錦州市老舊小區(qū)現(xiàn)狀及改造策略研究

文／馬守恒 遼寧工業(yè)大學(xué)土木建筑工程學(xué)院 副教授天津大學(xué)建筑學(xué)院 博士研究生

許東 遼寧工業(yè)大學(xué)土木建筑工程學(xué)院 副教授 碩士（通訊作者）

王雪英 遼寧工業(yè)大學(xué)土木建筑工程學(xué)院 副教授 國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師

引言

2019 年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好老舊城區(qū)住宅改造。2020 年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。在此大背景下，2020年錦州市政府為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府的決策部署，進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的居住條件和生活品質(zhì)，推進(jìn)老舊小區(qū)改造步伐，制定出臺(tái)了《錦州市加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》。方案中明確了需進(jìn)行改造的對(duì)象為建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，重點(diǎn)改造2000 年底前建成的老舊小區(qū)。

錦州城鎮(zhèn)老舊小區(qū)由于建設(shè)年代較早，當(dāng)時(shí)較低的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已不能適應(yīng)現(xiàn)在人們的生活。如老舊小區(qū)建造時(shí)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)未做保溫材料，普遍存在冬季室溫較低、能源浪費(fèi)嚴(yán)重的情況；老舊小區(qū)年久失修，維護(hù)保養(yǎng)不到位，存在著諸如公共管線發(fā)生漏水或堵塞、公共樓梯間窗戶玻璃破損缺失等問(wèn)題。在20 世紀(jì)中后期建立的城市小區(qū)顯然已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)滿足現(xiàn)代城市居民的生存和發(fā)展需要，改造和整治城市老舊小區(qū)已經(jīng)勢(shì)在必行[1]。

1 錦州市老舊小區(qū)現(xiàn)狀存在問(wèn)題

1.1 房屋主體

1.1.1 立面

老舊小區(qū)建造時(shí)間早，建筑外墻粉刷飾面褪色或脫落，部分住戶為改善冬季室溫，自行增設(shè)外墻保溫層，使得該戶外墻較原立面凸出，且外飾面為水泥面層，與原外墻材質(zhì)色彩均不一致，類似外墻上的補(bǔ)丁，失去美觀效果。住戶為增加自用面積，大多自行封閉陽(yáng)臺(tái)，致使陽(yáng)臺(tái)及外窗防盜欄桿等形式不統(tǒng)一。小區(qū)在使用過(guò)程中后期增設(shè)的電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等管線直接暴露在外墻外，以上因素使得住宅樓立面雜亂，影響城市形象（圖1）。

1.1.2 樓道

老舊小區(qū)公共樓梯間呈破舊、黑暗、雜亂狀況。主要體現(xiàn)在：第一，單元木門、木窗大多破損甚至門窗扇缺失，樓梯間與室外空間連通，冬季冷風(fēng)直接侵襲，對(duì)節(jié)能極為不利；第二，部分樓梯踏步、扶手欄桿有損壞情況，存在安全隱患；第三，樓道內(nèi)缺少統(tǒng)一照明系統(tǒng)，有居民安裝燈具供自家使用，但未采用節(jié)能聲控?zé)簦渌羰褂貌槐悖坏谒模瑯翘蓍g建造時(shí)未設(shè)管道井，后期供暖、燃?xì)飧脑斓墓芫€均直接鋪設(shè)在樓梯間內(nèi)，占用空間且影響美觀（圖2）；第五，住戶在樓道內(nèi)堆積各種雜物，日常使用不便，一旦發(fā)生緊急情況，影響安全疏散。

1.1.3 節(jié)能

在當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)中，節(jié)能設(shè)計(jì)是重要的環(huán)節(jié)。老舊小區(qū)住宅建造年代久遠(yuǎn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，大多沒(méi)有進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，其居住舒適度差，建筑能源消耗高。對(duì)這些老舊小區(qū)進(jìn)行節(jié)能改造，對(duì)于降低建筑能耗，提高人民的生活水平具有重要意義[2]，迫切需要節(jié)能改造的部位主要包括外墻、屋面、外窗。

（1）外墻

錦州老舊小區(qū)住宅外墻一般采用370mm 厚實(shí)心粘土磚墻砌筑，未設(shè)外墻保溫層，外飾面為清水墻或刷涂料。這兩種外墻構(gòu)造的熱工性能差，傳熱系數(shù)較高，約為1.53 ～1.58W/（m2·K），與錦州地區(qū)（寒冷A 區(qū)）現(xiàn)行居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)《遼寧省居住節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB21/T2885-2017的外墻傳熱系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)限值0.40 相比，不能達(dá)標(biāo)。

（2）屋面

錦州老舊小區(qū)住宅屋面大多為平屋頂，屋面防水層采用二粘三油或三粘四油的柔性卷材防水；最早期的少部分住宅未設(shè)保溫層，后期大部分住宅保溫層采用水泥珍珠巖。經(jīng)過(guò)多年使用，防水層時(shí)有破損情況，保溫層吸水受潮后，保溫效果大大降低，因此老舊小區(qū)頂層住戶和非頂層住戶相比，居住環(huán)境更加惡劣，深受雨季漏雨、冬冷夏熱的困擾。老舊小區(qū)屋面構(gòu)造的熱工性能差，傳熱系數(shù)較高，約為1.0 ～3.0W/（m2·K），與節(jié)能規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)限值0.30相比，超標(biāo)更為嚴(yán)重。

（3）外門窗

建筑外窗是建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)能耗的薄弱環(huán)節(jié)，窗戶總耗熱量約占建筑物全部耗熱量的50%。錦州市老舊小區(qū)住宅外窗經(jīng)歷了雙層木窗、單層鋼窗、單層鋁合金窗、單框雙玻塑鋼窗的發(fā)展。目前住宅現(xiàn)狀由于木窗使用壽命短，住戶大多自行更換為單層鋁合金窗、單框雙玻塑鋼窗。但住戶自行更換的外窗多為小作坊、小廠家加工組裝，整體質(zhì)量難以把控，具體熱工性能差，影響住宅樓的整體節(jié)能保溫效果。

1.2 配套設(shè)施

1.2.1 室外管線

目前老舊小區(qū)各類管線裸露在建筑外立面，雜亂無(wú)章，影響外立面美觀，也有安全隱患（圖3）。室外雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)設(shè)計(jì)不完善或存在淤堵管段，部分小區(qū)雨季道路排水不暢，積水嚴(yán)重影響正常出行，住宅的一二層時(shí)有污水倒灌發(fā)生，給住戶生活帶來(lái)極大困擾。

1.2.2 周邊環(huán)境

老舊小區(qū)內(nèi)樓間道路鋪設(shè)不夠平整，硬質(zhì)地磚破損較多，影響住戶出行。小區(qū)內(nèi)缺乏物業(yè)等有效管理，低層住戶違規(guī)私自圈占房前屋后公共用地，使公共用地進(jìn)一步缺失。小區(qū)內(nèi)樓間公共用地缺少綠化種植、健身器材、涼亭桌椅等設(shè)施，居民沒(méi)有休閑、鍛煉、休憩交流場(chǎng)所，缺少歸屬感和幸福感。另外，隨著家用汽車的普及，停車位不足已經(jīng)成為各老舊小區(qū)所面臨的挑戰(zhàn)，給居民的日常出行和生活帶來(lái)困擾。

2 錦州市老舊小區(qū)改造策略

2.1 房屋主體改造

2.1.1 立面改造

老舊小區(qū)外立面改造首先拆除首層住戶私自擴(kuò)建部分，清除有安全隱患、影響市容市貌的樓外吊掛物，修補(bǔ)風(fēng)化嚴(yán)重、破損滲漏的外墻主體，再進(jìn)行飾面粉刷。粉刷前考慮美觀，注重粉刷色彩的選擇，與周邊建筑和諧。其次，維修更換破損雨水管、雨棚、散水等建筑構(gòu)配件，使其滿足住戶使用需求。對(duì)住戶自行加裝的空調(diào)外掛機(jī)、防盜網(wǎng)等進(jìn)行整理、加固，使之盡量整齊劃一。最后，對(duì)原有外立面墻上敷設(shè)的供電、通信、有線電視等各種架空電力管線，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)整，拆除無(wú)用線纜，統(tǒng)一走管，采用電纜橋架等形式支撐固定管線，使管線布局整潔、有序、安全（圖4）。

2.1.2 樓道改造

老舊小區(qū)針對(duì)樓道外門窗損壞或缺失情況，統(tǒng)一安裝樓宇對(duì)講保溫門，配齊玻璃或整體更換樓梯間內(nèi)窗，從而對(duì)樓道進(jìn)行封閉，減少冬季室內(nèi)外熱量散失，保證住戶室內(nèi)溫度。在居民配合下，清除樓道雜物。對(duì)樓道中踏步面層、扶手欄桿損壞之處進(jìn)行修繕。對(duì)樓道內(nèi)雜亂的供暖、燃?xì)獾裙芫€，進(jìn)行綜合改造，有條件地設(shè)置相關(guān)管道井，將管線敷設(shè)在管井內(nèi)，以保持樓梯間內(nèi)部干凈整潔。設(shè)置樓道照明系統(tǒng)，統(tǒng)一安裝節(jié)能型聲控?zé)簟?duì)破舊、黑暗、雜亂的樓道進(jìn)行清理和粉刷，達(dá)到安全、明亮、整潔的標(biāo)準(zhǔn)。

2.1.3 節(jié)能改造

（1）外墻節(jié)能改造

錦州市老舊小區(qū)住宅樓外墻節(jié)能改造普遍采用外保溫，此做法不減少住戶室內(nèi)使用面積，室外保溫施工便利，對(duì)居民生活影響較低。依據(jù)遼寧省地方標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB21/T2885-2017，錦州市為寒冷A 地區(qū)，居住建筑層數(shù)4 ～8 層、外墻傳熱系數(shù)限值K ≤0.40W/（m2·K）。綜合考慮錦州市氣候和經(jīng)濟(jì)條件，采用100mm 厚EPS 保溫板，其密度為18 ～22kg/m3、導(dǎo)熱系數(shù)0.039W/（m3·K）、抗拉強(qiáng)度≥0.1MPa、吸水率≤2.0%，EPS 板保溫效果較好，但耐火能力差，燃燒性能為B 級(jí)，需采取在每層樓板處設(shè)置300mm 高A 級(jí)巖棉等水平防火隔離帶的措施（圖5）。

（2）屋面節(jié)能改造

屋面節(jié)能改造應(yīng)結(jié)合屋面防水改造進(jìn)行，依據(jù)老舊小區(qū)住宅屋面原有情況，屋面改造基本采用以下兩種方法。第一種，原屋面防水層沒(méi)有滲漏，能正常使用，在原防水層上直接鋪設(shè)保溫層，再設(shè)防水層及保護(hù)層。第二種，原有屋面已不能正常使用，需要鏟除原保護(hù)層、防水層，在原坡層基礎(chǔ)上，鋪設(shè)保溫層、找平層、防水層、保護(hù)層。綜合考慮錦州市氣候和經(jīng)濟(jì)條件，采用120mm厚XPS 保溫板，其密度為22 ～35kg/m3、導(dǎo)熱系數(shù)0.030W/（m3·K）、抗拉強(qiáng)度≥0.1MPa、吸水率≤1.5%，XPS 板強(qiáng)度、吸水率、保溫性等方面均好于EPS 板，但同樣燃燒性能為B級(jí)，耐火能力差，須在屋面與女兒墻或檐口處設(shè)500mm 寬A 級(jí)巖棉等水平防火隔離帶。

（3）外門窗節(jié)能改造

錦州市老舊小區(qū)外窗大多采用單層鋼窗、單層鋁合金窗，少數(shù)為單框中空玻塑鋼窗，其傳熱系數(shù)高，保溫性能差，成為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能中最為薄弱的環(huán)節(jié)。老舊小區(qū)住宅外窗的節(jié)能改造主要采用3 種方法，首先更換原有外窗為節(jié)能窗，如框材采用斷橋鋁、多腔塑鋼等節(jié)能框材，玻璃采用中空多層玻璃、Low-E 節(jié)能玻璃，也可在玻璃間填充惰性氣體等；其次更換原老化玻璃密封條，提高窗戶的氣密性，減少室內(nèi)外冷熱空氣滲透；最后在原外窗玻璃上貼保溫膜，但此做法造價(jià)偏高。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施改造

2.2.1 道路改造

錦州市老舊小區(qū)道路改造時(shí)，應(yīng)在盡量保留原有路網(wǎng)系統(tǒng)和豎向標(biāo)高系統(tǒng)基礎(chǔ)上，優(yōu)化道路交通流線，完善小區(qū)車輛、行人道路系統(tǒng)。道路改造前，要兼顧室外管線改造，避免路面二次開挖。小區(qū)道路充分考慮消防救援和醫(yī)療救援的要求。改造過(guò)程中，對(duì)基層完好的道路修復(fù)其局部開裂、塌陷等問(wèn)題，對(duì)損壞情況嚴(yán)重的道路進(jìn)行重新修建。道路路面材料選擇上，小區(qū)級(jí)車行道路，優(yōu)先采用瀝青混凝土面層的柔性道路，該路面平整、行車舒適、養(yǎng)護(hù)維修簡(jiǎn)便；宅間路可采用混凝土剛性路面；人行道部分宜采用鋪裝，透水磚具有高透水性、保水性，有利于開發(fā)雨水資源，建設(shè)海綿城市。

2.2.2 室外管線改造

老舊小區(qū)室外管線主要有供水、排水、雨水、供電、燃?xì)狻⒐┡⒐饫w等。這些管線改造宜采用埋地方式鋪設(shè)，對(duì)不能進(jìn)行地下鋪設(shè)的線纜，宜組織相關(guān)權(quán)屬部門進(jìn)行各自歸類整理，拆除無(wú)用線纜，歸類整理好線纜，有組織地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，合理鋪設(shè)，為達(dá)到整齊劃一、隱性鋪設(shè)效果，可結(jié)合立面線腳或設(shè)置橋架鋪設(shè)，以滿足適用且美觀要求。

供水管網(wǎng)改造中，對(duì)不能滿足正常使用要求的、老化破損嚴(yán)重的管線進(jìn)行更換，解決老舊小區(qū)部分用戶供水管網(wǎng)水壓不足、水質(zhì)不符合衛(wèi)生要求等問(wèn)題。排水管網(wǎng)改造中，更換破損排水井蓋，對(duì)排水管道及化糞池進(jìn)行全面清理疏通、改造修繕，實(shí)施雨污分流。供電管網(wǎng)改造中，對(duì)老化管線及設(shè)施進(jìn)行更新改造，做到每戶設(shè)獨(dú)立電表，保證供電穩(wěn)定。燃?xì)夤芫W(wǎng)改造中，對(duì)未實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)燃?xì)饨y(tǒng)一供氣的老舊小區(qū)，進(jìn)行管網(wǎng)接入改造；同時(shí)對(duì)老燃?xì)庥脩簦饝襞挪楣夤芫€及設(shè)施安全，及時(shí)更新老化管線，確保供氣安全。供暖管網(wǎng)改造中，對(duì)供暖鍋爐房、供暖管線等進(jìn)行排查，重點(diǎn)對(duì)居民強(qiáng)烈反映采暖效果不佳小區(qū)的供暖管線進(jìn)行檢查，如因管線老化致使冬季室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)，則要進(jìn)行管網(wǎng)升級(jí)改造。

2.3 公共設(shè)施改造

2.3.1 增加園林綠化及健身器材等設(shè)施

普遍存在缺乏公共綠地及活動(dòng)空間的現(xiàn)象，老舊小區(qū)采取環(huán)境設(shè)計(jì)等綜合措施，可以起到防風(fēng)、吸塵、降噪、凈化空氣和美化環(huán)境的作用[3]，對(duì)提高居民生活幸福感有著重要作用。改造中首先拆除違規(guī)私建的建筑，最大限度地增加公共活動(dòng)面積，為住宅樓間綠化預(yù)留場(chǎng)地。其次保留小區(qū)內(nèi)原有的高大喬木，增加栽種的樹木。合理選擇適于本地氣候土壤，易于成活，養(yǎng)護(hù)成本低的常綠、花灌木等樹種，同時(shí)對(duì)植物的各類造型、各季節(jié)的色彩進(jìn)行充分考慮，以取得理想景觀效果。最后，在增加綠化面積的同時(shí)，還可以通過(guò)在小區(qū)內(nèi)的空地當(dāng)中適當(dāng)增設(shè)一些固定桌椅、花架、廊架、景亭等景觀小品，并專門開辟出了一些休閑場(chǎng)所，設(shè)置基本的居民建身器材和部分兒童娛樂(lè)設(shè)施，進(jìn)而可以為改善小區(qū)居民的生活環(huán)境和生活品質(zhì)提供有效幫助[1]。

2.3.2 增加停車位

錦州市老舊小區(qū)改造對(duì)停車難的問(wèn)題進(jìn)行處理，主要從兩個(gè)方面著手：一方面，最大化挖掘小區(qū)內(nèi)部資源，結(jié)合道路、綠化改造，重新對(duì)小區(qū)內(nèi)部空地進(jìn)行規(guī)劃，整合資源，合理施劃停車位，實(shí)行統(tǒng)一管理，避免亂停亂放，浪費(fèi)停車面積；另一方面，在小區(qū)外道路的慢車道上標(biāo)劃“潮汐車位”，增加臨時(shí)停車位，這些車位僅在晚上20 時(shí)至次日7 時(shí)之間允許停放，以滿足居民下班后停放。盡管采取以上措施增加了一定停車位，極大地緩解了老舊小區(qū)停車難的矛盾，但車位數(shù)量還是不能充分滿足居民使用需求，在以后的改造工作中，可以考慮建設(shè)立體停車場(chǎng)。

2.4 加設(shè)電梯

錦州市老舊小區(qū)大多為無(wú)電梯的多層住宅，居住在較高樓層的老年人在日常生活中上下樓梯備受困擾。如單元居民同意并出資，可為具備條件的住宅加裝電梯，同步建立完善后續(xù)維護(hù)機(jī)制（圖6）。

錦州市凌河區(qū)龍南小區(qū)3 號(hào)樓是老舊小區(qū)中第一個(gè)加裝外掛電梯的居民樓。此樓一共9層，經(jīng)業(yè)主協(xié)商分?jǐn)傎M(fèi)用，各戶按樓層不等自發(fā)出資，總體費(fèi)用30 多萬(wàn)元，電梯使用年限為15 ～20 年。老舊小區(qū)居民樓進(jìn)行外掛電梯改造后，完善了既有住宅使用功能，提高了居住品質(zhì)，方便居民生活。

結(jié)語(yǔ)

在城市的快速發(fā)展建設(shè)中，越來(lái)越多的新材料、新技術(shù)、新工藝被應(yīng)用到新建住宅小區(qū)中。對(duì)比之下，老舊小區(qū)存在的居住環(huán)境差、生活不夠便利、能源消耗大等問(wèn)題也越來(lái)越凸顯，在一定程度上制約了城市的發(fā)展。以往因老舊小區(qū)改造中存在配套設(shè)施不完善、安全隱患多、資金籌措困難等問(wèn)題，常采用推倒重建的方法，造成人力、物力、財(cái)力的大量浪費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家各級(jí)政府大力推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造工作，改善老舊小區(qū)居民生活環(huán)境，推動(dòng)舊城城市更新。相對(duì)于舊的改造手法，避免了大拆大建對(duì)城市風(fēng)貌的粗暴干預(yù)，避免了可能由于拆遷安置所引發(fā)的矛盾，在舊環(huán)境與新理念的碰撞之中，老舊片區(qū)終將對(duì)這座城市展以新顏[4]。