不動產登記制度對房地產經濟的影響與策略探討

鄭培春 山東省日照市自然資源和規劃局東港分局 山東 日照 276800

房地產業在國民經濟中所占比重越來越大,對人們的生活產生很大影響,因此國家出臺相關政策來推動其健康發展。《物權法》和《不動產登記暫行條例》為其提供法律依據。由于社會環境、經濟體制等方面原因以及政府管理體制不完善,導致很多地方無法解決實際問題出現的糾紛與矛盾。在房地產交易市場中存在著大量交易信息,這些信息不能完全透明公開化,無法進行有效的監督與管理,造成交易市場混亂,影響經濟和社會穩定,因此政府出臺相關政策來解決這些問題是勢在必行。

一、不動產登記制度的發展與現狀

(一)不動產登記制度的歷史沿革

中國以土地為中心的登記制度源遠流長,從一開始就與土地稅賦息息相關。據學者考證,中國古代以土地交易為中心形成的登記制度,肇始于周朝中后期。唐代以后,中國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。土地買賣必須通過官府,進行書面申報和登記,才能發生效力。否則,不僅交易無效,而且還要受到嚴厲的制裁。中國在民國以前的歷史上,并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

隨著新中國成立以后,根據1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布《中華人民共和國改革法》的規定,開展了度地改革運動。20世紀50年代初期,登記主要適用于土地,以后城市房屋也逐漸實行了登記制度,并由人民政府頒發了城市房屋所有權證。但是自從50年代后期以后,房地產登記工作逐漸放松,登記制度廢弛,權屬不明、產籍不清現象十分普遍,權屬糾紛日益增多。

改革開放以后,我國逐步恢復了不動產的物權登記制度,并健全了產籍管理機構,有關登記的法律法規也逐步建立和完善起來。1978 年至1992 年,不動產登記制度主要是以行政管理為價值目標、以權屬為中心的靜態登記。不動產登記在這一時期形成了依據行政管理體制而設的登記,分權管理、分別登記的不統一模式,由此而起。1992年至2007 年,不動產登記制度向著市場化趨勢發展,不動產登記漸趨規范化、法制化。2007 年至2014年,建立適應市場需求的不動產登記制度,尤以建立統一的不動產登記制度為主要任務。2007 年施行的《物權法》勾勒了統一不動產登記法的輪廓,規范了登記機構的登記活動,為我國房地產經濟和社會穩定起到重要作用。

(二)不動產登記制度的必要性

1.不動產統一登記制度就是不動產物權的確認和保護制度,明晰不動產物權是市場經濟的前提和基礎。建立和實施不動產統一登記制度,有利于保護不動產權利人合法財產權。

2.通過不動產統一登記,將進一步提高登記質量,避免產權交叉或沖突,保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認,以不動產登記較強的公示力和公信力為基礎,有效保護權利人合法的不動產財產權。

3.不動產統一登記有利于保障不動產交易安全。不動產統一登記,將促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠,根據準確有效的信息來進行不動產交易,保障交易安全,為建立健全社會征信體系創造條件。

4.不動產統一登記有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。不動產統一登記,將最大限度地整合資源,減少政府行政成本,進一步厘清政府與市場關系,完善政府運行機制,發揮市場的積極作用。

(三)不動產登記制度的主要功能

1.一是規范市場交易行為,保障社會經濟正常運行,使商品買賣和租賃能夠順利進行,保證市場公平。二是對房地產開發、建設過程中出現的違法違規情況予以嚴厲懲罰。三是通過建立健全法律法規來約束個人或單位濫用職權侵犯所有者權益等問題.四是保護購房者利益不受侵害,維護市場合理價格穩定秩序。

2.促進房屋所有權轉移實現交易主體多元化。由于我國市場經濟發展不完善,房地產開發過程中往往會出現產權糾紛,這就要求我們建立健全法律法規,使交易雙方可以通過市場方式實現自己權利和義務,同時是保護購房者利益,由于我國住房分配制度改革還在不斷推進之中,因此需要對房屋所有權進行轉移登記。

二、不動產登記制度對房地產經濟的影響

(一)不動產登記制度的產生原因

不動產登記制度是指,在一定范圍內,對房屋的所有權、使用權和收益權等進行有償轉讓。我國《物權法》規定:“當事人約定將不動產物權人移轉或者讓與人行使相應權利時必須先征得受領方同意并提供相關材料。”從法律上講雙方達成一致意見后再生效即表示該協議有效且能使原不動產符合登記制度所要保護的是第三者的利益,但如果沒有經過對方許可則由房屋所有人進行處分或抵押、質押等行為無效不動產登記是房屋產權人和其他利益主體之間的紐帶,為其提供了法律保障,也為交易雙方帶來一定便利,同時對房地產市場秩序有積極影響。

(二)不動產登記制度的范圍

我國的不動產登記制度是指由國務院來制定,并在全國范圍內實行統一管理,對房地產市場進行宏觀調控。它主要包括以下幾個方面:(1)土地使用權證。該證書是根據有關部門所規定必須要取得地籍人資料而頒發的具有法律效力和真實性、完整性以及合法性等證明文件或證件。(2)房屋所有權登記制度。指的是由國家相關機構依法向所有已經辦理了房產權變更手續并且取得地籍證的房屋所有人在辦理房地產登記手續后,向國家相關部門申請頒發該證書,并將其作為證明房產所有權歸屬、用途變更以及轉讓等權利事項。(3)土地使用權。指的是所有已經批準了產權人和擁有者使用所權范圍內土地開發利用規劃及管理情況而依法享有的合法權益。(4)宅基地使用權隨著經濟社會發展越來越快房價也隨之不斷攀升,因此國家相關部門對這一問題進行調整后將房屋所有權登記制度列入到法律范疇中來。

(三)不動產登記制度與房地產經濟的主體

不動產登記是房地產市場交易過程中的基礎,也可以說是市場經濟主體對其進行有效控制。在我國,由于法律制度不完善、缺乏相關管理部門和行政法規等原因導致了一些地區的土地資源浪費嚴重;而對于土地使用權人而言他們無法獲得相應收益就會產生消極心理進而影響到社會經濟發展與穩定。所以為了能夠使這些問題得到解決就要建立健全房地產市場交易體系以促進不動產登記工作順利開展,從而為市場經濟主體實現有效控制提供基礎保障同時,也要加強對相關法律法規的宣傳,使民眾能夠充分了解不動產登記制度并積極參與到房地產市場交易中去。

(四)不動產登記制度與房地產經濟的客體

不動產登記制度是房地產市場交易的基礎,也可以說是市場經濟運行中最基本、最有效和直接作用,它能有效規范商品房買賣秩序。我國目前實行的是以房屋所有人為主要客體的登記管理體系。首先在土地使用權轉讓方面。由于國家對房產所有權進行了嚴格限制規定與控制政策導致了很多投機商利用這種漏洞來獲得收益。其次是房地產開發用地審批制度,在國家允許范圍內的建設項目,不能被批準開發使用后將其轉為國有資源時房地產交易機構,就可以將其建設用地使用權轉讓給其他單位或者個人,這種行為不僅能限制開發商利用土地來牟取暴利,還能夠增加國家財政收入,對社會經濟發展起到了積極作用。房屋登記制度是房地產市場交易的基礎,也對市場經濟發展起著積極作用。

三、不動產登記制度對房地產經濟影響的分析

(一)不動產登記制度的界定

不動產登記是指對房屋的所有信息進行確認,并在一定期限內提供所需資料。其主要包括:(1)權利人申請變更房地產所有權時必須依法向國家相關部門提出異議。(2)當發生了不可抗力導致合同無法生效或者其他原因不能辦理房產證而被撤銷、改變或變動等情況下,應當由申請人進行登記;如果是由于政府的行政行為造成的損失,則應由當事人承擔相應責任同時,還應將房屋所有權、使用情況和變更后的土地使用權等登記資料進行妥善保管。對于不動產交易中涉及到的當事人及其他事項都有明確規定,《物權法》第20條中有具體表述:“房地產產權人與受讓人為同一個人。”(3)轉讓或者抵押房產時應當依法出示相應證件并取得相關部門頒發過戶證明書,這也就意味著要將房屋所有權、使用情況和變更登記等內容進行詳細記錄。對于不動產的登記制度來說其本身就屬于民事法律行為,而不是行政管理,所以,在我國不動產登記制度的改革中要將這二者有效結合起來。

(二)不動產登記制度的作用與機制

(1)不動產登記是一種法律行為。我國實行的是社會主義市場經濟,政府對市場干預過多。為了實現社會資源優化配置和經濟穩定有序發展,必須建立完善的制度體系來解決該問題:一是制定出合理有效地土地使用權轉讓辦法;二是明確房地產交易主體與客體之間權利義務關系;三是要確定不動產登記申請人資格審查機制及相關法律法規等內容,以確保在發生糾紛時能夠有法可依,維護好市場秩序。(2)不動產登記是政府的主要職能之一。在我國,政府對房地產市場起著調控和管理作用。首先通過國家頒布相關法律法規來規范市場行為;其次通過行政手段調節社會關系、促進經濟平穩發展。(3)通過不動產登記制度,可以對房地產市場進行宏觀調控,促進其健康發展。

(三)不動產登記制度對房地產經濟影響的效應

房地產經濟的影響主要是通過對土地使用權流轉和房屋交易價格變化來表現的。首先,在不動產登記中,政府對于土地產權變動實行的是備案制度,這可以控制土地資源配置不均衡現象。其次在房產信息管理方面要實現全國聯網共享。最后就是要建立完善科學高效統一化、規范化的法律法規體系,來保障房地產經濟穩定發展等工作順利進行。一是通過土地使用權流轉和房屋交易價格變化反映出市場供需關系,并對市場交易過程中的相關信息進行及時更新,為房地產經濟發展提供可靠依據。二是通過土地使用權流轉和房屋所有權變動變化反映出我國目前住房制度。這兩個方面都有利于促進房價上漲。在不動產登記中建立完善科學、合理化的法律法規體系,制定統一規范標準、明確產權關系等一系列措施來規范房地產業管理秩序。同時要加強對市場交易規則進行宣傳,提高人們依法辦事意識及法制觀念避免交易過程中的糾紛。三是通過房地產業產權變動和房屋使用權流轉變化反映出我國目前房價水平,為房地產經濟發展提供可靠依據。

(四)不動產登記制度對房地產經濟影響的風險

首先,登記制度可以保護不動產交易雙方,避免出現惡意騙貸等行為。我國房地產市場存在很多問題和不完善之處。例如,開發商與業主之間缺乏對房屋所有權、使用權以及處置產權的了解,在買賣中沒有按照相關規定進行,登記機關不能及時發現糾紛解決問題等,這些問題都會造成嚴重后果,甚至是引發社會動蕩和經濟危機。因此需要進一步加強房地產行業的管理制度建設,以保障不動產交易安全有序運行。其次,登記機關對房地產市場的管理是一個重要組成部分,在進行不動產交易時,必須有一套完善、健全的制度。

四、不動產登記制度對房地產經濟影響的策略探討

(一)不動產登記制度性策略

不動產登記制度是我國的重要法律保障,同時也具有一定社會經濟意義。在當前,我們國家對房地產市場進行了嚴格規范和控制。因此為了適應時代發展趨勢,需要不斷完善相關立法與司法實踐中出現的問題加以解決處理。要加強政府監管力度、加大行政執法強度以及建立健全監督機制等措施都可以促進不動產交易市場秩序健康穩定進步,還要從法律層面明確登記制度是一種重要的經濟保障手段。

(二) 建立土地市場和房地產價格的競爭格局

首先,我國的法律法規要完善,建立一個合理、公平的市場交易環境。其次是政府和房地產開發商之間應該相互監督。在利益驅動下出現了“投機”行為,因此需要制定相關政策,規范土地買賣活動中存在違規操作現象,對違法者進行嚴厲處罰或者限制其進入該市場。同時建立健全信息公開制度與誠信檔案體系等,來約束市場上參與者的不良道德思想,讓所有參與其中人員都能遵守法律法規。最后政府和房地產開發商之間也要相互監督,防止出現“投機”行為。在利益的驅使下產生不正當競爭。

(三)完善不動產登記的監管模式

我國不動產登記的監管模式,主要是行政管理體制,在這一體系中存在著很多問題。首先要加強政府對房地產市場和經濟活動進行宏觀調控。這就需要國家建立完善的法律法規來規范相關部門行為與權利義務關系。其次要明確各級政府部門職責范圍、工作流程等內容。最后還要制定統一完整詳細的操作細則來保證房地產交易主體能夠按照規定辦理登記手續,并且可以提供相應信息查詢平臺,以便于當事人在申請時得到保障因此,我國的人民政府應當建立一個統一、完善的不動產登記機構,由國家相關部門來負責對房地產市場進行宏觀調控。在具體實施過程中要嚴格按照規定流程操作。

結語

不動產登記制度的建立和實施,是我國經濟發展到一定階段中必經之路,有利于房地產市場交易主體多元化,提高商品房價值。隨著社會不斷進步與發展、科技水平的提升,人們對居住環境要求日益高。在這樣一種形勢下,我們需要更加重視社會穩定及市場經濟秩序與規范化建設,促進國民經濟平穩可持續增長,實現共同富裕目標。因此,建立完善不動產登記制度是我國經濟穩步向前發展的必然選擇,有利于維護市場交易安全,促進市場交易有序進行。