基礎設施公募REITs稅收問題研究

| 豐蓉芳

2022年1月26日財政部、國家稅務總局發布了2022年第3號公告，對基礎設施公募不動產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）試點階段的稅收政策進行了明確。本文結合該公告對我國基礎設施公募REITs相關稅收政策進行梳理，在此基礎上，分析目前我國基礎設施公募REITs稅收政策方面存在的問題，提出進一步完善的方向。

一、我國基礎設施公募REITs現行稅收政策

目前我國基礎設施公募REITs普遍采用的結構較為復雜，其中主要涉及三個環節：（1）設立前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施環節；（2）設立階段，原始權益人轉讓項目公司股權給資產支持專項計劃；（3）運營、分配環節。以下分別對上述三個環節的相關稅收政策進行梳理。

（一）基礎設施公募REITs設立前

基礎設施公募REITs設立前，原始權益人與項目公司之間基礎設施資產的劃轉按照3號公告第一條的規定，適用特殊性稅務處理，原始權益人和項目公司均不確認所得，不征收企業所得稅。這里所說的適用特殊性稅務處理與財稅[2009]59號、財稅[2014]109號的特殊性稅務處理不一樣的地方在于，上述兩個文件里面提到的特殊性稅務處理都有嚴格的條件限制，3號公告的特殊性稅務處理則沒有嚴格的條件限制，這就為原始權益人順利把項目公司股權轉讓給資產支持專項計劃，從而推進基礎設施公募REITs的發行提供了便利條件。

值得注意的是，3號公告僅明確了企業所得稅的處理，對于除所得稅外的其他稅種的處理并未提及，對此筆者認為，涉及其他稅種的處理應按照現有的稅收政策執行。

增值稅方面，依據財稅[2016]36號文件附件3的規定，在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。這里所說的資產重組是指合并、分立、出售、置換等方式，其中并沒有提到劃轉。在實務中，原始權益人向項目公司劃轉資產的時候，符合上述規定，將相關的債權、債務和勞動力一并轉讓的，可向稅務機關申請適用上述文件，按不征收增值稅處理。

土地增值稅方面，按照財政部、稅務總局公告2021年第21號第四條規定，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，涉及到房地產轉移的，暫不征土地增值稅。需要特別強調的是，該政策在實務中適用時，通常要求符合改制重組條件。因此，原始權益人將房地產轉讓給項目公司時，可以形成一個改制重組文件，向稅務機關申請適用上述文件，暫不征收土地增值稅。

契稅方面，原始權益人對設立的全資子公司進行土地、房屋權屬的劃轉，根據財政部、稅務總局公告2021年第17號第六條的規定，免征契稅。

（二）基礎設施公募REITs設立階段

根據3號公告第二條的規定，原始權益人轉讓項目公司股權所實現的評估增值，當期暫不繳納所得稅，允許遞延。這里的“遞延”包含兩層含義：（1）原始權益人評估增值的企業所得稅，允許遞延至基礎設施公募REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納；（2）對原始權益人因戰略配售自持的基礎設施公募REITs份額對應計算的資產評估增值，允許遞延至原始權益人實際轉讓REITs份額時繳納企業所得稅。

（三）基礎設施公募REITs運營階段

按照3號公告規定，對基礎設施公募REITs運營、分配等環節涉及的稅收，適用現行法律法規的相關規定。在此階段主要涉及資產支持專項計劃從項目公司取得收益、然后分配給公募基金、公募基金再將收益分配給投資者三個階段，表1對現階段這些環節涉及的稅收情況做了簡單的歸納。

表1 基礎設施公募REITs運營階段涉及的稅收情況

（四）3號公告有待進一步明確的問題

通常情況下，基礎設施公募REITs的整個生命周期包含四個階段，即：設立前重組、設立、運營和退出。 3號公告主要明確了基礎設施REITs設立前的重組及設立中的企業所得稅問題，但還有一些問題有待進一步明確。

1.納稅申報有待明確。3號公告拓寬了特殊性稅務處理類型，明確規定基礎設施公募REITs設立前的重組環節可以適用特殊性稅務處理，股權轉讓階段可以分兩種情況進行遞延，但如何進行后續管理及納稅申報需要進一步明確。

2.劃轉的方式有待進一步確認。3號公告中提到資產轉移形式僅為“劃轉”，資產劃轉是主要針對國有企業資產重組的一種方式，是指100%直接控股的母子公司之間轉讓資產或股權的行為，那么除此之外的資產重組方式，比如資產收購、企業分立、合并等是否適用，需要進一步明確。

3.未募集成功的稅收問題需進一步明確。如按照3號公告的要求完成資產重組后，基礎設施公募REITs最終未能成功發行，重組時產生的相關稅款是否需要補繳，公告中未明確。

二、目前我國基礎設施公募REITs稅收政策存在的問題

（一）基礎設施公募REITs稅收政策繁雜

基礎設施公募REITs，我國企業目前采用的結構普遍比較復雜，涉及多個層級，從而導致涉及的稅收環節也比較復雜，涉及稅種較多。從上述分析不難看出，3號公告主要明確了基礎設施REITs設立前的重組及設立中的企業所得稅問題，設立前及設立中的其他稅收比如土地增值稅、增值稅、契稅等問題，以及后續運營分配環節的相關稅收問題，需要適用其他相關規定。而這些規定分布在各種不同的文件中，有些存在重復交叉的情況，這給稅款的計算和繳納帶來了較大的難度，在一定程度上制約了基礎設施公募REITs的發展。

（二）稅收優惠力度不大且具有隨意性

稅收優惠政策在一定程度上是基礎設施REITs產品健康快速發展的重要保障。由于我國沒有出臺專門針對REITs的相關稅收政策，目前的稅務處理主要由財政部與國家稅務總局下發的各類文件來明確，在這些文件中，對某些情形下很多稅種的征收大多規定為“暫不征收”， 臨時性和隨意性較大，并且有些文件年代久遠，與當前的經濟發展已不相適應。優惠力度不大及其缺乏持續性和穩定性，加重了基礎設施REITs各參與方的稅收負擔，同時可能誘發各種避稅風險，從長期來看，為我國基礎設施REITs的發展埋下許多隱患。

（三）多層交易結構加大稅務處理難度

由于我國基礎設施公募REITs企業目前采用的結構普遍比較復雜，一方面，資產支持專項計劃扮演著從項目公司獲取收益和向基金分配收益的“中間人”的角色，項目公司在獲取租金收益時需要繳納企業所得稅，而在基金層面，由于基金本身不是納稅主體，不必繳納企業所得稅，但向投資者分配收益時，受益人需要繳納所得稅，相比國外由基礎設施公募REITs直接持有物業資產，存在雙重征稅情況；另一方面，由于發展歷史較短，目前我國還未出臺針對基礎設施公募REITs的稅收優惠措施。

實踐中，由于基礎設施公募REITs涉及公募和資產支持專項計劃兩個層面，橫跨基礎設施和金融兩個領域，稅務處理難度要求遠高于一般的證券投資產品，而政策層面的缺失又給業務的開展增加了一定的稅務成本，如何利用好現有的優惠政策，充分享受稅收優惠，降低投資者的稅務負擔，成為基礎設施公募REITs業務發展中至關重要的問題。

三、完善基礎設施公募REITs稅收政策建議

（一）明確納稅主體

從發達國家的經驗來看，信托稅收理論是REITs稅收法律制度的基礎，而我國現階段適合基礎設施公募REITs的信托稅收理論尚未形成，其征稅的依據主要是針對一般經濟行為制定的，另外一部分是針對資管產品的補充規定。我國目前針對基礎設施公募REITs普遍適用雙重所有權，即將委托人、受托人、受益人之間信托財產的轉移視同銷售行為，予以征稅。在基礎設施公募REITs框架下，委托人把財產轉移給受托人是為了設立信托，其并非真正意義上的財產轉讓行為，此時受托人對財產并無實質性所有權，可理解為一種代持行為，對其征稅顯然是不合理的。只有當信托財產轉移給受益人，并且完成必要的不動產產權登記后，所有權才真正轉移，此時由受益人應承擔繳稅義務。對信托財產所有權屬的模糊界定帶來的雙重征稅、避稅等一系列問題大大制約了基礎設施公募REITs發展，因此，只有首先明確基礎設施公募REITs各個發展階段所涉及的納稅主體及納稅義務，才能制定符合我國基礎設施公募REITs行業發展現狀的稅收優惠與稅收遞延政策，實現差異化稅收安排。

（二）制定系統性專項稅收政策

目前我國基礎設施公募REITs稅收專項法律制度仍處于空白狀態，相關業務方面的規定散見于多部法律法規中，3號公告僅適用于資產重組形式為“劃轉”的所得稅政策，但不同的稅種對“劃轉”有不同的適用范圍。同時，該公告中對于土地增值稅、增值稅等可能存在的重復征收、稅負較重的情況暫未給予明確，后續應制定更完善、更系統的支持性政策，鼓勵基礎設施公募REITs長遠發展。在基礎設施公募REITs產品到期后，如由原始權益人予以回購，則項目公司可能需要再次繳納企業所得稅、增值稅、契稅、土地增值稅等。筆者建議，應將基礎設施公募REITs從資產剝離重組、公募 REITs 設立到資產退出作為一個整體，各環節視同分步實施但實則為一攬子計劃，從而制定系統性的稅收優惠政策。建議借鑒REITs產品比較發達的國家的經驗，加快相關法律的制定和完善，可以在現有的法律框架下，對證券投資基金相關法律法規進行補充或修訂，針對基礎設施公募REITs產品出臺相應的配套政策，制定各流程，涵蓋各主體稅收處理的系統稅收政策。在法律框架內嚴格規范稅收制度、稅收流程，為基層稅務機關及各市場參與方提供完整、準確、明晰的法律依據。

1.避免重復征稅。我國的基礎設施公募REITs剛剛起步，正處在初步發展的時期，一批優秀金融創新產品的出現，為我國基礎設施公募REITs的大發展大繁榮提供了寶貴經驗和研究樣本，為了更好促進基礎設施公募REITs市場的發展，有必要通過出臺完善的稅收政策配套，避免重復征稅、鼓勵金融創新、協調稅收征管。完善的稅收政策是推動基礎設施公募REITs蓬勃開展、不斷創新的重要動力。

2.加大稅收優惠力度，借鑒美國、新加坡等REITs發展比較成熟國家的經驗，同時結合我國的具體情況，設計出適合我國國情的稅收優惠政策。

（三）建立完善的稅收監管機制

由于我國基礎設施公募REITs的結構復雜，涉及機構較多，確保信息準確、及時顯得尤為重要。首先，要建立信息公開制度。不斷完善信息披露制度，對不同環節可能損害投資者利益的行為作出限制，最大限度地保護投資者利益，同時防止利用復雜交易偷逃國家稅款。其次，要加強對關聯交易的監管。理清眾多機構之間的關系，防止利用關聯關系進行暗箱操作，出現損害投資者和國家利益的行為。最后，要做好風險防范。在設計基礎設施公募REITs產品時，要充分考慮我國國情，使其與我國經濟和金融發展相適應。

要充分發揮發改委在基礎設施公募REITs運作中的主導作用，加強對項目選擇、融資用途管理等的引導，對重大關聯交易的監管。證監會以及證券交易機構要不斷完善相關配套措施，加強操作規程上進引導，讓制度的完善和變化與實踐的發展協調同步。