供給側結構性改革下吉林省房地產去庫存研究

■ 陳王菊 馮子洋（長春財經學院）

一、吉林省房地產發展存在的問題分析

（一）住房價格居高不下

房價高位運行，超出居民承受能力。房價的高位運行無疑影響了吉林省房地產業的平穩健康發展。從吉林省2015年《城鎮居民問卷調查》報告來看，仍有65.0%的居民表示現在房價處于較高水平，要想購房的壓力較大。2015年吉林省農村居民人均可支配收入平均為1.5萬元，一個家庭每年的可支配總收入一般在3——4萬元萬元左右。而吉林省平均一套住房的價格在50萬元左右。這意味著想要買房不僅要傾舉家之力，甚至要在未來幾十年背負高昂的房貸，這體現了房價的不合理。

（二）住房的投機性代替居住性

隨著吉林省經濟社會的持續發展，吉林省的住房價格也隨之水漲船高。根據吉林省統計局的數據可以知道，2016年整個長春市的平均住房價格就高達6837元/平方米，到2017年，長春市的住房平均價格己經達到了7482元/平方米，而到了2018年，長春市的住房平均價格則高達9195元/平方米。上漲速度之快令人咂舌，于是人們開始把投資的目光放到了房地產市場，隨之越來越多的資金也進入了到房地產市場。住房市場被瘋狂的投資者不斷地炒作，此時住房市場的投資屬性已經遠遠大于居住屬性。住房市場的投資需求開始不斷擠占原來的剛需份額，這樣在很大程度上推高了住房市場的價格，造成一些有真正購房需求的購房者持幣觀望，不敢下手。

（三）有效需求不足導致供需錯位

對大量的數據進行統計分析之后不難發現，吉林省房的地產市場存在著明顯的結構性問題，這極大地阻礙了吉林省未來經濟的發展。從吉林省購房者需求來看，住房的購買者中大部分是年齡大致在三十來歲的白領，而對于這些年輕的白領群體而言，由于剛參加工作，較為年輕，自身財富的積累量決定了他們只能負擔得起價格偏低的中小戶型的住房。但是目前的房地產企業沒有對市場發展進行充分的調查，盲目追求高額利潤，大肆地投資建設了各種高檔的小區和別墅，但是高昂的房價使得大部分人無力承擔，導致住房積壓。

二、吉林省房地產發展存在問題的原因分析

（一）過于重視需求側刺激，忽視供給側改革

長期以來，政府主要采取以限制購房貸款和限制購房數量為主的手段來影響人們的購房消費需求，但這些政策只能短期內地維護市場的穩定，僅僅發揮了刺激或抑制需求的作用，卻沒有在根本上平衡供需。如果只抓需求側，導致在一定時間內市場的需求空間大幅縮小，也導致房地產市場響應的時間也大幅縮短。一些房地產開發商難以及時地響應市場的動向，很難及時地根據政策做出準確而準時的調整住房供給量。

（二）金融信貸環境寬松，信貸杠桿居高不下

2015年國家繼續實施較為寬松的房地產信貸政策來引導房地產業的上行，把首次購房首付比例下降了25%,部分地區依據實際情況可以下滑5個百分點。首付比例的下降，是金融層面杠桿放大的體現。雖然降低首付比例在很大程度上拉低了購房的門檻，使得購房人數增加了，但是卻在無形中提高了業主還款的壓力，也增加了房地產投資項目杠桿泡沫。如果遭遇一些意外的突發經濟狀況，如出現失業，重大疾病等需要大量資金周轉的情況，造成購房者無法按時償還房貸的窘境，進而造成個人征信方面的損害。高杠桿使得一些有能力購房的人不敢背負房貸，從而造成一部分待售住宅的空置。

（三）城市落戶政策嚴格，城鎮化率有待提高

近年來，隨著城市化的不斷發展，城市人口不斷增長。但是一些城市的落戶政策較為嚴格。如果不能讓進城農民在城市里落戶，也就不能拉動這些新居民對城市商品房的剛需，這使得原本一部分可以被彌補的需求缺口繼續空缺。

三、吉林省房地產供給側結構性改革的對策建議

（一）基于政府層面的改革

1.完善住房保障體系建設

人民群眾的多樣化的住房需求無法得到滿足，究其原因還是吉林省住房供給側結構性問題突出，出現了一部分人買不到合適的住房，而另一邊則是開發商的樓盤大量空置的怪象。因此，加快培育和發展住房租賃市場是完善我國住房供給體系的另一個重要分支，這一舉措既有利于有效增加住房市場供應、滿足市場多樣化需求，也有利于加快吉林省房地產市場的去庫存進程。

發展住房租賃市場可采取以下具體措施：首先，要建立“租售齊抓”的觀念，構建住房租賃信息政府服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務。其次，要建立健全住房租賃市場的法律法規，為租賃雙方的租賃活動提供有效的制度保障。第三，積極扶持商品住宅租賃的市場化、專業化機構的建立，通過購買、租賃等多種方式吸納租賃的房源，為房地產市場提供規范化、專業化、個性化的租賃服務，不斷滿足人民對房屋租賃的個性化、多樣化的需求。

2.加快推進城鎮化建設

積極加快推進城鎮化進程，有序推動非一線城市落戶制度的放開，引導更多的農民進城落戶，保障進城農民及其子女享有就近接受義務教育等基礎的教育和醫療權利。制定農民進城購房優惠政策，鼓勵進城農民購買商品房，對進城農民購買首套住房的給予適當的政策補貼，鼓勵房地產企業、商業銀行給予進城農民購房折扣和貸款優惠。同時注重農民工和外來工作者等群體的購房需求。把勞動力優勢轉化為消化房地產庫存的重要力量，以此來實現緩解吉林省的商品房庫存。

（二）基于金融機構層面的改革

眾所周知，房地產行業是一個對于資金需求較大的行業，因此每一個房地產行業的開發商的資金來源主要就是通過向銀行貸款。金融機構可以在資金源上控制房地產企業開發的類型和規模。

由政府引導金融機構嚴格加強對房地產業的貸款管理的第一步，就是對于需要進行貸款的個人提供比較合理的貸款方案和貸款利率；二，建立風險預警機制，密切關注那些由可能無法按時還款的開發企業，對于高負債率的房地產企業則需要進一步嚴格控制其再貸款的要求與規模，這樣不僅可以減少不必要的商品房庫存，還可以減少銀行的壞賬損失。通過加強政府引導下的金融機構對房地產業的貸款管理，使得房地產企業不盲目擴大建地規模，把有限的資金投入到需求量最大的住房類型中去，從源頭上減少了商品房空置率，也鼓勵了個人購房貸款者的積極性。

（三）基于房地產企業的改革

1.調整住房供給結構，增加有效供給

從吉林省購房市場的人口結構與收入情況來看，更受購房者青睞的是中小戶型的商品房。所以房地產企業，應該提前做好市場調查，明確市場的真實需求再進樓盤的開發建造。所以房地產企業應該對市場進行明晰的定位分析，適當地增加中小戶型的開發建設，對于滯銷的戶型進行改造，增加有效供給。同時注重住房的基礎設施及配套設施的建設，創造舒適的住宿環境。

2.完善配套基礎設施建設，提升住房功能品質

把人們的現代化居住需求作為開發依據，不斷完善己開發住房項目周邊的教育、文化、醫療、交通等基礎設施的供給，增加一些大型國際化的商場、增加建造樓房沿邊地鐵、公交線路的開辟，增加樓盤綠化面積，積極打造天然氧吧等綠色生活概念和氛圍，提高購房者居住的舒適性。還可以將非住宅類商品房改造為研發辦公生產性服務業、旅游、養老、文化等專項房產。建設低碳、綠色、環保的高品質商品住宅房，提升住房品質。

吉林省房地產供給側改革不能僅僅依靠政府、金融機構和房地產商的某一方，要想高效去庫存，必須使參與房地產業的每一方都有機結合。政府要抓好房地產業的宏觀調控，完善住房體系和加快城鎮化建設，在政策上和制度上疏通積壓的住房庫存；金融機構要在貸款流程上規范化，制定合理的貸款利率，創造平穩合理運行的金融服務環境；而房地產企業則要調整住房供給結構，增加有效供給，完善基礎設施建設，適當降低住房價格。只有這三者之間有機結合，才能為吉林省在高質量的新經濟常態下房地產去庫存提供發展引擎。