高強度開發地塊中里弄住宅改造再利用方式探索
——以上海市靜安區72號街坊舊改地塊商辦住新建項目為例

章雯

上海建筑設計研究院有限公司 上海 200041

引言

上海里弄建筑在租界出現后產生，并隨著城市人口的迅速膨脹和租界的擴張而發展成熟。至解放初期，據不完全統計，里弄住宅約占上海居住建筑總面積的65%，里弄總數9000余處，是上海最大量、最普遍的住宅形式，構成了上海城市肌理重要的圖底關系。但在之后的城市快速發展中，不少已被拆除，所幸近年來已日益受到重視并得到保護。在保護里弄建筑的同時，如何通過改造再利用，使其重新融入現代生活中成為重要議題。

1 上海里弄住宅的發展

上海里弄建筑始于1860年代前后。1853年，小刀會起義軍占領縣城后，富商紛紛遷入租界，外商趁機搭建了毗連式的木板房以供出租；1860年前后，太平天國運動導致周邊省市大量人口遷入上海，租界人口激增，外商順勢搭建大批木板房，即里弄住宅的雛形。由于木板房容易燃燒，后改建為磚木立貼承重的聯排房屋。1876年出版的《滬游雜記》記錄了英、法租界100多處以“里”為名的住宅建筑；如廣東路河南中路的公順里。

上海開埠以后，因其襟江靠海的地理優勢，商貿航運迅速發展，特別是1869年蘇伊士運河的開通，使遠洋貿易航程大大縮短，往來大噸位船只增加，上海隨之成為中國最重要的港口城市。城市的快速發展，城市人口逐年增加，東西方交流頻繁，促進了里弄住宅形式的發展演變[1]。

2 上海里弄住宅的分類

大多上海近代建筑或里弄民居相關研究著作中，包括陳從周、章明主編的《上海近代建筑史稿》，沈華主編的《上海里弄民居》，王紹周、陳志敏編寫的《里弄民居》等，將里弄建筑主要分為五類或六類：早期石庫門里弄（老式石庫門）、后期石庫門里弄（新式石庫門）、新式里弄、花園里弄和公寓里弄等五類；分為六種類型的即在上述五種類型的基礎上，增加了廣式房屋或廣式里弄，是一種較為簡陋的、單開間、兩層聯排房屋，因外形類似廣東舊式房屋，故被稱為廣式里弄。

早期石庫門里弄，主要分布于原英租界范圍內，每個單元脫胎于傳統的四合院、三合院，多為三開間或五開間，磚木立貼承重形式，裝飾和用材有明顯的中國傳統建筑特征，屋面多為小青瓦，檐口不設排水溝，雨水從坡屋面落入天井中，即“四水歸堂”；山墻、封火墻為馬頭墻或觀音兜形式，木柱、木梁、木掛落、木裙板等位置多有傳統圖案雕刻裝飾。

后期石庫門里弄以1910年至1930年最為興盛，受到西方建筑影響，結構上，用磚墻承重代替傳統木立貼，部分區域采用鋼筋混凝土結構，如出挑陽臺、曬臺等，外墻多用清水磚、水泥粉刷或水刷石飾面，山墻一般為人字形。

新式里弄取消了石庫門，改用鑄鐵大門，圍墻降低，單開間為主；設置衛生間，標準較高的新式里弄住宅普遍有取暖裝置。

花園里弄住宅占地較大，平面凹凸多變，除滿足各房間功能需要外，還可豐富景觀。公寓里弄弄內不見圍墻，由綠地和樹木代替，設有公共樓梯，經公共樓梯到達各戶。此兩類里弄實例較少[2]。

3 上海里弄住宅的特點

居住建筑對城市空間的影響起決定性作用，里弄住宅的特點使上海具有與其他城市不同的城市肌理和空間。

城市房地產的商品化，設計標準滿足社會不同階層的需要。里弄住宅作為房地產開發項目，充分利用土地，單元化、標準化設計建造，減少建造周期和造價，以追逐高額利潤；同時適應社會不同經濟水平的對象使用，出現不同標準的里弄住宅，建筑間距、開間、層高、用材等都有較大區別。部分低標準里弄建筑亦不能滿足當時的相關規定，如《公共租界房屋建筑章程》已明確“里弄之寬度不得小于下列規定：兩面前門之里弄十尺，一面前門或前后門相對者七尺半，總弄十尺……”。

低層高密度，行列式布局。里弄建筑的排列吸取了歐洲聯排式住宅的毗連形式，考慮采光等因素，建筑采用前高后低的空間組合方式，緊湊布局，以兩、三層為主，形成低層高密度的整體風貌。

連續的城市界面，功能復合。里弄沿街部分通常采用周邊圍合式布局，限定城市街道、支撐城市骨架、保障里弄安全。沿街住宅單元底層對外設置店鋪，方便里弄居民日常生活所需，形成功能復合的里弄單元住宅形式。

因地制宜、靈活布局及“守正出奇”。基于土地私有化制度的里弄通常有不規整的用地，為提高土地利用率，會在較為規則、模數化布局的同時，因地制宜地適應地形，包括靈活布置總體、使用不等進深與面寬、調整建筑朝向、利用邊角零散地塊等；靈活的設計、建造方式亦增加了每條里弄的特色與組合后的多樣性。

中西合璧的文化特征。里弄建筑的石庫門、樓梯、內天井立面等重要細部裝飾較為考究，既有壽字紋等中國傳統紋樣，亦有巴洛克風格裝飾等。除部分以開發商、道路命名的里弄，如斯文里、戈登里等外，大多里弄命名古典雅致、寓意深遠，如山壽里、潤德里等弄名，均能體現傳統文化特色，及中國古典文學底蘊。

4 上海里弄住宅保護情況

上海現已公布3437處不可移動文物及1058處優秀歷史建筑，單體或群體價值突出的里弄，已陸續被列入名單中，如上海市文物保護單位步高里、尚賢坊，優秀歷史建筑梅蘭坊、吉祥里等。

里弄住宅作為近代地產開發項目，從土地購買到建設、租售、管理都需要大量資金投入，因此整街坊統一開發建設實施的情況并不常見，1904年法國天主教會投資建造的淮海中路315弄寶康里是為數不多的案例。大部分里弄與其他不同開發商投資建設的里弄住宅、辦公、商店、旅社、工廠、出版社、教堂、學校等共同構成綜合、多元的街坊；街坊內各地塊大小不一，邊界犬牙交錯。如黃浦區81#街坊（福州路、山東中路、廣東路、福建中路），由公和里、聚源坊、新普慶里、紫金坊、德和里、貴興里、普愛坊、尚仁里、自由坊等近十個不同時期開發的里弄組合而成，同時還包含了江蘇旅社、仁濟醫院、杏花樓等多種功能、體量的建筑。這些街坊的肌理、界面等是近代上海重要的城市空間特征[3]。

為進一步加強城市歷史風貌的整體保護和傳承，在44個歷史文化風貌區外，上海市于2016年公布了119處第一批風貌保護街坊，其中里弄住宅風貌街坊58個，占比48.7%；又在2017年，通過全面普查及梳理甄別，確認并公布了131處第二批風貌保護街坊名單，基本均為里弄住宅風貌街坊。人們較為熟悉的東斯文里（圖1）、余慶里等里弄所在街坊均位于名單內。

圖1 東斯文里航拍

5 上海里弄住宅改造與再利用項目實踐

隨著上海的城市建設發展模式進入到從大規模的增量建設轉向存量更新為主的新階段，越來越多的里弄建筑被改造更新再利用，如建業里、尚賢坊、公益坊（“今潮8弄”）等。建業里建于20世紀30年代，22排行列式建筑分為東弄、中弄、西弄，為第二批優秀歷史建筑。項目保留建業里總體格局，其中西弄保護修繕后作為酒店使用，東弄和中弄采用了復建的方式，原磚木混合結構更換為鋼筋混凝土框架結構，并新增兩層地下空間，作為公寓保留居住功能；原清水紅磚墻飾面用同規格的陶土磚替代，外觀質感差別較大?！敖癯?弄”項目位于武進路、四川北路、海寧路、江西北路，是第二批風貌保護街坊。地塊內公益坊等歷史建筑集中于東、北兩側，均作原址保留，西南位置新建高層及裙房。公益坊里弄建于1928年，單開間為主，為虹口區文物保護點；項目中對建筑進行鋼結構托換，保護修繕原清水青磚外墻，內部打通形成大空間以適應商業功能。尚賢坊所在街坊亦為第二批風貌保護街坊，項目在地塊南側原址保護或復建尚賢坊歷史建筑，北側新建高層塔樓，目前尚在施工中。

項目案例中，對歷史建筑采取了多種更新改造方式，但大多涉及的是總體格局清晰、規模較大或建造標準較高的里弄；而基于當時土地私有化制度，用地通常劃分不規則且規模差異大，里弄建筑因地制宜靈活布局，高效利用土地，存在不少規模較小、建造標準不是很高、建筑單體及群體價值均相對一般的里弄住宅區域，因此也未被列入到前文所提的保護名單中，如項目所在的靜安區72號街坊及周邊的103號街坊等。

6 靜安區72號街坊舊改地塊商辦住新建項目

靜安區72號街坊位于上海市中心城區，北臨昌平路，南至康定路，東至昌化路，西至江寧路。該街坊不在歷史文化風貌區內，也未被列入風貌保護街坊，相鄰無風貌保護道路，街坊內亦沒有保護建筑。

街坊曾屬于1899 年擴大的公共租界范圍，19世紀末西側江寧路（原戈登路）始建，至20世紀30年代東側昌化路（原東京路）筑通，街坊形成；戈登里、五和里、永順里等里弄住宅隨著租界自東向西擴大、城市的發展在街坊內建造起來。依托水運優勢，19世紀60年代開始，蘇州河沿岸開辦了繅絲、修船、面粉等門類及數量眾多的工廠，并與之配套的興建了碼頭、倉庫，工業、商貿繁榮。72號街坊除里弄住宅外，建有昌興印染廠、中華制紙廠第二廠等中小型工廠，是蘇州河兩岸典型的居住與工廠混合街坊。隨著經濟社會的發展，產業轉型，街坊內工廠均已遷出，里弄住宅基本保留。

街坊規劃為兩個地塊，其中北側039-1地塊為公共綠地，039-2地塊為本項目建設用地，用地面積約29000m2，商業、辦公、住宅混合用地，容積率達3.97，建筑高度180m，開發強度較大。經評定，地塊包含約6600m2的保留歷史建筑及一般歷史建筑，全部作為文化設施，不計入容積率。

保留及一般歷史建筑分屬于三個里弄：戈登新村、五和里及永順里，規模均較小，僅有東西向一條弄堂，建筑單體基本為3-6開間；其中戈登新村建于1937年，為新式里弄，五和里及永順里建于1928年，為新式石庫門里弄。不同里弄的建筑形式差異較大，比較特別的是同一里弄的各棟建筑也有明顯差異。如五和里（江寧路536弄），一排共有5棟建筑，自西向東1-3號、5-7號、9-19號、25-27號建筑形式包括立面材料、裝飾細部等均不相同（圖2）。

圖2 五和里5-7號（左）9-19號（右）建筑立面

結合風貌保護及開發需求，原址保護改造西南側沿江寧路的保留歷史建筑，一般歷史建筑移址復建至康定路沿街，西北側布置180m超高層塔樓，并通過連廊與保留歷史建筑相連，東側新建多棟高層住宅；除保留歷史建筑外，其他區域均設有地下室。

經現場詳細勘察及相關資料收集整理研究，建筑外立面有后期多次涂料、粉刷等覆蓋，內部及屋面改建加建較為嚴重，但天井格局及南側坡屋面、北側平屋面的前高后低組合形式基本保留，室內構件大部分已更換。

設計中尊重歷史建筑原真性和多元性，保護修繕保留歷史建筑的主要立面，恢復原立面材質；復建的一般歷史建筑外墻飾面采用老磚，并按照原一丁一順的方式砌筑，展現歷史建筑質感。同時保留天井空間格局及屋面形式，延續歷史建筑風貌特征。

在保護歷史建筑風貌的前提下，更換原磚木混合結構為鋼筋混凝土框架結構體系，對原外墻內側采用單面鋼筋網加固，并增設保溫層，提升建筑的安全性及舒適性，滿足現代使用需求，更好地為城市服務。

為了加強建筑間聯系、創造新的空間體驗，新增玻璃連廊，聯通歷史建筑及新建部分；反映現代特征的玻璃幕墻及鋁板，與清水磚墻形成對比。超高層建筑裙房通過豐富的層次及材料變化，削減弱化體量，新老建筑相互融合，共同營造街區氛圍（圖3、圖4）。

圖3 歷史建筑鳥瞰效果圖

圖4 歷史建筑效果圖

項目的一大挑戰在于歷史建筑原外墻砌筑的質量較差、酥松變形，局部失穩，為保留墻體需做大尺度的臨時加固。同時，在近百年的使用過程中，經過多次搭建，局部范圍的清水磚墻已拆除或替換，且大部分外墻被水泥、面磚等多次覆蓋，需剝除后做整體修繕。由于后期附著物黏性較強，清理后磚面受損，經過現場多次試樣，采用打磨、增強、修補、平色、填縫等做法流程進行修繕，并根據剝除后外墻的情況確定不同的打磨深度。通過謹慎地修繕，保留歷史滄桑感和城市記憶。

7 結束語

在高強度開發的地塊中，結合規劃要求、周邊條件、歷史建筑等實際情況，分區域分別集中布置高層或超高層體量及歷史建筑，并在高層或超高層體量的裙房部分與歷史建筑呼應、聯系；同時在歷史建筑保護再利用設計中，面對諸多技術、規范等問題，以價值評估為基礎，考慮功能調整、安全性、舒適性提升，以及新舊結合等進行綜合判斷處理。上述項目是對于小規模、價值一般的里弄建筑保護改造和高強度開發結合的更新模式的一種探索，以期為今后實踐提供一些思考。