“互聯網+房產交易”平臺建設研究

白 洋

(甘肅北斗天地測繪有限公司，甘肅 蘭州 730030)

近年來，隨著不動產統一登記制度的建立和完善，全國各地都開展不動產統一登記信息化建設，對各類不動產數據進行整合。不動產管理系統的融合和集成極大地提高了不動產登記、交易和辦證的工作效率[1]。不動產登記涉及房產交易方面，存在如下問題:一是房產交易涉及住建、自然資源、稅務、民政、公安以及銀行等多個政府部門和企業，信息化程度不同、數據和業務標準不同導致信息資源共享難和利用難[2]；二是房產交易涉及的流程多，審批手續繁瑣且周期長，導致申請人員業務辦理體驗差，投訴率常年居高不下；三是缺乏統一的對數據進行共享、對業務進行整合的房產交易平臺[3]。因此，國家相關部門下發了《自然資源部關于全面推進不動產登記便民利民工作的通知》(自然資發〔2018〕60號)和《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》(國辦發〔2019〕8號)等文件[4]，要求利用當前GIS、云計算和移動互聯等技術，結合“互聯網+”政務服務的模式，優化和精簡不動產登記流程，打通政府間的信息孤島，推進信息資源共享和交換，從而提高不動產登記效率，壓縮不動產辦理時限，讓企業和群眾好辦事、少跑腿和不添堵[5]。本文針對不動產登記過程中的房產交易，優化整合”互聯網+房產交易”流程，搭建”互聯網+房產交易”平臺，實現房產交易監管“一張圖”展示和房產交易業務“一網通辦”，全面提升房產交易的服務效率和水平。

1 平臺建設內容

1.1 優化“互聯網+房產交易”流程

房產交易涉及的部門和企業有自然資源局、住建局、稅務局以及銀行等，涉及的業務有自然資源的不動產登記業務、抵押業務等，住建部門的商品房預售和現售、網簽和備案以及維修基金等業務，稅務部門的稅收征繳業務以及銀行企業的借貸業務。傳統房產交易的信息資源不共享，需要串聯業務審批，申請人員辦理周期長。“互聯網+房產交易”流程一方面利用“互聯網+”政務服務的模式，優化房產交易辦理模式，構建“最多跑一次”或“全程不見面交易”的新模式，實現房產交易人員網上申請、網上受理、網上交易以及網上繳納稅費等全周期房產交易；另一方面優化房產交易業務流程，通過部門間數據共享和業務并聯審批辦理，構建“統一資料申請、統一平臺受理、統一流程辦理”的新型業務流程，全面推動房產交易和稅費繳納機制創新[6]。

1.2 構建“互聯網+房產交易”數據資源庫

通過對數據調用和處理，構建“互聯網+房產交易”數據資源庫。一是與市級時空信息云平臺對接，調用基礎地理信息數據，如電子地圖、行政區劃以及地名地址等；二是與不動產登記平臺對接，調用登記數據、權籍數據以及房屋數據等；三是與政府其他部門系統對接，調用稅收數據、戶籍數據、工商數據以及社保數據等；四是對房產交易數據、房產監管數據進行處理。

1.3 搭建“互聯網+房產交易”平臺

打造一套集房產交易成果展示和房產交易業務處理于一體的“互聯網+房產交易”平臺，一方面實現房產交易監管“一張圖”展示，能夠在平臺上展示房產交易的實時動態信息；另一方面實現房產交易業務“一網通辦”，能夠在平臺上進行房產交易業務的統一、高效辦理。

2 平臺設計

2.1 框架設計

“互聯網+房產交易”平臺基于SOA架構，面向企業和公眾，打造跨部門和跨區域的線上線下一體化的房產交易公眾服務體系。平臺包括設施層、數據層、服務層、應用層以及用戶層，平臺框架設計如圖1所示。

圖1 平臺框架設計示意圖

設施層包括平臺穩定運行所需的硬件環境、軟件環境以及網絡環境。其中，硬件環境包括政務共享云、服務器及安全設備等；軟件環境包括數據庫操作系統、GIS平臺等；網絡環境包括政務內網和互聯網等。數據層包括了平臺運行所需的數據資源，通過對基礎地理信息數據、不動產登記數據、房產交易數據以及政府共享數據等有效組織和存儲，構建了“互聯網+房產交易”資源數據庫。服務層包括了地圖服務、房產交易服務、單點登錄服務、接口集成服務以及權限管理服務等，為應用層提供相關服務。應用層實現了房產交易監管“一張圖”和房產交易業務“一網通辦”。用戶層是平臺的使用人員，主要包括自然資源部門、稅務部門、住建部門、工商部門等工作人員和公眾。

2.2 網絡設計

“互聯網+房產交易”平臺基于政務共享云，搭建了安全、穩定以及可靠的網絡運行環境，主要包括政務內網和互聯網，從而實現市、區兩級業務上下聯動，同時實現政府相關部門左右聯動，為企業和公眾提供房產交易服務。其中，平臺數據庫根據業務需求分別部署在政務內網和互聯網，兩個網絡實現物理隔離，數據共享和交換主要采用網閘和共享數據庫來實現。政務內網端部署了房產交易業務審批系統和共享交換系統，實現業務受理、審批以及信息共享等功能；互聯網端部署了房產交易網上服務系統，實現業務預約、申請、查詢以及繳費等功能。兩個網絡相互連通，信息共享交換，從而實現了“互聯網申請、政務內網審批”和“統一進出口、并聯審批、雙向推送、集中部署”模式[5]。

3 關鍵技術

3.1 涉稅交易的數據共享交換技術

為實現全市統一的房產交易、稅費征收以及登記信息等涉稅交易數據管理，平臺將在市、區(縣)兩級不動產登記中心部署運行，涉及互聯網和政務內網，構建房產交易、登記和稅收一體化的服務和業務體系。因此，涉稅交易數據的安全傳輸和共享交換是系統建設的一項重要基礎性工作。根據涉稅交易數據特點和數據安全保密的規范要求，設計平臺信息安全解決方案，一方面對數據信息的傳輸采用加密和解密機制，另一方面對數據信息在互聯網和政務內網間的交互采用數據共享和交換技術。系統對外提供數據共享服務是將共享數據通過SOAP或WebService等方式封裝成服務[7]，與自然資源、住建、稅務等部門進行數據共享對接，從而為企業和公眾提供房產登記和交易數據服務。系統對外提供數據交換服務是采用數據交換技術，按照數據處理過程具體流程為：第一，數據交換請求方發起數據交換請求，包括政務內網不動產登記部門、互聯網業務申請企業和公眾；第二，系統建立內部和外部緩沖區，兩個緩沖區分別對發出的請求進行審核；第三，審核通過的請求轉入指令隊列，等待進行數據交換處理服務；第四，系統根據數據交換處理要求，與數據資源中心的數據進行共享和交換，并將交換后的成果返回緩沖區，從而實現數據的交換。涉稅交易數據交換流程示意圖如圖2所示。

圖2 涉稅交易數據交換流程示意圖

3.2 基于業務流程管理技術的房產交易業務全周期管理

傳統工作流程辦理常采用工作流技術，該技術能較好地完成簡單的流程處理，但隨著業務系統流程逐漸復雜，傳統工作流技術無法實現人和人、人和機器、機器和機器間的有效解耦，導致流程結構混亂，維護困難。基于高效業務流程引擎[8](BPM)實現房產交易業務流程的全周期管理，采用可視化建模的方式，建立業務流程模型，輕松對業務流程進行定義、設計、執行和優化，從而實現流程的快速搭建、高效運行和便捷維護。本系統基于BPM，以房產交易工作為驅動，建立完整的商品房交易業務流程體系，實現房產交易業務的全周期管理。

3.3 基于文件標簽的海量數據存儲查詢和讀取技術

“互聯網+房產交易”平臺在全流程業務辦理過程中需對大量文件進行掃描歸檔，包括申報材料、審批材料、各種附件材料等，如何能夠快速地在業務辦理過程中調取項目文檔資料是平臺建設的一個重點。文本采用基于文件標簽的海量業務數據存儲查詢和讀取技術，首先對非結構化的證照、文檔掃描文件的名稱和屬性進行解析。其次，對文件名稱、屬性等描述信息以及位置信息構建規則和索引，并存儲在元數據中，形成文件標簽。最后，當需要查詢和讀取文件時，構建“兩級”檢索模式，先通過元數據表定位文件位置，再通過文件位置查找相應文檔資料。

4 平臺功能實現

通過對”互聯網+房產交易”平臺的需求調用，主要包括B/S端和移動端子系統，核心功能有兩部分：房產交易監管“一張圖”和房產交易業務“一網通辦”。平臺功能結構示意圖如圖3所示。

圖3 平臺功能結構示意圖

4.1 房產交易監管“一張圖”

(1)房產資源展示是在統一的坐標系下，實現了小區、樓盤以及房屋等信息與電子地圖進行疊加展示、查詢和統計，還提供GIS地圖操作、圖層控制和標注等基本功能。通過點選，可以查看房屋的詳細信息，如坐落位置、權利人、建筑面積、所在層以及所在小區等。通過空間查詢和統計，可以查詢和統計行政區劃范圍內或某個特定空間范圍內的可售房屋資源信息，在地圖上高亮顯示，并可以快速進行定位。

(2)房產交易監控管理是對房產交易信息進行動態監管，可以實時了解城市房產交易的平均單價、總價、數量、戶型以及面積等信息，并用餅狀圖或柱狀圖進行展示，還可以形成報表導出，為領導提供輔助決策支持。

(3)選房輔助決策管理是為購房人員提供選房工具，通過輸入購房人員關注的信息，如價格、面積大小、戶型、區域以及學區等，在一定范圍搜索出符合條件的房屋信息，并在地圖上進行定位。

4.2 房產交易“一網通辦”

(1)網上服務大廳包括B/S端和移動端，服務于企業和公眾進行房產交易申請、進度查詢以及稅費繳納等。房產交易申請是交易人員在完成注冊后，向不動產登記部門提交房產交易申報材料。房產交易進度查詢可以實時查看交易的進度，當審核通過后，平臺以短信形式通知交易人員。稅費繳納是審核通過后，可在線對所需的稅費進行支付，并提供電子發票和發票打印等配套功能。

(2)業務審批管理，首先是網上服務大廳審核人員對申報材料的完整性和真實性進行提前預審核。其次，預審核不通過，則通過短信提示申請人員進行材料的修改；預審核通過，則將資料傳入政務內網，進行部門間的并聯審批，即不動產登記部門進行房產審核，稅務部門進行核稅和稅費審核，從而實現“一網受理，并聯審批”。最后，將審批結果和稅費金額以短信或者電話形式通知用戶。

(3)數據共享交換管理是通過接口集成管理，與住建部門、稅務部門、工商部門以及民政部門的系統進行對接，可以實時調取房屋的不動產登記信息、權利人的戶籍和婚姻信息以及企業營業執照信息等，實現多部門間涉稅交易信息的共享、交換和整合，形成統一標準、互聯互通、數據共享以及實時更新的數據共享交換體系。

(4)運維管理是平臺穩定運行的保障，為平臺提供人員管理、權限管理、服務管理、后臺監測管理以及日志管理等功能。

5 結語

本文以不動產登記過程房產交易信息化需求為切入點，探討了利用先進技術，結合“互聯網+”政府服務模式，搭建“互聯網+房產交易”平臺的方法。通過與住建、自然資源、稅務和民政等部門間建立數據共享交換、信息互聯等機制，實現了房產登記、交易和稅款征收一體化管理，減少了企業和群眾辦事時間，提高了服務水平和辦事效率，讓企業和群眾獲得更多的幸福感和獲得感。