污水處理廠改擴建中采用綜合開發(fā)模式的探索

游浩榮

（中國市政工程中南設(shè)計研究總院有限公司， 湖北 武漢 430010）

近年來我國生態(tài)文明建設(shè)取得長足進步， 集中污水處理設(shè)施基本普及， 數(shù)據(jù)顯示截至2019 年全國共建成污水處理廠2471 座， 污水處理率達96.81%。但城鎮(zhèn)污水處理的快速發(fā)展也導(dǎo)致了一些問題， 尤其在一些經(jīng)濟較發(fā)達的城市， 由于缺乏長遠規(guī)劃， 一些早期建設(shè)的污水處理廠逐漸在城市化進程中被周邊發(fā)展區(qū)域包圍， 其產(chǎn)生的臭氣、 噪聲等二次污染問題反而成為城市持續(xù)發(fā)展的制約因素。 可見， 當前污水處理設(shè)施從原來滿足削減污染物的單一需求逐步轉(zhuǎn)向為污染防控、 環(huán)境友好協(xié)調(diào)、 節(jié)能回用等綜合需求。

與傳統(tǒng)地上式污水處理廠相比， 地下式具有節(jié)約用地、 二次污染小且更可控、 地上空間可開發(fā)等優(yōu)勢， 十分契合高質(zhì)量發(fā)展階段更有效率、 更可持續(xù)的前進方向。 據(jù)統(tǒng)計， 截至2020 年， 我國地下式污水處理廠數(shù)量已超100 座， 其上部可開發(fā)為公園或其他建筑。 這種新的建設(shè)模式是以污水系統(tǒng)建設(shè)推動城市升級的一個方向， 也是目前的研究熱點。

1 相關(guān)政策探討

“綜合開發(fā)” 模式是指基于對空間的多元需求，通過多功能的土地使用及多樣化的空間布局， 實現(xiàn)兼容性土地和空間用途混合狀態(tài)的過程。 城市用地綜合開發(fā)是城市土地集約利用的必然趨勢， 在現(xiàn)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準 （GB 50137—2011）》 （下稱“標準”） 中對城市土地混合功能開發(fā)作出了引導(dǎo)， 提出混合用地的性質(zhì)以地面使用的主導(dǎo)設(shè)施性質(zhì)作為歸類依據(jù)。 由于“標準” 中沒有設(shè)立混合用地分類， 土地規(guī)劃中一般按用地功能對土地進行剛性分類（用地代碼與性質(zhì)一一對應(yīng)）。 污水處理廠用地屬公共設(shè)施用地（U）， 其綜合開發(fā)模式常常把污水處理構(gòu)筑物置于地下或半地下， 地面再以其他用地性質(zhì)進行開發(fā)， 如此一來常常面臨無上層規(guī)劃或政策支撐的困局。

我國關(guān)于土地綜合開發(fā)的研究還處于起步階段，尤其是以污水處理廠為核心的綜合開發(fā)， 僅有少部分地區(qū)有相關(guān)的政策指引， 表1 中匯編了部分地區(qū)的相關(guān)政策。 這也導(dǎo)致一些經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)常常有綜合開發(fā)的需求， 卻因政策或規(guī)劃無法調(diào)整用地性質(zhì)， 項目難以落地。 應(yīng)加快各地相關(guān)政策的出臺， 鼓勵對地塊功能、 空間的充分使用， 增強規(guī)劃的應(yīng)變能力， 提高土地的開發(fā)效率。

表1 部分地區(qū)土地混合使用相關(guān)政策

2 “綜合開發(fā)” 模式經(jīng)濟性探討

2020 年全國首個污水處理廠與商業(yè)綜合體綜合開發(fā)的項目（貴州六廣門再生水廠） 正式投入運營。 同年， 國內(nèi)首創(chuàng)采用“全地下式自來水廠+地上商業(yè)開發(fā)” 模式建設(shè)的項目（?？谑薪瓥|新區(qū)飲用水廠） 已正式開工。 目前國內(nèi)污水處理廠建設(shè)中采用綜合開發(fā)模式的案例與日俱增， 本文將結(jié)合實際案例探討該開發(fā)模式的經(jīng)濟可行性。

2.1 項目背景

東莞市C污水處理廠（以下簡稱“C污水廠”）規(guī)劃處理規(guī)模40 萬m/d， 總用地規(guī)模為26.44 公頃，分兩期建設(shè)， 目前已建成一期， 處理規(guī)模20 萬m/d，用地14.8hm， 預(yù)留二期用地11.64hm。 隨著該片區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展， C污水廠已基本滿負荷運行， 且雨季水量沖擊負荷較大， 需盡快進行改擴建以提高污水處理能力。

2.2 用地分析

在研究地下式污水處理廠對土地價值的影響時，有學者根據(jù)污水廠周邊區(qū)域發(fā)展情況將其分為A、 B類， C污水廠可歸為A類， 即污水廠所在區(qū)域在建設(shè)時期屬相對偏遠地區(qū)， 但隨著城市的擴張， 該區(qū)域逐漸發(fā)展為大量人口聚集、 居住區(qū)。 該研究表明A類污水廠對周邊地塊價值負面影響明顯， 且污水廠所占土地價值遠遠高于建造污水廠的投資。 針對此類開敞空間對土地價值影響有學者進行了定量研究， 結(jié)果顯示距離住宅與開敞空間的距離每減少1km， 其價格將提高4.6%， 而開敞空間的豐富度、 面積對周邊住宅價格同樣有不同程度的正向影響。

本案例中， C污水廠所在區(qū)域定位為新型產(chǎn)業(yè)聚集創(chuàng)新板塊， 規(guī)劃定位高， 周邊待開發(fā)地塊面積大，且多為居住用地和新型工業(yè)用地， 開發(fā)后人口密度大。 為削弱C污水廠對周邊地塊開發(fā)的負面影響， 甚至帶動周邊土地價值的提升， 把該區(qū)打造成生態(tài)循環(huán)新型產(chǎn)業(yè)智谷， 以C污水廠改擴建需求為契機， 采用綜合開發(fā)的模式進行建設(shè)是非常必要的。 另一方面，高定位的規(guī)劃、 大規(guī)模的人才引進、 便利的交通、 優(yōu)越的環(huán)境資源也為綜合開發(fā)模式提供了基礎(chǔ)。

2.3 綜合開發(fā)經(jīng)濟測算

2.3.1 總體布置方案（見圖1）。

圖1 總體方案平面布置圖

地塊北側(cè)為現(xiàn)狀一期污水處理廠， 采用常規(guī)地上式建設(shè)形式， 設(shè)計處理規(guī)模為20 萬m/d， 用地14.8公頃， 折合噸水處理占地指標為0.74m/m。 為釋放土地資源的同時提升周邊土地價值， 本方案提出在C污水廠擴建工程中采用綜合開發(fā)的模式， 在預(yù)留的二期用地中新建1 座處理規(guī)模為40 萬m/d 的半地下全覆蓋污水處理廠， 上部打造成集休閑、 娛樂、 運動于一體的中央公園， 廠區(qū)運行后可釋放出一期工程的用地， 用于綜合開發(fā)。

2.3.2 地下層開發(fā)測算

本項目主要建設(shè)目標： ①提升C污水廠處理規(guī)模至40 萬m/d； ②提高出水水質(zhì)標準， 由一級A標準（GB 18919—2002） 和廣東省《水污染物排放限值》（DB 44/26—2001） 第二時段一級標準的較嚴值提高至地表準Ⅳ類水（TN=10mg/L）。 同時由于二期用地有限 （11.64hm）， 折 合 噸 水 處 理 占 地 指 標 為0.29m/m， 需采用節(jié)約用地的工藝。 通過比選本方案最終選用“預(yù)處理+改良A/O+矩形二沉池+高效沉淀池+反硝化濾池+紫外消毒” 的工藝。 地下層污水廠劃分為四個功能區(qū)， 地面層上疊輔助生產(chǎn)區(qū)和廠前區(qū)疊， 并與上部中央公園融為一體， 最大程度地節(jié)約用地。 污水廠設(shè)計地面標高為4.70m， 與周邊道路規(guī)劃標高相同； 廠區(qū)頂部標高控制為10.60m， 比周邊道路高5.90m， 上下交通采用階梯進行銜接。 設(shè)計采用灌注樁+內(nèi)支撐支護方案， 基坑開挖深度9.3m。 經(jīng)測算， C污水廠改擴建項目工程總投資252784.5 萬元， 其中工程費207711.2 萬元。

2.3.3 地面層開發(fā)測算

本項目一期工程拆除后， 可釋放14.8hm用地，該用地目前規(guī)劃土地類別為市政公用設(shè)施用地。 根據(jù)所在區(qū)域規(guī)劃定位， 考慮釋放用地按新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 或二類居住用地（R2） 進行開發(fā)。

①按新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 開發(fā)測算

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 是用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房和配套服務(wù)設(shè)施， 更好地融合研發(fā)、 創(chuàng)意、 設(shè)計、 中試、無污染生產(chǎn)等多種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能。 根據(jù)當?shù)叵嚓P(guān)政策， 新型產(chǎn)業(yè)用地容積率原則上大于3.0， 不超過5.0， 考慮到地塊南側(cè)污水廠上部開發(fā)為公園， 本方案采用上限值（容積率5.0） 進行開發(fā)（見表2）。

表2 方案一開發(fā)測算表

參照當?shù)赜玫刈罱滦彤a(chǎn)業(yè)用地成交價按1800元/m考慮， 辦公樓售價按16000 元/m， 營銷費用、管理費用、 增值稅、 土增稅分別按銷售收入取3%、2%、 3%和5%計。

考慮項目周邊地塊規(guī)劃配套較少， 自持辦公物業(yè)出租率按60%計， 商業(yè)、 宿舍按滿租計， 運營凈利潤率按50%估算， 暫不考慮免租期、 價格遞增等因素見表3。

表3 方案一運營測算表（單位： 億元）

經(jīng)測算， 方案一開發(fā)凈利潤為1.12 億元， 運營年凈利潤為0.94 億元。

②按二類居住用地（R2） 開發(fā)測算

按容積率3.0 開發(fā)， 參考當?shù)貥敲娴貎r（26000元/m）， 具體測算見表4。

表4 方案二開發(fā)測算表

住宅銷售均價參考周邊樓盤按40000 元/m（商業(yè)上浮10%）， 其他成本費率參照方案一， 最后算得方案二開發(fā)凈利潤為15.63 億元。

③測算結(jié)果分析

就單個地塊而言， 兩個方案都能產(chǎn)生正向收益，方案二的利潤率優(yōu)于方案一， 但用地類別調(diào)整為二類居住用地難度較大； 就整個項目而言， 兩個方案凈收益均難以覆蓋污水廠建設(shè)的總投資， 但通過綜合開發(fā)的模式， 一者可以增加當?shù)卣恋爻鲎尩呢斦杖爰跋嚓P(guān)稅收， 再者水務(wù)建設(shè)方在綜合開發(fā)中獲得的正向收益分成可減輕建設(shè)和運營的資金壓力， 最后由社會資本介入可充分盤活土地資源。

3 結(jié)語

1） 城鎮(zhèn)污水處理廠在改擴建中采用綜合開發(fā)模式， 可最大程度破解其“鄰避效應(yīng)”， 提升周邊生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和土地價值； 2） 綜合開發(fā)模式首先面臨的是各地土地政策問題， 目前國內(nèi)僅深圳、 武漢、 海南等少數(shù)地區(qū)出臺相關(guān)政策。 各地應(yīng)加快相關(guān)政策的出臺， 鼓勵對地塊充分使用， 提高開發(fā)效率； 3） 以C污水廠改擴建項目為案例進行測算， 采用綜合開發(fā)模式對當?shù)卣?水務(wù)建設(shè)運營方及其他開發(fā)的社會資本方均能產(chǎn)生正向收益， 其中地面層的地塊屬性對經(jīng)濟效益影響較大。 結(jié)合區(qū)域規(guī)劃， 針對更多不同用途和更大范圍（水處理構(gòu)筑物上方） 的公共設(shè)施用地綜合開發(fā)， 值得進一步深入探討。