新房銷售面積是否會跌破10億平方米？

文|尹中立

新建商品房銷售面積是十分重要的宏觀經濟指標，該指標的變化不僅對大宗商品或股市價格產生影響，而且對宏觀經濟決策產生影響。去年的新建商品房銷售面積接近18億平方米，創歷史之最，今年前7個月的新房銷售面積是7.8億平方米，照此推算，今年的新房銷售規模應該在12億～13億平方米左右，比去年回落約30%。

未來幾年新房銷售將維持在多大的規模？大多數市場人士認為未來幾年新建商品房銷售面積應該回落，但10億平方米應該是底線。最近，正值上市公司披露半年報，業內有影響的房地產企業掌門人在與投資者交流過程中均持類似的觀點。8月31日，萬科召開2022年中期業績推介會，郁亮認為“維持城市住房更新的數量為10億至11億平方米”，言外之意當前的市場銷售數量是偏低的，當市場恢復正常狀態時，交易量會增加。

筆者認為，每年新房銷售10億平方米的預測數據可能偏樂觀，如果把新房銷售穩定在10億平方米左右，需要采取政策措施引導市場預期，防止出現新房價格與交易量之間的負反饋。

從住房需求動機看未來需求趨勢

房地產市場的需求動機主要分為兩種：一是居住，這類需求與人口增加有關，當農村人口大量流入城市，城市住房需求必然增加，居住需求與收入水平也相關，居民收入提高會相應增加居民面積和品質；二是投資增值，這類需求與房價預期有關，當市場預期房價上漲，投資需求增加。

近期房地產市場回落主要源于供給側，價格預期是在轉弱，但還沒有到很差的狀態?！?br>