，可以采用計算機繪制圖，采用數字化成圖技術可以直接處理圖形數據，通過模型呈現各個數據，直觀展現觀測結果，使房屋周邊環境、建筑外形、面積等信息更加清晰，不僅可以增強測繪精度，也能使信息的呈現更加全面、直觀。

3 實例分析測繪的方法

3.1 工程概況

以某市四個鄉鎮的測繪工程為例，該工程涉及35個行政村和143 個自然群，居民住宅共35213 個。對范圍內所有村落、住宅進行測繪[8]。國有土地建設項目建筑、鄉鎮企業集體土地、臨時用地、正在建設房屋沒有加入本次測繪項目中。各個行政村的分布較為零散，房屋也比較密集，具有分布隨意的特點。從目前的情況來看，該區域有已經制作好的地形圖，圖紙比例為1:1000，同時包括數據、房屋產權證、土地證書、GPS 控制點成果、坐標系統等資料。利用這些資料進行初步分析，為后續測量奠定基礎。

3.2 地籍圖修測

在測繪之前，先分析矢量化地形圖資料，經過修測地形圖，結合測繪系統，將地籍要素錄入系統中，然后生成地籍圖。地形圖修測外業采集數據的過程中，可以采用全站儀采集各個宗地房角點（超過2 個）坐標，通過外業開測的方式對其他要素的相關位置圖進行勘測，確定具體的點位坐標；地形圖和地籍圖上的內容，可以采取分層管理的方式，最主要運用圖形軟件進行管理；在地籍圖中，主要包括地籍號、權屬人姓名、房屋及附屬設施等元素。地籍勘測精度要求如表1 所示。

表1 地籍勘測精度要求

3.3 平面圖測繪

在測繪前，要先進性現場踏勘，對測量農房以及周圍區域進行調查，規劃掃描路徑并確定注意事項。然后獲取控制點，在測區內各個位置選擇多個控制點，要在整個測區中均勻分布，采用RTK 技術測量各個控制點，然后利用測量獲得的坐標數據完成點云數據的轉換。

房屋平面圖是主要測繪內容，為保障測繪精度，需要嚴格遵守測繪要求。首先，要明確出圖比例尺，通常為1:200，如果房屋圖形比較大，則適當縮小比例尺。其次，要保持平面圖和宗地圖上的地籍號、編號的一致性，可以采用手持測繪儀測量房屋邊長，配合鋼尺丈量，可以保障一定的精度，注記取到0.01m，并且在圖中標注。在丈量邊長的過程中，應該逐個邊丈量，確保核檢中使用1 個以上的多余邊長，丈量度數應該精確到小數點后兩位；最后，采用計算機自動計算建筑面積，數據精確到小數點后三位，匯總面積數據精確到小數點后兩位即可。

平面圖中包含內容，主要有外墻體線、過道、門斗、建筑面積、圖幅號、地籍號、比例尺、測量員等等，測繪主要采用手持測距儀、玻璃纖維尺等設備，這些設備用于外業數據采集。農村集體土地上有很多居民住宅，本次測繪對象包括簡易房、村委會和廟的地形圖，要先獲取批建手續，然后開展測繪工作。

測算房屋建筑的面積就是測量房屋水平投影并計算面積，房屋建筑面積就是外墻勒角上方各層外圍水平投影面積，包含范圍廣泛，如過道、地下室、陽臺等等。對建筑面積進行測算，分析房屋結構的牢固性，主要對超過2.2m 層高、有頂蓋、可以用于生產和生活的建筑進行測算。不需要測算層高不到2.2m 的房屋，簡易房屋、正在建設的房屋也不需要進行測算。但產權房屋、獨立宗地連體房屋等建筑沒有共有建筑面積，外墻體屬于房屋建筑面積的范疇。在測算的過程中，為保障準確性，需要嚴格遵守國家標準規范，包括《房產測量規范第1 單元：房產測量規定》、當地房產測算面積規范等等。可以進行現場掃描，采用Geo SLAM Horizon 設備外界的基準標定板十字孔中心與控制點對準，保持靜止放置s 以上，設備可以對控制點自動識別并記錄，然后進行三維掃描。

平面圖可以采用CAD 軟件制作，CAD 圖層中包括“0 層”，也就是線劃層，線劃內容包括房屋墻、柱等；“1層”，也就是注記層，主要為尺寸注記，對象為房屋邊長；“2 層”為信息層，包括多項信息內容，如房屋層次、比例尺、房屋坐落、圖幅號等等；“3 層”為圖廓層，主要為圖廓元素。

3.4 宗地圖測繪

宗地圖測繪也十分重要，要遵守基本的測繪要求。可以利用全數字化現狀圖進行測繪，將用地單元作為基礎單位，在宗地地籍信息系統平臺中制作，完成后送審。根據權屬人房屋具體使用范圍明確宗地范圍，實際用地界線不僅包括房屋占地范圍，還包括原地占地范圍。建筑物主體垂直投影部分屬于公共通道，在這種情況下，宗地面積中不計入這部分內容。宗地送審圖中的編號應該從左上角開始，然后按照順時針的順序進行累加。比例尺應該將自動比例尺作為基礎，然后根據實際情況適當縮小，充分展現相鄰四至之間的關系。房屋建筑占地計算底層和實地接觸部位面積也需要進行測量計算，將自然村作為單位標注地籍號，應該和平面圖保持一致。可以將RTK 獲取的控制點坐標輸入軟件中，利用計算機軟件自動計算并轉換坐標。

4 結語

綜上所述，在農村建設的過程中，需要明確土地房屋權屬，確保建設的合理性和管理的有效性。為此，需要采取有效的土地房屋測繪方法，常用技術包括GPSRTK 技術、GIS 技術、全站儀技術等等。在實際測繪的過程中，要嚴格遵守測繪要求和各項技術規范，切實保障測繪的準確性，為權屬管理提供更多依據。