城市營商環境與房地產企業轉型升級研究

呂 穎

（桂林師范高等專科學校，廣西 桂林 541199）

從當前情況來看，我國房地產行業進入到轉型與發展的關鍵時期，如何保證自身在激烈的市場競爭中，得以轉型與升級，成為當前發展的重點。而我國正努力打造良好的營商環境，希望通過這種方式，能夠確保在同一地區的市場經營主體生命周期所面臨的環境狀況與資源條件得到改善，并且朝著更好的方向發展下去。

一、營商環境概述與評價

1.營商環境概述

在邁入到21世紀以后，我國的營商政策逐漸從中央下放到地方，并且成為當前改革與發展的重點。營商環境指的就是在一個地區當中的市場主體，其整個生命周期內所面臨的環境狀況與資源條件，其中包括法治環境、市場環境、政務環境、要素環境、基礎設施環境等多個方面，同時政府也能為其提供各項政策作為支持，因此打造良好的營商環境對于經濟發展有著不可忽視的作用。

2.城市營商環境評價

一是構建指標體系。當前城市營商環境是多個因素共同作用的結果，本文將遵循國際性、科學性、可操作性、綜合性、充滿中國特色等幾個方面作為基本的原則，從當前現有的研究成果出發，結合未來房地產企業轉型與升級的特點與方向，構建對應的指標集，最終能夠將營商環境指標體系建設確定為城市投資吸引力、行政服務企業效率、城市發展質量等多個指標，具體如表1所示。

表1 營商環境評價指標體系

二是數據來源。本文中所有的數據都來源于各個地區的服務網站、國土資源局、各省市的統計年鑒、百度地圖等，因此數據具備真實性與可比性，選擇對于多個重點城市的營商環境作出評價，對于數據的異常與缺失值，采用的是平滑法與均值插補法等進行了處理。

三是確定排名。根據世界銀行的營商環境研究方法，也就是前沿舉例法，每一項排名都是根據距離前沿水平的得分來最終確定的，前沿距離得分越高，那么就表示有著越好的營商環境。

四是實證評價結果。在此次排名中，筆者針對一些副省級城市的營商環境進行比較，排名由第一到第十五，分別是深圳、廣州、青島、杭州、南京、武漢、程度、濟南、廈門、寧波、大連、哈爾濱、沈陽、西安、長春。隨后，筆者針對這些城市的營商環境進行分析，總結出下述幾個特點。一是地域特征十分顯著。其總體情況呈現階梯狀分布，比如廣州、青島、深圳、杭州等具備代表性的南方城市，東部地區的城市影響環境整體水平要明顯的好于西安、長春、哈爾濱等東北城市。二是從營商環境各項指標出發，查看其是否具備均衡性來看，綜合得分較高的城市，各單項指標也有著突出的表現，比如廣州、深圳等，營商環境較低的各個城市，其單個指標也相對較低，比如長春、西安等。三是個別城市一些指標具備明顯的優勢，但是其他指標水平相對較低，導致整體的環境較差。比如沈陽、哈爾濱作為代表的東北地區，但是因為行政審核企業效率的各指標有著極高的得分，因此當地政府應當積極的把握營商環境，將此作為改革的機遇，使得東北經濟快速復興。

二、提升營商環境的必要性

提升營商環境能夠更好的適應國內與國外發展的需要，從當前情況來看，當前國際市場競爭也十分的激烈，國內與國外的經濟形勢，從2008年世界經濟危機蔓延到今天，經濟發展情況仍不容樂觀，一些國家開始出臺政策想要脫離險境。其中搞好營商環境，吸引外來投資，成為最常見的舉措。與此同時，隨著國內西部大開發、東北振興、中部崛起等戰略逐漸的實施，內部省份與區域之間有著更加激烈的關系，提高營商環境能夠充分地滿足當前國家發展所提出需要。通過提升營商環境，能夠吸引更多高科技、高質量的企業進駐到城市當中，并且大力地發展現代服務業與知識型經濟，同時對于現有產業進行升級，保證經濟結構得到轉型。除此之外，提升營商環境，能夠提高自身所具備的競爭力。目前來看，國內外對于競爭力進行評價時，不再是單純的經濟總量與經濟增長速度，其中也包括了經濟、文化、民生、社會等多項指標。通過提升營商環境，能夠使得經營服務更加完善，為企業發展保駕護航，同時才能吸引更大、更優、更好的項目與企業。除此之外，大力發展營商文化，能夠充分緩解更多的社會矛盾，對營造融洽、和諧的社會氛圍，發揮著不可忽視的作用。提升營商環境更是一項造福群眾的重要舉措，對于商家而言，不僅是天大的好事，促進商家前來投資與發展，同時通過政府的有效引導，使得商家為群眾提供更加優質化的服務。政府在提高營商環境同時更能提高監管的力度。

三、加快房地產轉型升級的相關內容

1.對于當前的市場開發結構進行優化

首先，加快推進供給側結構性改革的步伐。從當前情況來看，大部分的公共服務設施，難以與其他項目進行同步，這就會不斷地延長土地供應時間，只有等到各種條件均成熟，才可繼續開發。對于一些已經轉讓但不滿足市場需求的土地，此時就需要國家城鄉規劃部、國土資源局等相關單位，對于實際情況進行研究，隨后共同制定對應的用地轉換方案。通過積極地調整土地利用情況與具體的規劃條件，指導房地產用地得到充分的轉換與利用。從市場情況出發，適當地降低商品房在市場中所占據的整體供應比例，積極支持多個行業共同發展，同時也需要做好跨境房地產開發工作，為后期房地產行業發展保駕護航。其次，采用售租并舉的方式，將商品房“去庫存”與棚戶區、城中村、城邊村改造相結合，主動提高貨幣化安置所占據的比例，并且采用積極的引導方式，確保居民能夠買到適合自己的商品房。從原則角度出發，筆者認為，政府不能直接投資建設公共租賃住房，而是需要采用積極推進的方式，快速地落實將滿足新居民住房需求為重點的住房制度改革，主動建立租房、售房相結合的全新用房制度，保證商品房銷售順暢。除此之外，也需要主動地發展住房租賃市場，保證住房租賃逐漸朝著規模化、專業化發展下去。鼓勵一些有條件的房地產開發企業，主動將一些庫存的商品房進行出租，并且積極地開發將租賃融為一體化的全新經營模式。再次，建立完善的配套設施。將合理布局、方便群眾作為基本的建房原則，對于城市當中的醫療衛生、基礎教育、文化體育、養老服務、社區管理等公共服務設施進行重視，做好不斷的建設與規劃工作，并且將各項設施建設規模和標準，落實到一些新建的住宅區和棚戶區的改造項目中，同時也需要在規劃條件和建設條件意見中，對涉及的內容進行明確。最后，主動提高物業的整體服務質量。為了保證為居民提供更好的服務，應當主動鼓勵一些大型與中型的開發企業，主動經營屬于自己的物業企業，對于自有開發項目做好全面的管理工作，由此能夠使得購房者所獲得服務得到延伸，并且在市場中樹立良好的口碑，強化品牌效應，為日后發展打下扎實的基礎。

2.促進住宅產業化

首先，需要帶動房地產項目得到充分發展，并且保證其在未來的日子里，朝著建設產業化方向轉變。從現有的土地資源和出臺的規劃內容出發，采取有效的措施，全面推廣裝配式住宅，并且采用全新的方法，包括采用信息化管理方式，保證設計內容更加標準化等，確保全面地實施房地產產業化項目。其次，主動發展大量將建筑產業化方式為主的骨干企業，使得這些房地產企業能夠形成施工一體化、結構與裝飾一體化的新局面，保證企業為居民提供更加貼心的服務。再次，做好試點示范和典型引導工作。在這一階段，不僅要加快產業化基地建設和新型建材基地建設工作，同時還需要快速地建成一批房地產示范項目，這樣才能快速地在市場中站穩腳跟。

3.加快發展企業轉型與發展

首先，加快培育大型房地產企業集團。將做大、做優、做強作為基本的工作目標，大力的支持發展優勢企業，加快培育知名企業和品牌企業，組建大型企業集團，使其在后期的發展中朝著品牌化、專業化、規模化方向不斷的發展下去，并且推動骨干開發企業與房地產企業、中介企業建立長期的合作關系，由此能夠打造出合作共贏的新局面。引導房地產、中介等其他的骨干企業，主動做好理念創新、技術創新、項目創新、產品創新、管理創新等工作，同時積極主動地參與到全省房地產市場競爭當中來，提升房地產企業所具備的核心競爭力。其次，提升房地產開發企業與建筑企業之間合作力度，打造開發新局面。鼓勵開發企業與重點施工企業形成戰略合作伙伴，共同開拓市場，開展深度合作，提前介入開發項目，全面優化結構體系，保證構件選型更加完善，擴寬技術應用范圍，主動縮短工期，同時也需要進一步的降低成本，這樣才能保證工程安全，使用、質量、功能達標，確保企業具備極高的經濟效益。再次，積極主動發展住宅產業聯盟。此時應當將大型骨干開發企業作為其中的龍頭，并且主動與建筑設計、施工、技術研發、零部件生產以及物業服務等多個優質的企業與科研機構建立合作關系，并且形成住宅產業聯盟，不斷提升技術的集成能力以及產品的研發能力，最終保證住宅朝著縱向一體化方向發展，并且發揮其所具備的集聚效應。

4.大力發展功能性房地產

尊重市場主體的選擇，將振興、促進、建設作為工作的重點，對于商業地產在房地產當中所占據的比重進行合理的控制與規劃，使得房地產市場發展結構得到優化，對房地產開發企業發展，采用差異化信用評級管理措施，能夠保證企業日后加快轉型，同時為企業日后參與到高端房地產的開發與城市綜合體的建設當中，提供更多的支持。除此之外，也需要加快特色建筑建設速度，與政府之間建立良好的關系，并且出資建設將健康養老、中介服務、文化創意、金融基金、科技信息等為主的、充滿特色的建筑，由此能夠更好地滿足不同層次市場所提出的實際需求，并且保證將房地產開發與城市功能、產業開發、城市發展緊密的結合起來。在開發新建商品住宅項目時，主動打造低密度、配套齊全的優質住宅，滿足人們日益增長的住房改造需求。除此之外，也需要將“分類引導、就地實施”作為基本的工作原則，保證高端房地產項目發展更加的順利，同時也需要重視開發居家養老、特色服務、體育產業、等項目，由此轉變原本的發展方向，避免市場出現嚴重的同質化競爭問題，同時也能為自身在激烈的市場競爭中，占據一個有利位置[1]。

5.加強監管力度，保證合理發展

當地政府應當對于開發總量、土地供應、項目布局、供應結構進行確認，并且提出未來3年到5年的開發項目，將其主動的納入到開發項目庫以及年度開發計劃當中來，并且將此作為土地出讓的實際依據，通過這種方式，也能避免出現防止商品房出現供過于求的情況。除此之外，也需要對于市場風險進行監控，做好商品房預售資金的管理與監督工作，并且從市場情況出發，及時發布一些具備價值的房地產信息，通過這種方式幫助消費者判斷房地產發展趨勢，同時也能保證消費者更加的理性，由此保證市場朝著可持續化方向發展下去。全面實施房地產交易信息日報制度，定期研究與分析房地產運行情況，采用因地制宜、因時制宜的方式，做好標本兼治、準確調控工作。對于一些過剩庫存，應當做到優先處理，只有這樣，才能保證市場朝著供需平衡的方向發展下去[2]。

6.加強土地供應管理的力度

從國土資源部以及對應的城建部門所發布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》可以了解到，我國對于土地資源進行重新的管理與規劃。房地產開發用地出讓前，國土資源、規劃、城鄉建設、住房等部門，應當共同制定出讓方案。嚴格執行房地產開發項目建設條件意見制度。住房和城鄉建設部門應當同有關部門，對被出讓土地的建設周期、配套基礎設施和公共設施以及應用開發項目的住宅產業化技術，作為出讓條件，并且提出明確要求，并加強項目后期建設過程中的監督與實施[3]。

四、結語

城市營商環境對于房地產企業轉型與升級有著不可忽視的作用。一是從整體角度來看，我國營商環境有著明顯的地域性特點，并且呈現出上升趨勢，以青島、深圳、廣州為代表的南部、東部的城市，其營商水平要明顯地好于東北與西北的城市；二是營商環境的不斷改善，使得我國房地產企業加快了轉型與發展的步伐，目前來看，我國一些副省級城市所具備的行政服務水平相對較好，在房地產轉型與升級過程中，應當高度重視與積極把握城市投資所具備的吸引力，并且認可城市發展質量指標，從城市定位出發，把握好房地產企業日后轉型與升級的具體方向。三是城市應營商環境具備差異化，這也是多種因素共同作用的結果，因為營商環境的結果評價具備一定的相對性，同時也存在歷史性因素，因此對于城市經濟轉型與升級造成影響，并且也會在某些程度上，影響了企業營商環境評價結果。各城市應當對于自己地域優勢以及不足之處進行高度重視，確保各項指標朝著均衡發展的方向轉變，并且對于營商環境進行優化，這樣才能更好地推動房地產企業的轉型與發展。

綜上所述，針對本文的研究，筆者提出了營商環境優化以及房地產企業轉型的相關建議，首先是突出城市優勢，其次是認識城市的不足，保證各項指標朝著均衡方向發展，最后則是從城市定位出發，把握好房地產企業日后轉型的正確方向。