房地產公司資金流動性對財務風險的影響

彭焱鑫，錢 楨

（江蘇大學，江蘇 鎮江 212013）

引言

近年來，我國國民經濟水平高速提高、城市化進程不斷加快，作為經濟發展和城市化水平提升的先導與基礎的房地產行業對我國經濟增長起到了極大的推動作用，一些地區的經濟發展與房地產企業的發展密切相關。這不可避免地導致全國房價的快速增長，房地產泡沫加劇，從而產生了諸多經濟隱患與民生問題。為了解決房地產業的隱患，改善人民生活，國家出臺了一系列強有力的政策來進行宏觀調控，以此控制增長過快的房價。但是客觀上，房地產業的發展也因此受到一些制約，不如以前自由，房企融資、購房者信貸等方面都受到相應的限制。由此一來，房地產企業在財務方面尤其是資金鏈方面就產生了比以往更大的風險。可以預見，政府對房地產業實施宏觀調控還會繼續，尤其是習近平總書記2016 年底在中央經濟工作會議上首次提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位之后，更是加大了宏觀調控力度。并且在2021 年全國兩會上通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035 年遠景目標綱要》中，也明確表明“堅持房主不炒的定位，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。在這種大背景下，房地產行業在外部環境和內部治理方面都會面臨更多更大的挑戰。

一、房地產企業的特點及現狀

企業都是運用各類生產要素為市場提供商品或服務的組織，因此具有一些共通的特點，比如以盈利為目的、獨立核算、是社會經濟的組成部分等。而房地產企業在以下幾點上與其他企業有所不同。

第一，受政策影響大。貨幣政策、國家土地政策、宏觀經濟調控政策等方面都會對房地產業政策產生重大影響，往往政策的一個小小變動，整個房地產行業都受到很大的影響。

第二，區域性強。房子是不可移動的資產，這也就決定了房地產企業經營不能隨心所欲，跨區域的流動往往是很難的，競爭的焦點是當地市場。

第三，相關性高。房地產業與其他行業有較高的相關性，比如，在開發初期，房地產與鋼鐵、水泥、建筑工程、交通等行業有關。在開發的后期，它則涉及整理、設計和家用電器等行業。

第四，不確定性大。高風險、高回報是房地產業的普遍特征，房地產業在運營過程中需要龐大數額的資本投資，需要使用各種融資工具進行融資。建設資金必須經過長期的建設，投入使用后才能收回。如果經營狀況良好，可以獲得豐厚的利潤，但在這一時期，由于市場條件的不確定性，企業面臨著較高的財務風險。

由于房地產企業可能獲得極高的收益，所以即使房地產公司有很高的風險，還是有很多人選擇投資房地產企業或創立房地產公司。從圖1 中可以看出，在過去的五年里，房地產企業的投資在持續增長，固定資產投資在整個社會中所占的比例也在穩步上升。2016 年全社會固定資產投資額中有16.9%為房地產企業投資額，到2017 年這一比例上升為17.1%，2018 年為18.6%，2019 年為23.6%，到了2020 年，占比已經達到了26.8%。并且，國家統計局的數據顯示，2020 年中國房地產公司已經達到了驚人的99 544 家。正是因為行業的火爆，其中隱藏的財務風險才更應該被重視。

圖1 2016—2020 年固定資產投資情況圖

二、房地產資金流動性風險分析

影響房地產企業財務風險的因素有很多，資金鏈是企業經營過程中極其重要的一部分，相應的，資金流動性對財務風險的影響程度也就顯而易見了。

（一）房地產公司資金鏈的概念及其特點

1.房地產公司資金鏈。房地產企業的資金鏈是指受外部環境和自身發展水平的影響，利用國內外募集的資金進行房地產項目的建設和投資，然后銷售房產得到收入達到資金回收的目的。

2.房地產公司資金鏈的特點。首先，資金需求很大。例如，在房地產開發中，公司必須支付大量的土地使用權，工程材料和勞動力成本。其次，是企業資金回收緩慢。房地產投資項目管理開發工作過程中社會資金鏈的循環過程表現為：貨幣資金-土地-在建工程-完工商品房-銷售業務收入+租金收入+存貨。在征地和商品房交付之間，需要經過項目可行性研究、項目計劃編制、項目建設規劃、建設單位選擇、廣告宣傳、銷售以及由建設單位完成商品房交付等環節。以上是直接出售的情況，如果公司通過租賃而不是出售的方式來達到盈利目的的話，則需要更長的時間。對大多數行業來說，大概只需要一年就可以完成資金回收，而房地產金融行業卻要慢很多。因此，極大增加了資金回收的不確定性，即資金流動性風險。

資金對每一個企業都十分重要，對于房地產企業更是如此。龐大的資金需求導致房地產企業需要四處籌集資金，不同的資金來源反映了企業不同的財務狀況。我國房地產企業籌集資金的慣用方法是銀行貸款，國內貸款占資金來源比重很大，且總體增長較快，雖然這樣可以通過債務杠桿獲得收益，但產生的巨額債務也極大增加了企業的資金風險。

自有資金有限帶來的后果便是發展需求無法滿足、經營受限、無法快速擴張，而債務融資卻能解決這個燃眉之急，債務融資的快速發展有利于企業規模的擴大和競爭力的提高，從而實現效益上的正循環。然而，過度負債可能會使公司成本過高。一旦有突發情況發生，資金鏈斷裂的可能性極高，由此將引發一系列不良后果，甚至導致企業破產。中國房地產企業的資產負債率一直在上升，近五年一直在80%左右，一度超過80%，這將導致企業承擔高額利息費用，面臨再融資困難。

（二）資金流動性在房地產企業中的風險點

1.房地產項目的經營風險。房地產項目的開發建設在一定時期內需要大量的人力、物力和財力。在房地產投資項目工程建設工作過程中，土地收購、土地資源開發、房地產項目經濟建設和竣工后銷售階段的費用由房地產行業企業承擔，這時龐大的資金需求導致房地產企業的資金需求量非常大，任何一個環節的資金鏈出現問題都會導致嚴重的后果，甚至可能導致房地產企業破產，房地產企業發展的“寒冬”期多數都是資金鏈斷裂的時期。

2.房地產項目的銷售風險。銷售可以說是房地產行業極其關鍵的一個環節。房子建成了如果沒人買，那么前面做的一切就白費了，不僅賺不到利潤，還背負了巨額債務，資金鏈的斷裂最容易因此而發生，由此引發的后果可以預見，輕則被列入失信名單，再融資困難，重則破產。如果營銷非常成功的話，那就代表著可以及時收回資金，代表著可觀的利潤，也意味著開發項目的成功。因此，在房地產最后的銷售階段，企業財務管理的重點是注重營銷，規避銷售風險，避免企業資金鏈斷裂，及時收回資金，實現盈利。

三、房地產企業增強資金流動性，防范財務風險的對策

第一，將現金流管理與企業經濟發展戰略有效地結合起來。首先，房地產企業要準確分析內外部環境因素，認清自身的優勢和劣勢，明確行業定位，在此基礎上確定企業的發展戰略。同時，在明確公司發展戰略的框架內，結合公司自有資金，制定符合公司發展戰略的現金流管理目標，將公司的現金流管理從管理提升到戰略層面。只有這樣，才能做好企業投資布局，掌握日常經濟發展節奏，保持現金流量的平衡，避免出現資金的大量流入和流出以及失衡，降低財務風險。

第二，靈活運用可控資金，科學投資，開辟更廣闊的利潤空間。房地產項目受國家宏觀調控的影響很大，企業很難在短時間內有效地提高生產能力，而企業的風險承受能力，房地產企業必須培育和開發新的利潤來源，通過各種投資方式滿足市場需求，分析投資前景，實施多元化發展戰略，促進企業的快速發展。

第三，加強對企業進行現金預算的管理和控制，提高公司資金可使用效率。房地產開發企業要對企業的資金活動進行全過程控制，從項目開發所需資金的預測到項目實施所需資金的預測，用科學的方法進行科學的估算和預測。制定企業財務管理計劃直至資金回收等，制定一個詳細的財務分析預算并有效地編制。通過對企業發展經濟社會活動各個不同階段現金流入和流出的控制和調節，使企業管理內部和項目之間的現金分配能夠及時、準確地完成。通過對現金預算的管理和控制，使現金流轉中存在的問題可以及時被發現，并及時作出相應的調整，將損失降到最小，保證資金鏈的健康循環。

第四，保持現金余額。在房地產項目銷售過程中，更有必要保持現金收支相對平衡，即在一定時期內現金收支大致相同，以減少資本占有量，有效降低企業的融資成本，實現資金的快速回籠和有效周轉。

第五，加速催收，延遲支付。資金量大是房地產開發項目的共同特點，這就要求企業在銷售階段不僅要制定有效的營銷策略，加快資金周轉，完成資金回籠，給資金鏈注入新的活力；還要盡可能使企業資金不被客戶占用，同時盡可能在合理合法的前提下，推遲付款，以此來為資金鏈的循環減輕壓力。

結語

站在外部環境的角度來看，房地產公司企業受國家宏觀經濟調控政策影響較大；站在企業內部角度來看，房地產開發企業之間存在資金使用需求不足、資金占用周期長、資金進出不平衡、盈利能力低等問題。房地產企業通過對企業發展戰略目標的流程管理，多元化的發展戰略，科學合理的投資決策，并通過有效控制資金使用效率，科學合理使用資金預算，確保企業資金鏈安全，有效控制企業財務風險，實現可持續發展。