基于移動端不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)

趙昕，李薇，邰賀，高爽

(沈陽市勘察測繪研究院有限公司，遼寧 沈陽 110004)

1 引 言

作為不動產(chǎn)登記中的一項重要工作，農(nóng)村地籍和房屋一體化不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作在全國已經(jīng)全面開展。農(nóng)村不動產(chǎn)等級權(quán)籍調(diào)查以宅基地和集體建設(shè)用地地籍(權(quán)籍)調(diào)查成果為基礎(chǔ)，全面查清集體所有土地上的未經(jīng)登記的房屋等建筑物、構(gòu)筑物權(quán)籍情況，全面查清新增的宅基地和集體建設(shè)用地以及地上房屋的權(quán)籍情況。很多地方都有現(xiàn)勢性較好的農(nóng)村宅基地數(shù)據(jù)和現(xiàn)有的大比例尺地形圖，但因為地形圖在現(xiàn)勢性和精度方面往往不能滿足不動產(chǎn)權(quán)籍要求，因此一般都需要對房屋等進行底圖測量。而傾斜攝影測量通過機動、靈活、快速高效的數(shù)據(jù)采集設(shè)備及專業(yè)的數(shù)據(jù)處理流程生成的數(shù)據(jù)成果具有直觀，高精度的特點，使得通過傾斜攝影測量獲得高精度房屋等底圖數(shù)據(jù)替代了全野外測量成為房屋數(shù)據(jù)主流獲取手段[1～3]。由于植被遮擋、建筑物劃分錯誤等，實際工作中仍然需要進行外業(yè)調(diào)繪核實。移動端App進行不動產(chǎn)權(quán)籍管理、信息采集和發(fā)證階段等已經(jīng)廣泛應(yīng)用[4～8]，但因為各種技術(shù)原因，外業(yè)調(diào)繪仍然停留在傳統(tǒng)的紙圖階段居多。

本文結(jié)合實際項目，在采用傾斜攝影測量等方法獲取底圖數(shù)據(jù)的情況下，使用智能手機平臺進行農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作業(yè)手段的可行性以及野外作業(yè)難重點進行深入分析，提出解決農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查野外現(xiàn)場作業(yè)關(guān)鍵技術(shù)方法并加以研發(fā)投入實際應(yīng)用，實現(xiàn)了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中地籍、房產(chǎn)等數(shù)據(jù)的野外快速編輯，提高調(diào)查人員的作業(yè)效率。

2 外業(yè)調(diào)查流程與難點

2.1 外業(yè)調(diào)查流程

在傾斜攝影獲得影像數(shù)據(jù)并建模后，通過傾斜三維矢量測圖軟件如EPS等軟件基于傾斜三維模型數(shù)據(jù)直接對建筑物邊角及獨立地物進行測量，獲得符合要求的房產(chǎn)等數(shù)據(jù)。后續(xù)常規(guī)作業(yè)方法是將宅基地數(shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)套合形成調(diào)查底圖打印后進行不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查核實和補測工作，或者采用EPSGCM平臺的外業(yè)數(shù)據(jù)采集軟件來進行不動產(chǎn)外業(yè)測量及權(quán)籍信息采集工作，同時將外業(yè)采集數(shù)據(jù)與內(nèi)業(yè)EPS平臺下成圖出來的數(shù)據(jù)進行整合編輯，以實現(xiàn)內(nèi)外也一體化生產(chǎn)模式[9，10]。采用移動App進行權(quán)籍野外調(diào)查流程如圖1所示：

圖1 移動App權(quán)籍野外調(diào)查作業(yè)流程

2.2 野外調(diào)查重難點

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查野外作業(yè)主要包括圖形數(shù)據(jù)尤其是房屋的檢核、補測以及地籍和房屋權(quán)屬信息的調(diào)查、拍照等。如實地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地地上建筑物和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況。重點調(diào)查房屋的權(quán)利人、權(quán)屬來源、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準用途、實際用途、批準面積、實際面積等。

權(quán)屬信息的調(diào)查是采用移動設(shè)備作業(yè)的優(yōu)勢。移動設(shè)備在與要素關(guān)聯(lián)情況下填寫有關(guān)表格、進行拍照等可以真正實現(xiàn)內(nèi)外業(yè)一體化，在數(shù)據(jù)回收后即可入庫，也提高了工作效率。野外調(diào)查的難點主要在以下四個方面：

(1)邊長檢核標記：傾斜攝影測量獲取的房屋數(shù)據(jù)雖然精度高，但仍需要進行必要的邊長檢核，也有不同樓層墻長不一致需要修改等情況。

(2)遺漏房屋補測：部分區(qū)域存在因遮擋的因素造成的遺漏房屋，需要進行補測或補充調(diào)查。

(3)原有房屋權(quán)屬劃分錯誤：在現(xiàn)場核查過程中發(fā)現(xiàn)相鄰房屋分幢錯誤，如一個房屋在實際應(yīng)依據(jù)權(quán)屬為兩個或多個房屋，需要進行劃分或合并等操作。

(4)門廊、陽臺修改：傾斜三維模型中應(yīng)遮擋等原因經(jīng)常出現(xiàn)門廊、陽臺采集遺漏、錯誤情況，需要進行現(xiàn)場核查修改。

采用常規(guī)紙圖作業(yè)方式時，存在著標注密集、不好區(qū)分、內(nèi)業(yè)工作量大等缺點。采用通用調(diào)繪類移動系統(tǒng)作業(yè)時，也一樣存在標注困難等問題，加上系統(tǒng)只具有常見圖形編輯功能無法滿足作業(yè)需求而且效率低等缺點，導致作業(yè)人員放棄App重新采用紙圖作業(yè)。因此，如何提高權(quán)籍調(diào)查移動端圖形標注和編輯效率就成為重點。

3 野外權(quán)籍調(diào)查關(guān)鍵技術(shù)

3.1 野外調(diào)查系統(tǒng)常見問題

基于GIS環(huán)境的野外調(diào)繪移動端一般都具備與GPS設(shè)備連接、顯示控制(如放大、縮小、書簽、移動、GPS定位)、要素增刪改(如對點、線、面及標注數(shù)據(jù)的添加、選擇、刪除、拷貝)等，高級編輯(如對圖形要素的移動、節(jié)點增刪改，多邊形的合并和分割)等功能，但這些功能在實際作業(yè)中受到野外條件限制作業(yè)在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中存在效率低，使用困難等問題，是采用移動端進行權(quán)屬調(diào)查的絆腳石。因此針對調(diào)查實際需要進行新的功能或思路設(shè)計來提高移動端的作業(yè)效率成為關(guān)鍵。

3.2 關(guān)鍵技術(shù)設(shè)計

針對以上問題，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查移動端可以采用以下技術(shù)路線進行增強：

(1)定位方面：除連接GPS等方式為，增加距離交會、延長線距離輸入定位、屏幕中心點定位等方式方便用戶定位。

(2)顯示方面：除常見的放大、縮小、定位、書簽、圖層管理外，實現(xiàn)對房屋數(shù)據(jù)按樓層進行顯示控制，可以實時查看某層房屋圖形以方便作業(yè)人員核查或標注，實現(xiàn)對房屋邊長實時顯示。

(3)要素查詢方面：應(yīng)提供按照權(quán)利人、宗地編碼等方式的快速查詢和定位。

(4)新增要素方面：針對房地數(shù)據(jù)特點，提供距離交會、四點房、L形房屋、直角多邊形、沿房量邊等適合房地要素特征的新建要素功能。

(5)圖形分割方面：除常見的節(jié)點增刪改外，對分割線類的定位舍棄直接點擊輸入，改為距離輸入定位方式，增加依據(jù)節(jié)點分割、依據(jù)墻延長線分割等。

(6)房屋編輯方面：針對房屋數(shù)據(jù)特點，提供多邊屋檐生成、靠墻側(cè)開挖等。

(7)信息輸入方面：設(shè)計專用的數(shù)字輸入鍵盤，提高輸入效率的同時也避免使用系統(tǒng)鍵盤造成的界面遮擋等問題。

(8)屬性錄入方面：按照規(guī)范要求規(guī)定屬性值域，以彈出選擇為第一優(yōu)先加快屬性錄入效率。

(9)質(zhì)量檢查方面：按規(guī)范要求設(shè)計不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作業(yè)數(shù)據(jù)質(zhì)檢模塊，保證數(shù)據(jù)質(zhì)量。

(10)調(diào)查報告方面：應(yīng)能夠?qū)崟r生成調(diào)查報告以便現(xiàn)場核對。

4 技術(shù)實現(xiàn)

基于Android系統(tǒng)，利用ArcGIS Runtime SDK開發(fā)了農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查移動端并投入項目實際應(yīng)用。系統(tǒng)研發(fā)也完成了以上關(guān)鍵技術(shù)的實現(xiàn)。下面選取四個方面舉例說明：

4.1 增加的顯示控制

如圖2(a)所示房產(chǎn)數(shù)據(jù)一般按照分層分戶組織，在一棟建筑上往往會疊加多層房屋數(shù)據(jù)，導致作業(yè)人員很難選擇正確的墻線作業(yè)。增強的顯示控制允許作業(yè)人員自由設(shè)置允許顯示的樓層和范圍，方便作業(yè)人員確定其所檢核的正確墻線。

圖2 增強的按樓層顯示控制

4.2 快捷的邊長檢核模塊

邊長檢核是野外調(diào)查的主要內(nèi)容之一。快速進行邊長量測和記錄是提高作業(yè)效率的重要手段。系統(tǒng)從以下方面提高邊長量測效率：①動態(tài)的邊長標注實時顯示原始邊長和檢核邊長；②批量的邊長量測記錄避免一條一條的作業(yè)，邊長實時定位放大方便作業(yè)；③專門的數(shù)字輸入鍵盤保證數(shù)字錄入的快捷，避免系統(tǒng)鍵盤的數(shù)字與文字切換；④突出的顏色顯示邊長量測狀態(tài)以方便作業(yè)人員識別。

圖3 快捷的邊長檢核

4.3 房屋編輯模塊

野外調(diào)查中的房屋編輯主要是：①遺漏的房屋要素補測；②對與現(xiàn)狀不符的房屋進行修改。如圖4(a)所示常見的圖形編輯功能如增加、刪除、移除節(jié)點、合并、分割要素等，雖然能夠完成圖形編輯，但是由于受到野外作業(yè)環(huán)境和設(shè)備的限制，效率較差。因此，結(jié)合實際情況，提供如圖4(b)所示四邊房、L型房、靠墻建房等房屋創(chuàng)建工具，使作業(yè)人員可以通過點位+邊長+自動糾正方式快速創(chuàng)建房屋；因為走廊、屋檐受到遮擋是野外作業(yè)最常見補測的要素，提供如圖4(c)所示的多邊屋檐改正(多用于L型、U型走廊)、墻側(cè)開挖(多用于一字型走廊或屋檐)等工具，使得作業(yè)人員可以完全依靠輸入量測的邊長數(shù)據(jù)精確生成要素如圖4(d)，避免了內(nèi)業(yè)再次編輯修改，提高了作業(yè)效率。

圖4 房屋編輯模塊

4.4 權(quán)屬調(diào)查及報告模塊

移動端的權(quán)屬調(diào)查能夠充分發(fā)揮移動設(shè)備優(yōu)勢。調(diào)查人員通過權(quán)屬調(diào)查模塊現(xiàn)場錄入房屋和用地權(quán)屬信息，現(xiàn)場采集房屋照片、權(quán)利人身份證等信息，避免二次內(nèi)業(yè)。為了減少野外調(diào)查的輸入，屬性的填寫以下拉選擇為主，并允許自定義各類數(shù)據(jù)字典。同時提供身份證自動識別功能提高效率，如圖5、圖6所示。

圖5 房屋調(diào)查 圖6 權(quán)屬調(diào)查 圖7 調(diào)查報告

作業(yè)完成后調(diào)查人員可以通過點擊房屋或用地查看調(diào)查報告的實時生成進行檢查，調(diào)查報告包括了房產(chǎn)分層分布圖、環(huán)境照片以及房屋及土地權(quán)屬信息等。如圖7所示：

5 結(jié) 語

移動端應(yīng)用在測繪生產(chǎn)野外調(diào)繪、成果的查詢管理等方面已經(jīng)得到越來越多的應(yīng)用，但在對圖形功能要求較高，野外可能會進行大量圖形標注和圖像編輯的工程上存在著水土不服的情況。因此，針對農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的作業(yè)特點開發(fā)專用的移動調(diào)查系統(tǒng)才能使系統(tǒng)的實用性加以落實。系統(tǒng)在多個不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項目中得到實際應(yīng)用，取得了較好的效果。