物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備管理與維修

文/蔣鐘 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司 上海 201901

物業(yè)管理對于保障居民的正常生活具有重要意義，而管理的要點(diǎn)就在于相關(guān)的設(shè)施設(shè)備，因此在管理過程中不僅要定期對設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面的檢查和測試，同時還要加大對相關(guān)人員的培訓(xùn)力度，確保其能夠熟練掌握各項(xiàng)維護(hù)要點(diǎn)，本文就具體分析了這一問題。

1、規(guī)劃階段

項(xiàng)目規(guī)劃階段所包括的物業(yè)管理主要有以下幾個方面。第一，明確規(guī)劃內(nèi)容的各項(xiàng)要求，并以此為依據(jù)對客戶進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上對市場需求進(jìn)行整理與分析，之后需要制定相應(yīng)的管理計劃，并且對管理方向進(jìn)行定位。第二，對建筑平面設(shè)計以及交通等多個方面進(jìn)行控制，并對設(shè)備的存放位置和監(jiān)控設(shè)施的配置進(jìn)行規(guī)劃。在此過程中，必須遵循節(jié)能減排這一基本原則，并在此基礎(chǔ)上對配套設(shè)施進(jìn)行合理安排。同時，還應(yīng)對水電用量進(jìn)行明確的規(guī)定。另外，還要設(shè)計好垃圾的處理方式。第四，根據(jù)物業(yè)需求對電梯的容量等多個方面進(jìn)行規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上選擇合適的設(shè)施，同時，在初步選擇之后還必須對設(shè)備進(jìn)行測試，以便對其中存在的問題進(jìn)行調(diào)整。第五，對設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行考察并且以經(jīng)濟(jì)性為基本原則，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)備的采購。另外，還應(yīng)在合同中明確相關(guān)的責(zé)任條款，這樣就能定期對設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行檢查。第六，對物業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面規(guī)劃，選擇符合建設(shè)需求的植物并做好維護(hù)工作。

2、施工階段

施工階段的管理主要包括以下幾個方面。第一是對圖紙進(jìn)行深入研究，并在明確物業(yè)各方面管理要求的基礎(chǔ)上不斷對圖紙中的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行完善。同時，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)入施工場地對設(shè)備的安裝及使用進(jìn)行全面的監(jiān)管。第二，加大對一些隱蔽工程的監(jiān)管力度，包括管線鋪設(shè)及配電設(shè)備等，進(jìn)而確保這些設(shè)備的安裝程序符合行業(yè)要求，有效保障物業(yè)工程的施工質(zhì)量。第三，搜集設(shè)備使用過程中的相關(guān)資料，并以檔案的形式進(jìn)行保存。另外，當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)問題時應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)試。第四，對施工的質(zhì)量及安全等方面所存在的問題提出相應(yīng)的建議，并對驗(yàn)收環(huán)節(jié)制定明確的標(biāo)準(zhǔn)。

3、交付階段

交付階段的管理主要包括以下幾個方面。第一，在項(xiàng)目施工完成之后進(jìn)行驗(yàn)收，并對設(shè)備的使用情況制定相應(yīng)的維護(hù)和保修計劃。第二，在設(shè)備調(diào)試過程中必須要求相關(guān)人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，確保其之后能夠自行進(jìn)行設(shè)備的調(diào)試與處理，進(jìn)而有效延長設(shè)備的使用壽命。第三，對設(shè)備的各個部位進(jìn)行全面的檢查，并與之前所保存的檔案資料進(jìn)行對比，明確設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)是否處于正常范圍之內(nèi)。第四，加大對員工的培訓(xùn)力度，確保其能夠掌握設(shè)備維護(hù)方面的知識，之后還應(yīng)對員工進(jìn)行考核。第五，針對設(shè)備的運(yùn)行情況制定相應(yīng)的方案，并將不同的系統(tǒng)進(jìn)行合理劃分。第六，在設(shè)備運(yùn)行的過程中必須加大監(jiān)管力度，并針對其中存在的問題及時進(jìn)行調(diào)整。

4、運(yùn)行階段

設(shè)備運(yùn)行環(huán)節(jié)的管理內(nèi)容較多，主要包括技術(shù)、安全、節(jié)能以及維護(hù)等，下面就作詳細(xì)探討。

4.1 設(shè)備技術(shù)

在對設(shè)備技術(shù)進(jìn)行管理的過程中，主要有以下幾個控制的要點(diǎn)。第一，針對技術(shù)管理制定明確的操作流程，并且必須確保流程的科學(xué)性與合理性。第二，加大對操作人員的培訓(xùn)力度，培訓(xùn)內(nèi)容包括理論和實(shí)踐兩個方面，并且在培訓(xùn)之后還必須對人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核，在確保其通過考核的情況下才能拿到相關(guān)證書，如果沒有通過考核則必須繼續(xù)接受培訓(xùn)，直至通過為止。另外，對于問題較大的人員可直接開除，否則其就會嚴(yán)重影響設(shè)備的管理質(zhì)量。第三，對設(shè)備運(yùn)行過程中的性能進(jìn)行測試，并且記錄相關(guān)的信息數(shù)據(jù)，之后對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面的整理與分析，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上明確設(shè)備在不同運(yùn)行條件下各項(xiàng)指標(biāo)的變化情況，掌握設(shè)備對能源的消耗量，進(jìn)而針對存在問題的地方及時進(jìn)行調(diào)整，不斷優(yōu)化設(shè)備，使其運(yùn)行效率能夠在原有基礎(chǔ)上得到有效提升。

4.2 設(shè)備安全

設(shè)備安全管理主要包括以下幾個方面。第一，對設(shè)備以往的運(yùn)行情況進(jìn)行考察，在此基礎(chǔ)上制定相關(guān)的應(yīng)急操作流程，并對應(yīng)急人員進(jìn)行全面培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括電梯發(fā)生意外時的人員解救及設(shè)施的搶修等，確保相關(guān)人員能夠掌握這些安全管理的要點(diǎn)，以免在發(fā)生意外時使得問題得不到及時處理。第二，對設(shè)備的運(yùn)行過程和運(yùn)行結(jié)果進(jìn)行考察與測試，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上及時了解運(yùn)行過程中所存在的問題并予以調(diào)整。第三，運(yùn)行人員必須對設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)和性能有足夠的了解，并且能夠掌握設(shè)備安全方面的控制要點(diǎn)，熟練設(shè)備處理的各個要點(diǎn)。第三，對設(shè)備安全管理方面的人員必須加大監(jiān)管力度，并對其從業(yè)資格進(jìn)行全面考察及核實(shí)，在確保其符合基本從業(yè)要求的情況下才能進(jìn)入崗位工作。

4.3 設(shè)備節(jié)能

節(jié)能管理主要包括以下幾個方面。第一，在明確設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)的基礎(chǔ)上制定相關(guān)的操作流程，并且盡量將浪費(fèi)現(xiàn)象控制在最小范圍內(nèi)。第二，對能源使用量進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，并加強(qiáng)對各個使用環(huán)節(jié)的控制，避免使用量超出規(guī)劃的范疇之外。第三，應(yīng)采用一些具有節(jié)能效果的技術(shù)，并且在選擇設(shè)備的過程中必須確保其具備自動化的特點(diǎn)，這樣就能夠加強(qiáng)對設(shè)備的控制。第四，必須做好水資源的節(jié)約工作，對一些可回收利用的水質(zhì)必須進(jìn)行重復(fù)利用。第四，制定采取一些節(jié)約用電的措施，并選擇具有節(jié)能效果的電機(jī)。另外，為了減少電能的使用量，還應(yīng)當(dāng)做好開關(guān)的控制工作。第五，對管道等部位應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢查，以免發(fā)生損壞等問題，若在檢查過程中發(fā)現(xiàn)這類故障，必須及時進(jìn)行維修。

4.4 設(shè)備維護(hù)

在維護(hù)設(shè)備的過程主要包括兩個方面，分別是設(shè)備日常運(yùn)行過程中的維護(hù)以及一些專業(yè)技術(shù)方面的維護(hù)。首先，在日常維護(hù)的過程中相關(guān)人員必須對設(shè)備的外觀進(jìn)行詳細(xì)檢查，并嚴(yán)格按照制定好的操作流程進(jìn)行各項(xiàng)細(xì)節(jié)問題的檢查與處理。同時，還應(yīng)定期對設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行測試，確保沒有出現(xiàn)振動及載重超出正常范圍等問題。另外，還必須定期對設(shè)備進(jìn)行清潔，維護(hù)設(shè)備的運(yùn)行環(huán)境。其次，在進(jìn)行專業(yè)技術(shù)方面的維護(hù)時必須提前制定詳細(xì)的規(guī)劃，并且在規(guī)定的時間將設(shè)備暫時停止運(yùn)行，這樣就能夠有效延長設(shè)備的使用期限，并提高其運(yùn)行的安全性。另外，為了減少設(shè)備維護(hù)所花費(fèi)的時間，必須對相關(guān)人員加大培訓(xùn)力度，確保其能夠熟練掌握維護(hù)的各個要點(diǎn)。

4.5 設(shè)備維修

由于引起設(shè)備故障的原因各不相同，并且不同時期設(shè)備的損壞程度有一定的差異，因此必須結(jié)合設(shè)備的損壞特點(diǎn)制定相應(yīng)的維修方案。在維修的過程中，首先需要對儀表及相關(guān)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行測試，確保其沒有發(fā)生泄漏等問題，同時還應(yīng)當(dāng)對故障問題做好記錄工作。其次，必須根據(jù)設(shè)備故障的特點(diǎn)進(jìn)行維修人員工作任務(wù)的具體分配和安排，并通過責(zé)任制使各個人員明確自身在維護(hù)工作中所應(yīng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任。最后，還應(yīng)制定明確的維修制度并做好驗(yàn)收工作。另外，為了減少設(shè)備故障發(fā)生的概率，必須定期對設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行巡視與檢查，提前制定預(yù)防的措施，這樣能夠有效延長設(shè)備的使用期限。另外，當(dāng)前信息技術(shù)的應(yīng)用越發(fā)普遍，因此可采用先進(jìn)技術(shù)對設(shè)備進(jìn)行全面監(jiān)控，進(jìn)而及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的問題并進(jìn)行處理。

結(jié)語：

總而言之，為了給居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，必須對物業(yè)工程實(shí)施的各個階段加強(qiáng)管理與控制，并針對設(shè)備的購進(jìn)和施工制定詳細(xì)的規(guī)劃，同時，在完成設(shè)備安裝之后還必須定期進(jìn)行檢查，確保其能夠正常運(yùn)行，并且針對其中存在的問題及時進(jìn)行處理。本文就深入探究了這一問題。

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