全裝修商品房質(zhì)量評價模型

韓建委

(中鐵十一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京 211200)

隨著建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃的推出，商品房全裝修模式步入高速發(fā)展期，各地區(qū)新建商品房全裝修普及率加速上升,然而全裝修房屋的質(zhì)量問題也接踵而來。因此，有必要對全裝修商品房質(zhì)量管控的過程中存在的問題進行分析。結(jié)合實際開發(fā)經(jīng)驗及已有的質(zhì)量評價模型，構(gòu)建一個多維度的全裝修商品房質(zhì)量評價體系，從本質(zhì)上找出開發(fā)過程中的風險管控要點，為下一次的決策提供依據(jù)。

1 全裝修商品房的質(zhì)量評價指標的確定

綜合考慮社會全方位的意見及研究現(xiàn)狀，按照指標分解的方法，從管理者(政府部門)、開發(fā)者(建設(shè)單位)、消費者(購房客戶)、競爭者(同行業(yè)人員)四個維度出發(fā)，梳理影響全裝修商品房的質(zhì)量問題，并對這些問題進行整理、歸類和分析后，將評價指標體系按層次分析法分為三個層次：總目標、評價準則層和指標層[1]。

1.1 采用AHP方法計算各層次指標權(quán)重

以南京某小區(qū)為例，采用德爾菲法得到各專家對每一個準則及它支配的因素進行的判斷，得到各指標的判斷矩陣,指標體系見表1。根據(jù)比較判斷矩陣求出各指標對于準則的相對排序權(quán)重[2]。

表1 全裝修商品房的質(zhì)量評價指標體系

建立權(quán)重集合設(shè)為A，如下：

A=(A1,A2,A3,A4)=(0.193,0.307,0.394,0.106)

A1=(A11,A12,A13)=(0.483,0.22,0.297)

A2=(A21,A22,A23,A24)=(0.325,0.132,0.253，0.29)

A3=(A31,A32,A33,A34)=(0.341,0.192,0.188，0.279)

A4=(A41,A42,A43,A44)=(0.385,0.139,0.189，0.287)

1.2 建立評語集

1.3 確定評價矩陣

選取40名評價專家，每個視角的評價人員10名，確保評價人員全面地了解該項目[3]。根據(jù)表1的評價指標體系，對全裝修商品房的質(zhì)量進行評價。對統(tǒng)計表的結(jié)果進行歸一化處理，可得到各視角的質(zhì)量評價矩陣，具體如下：

管理者視角質(zhì)量評價矩陣

開發(fā)者視角質(zhì)量評價矩陣

消費者視角質(zhì)量評價矩陣

競爭者視角質(zhì)量評價矩陣

1.4 模糊綜合評價計算

根據(jù)上文確定的權(quán)重集，逐級進行模糊綜合運算，得到最后的結(jié)果[4]。

1.4.1 一級模糊綜合評價

管理者視角指標評價

同理可得：開發(fā)者視角指標評價

B2=A2·U2=(0.6,0.34,0.03,0.03,0)

消費者視角指標評價

B3=A3·U3=(0.48，0.44，0.08,0,0)

競爭者視角指標評價

B4=A4·U4=(0.175,0.623,0.202,0,0)

1.4.2 二級模糊綜合評價

1)由一級模糊綜合評價可以得出二級模糊評價矩陣

2)由二級模糊評價矩陣可得目標層模糊綜合評價矩陣

1.4.3 確定評價等級和分數(shù)

從指標綜合權(quán)重知悉，影響全裝修商品房質(zhì)量的因素主要是安全性、決策質(zhì)量、戶型設(shè)計、管理水平等，因此開發(fā)商應(yīng)在以上方面采取積極有效的預(yù)防措施，以確保全裝修商品房的質(zhì)量滿足要求。

2 結(jié) 論

結(jié)果表明，采用德爾菲法與層次分析法相結(jié)合的方法，有利于指標權(quán)重的確定。建立的模糊綜合評價模型，使結(jié)果具有可視化、適用性較強。案例采用該評價模型得到的評價結(jié)果與市場反映情況結(jié)論基本一致，符合實際情況。因此，該評價模型能客觀、科學、有效地評估全裝修過程中質(zhì)量存在的問題，便于開發(fā)商自評自查及時了解自身運作現(xiàn)狀，加強質(zhì)量管理并采取有針對性地預(yù)防措施。