入局地產正當時

談個抄底地產股的例子。比如今年以來，港股出現了很多便宜貨，甚至有些地產股的價格到了幾分錢。其中正好有家公司的二股東，是我畢竟熟悉的投資人。我不相信他投了幾個億的資金就這樣打水飄。也不相信所有出現外債違約的地產公司都會破產。

同時結合公司經營狀況的分析，公司旗下的樓盤也在加快出清，同期收入規模與去年持平，且經營現金流在持續兩年為負，終于在今年轉正。說明公司仍在按部就班的經營，經營質量有所好轉。雖然業績增速處于較低水平，但亦未出現躺平的狀態。

所以，在10月份用少量倉位投了這家公司的股票（用買彩票的方法買地產股，以小博大，勝率高過彩票很多倍）。隨后的結果大家都可以看到，短短30個交易日，股價從幾分錢漲到了1毛五，區間收益超過300%。

最近看老虎基金的傳記，作為20世紀與量子基金齊名的對沖基金，老虎基金創始人朱利安·羅伯遜遜最擅長選股。每當他開始尋找價值投資的時機時，他都把重心放在價位低、估值低又有價值實現潛能的股票上，我總結為“兩低一高”的股票。其實，美國價值投資的主流大師們都是便宜貨獵手，比如巴菲特、霍華德馬克斯、約翰鄧普頓、格雷厄姆。

什么樣的情況才可能出現這種“兩低一高”買入的機會，一般情況下都是在行業或市場面臨較大危機的時候，才可能提供這種估值便宜、股價便宜，同時還有價值增長潛能的股票。

比如現在中國的地產行業。

盡管面對住宅、寫字樓、產業園、物流倉庫等實物資產和擁有上述資產的地產股，市場可能興趣并不是特別大，大概的邏輯是，中國房地產行業成了夕陽產業或者過剩的行業。

但當以上述實物資產作為底層資產的REITS面世時，市場則趨之若鶩。為什么變個花樣，市場的態度出現了180度反轉？因為金融市場資金很多，能提供穩定回報的金融產品有限，所以，貌似提供了穩定分紅收益的REITS是個好東東，但本質不還是地產資產的證券化嗎？本質不是為了將實物資產變現打包賣掉嗎？投資REITS，難道不是投資房地產？

目前中國房地產市場類似于索羅斯《金融煉金術》筆下的美國70年代，當時REITS剛剛登場，離2007年次貸危機的爆發，相隔了幾十年。

雖然，過去一年時間，筆者反復在說地產股的價值低估機會，但真正漲起來的地產股還不是多數。少數優質地產公司在過去一年屢創新高，但底部的便宜貨還有不少，未來空間仍然很大。

地產行業屬于風險兌現后重新復蘇的行業。

一則政策上反復強調房地產是支柱產業，城鎮化率仍有提升空間，三支箭發力，行業融資顯著放松，一改過去10年嚴監管的背景；

二則，剛性需求也將保持恒定，按照每年10萬億的產值算，這個行業對GDP的貢獻度，也有10%左右。加上行業上下游產業鏈規模巨大，對內需拉動作用明顯，所以，無論站在短期，還是長期發展的機會來看，房地產業都不屬于夕陽產業。

借鑒美國的歷史可知，即使遭遇了次貸危機，美國房價依然創出歷史新高，為什么類似于美國城鎮化率如此高的國家都無法阻止房價上漲呢？其實房價上漲除了供求關系的短期影響，更長期來看，仍屬于貨幣現象。當然，在中國，我國房地產市場的發展有更多的中國特色。從歷史朝代的變遷看，中國人一以貫之的就是買地買房，土地資源的稀缺性永不褪色。

當然，我們并不能否定房地產市場的周期性，盡管長期仍然看好。但恰恰是這種周期性給了價值投資“危中取機”的機會。如果不是因為市場對中國房地產行業的巨大恐慌，就不會產生如此多的便宜貨地產股，就不會給聰明的投資者逆勢撿煙蒂的機會。

所以，風險出清的行業，往往屬于巴菲特說的“退潮后才能知道誰在裸泳”。既然，股價高高在上的明星股往往風險還在積累，還未爆發，為了避免踩雷，不如放棄為明星股“錦上添花”的機會。轉身為風險出清的行業做好雪中送炭的準備。

最后還是用老虎基金創始人朱利安·羅伯遜的話來為本文結尾。價值投資的方法很好學，可以輕松理解，容易實施，但要真正掌握，卻是萬分困難，因為需要耐心和堅持。

又如霍華德馬克斯所言，與追高買入股票套牢所產生的痛苦相比，錯失底部買入的股票才是更令人傷心的。

很多投資者想成為價值投資者，卻還需要磨練成便宜貨獵手的耐力和耐心。他必須趴在地上許久，等待獵物的出現，掌握扣動扳機的時機。

所以，買便宜貨的投資者，即使不是巴菲特說的做好十年的準備，也要做好三年的準備。從歷史經驗看，一輪牛熊周期下來，若不做好長期持久戰的準備，終究賺不到10倍的收益。