房地產股存超跌反彈機會

過去兩年，房地產行業經歷了劇烈的供給側出清，特別是民營房企資金鏈吃緊暴雷不斷，房地產行業是股債雙殺。房地產行業是長周期行業，之前近二十年時間，房價暴漲，房價永遠漲幾乎成了老百姓的一種信仰，這兩年在房住不炒的定位下，無論是“三道紅線”還是清理和規范涉房非標融資，都讓高杠桿房地產企業現金流出現枯竭，造成多數房企被迫縮表、去杠桿。目前階段性看好房地產股可能很多投資者不認同，但筆者認為現在市場對房地產股的估值是極度悲觀的，隨著房地產政策的松綁，房地產股存在超跌反彈的機會。

房地產行業是一個十萬億級的行業，以行業規模論應該是第一大行業，同時房地產行業影響的上下游產業鏈很長，所以房地產對GDP直接和間接的影響可能有30%。2021年商品房銷售面積大概是18億平方米，今年1-9月商品房銷售面積為10.14億平方米，房地產行業長期取決于人口，從中長期來看，房地產的銷售量處于下跌趨勢應該是大概率的，但房地產的銷售量的絕對數量未來幾年應該還是在10億平米以上。房地產的需求端雖然在收縮，但相對供給端的急劇收縮，供需可能階段性出現逆轉。

從“房地產開發企業土地購置面積”這一指標上看，今年1-9月為6450萬平方米，同比下降53%，簡單推算今年拿地面積會低于9000萬平方米，這一數據不僅低過上一輪2014年周期底部，也低過2008年周期底部，所以說房地產供給側的收縮是史無前例的。從龍頭房地產公司的銷售數據來看，2022年1-9月份，碧桂園銷售額3543億元排名第一，同比下降42.6%；保利地產以3202億的銷售額排名第二，同比下降21.7%；萬科以3126億銷售額排名第三，同比下降35%。更不用說跌出榜單的恒大，以及銷售額下降70%的融創、世茂等，所以房地產經歷的不是一般的冬天，是超級寒冬。

當然今年以來，支持民營房企債券融資的力度持續加碼，通過支持房地產企業發行并購債、申請并購貸款、設立保交樓專項借款等多種方式，支持民營房企融資的政策密集出臺。房貸的利率也在逐級下調，同時限購政策各地也在陸續松綁，可以看出無論是供給端，還是需求端都在向好的方向發展。這有助于穩定房地產的預期，當然銷售端的回暖還需時日。

由于對房地產行業的極度悲觀，房地產公司的股票普遍暴跌，跌90%以上的也不鮮見，估值更是不斷刷新歷史新低，民營房地產公司發行的債券大幅跌破面值的比比皆是。

具體到投資的標的上，現階段最推薦的肯定是龍頭的央企和國企地產公司，在這個階段央企和國企的地產公司市占率會提升，同時由于這類企業在融資時具備優勢，所以在這一輪行業供給側出清的過程中是相對受益的，當然資本市場也很敏銳的觀察到了這一點，央企龍頭保利地產甚至前一段時間股價創出歷史新高。對于房地產股筆者認為目前可以做做超跌反彈的機會，優選央企和國企的龍頭地產公司，至于更遠一點的，還是走一步看一步。