某住宅項目外窗滲漏原因分析及優化改進

劉潤田

(北京實地趨勢房地產開發有限公司 北京100022)

0 引 言

基于我國城鎮化發展需要，房地產行業無論在規模上還是速度上均在高速發展，出現了大量高層及超高層建筑。鋁合金外門窗工程作為建筑工程的重要組成部分，不僅起到了保溫隔熱的作用，還起到了采光、通風、遮風擋雨等作用[1]。然而在鋁合金外門窗的施工過程中常因自身工藝及安裝施工問題出現滲漏，導致室內裝修、機電線路及設備泡水，進而造成不必要的經濟損失[2]。本文通過對某住宅項目外窗滲漏原因進行分析，提出了改進方案，在很大程度上減小了滲漏風險，并大幅降低了滲漏率，為后續類似工程防水施工的細部節點深化及施工質量管控提供了借鑒。

1 工程概況

天津某住宅小區項目總建筑面積約43 萬m2，業態為41 棟高層、50 棟別墅、7 棟商業、2 棟配套公建、1 棟幼兒園，所有業態門窗均為斷橋鋁合金門窗且均設置有鋼副框。原門窗防水參照12JY3-1-A11圖集做法，為鋼副框與墻體及主框與鋼副框間縫隙用聚氨酯發泡填塞，窗外側施打硅酮耐候密封膠。

一期住宅于2020 年4 月底交付業主，共計交付303 戶，在交付后不久即進入雨季，業主在裝修過程中發生較多外窗滲漏現象(圖1)，其中30 戶報修外窗滲漏，滲漏率近10%。滲漏治理嚴重耽誤了業主裝修進展，導致大量業主投訴，也對后續銷售造成了較大影響。

圖1 外窗滲漏情況Fig.1 Leakage of exterior windows

2 外窗滲漏原因分析

2.1 工序問題

①為加快工程進度，門窗主框與外墻保溫同時施工，且外墻保溫直接與窗主框四周外口收齊，待門窗外口完成收口后，從內側施打主框與副框間聚氨酯發泡膠，但因主框與副框間僅預留5 mm 的理論縫隙，實際因副框加工誤差造成副框與主框間縫隙減小至不足5 mm，導致副框與主框間聚氨酯發泡膠出現較多施打不連續或漏打現象，存在極大滲漏隱患。

②為了提高外立面層次感和美觀性，門窗外沿密封膠在外墻涂料施工完成后統一施打，密封膠直接施打在外墻涂料及門窗主框上，形成閉合防水體系。但因外窗密封膠自身存在一定收縮性，在干縮過程中會將外墻涂料撕裂，在裂縫處形成水道。在連續降雨過程中，雨水會通過該水道滲透到涂料層內側，進而通過保溫砂漿滲透到窗內側，導致滲漏現象發生。雨水滲透到涂料層內側會導致涂料基層含水率升高，嚴重時會導致外墻涂料起皮脫落，從而導致更嚴重的外墻滲漏情況出現。

2.2 施工問題

①土建施工時一次結構及二次結構洞口設置不標準，一次結構施工時如發生漲模會導致洞口偏小，在不進行洞口剔鑿時會導致鋼副框與墻體間縫隙過小，聚氨酯發泡膠無法施打密實，形成滲漏點；如洞口需要剔鑿并進行二次修補，會因增加新的接觸面而增加滲漏風險；二次結構洞口施工時，施工人員為避免二次剔鑿，通常會將洞口尺寸放大，導致塞縫過寬，施工質量難以把控，提高了滲漏風險[3]。

②目前全混凝土外墻工藝未大面積推廣，多數外墻仍為砌體材料，而砌筑工程多在室內砌筑完成，墻體外側砂漿飽滿度難以控制且無法進行勾縫處理，設計成本優化階段為降低成本又將外墻抹灰取消，砌體灰縫處極易形成滲漏點。

③聚氨酯發泡膠施打質量較差，發泡膠施打前未將基層清理干凈，存在雜質，雜質位置形成明顯水道；鋼副框與墻體間聚氨酯發泡膠在角部位置施打不連續且存在切割聚氨酯發泡膠的現象；鋼副框與主框間僅預留縫隙5 mm，縫隙過窄處聚氨酯發泡膠無法施打飽滿，存在較多漏打現象(圖2)。

圖2 原設計副框與墻體間縫隙填塞方法Fig.2 Method of filling gap between sub-frame and wall in original design

④外窗臺處本應向外側找坡5%，但因保溫外側存在EPS 裝飾線條，裝飾線條局部標高高于外窗臺內側標高，導致外窗臺處為逆坡，易長時間積水而增加了滲漏隱患。

3 外窗防水做法現狀分析

《鋁合金門窗工程技術規范》中規定，鋁合金門窗主框與洞口間縫隙應采用保溫、防潮且無腐蝕性的軟質材料填塞密實；亦可使用防水砂漿填塞，但不宜使用海砂成分的砂漿。在《建筑外墻防水工程技術規程》中規定門窗與墻體間的縫隙宜采用聚合物水泥防水砂漿或發泡聚氨酯填充。以上規范或規程僅對填塞材料進行了要求或建議，但實際現場施工環境復雜，無法確保全部填塞密實，且填塞物存在一定收縮性，無法很好地起到防滲漏效果。

《建筑節能門窗》構造圖中顯示門窗主框與副框、副框與墻體間縫隙均用發泡膠填充，并在門窗四周外墻保溫端部與門窗縫隙填塞物(發泡膠)交界處涂刷一層防水層。該圖集雖在填塞物外側增加一道防水層，但仍存在2 點不足：①未明確或給出建議防水層材質；②發泡膠這類填充物在填充過程中，周邊對發泡膠的約束不足，泡體一般會朝阻力小的方向膨脹，導致實際填塞過程中難以達到滿填的效果，且發泡膠與基層的粘結強度不足，后期收縮亦會造成其與基層之間的剝離，導致外側防水層效果不佳。

4 外窗防水方案優化

4.1 做法明確

為降低施工原因導致的滲漏風險，故將涉及外窗滲漏的一系列施工做法進行統一，具體要求如下。

①為降低土建洞口預留不標準導致的滲漏風險，約定鋼副框根據建筑圖中洞口尺寸每邊縮尺25 mm，全部門窗洞口尺寸根據建筑圖尺寸預留，不允許私自放大，對于土建洞口預留過小的提前進行剔鑿處理并重新收口，而對于洞口預留過大的提前進行收口處理，收口材料全部采用聚合物防水砂漿。

②針對外墻灰縫不飽滿且無法勾縫的問題，同時考慮到成本優化，采取在砌筑墻體外側增加一道5 mm 厚抗裂砂漿，且四周與混凝土墻體搭接150 mm寬，以保證達到修補砌體間灰縫的作用，從而降低滲漏風險。

③為確保外窗臺處能夠設置5%找坡，在不影響外立面整體效果的情況下，對EPS 線條標高進行向下微調，確保外窗臺處不積水。

4.2 工序優化

①為確保鋼副框與門窗主框間縫隙聚氨酯發泡膠施工質量，將門窗主框安裝調整至外墻保溫施工完成后，窗洞口處外墻保溫直接與副框收齊并放坡(圖3)，待外墻保溫完成收口后安裝主框，因主框寬度大于鋼副框寬度且外窗洞口處存在一定放坡，使得門窗外側施打聚氨酯發泡膠的作業面寬度增大，便于施工，主框與鋼副框間聚氨酯發泡膠采用吊籃從外側施打，待聚氨酯發泡膠完全硬化前再將門窗內外側凸出主框的聚氨酯發泡膠按壓平整，不允許采用切割的方式處理多余發泡膠。

②考慮到先施工外墻涂料后打密封膠會導致外墻涂料撕裂，將密封膠改在外墻涂料施工之前進行，密封膠施工前需確保基層干燥、平整，待密封膠施工完成后再進行外墻涂料施工，外墻涂料需將密封膠全部覆蓋。

③節點做法優化。原鋼副框與墻體間縫隙采用聚氨酯發泡膠填塞，因鋼副框與墻體間縫隙大小不一，聚氨酯發泡膠較難確保填塞密實，故將鋼副框與墻體間縫隙填塞物改為聚合物防水砂漿，并在外窗洞口陰角與鋼副框交接位置做45°角斜坡，且在進行塞縫前用水沖洗門窗洞口，以達到清理洞口及濕潤基層的目的，防止聚合物防水砂漿因干縮而產生裂縫。待聚合物防水砂漿完全硬化后，在塞縫處涂刷一層1.5 mm 厚單組分聚氨酯防水，聚氨酯防水層需完全覆蓋鋼副框并向四周延伸至洞口外側墻體50 mm，防水涂刷總寬度約140 mm，使得聚氨酯防水層完全將鋼副框與墻體間所有接觸面全部遮蓋，以達到最佳的防水效果(圖3～5)。

圖3 優化后外窗防水節點示意圖Fig.3 Schematic diagram of waterproof node of exterior window after optimization

圖4 防水砂漿塞縫效果Fig.4 Waterproof mortar plugging effect

圖5 優化后外窗防水節點效果圖Fig.5 Effect diagram of waterproof node of exterior window after optimization

5 結 語

隨著房地產行業發展規模和速度的不斷提升，鋁合金門窗使用量同樣在不斷增多，人們在關注鋁合金門窗外觀及使用功能的同時，對鋁合金門窗施工質量的關注度也在不斷提高，尤其是外窗滲漏問題。在門窗工程中，帶鋼副框的門窗因在安裝過程中接觸面較多，在使用過程中很容易發生滲漏問題，導致用戶受到不同程度的經濟損失。

在該項目施工過程中，通過對已交付一期工程外窗滲漏原因的分析，后續分期改進了原有外窗防水節點做法及施工工藝，在三期交付業主后，外窗滲漏報修僅3 戶，滲漏率僅約0.5%，大幅降低了外窗滲漏風險和業主投訴率。門窗滲漏率的大幅度降低不僅提高了人們的生產和生活質量，而且使得房地產開發企業降低了返修成本，獲得了更高的利潤。返修率的降低既節約了建筑材料，又減少了建筑垃圾的產生，更有助于節能環保要求的落實。本文門窗防水節點做法具有較強的可操作性，且能有效控制外窗滲漏風險，對后續外窗防水施工及節點深化設計有較強的指導借鑒意義。