2023年房地產行業展望：穩中求進，分化加劇

我們認為政策利好仍有選擇性，房企受益程度依然會分化。進入修復階段，我們認為房企的修復彈性各不相同，以拿地新增貨值市占率和現階段銷售市占率差值來看，優質央國企和部分民企的市占率彈性空間較大。

因此，開發板塊：堅守兩條投資主線，優選高信用龍頭和確定性強的區域小而美。另外，2023年房地產基本面企穩，二手房及物業板塊龍頭也值得關注。

需求修復展望

預計2023年銷售保持分化態勢，全年銷售面積中性假設下同比+3%，銷售均價同比+1%，銷售金額同比+4%。

2023年我們預計需求側政策保持寬松，核心一二線城市有望率先回暖：2022年1-10月銷售面積同比大幅下降，一線城市價格指數韌性最強，一二線城市與三四線城市銷售分化明顯。展望2023年我們認為各地需求端放松政策保持寬松，與此同時“保交樓”相關政策會作為重點穩步推進。伴隨地產企業負反饋影響的終結，我們認為2023年購房信心將逐漸恢復。

土拍修復展望

2022年土拍成交面積和價款大幅下滑，低基數效應下我們預計2023年全年土地成交價款同比+3.9%。

房企用于拿地資金主要來源=銷售回款-預售監管資金+凈融資+股東自籌資金，在融資現金流用途受限、商票納入監管的情況下，銷售現金流中剔除預售監管資金及償債資金之后可自由調配的現金成為拿地最重要的資金來源。

土地成交預計保持分化，銷售是影響土拍回暖的重要因素：我們認為2023Q1房企債務到期量較高，從月度到期債務規模來看，2023年1月債務到期量為1124.10億元，4月債務融資規模達到1155.28億元，分別是2023年債務到期兩個高峰。房企融資端回暖后短期重心仍然會聚焦于償還債務上。此外我們預期2023年需求弱修復，在此情形下房企有足夠資金并且恢復拿地大概率會出現在2023Q2之后。考慮到2022年土地市場成交面積和成交金額大幅下滑，2023年受低基數影響我們認為土地購置面積增速在2023年可能會企穩，H1增速在0%左右，H2緩慢增長。

開發投資完成額預測

土地購置費增速繼續下探、施工面積受到新開工拖累保持下降，中性假設下我們預計房地產開發投資完成額全年同比-6.1%。

2022年土拍相關政策有松有緊。收緊政策：2022年10月財政部發文禁止城投公司托底。放松政策：降低土拍參不門檻，主要斱式為降低土地保證金比例；減小房企資金壓力，主要方式為允許房企展期繳納土地保證金。

2022年11月交易商協會、央行、銀保監會、國常會、證監會相繼収出“第二支箭”、“金融16條”、“第三支箭”等房企流勱性支持政策，多家房企獲得融資支持。

我們認為，11月份房企融資政策方向已經發生了轉發。“保交付不保主體”的思路正在發生改變。11月房企融資支持力度明顯提升，六大行接連和17家房企簽訂戰略合作框架協議，房企資金面利好有實質性推勱。11月28日證監會在新聞發布會上提出“股權融資方面調整優化5項措施”支持房地產市場平穩健康發展，至此房地產融資端第二支箭和第三支箭紛紛落地。

需求修復帶動新開工修復，產能受限導致新開工修復有限：房企在手土儲決定房企的新開工能力。基于以上土地市場的判斷，我們認為2023年房企新開工面積會受到拿地量較少的影響而減少，大部分房企會繼續去庫存。此外，在行業需求修復較弱的情形下，房企新開工意愿和強度受限。因此，我們認為2023年新開工面積增速仍有下探空間。中性假設下我們預計2023年新開工面積9.3億平，同比-15%。

以往周期酸工面積與資金到位存在“剪刀差”，本輪周期資金到位后將優先“保交付”：以往周期來看，房企融資渠道通暢后，通常用于補充土儲而不是加緊酸工。我們認為經歷2022年7月停工事件后，各地會將保交樓作為首要任務推進。2022年底房企融資政策三支箭先后發出，2023年我們判斷房企資金面持續改善的情況下，房企會優先償貴、其次順應政策保交樓、最后才會補充土儲拿地，因此我們判斷2023年工面積增速由負轉正，而且受低基數影響，有望呈現兩位數增長。

新開工面積下滑+酸工增速提升，拉低施工面積增速：新開工面積增速下滑而峻工面積增長會使得存量施工面積增速出現下滑，我們認為2023年施工面積保持小幅回落超勢全年同比增速-3.6%

房地產投資增速降幅收窄：根據房地產投資主要構成和占比，以及我們對分項增速的預測，中性假設下我們預計房地產開發投資完成額全年同比-6.1%，降幅較2022收窄。

投資建議

政策利好受益分化，未來競爭格局優化：我們認為政策利好仍有選擇性，房企受益程度依然會分化。

進入修復階段，我們認為房企的修復彈性各不相同，以拿地新增貨值市占率和現階段銷售市占率差值來看，優質央國企和部分民企的市占率彈性空間較大。因此，開發板塊：堅守兩條投資主線，優選高信用龍頭和確定性強的區域小而美。

表：銷售面積及銷售金額預測

2023年行業進入修復期，公司K型分化更加顯著，主要利好兩類公司：

1）綜合能力最優的龍頭公司：A股的保利發展、招商蛇口、萬科A、金地集團及H股的中國海外發展、華潤置地、綠城中國。

2）優質區域具備率先修復的預期：A股的濱江集團、華發股份、天健集團、建發股份及H股的越秀地產。

2023年房地產基本面企穩，重視存量房市場龍頭標的爆發機會：關注二手房行業龍頭貝殼。

地產企穩，物業公司有望走出獨立行情：

1）短期地產基本面企穩，民企違約風險解除，帶來民企物業估值修復，重點推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務；

2）以穩健為主分享公司穩定收入和利潤增速，獲得EPS增長收益：中海物業、保利物業、萬物云。