基于全生命周期理論的綠色建筑成本管理研究

周忠志 青島市住房保障中心

陳換換 青島市不動產登記中心

1 問題的提出

近幾年我國建筑行業取得了突飛猛進的發展，伴隨著我國城鎮化的深入，建筑行業在未來發展前景仍很好。然而，建筑業是碳排放的大戶，城鄉建設領域的減排任務最為迫切，建筑領域更要全面貫徹碳達峰、碳中和行動，降低建筑能耗，建設高品質綠色建筑，提升人類居住質量。

我國在發展綠色建筑時，可借鑒西方成果和經驗進行研究，同時關于綠色建筑項目全生命周期成本管理也面臨諸多問題。

1.1 認識的局限性

當前，對于綠色建筑的認識比較片面，從最初的《綠色建筑評價標準》到奧運會與世博會的成功舉辦，綠色建筑這一新興的建筑概念被廣泛宣傳，各大新修建的綠色場館向人們傳遞了環保低碳新理念。現階段對綠色建筑的內涵理解更多地局限于學術研究的領域，這也阻礙著綠色建筑的普及發展和市場化。

1.2 未樹立系統全面的成本管理理念

綠色建筑是順應時代發展而產生的。建設過程中除了要考慮初期建設成本外，還應將后期的使用和維護成本納入考慮范圍內，也就是說需要將全生命周期成本管理理論引入綠色建筑的成本管控中。因此，忽視社會成本，項目建設會給社會造成負擔；忽視使用成本，會造成建設項目不實用和投資浪費，這都不是站在全生命周期的角度進行項目的成本管理，有悖于綠色建筑的宗旨。

1.3 未采用全生命周期理論進行綠色建筑成本管理

綠色建筑會在前期的建設階段因材料以及施工工藝等原因增加成本投入，但從建筑的全生命周期來看投入使用之后，綠色建筑將能夠大幅節約能源，同時最大程度降低人類居住環境和自然環境的污染。開發者往往重視綠色建筑在建設階段短期的成本增加，忽視長期使用過程中所節省的費用開支。必須要從決策、設計、招標、實施、運營與維護六個方面做好綠色建筑成本的管控。

2 綠色建筑成本管理存在問題的原因分析

我國引入綠色建筑的概念較晚，工程實踐經驗少，相關理論研究成果匱乏，對綠色建筑全生命周期成本管理方面的研究更是鳳毛麟角，處于起步階段。針對當前我國綠色建筑成本管理所面臨的問題，分析其產生的原因。

2.1 缺乏準確的綠色建筑成本數據

（1）當前國內綠色建筑的建設尚處于起步摸索階段，部分綠色建筑項目實則并未達到綠色標準，甚至有一些拿“綠”做文章，不僅沒有起到節約資源降低能耗的作用，反而大大增加了建筑成本，導致建筑造價高昂，誤導了消費者對綠色建筑的認識。（2）目前，對于設計師和甲方來說，由于其綠色建筑設計方面的經驗不足，在設計過程中，對綠色技術、綠色設備的投入不夠恰當，使綠色建筑設計不能很好發揮其綠色節能的特色，往往會額外增加不確定成本。（3）在成本計算過程中，大多開發商只注重對特定成本的核算，而不進行綠色建筑性能成本核算，這就導致綠色建筑的優勢無法明確，與傳統建筑區別不大。

2.2 綠色建筑成本過程控制缺乏動態管理

（1）缺乏動態管理方法。良好的動態成本管控方法是成本管控的前提，由于沒有科學的動態成本管控方法，綠色建筑在建造過程中容易出現成本失控。（2）在綠色建筑建設過程中，未進行準確有效地成本數據信息收集，數據來源不統一，加大了成本核算難度，增加了財務漏洞風險。（3）由于缺乏有效的分析及比較，從而綠色建筑成本不能做到事中控制、事后及時分析總結，不能作為決策信息。

2.3 各參與者之間缺乏必要的溝通與合作

綠色建筑全生命周期成本管理的項目參與者眾多，例如：綠色建筑投資商、開發商、設計單位、施工單位、監理單位、產品制造商（建筑材料、HVAC、強電、弱電、給排水、消防）和其他等，因此建設項目實施過程中各利益參與者之間的摩擦和爭議增多，從而導致成本增加，為平衡綠色建筑各利益參與者的責任、權利和義務，減少摩擦和爭議，需要全團隊共同合作管理。

3 綠色建筑全生命周期成本構成分析

3.1 成本構成

根據研究階段不同，可將綠色建筑全生命周期成本劃分為四類：一是前期準備成本；二是建造成本；三是使用成本；四是處置成本。在綠色建筑的全生命周期中，建造初期成本較高，隨著竣工驗收的完成，建筑投入使用后后期的運營和維護成本較低，最后在處置階段的費用再度大幅上升。由此可見，綠色建筑會在前期的建設階段因材料以及施工工藝等原因增加成本投入，但從全生命周期來看，綠色建筑在使用過程中節省的能源消耗以及對居住環境的大幅提高等方面擁有無可比擬的優勢。綠色建筑的全生命周期成本組成如表1所示。

表1 綠色建筑全生命周期成本的組成

3.2 綠色建筑與傳統建筑成本的比較

相比傳統建筑，綠色建筑全生命周期成本管理有如下特點。

（1）層次更高，范圍更廣。傳統建筑的成本管理基本上只考慮建設投入的資金成本，是站在開發商利益進行成本管理的；綠色建筑全生命周期管理則是站在整個社會角度，追求經濟利益、社會利益和環境效益三者統一，通過全生命周期管理實現建筑可持續發展和使用。（2）顯性隱性成本并重。社會成本和環境成本構成綠色建筑隱性成本，在進行綠色建筑全生命周期成本管理時，需要通過科學的方法量化隱性成本，將隱性成本納入成本控制的范疇；而傳統建筑并不考慮這方面的內容。（3）引入全要素成本分析的思想。綠色建筑需要引進更好的技術，且初期成本投入大，因此在建造過程中必須全方位考慮各種成本因素，對可能增加成本的風險因素進行全要素分析。

4 構建基于全生命周期理論的綠色建筑成本管理體系

構建科學性及合理化的綠色建筑成本管理體系，需要以全生命周期成本理論為基礎。首先，對項目建設過程中各階段成本影響因素進行全面分析，納入到成本管控體系中來；其次要做好成本動態管控，防止綠色建筑在施工過程中因為技術原因或者其他原因導致成本大幅增加超出預算；再次要分配好綠色建筑各方的利益關系，減少矛盾沖突；最后要充分利用政府優惠政策，降低成本支出。

4.1 綠色建筑生命周期成本影響因素分析

通過分析國內綠色建筑發展現狀，研究結果表明影響綠色建筑全生命周期成本的四大類因素為：一是現階段國內尚未建立完善的綠色建材市場，綠色建材價格不透明不統一，造成建材成本控制難度大；二是我國綠色建筑起步較晚，至今未形成科學的開發管理模式和一體化的工種責任分配體系，綠色建筑施工技術不成熟；三是綠色建筑設計方案有缺陷，施工隊伍技術有待提升；四是消費者的綠色環保和循環利用意識不強。

（1）建筑材料的生產及選擇應用階段。綠色建筑已成為未來全球建筑業的發展趨勢，建筑材料商們紛紛抓住這個機遇，大力發展綠色建筑材料生產銷售，但當前國內對綠色建材評估標準體系尚未建立健全，綠色建材市場較為混亂，建材質量良莠不齊，以次充好，以假當真的情況普遍存在。使用了不合格的綠色產品，后期將面臨返工，造成初期建設成本進一步提升，同時也浪費了社會資源。（2）決策設計階段。該階段是開發綠色建筑的基礎階段，盡管這一階段綠色建筑項目并未付諸實施，但對該階段進行相關成本的核算。對綠色建筑全生命周期成本管理起到至關重要的作用。缺乏有效的綠色建筑開發管理模式、區域地理環境資源的制約、缺乏專業的高水平施工隊伍等都是影響該階段成本的因素。（3）施工建造階段。施工階段影響綠色建筑成本的因素主要有施工隊伍的技術水平，若技術不達標很容易造成建筑質量不合格，需要返修等情況，會增加增量成本；施工方案完成情況，若未能按期完成方案或者發現方案有瑕疵，都會造成工程成本增加，除此之外，施工過程中的環境和社會成本也是必須要考慮的兩個方面。（4）使用維護和回收報廢階段。影響這一階段成本的因素主要有消費者的環保意識、建筑循環使用技術、綠色管理發展形勢、國家相關政策法規等。

4.2 加強綠色建筑的全生命周期各階段成本管理

全生命周期管理包括項目的決策、規劃、設計、招投標、施工、竣工驗收、運營維修使用等各個階段，只有做好每個階段的成本管理，才能夠從整體上降低綠色建筑增量成本。

做好綠色建筑全生命周期成本管理，首先要做好項目設計階段的成本管理。在項目設計時要求項目的投資者、開發商、建設者、監理單位等同時參與進來，打破傳統信息不同的隔閡局面，相互交流探討，各自從自身專業角度出發，辯證地分析設計方案存在的不足、漏洞，同時探討優化措施。

施工階段是項目設計方案的具體執行階段，也是能源及自然資源消耗改變生態環境的階段，嚴格按照設計方案進行施工，做好施工階段的成本控制是綠色建筑全生命周期成本管理的另一個重要方面，如不能按期施工，或者施工過程存在較大漏洞，需要不斷返修，勢必會加大綠色建筑資金成本。

當項目建設完成投入使用后，運營維護和回收報廢便成為全生命周期成本控制的關鍵。對于綠色建筑來說，后期的運營與維護成本往往較低，這也是綠色建筑的優勢，但不科學的維護有可能造成成本增加。

4.3 綠色建筑全生命周期動態的成本管理方法

將動態成本管理應用綠色建筑成本管理的目標是為了確保綠色建筑項目實施過程的成本不超過預算，建立一種全生命周期的動態成本管控方法。因此，必須加強對綠色建筑成本數據信息的搜集、反饋工作，從而給綠色建筑動態成本管控提供基礎。具體方法如下。

（1）建立綠色建筑成本性能數據庫。收集開發成功的綠色建筑的相關成本數據資料，以及市場上最新的綠色建筑成本數據，并建立綠色建筑性能成本數據庫。開發商可通過相關的平臺方便的查詢綠色建材價格、綠色建筑銷售情況等，從而對現有設計方案進行科學修改，避免后期建設過程中的資源浪費。（2）制定綠色建筑項目的目標成本。在綠色建筑項目開發時要結合自身實際選擇適當的評估體系，對項目的功能、預算等目標進行綜合評估，建立開發作業清單。而后通過綠色項目數據資源庫中查詢的相關信息，再利用全生命周期成本模型等分析、估算出綠色建筑建設全生命周期的成本總額。（3）采購招標階段制定成本計劃。采購招標階段的成本控制較為容易，由于無其他因素干擾，只需根據上一階段已經制定好的成本計劃進行原料采購即可。但要考慮突發原因對采購成本給予一定的彈性空間。（4）合同制定和實施。在項目正式開始施工前要簽訂合同，在合同中明確規定各責任方的權利和義務。當各方都能夠有序履行合同時，綠色建筑的成本管理就容易取得成功。在合同履行的過程中，要及時搜集成本數據并輸入數據庫，一方面便于進行查詢，另一方面為將來建設類似項目提供參考。（5）成本分配。搜集并整理綠色建筑項目施工過程中產生的實際成本，而后按照成本產生的階段將成本分配至各工程單位的目標清單上，最后將成本信息及時錄入動態成本管控數據庫系統，方便備查。（6）評估分析。對綠色建筑項目施工之前的預算成本、施工過程中的實際成本、以及施工前決策的目標成本進行對比，分析造成項目施工成本較預算成本高的原因，并將相關數據錄入查詢提供。通過上述六個步驟，一方面能夠實現對綠色建筑成本的動態管理，另一方面能夠實現對成本的全生命周期管理，同時還能將收集到的信息及時反饋至成本數據庫中，為隨時調整施工方案、修改計劃目標提供依據。

4.4 綠色建筑全生命周期全團隊成本管理方法

進行綠色建筑項目全團隊成本管理，首先要在思想上樹立合作共贏的意識，所有利益相關者摒棄隔閡，清楚認識各方是統一的利益共同體，積極主動地獻言、獻策，完全參與到綠色建筑的設計和成本管理中，確保各階段的成本數據信息能夠及時匯總反饋給相關部門，提高成本管理效率。綠色建筑項目必須以節能環保和更舒適為基礎，在能夠給消費者帶來更舒適的居住體驗的前提下，盡最大可能降低資源消耗、減少生態環境污染、強化成本管理、擴大企業的利潤空間。總的來說，進行綠色建筑項目開發不能唯企業利益，唯消費者利益考慮，必須將社會效益和環境效益綜合考慮到綠色建筑的成本管理中。

5 結論

本文將全生命周期理論引入綠色建筑項目成本管理中，通過分析當前綠色建筑成本管理存在的問題，繼而對存在問題的原因展開分析，研究全生命周期理論成本構成，從而構建了各階段、動態和全成本三方面的綠色建筑成本管理體系。綠色建筑成本管理體系方法的提出能夠提高對綠色建筑成本管理全方位的認識，有效降低綠色建筑增量成本，具有一定社會意義和經濟意義。