全過程成本管理 助力房地產企業度過行業困境

文/王龍偉 京能置業股份有限公司

隨著政府出臺“三道紅線”政策加強對房地產行業的管控，一些知名房地產企業因資金鏈斷裂而進入尷尬境地，失去了融資杠桿的助力。從宏觀上來看，這些政策調控有助于房地產行業優勝劣汰，但是如何在調控中生存下來并謀求更好的發展，這是眾多房地產企業都在關注、也必須及時解決的問題。其中，房地產項目的成本管理是一個主要抓手。

成本管理中存在的問題

成本管理體系不健全。房地產成本管理具有周期長、資金投入量大等特點，這是由其性質決定的。當前，大多數房地產企業的成本管理重心都放在了事后成本核算這一環節，缺乏在前期測算和施工過程中的成本管理，容易忽視成本的社會變動因素。由于前期對項目測算不夠準確，容易造成實際成本與事先測算目標成本差異過大、總利潤下降的后果。

成本管理觀念不足。目前，房地產企業在實際成本管理工作中，存在成本控制效率低，預期效果不佳的問題。一些房地產企業沒有形成全過程成本管理意識，在具體工作中也沒有革新成本控制的方式，影響了成本管理的效果。

成本全過程管理方法不嚴謹。當前，行業內卷加劇，企業內部在追求精益求精的道路上自亂陣腳。一些中小企業低水平模仿和復制行業內典型地產成本管控案例，其全過程成本管理往往拘泥于形式，各階段管控流程照貓畫虎現象比較突出。如投資決策階段，大部分企業在沒有深入開展市場調查，缺乏項目定性分析的前提下，直接套用以往完成項目的經濟數據等等。

改善成本管理的應對策略

建立健全成本管理體系。在房地產企業成本管理過程中，常規的成本管理制度至少應涵蓋成本測算指引、目標成本管理、動態成本管理、設計變更及工程簽證管理、工程預決算及審核管理等。通過建立健全的全過程成本管理制度，形成完善的成本管理體系，才能最大程度發揮成本管理的作用。因此，應該從以下幾個方面抓起：

在事前控制（目標成本）管理階段，充分調研國家對房地產市場政策性管控，或地方經濟政策性調整以及因市場資源性變動導致的市場價格波動等背景因素，結合企業內部成本經濟數據，確保目標在成本控制實施時有較強的可行性；在事中控制（即成本控制）階段，成本管理人員全過程參與其中，才能有效對成本進行監督，并對過程中存在的問題及時反饋，從而保證工程順利進行；在事后控制（即后評估）階段，歸納總結已完成的工程成果，與相似業態項目或以往項目進行對標分析，找出需要改進的部分，從而增強企業的成本管控能力。

提高成本管理人員綜合素質。房地產企業應鼓勵成本管理人員積極學習除自身專業之外與工作相關的其他知識，如經常組織全員參加成本管控培訓，培養能熟練掌握成本管理、工程管理及相關法律知識的綜合型管理人才，形成科學的成本管控意識，使高效率高質量的成本管控流程貫穿于工作中的各個環節之中。

全過程成本管理方法

精準定位投資決策。管理層要詳細落實市場調研工作，篩選有價值的市場信息，制定完善的備選方案，加強對設計方案的優化和審核，反復論證設計方案，在切實可行的基礎上選擇最優成本方案。投資估算的準確性也很重要，要依據企業內部數據指標庫，收集、分析大數據，并利用分析出的指標數據，結合當前政策及市場情況將成本細化到方案設計、投資預算和市場調研等各項工作中，以確保可行性研究結果的準確性，從源頭上掌控整體工程成本。

優化設計施工管理。當前，大多數房地產企業都有各自的產品體系，依據項目產品體系的選擇，對應各自產品體系的限額指標進行施工圖設計，從源頭上控制建安成本。同時，在設計階段，委托咨詢單位對主體結構中鋼筋和混凝土每平方米含量進行測算，為進行施工圖的經濟性評價提供依據，滿足限額指標，方可繼續下一步設計工作，以保證成本有效控制和預期利潤目標的實現。后期還可以通過聘請業內經驗豐富的第三方設計優化單位，分析設計中存在的不足，對圖紙進行設計優化，在保證工程質量、安全等各方面因素的前提下，優化成本管理提升項目預期經濟效益。

搭建戰略平臺，優化采購模式。房地產企業可以引進品質好，具備市場競爭力的戰略供應商，建立以房地產企業為核心，與上下游企業特別是其中的供應商形成長期穩定的戰略合作，發揮各自優勢，形成品牌之間的協同，實現整體利益最大化。另外，通過加強供應商評價，可以剔除服務意識不強、報價偏高的供應商以達到控制和降低成本的目的，使企業獲取更多的核心競爭力。

強化施工環節的成本管理。完善合同管理的標準化工作，對不同的合同進行分類，制定標準化合同。首先要符合相關法律法規及行業標準，其次結合合同分類制定針對性條款或措施，將各方的工作和義務緊密聯系起來，確保設立的各個條款條例科學合理。同時還可以聘請專業的律師，對合同中的具體內容進行嚴格把控，確保合同對于雙方公平公正，沒有漏洞可鉆，從而避免一些不必要的法律問題和糾紛。加強施工現場管理，嚴格控制并審查設計變更、工程簽證，做好現場收方記錄，填寫統一編碼的收方記錄單，一單一號規范收方單填寫格式，做好完工確認的資料收集整理工作。現場管理人員對各個施工環節做好詳細記錄，特別是隱蔽的工程記錄，妥善保管資料，保證資料的真實性和準確性，確保項目竣工后工程結算工作順利進行。對無效成本加強管理，并入考核中，要甄別不同事項對無效成本進行判定，避免項目造成過多成本浪費。

工程結算精細化。工程竣工后，竣工結算進入了最終造價定案階段，對此階段的成本把控要給予更多重視。審核工作應仔細嚴謹，確保各項資料的完整性，圖紙、合同以及各種動態資料都要一一核準，依據圖紙和合同作為評判標準，以此確定工程質量、材料價格是否符合標準。堅持只對合同范圍內約定的進行計量計價，超過合同約定范圍的須上報公司酌情處理，把控好結算細節。當形成初步確認結算金額后，再委托具備相應資質的造價咨詢單位對結算金額進行二審，依據最終的二審審定金額，確定最終合同結算價，做好成本管理的后續工作。

在全過程成本管理實踐中，房地產企業應注重將成本管理貫穿于房地產項目開發的各個階段，加強完善成本管理各專業之間的協同管理機制，建立健全的成本管理制度，從整體上提升成本控制質量。成本管控各階段的精細化管理，有助于培養管理人員專業能力，提高企業核心競爭力。商