地產股上漲多是佯攻行情

玄鐵

謹慎來看，股市樓市雖然同為結構性行情，股市核心資產新陳代謝較快，一線城市房價的長牛市格局并未改變。

樓市和股市，誰是中國經濟的晴雨表？答案都不是，因為二者都追不上經濟增長的步伐。過去15年里，“崩潰論”此起彼伏，依據是一線城市樓市房價收入比過高。其實，自從2007年樓市股市共振式資產重估行情結束以后，結構性行情是主基調，一線城市虹吸全國資金，房價螺旋式上漲，不少三四線城市滯漲。A股同樣是局部牛市——核心資產300股在牛市，平庸企業3000股在猴市。

樓市和股市的最大不同，是樓市權重盤一線城市房價漲幅遠超多數三四線城市，若錯過北上廣深樓市牛市，等同于A股“賺指數不賺錢”。1998年，中國開啟住房市場化定價，深滬股市亦開始發行公募基金，機構主導式定價模式開始盛行。

過去14年來，全國商品房每平方米的均價從1998年的2063元，上漲至2021年的10141元，累計上漲3.9倍?？墒?，房價的上漲不僅追不上居民收入增長的步伐，更是遠遠落后于宏觀經濟的表現。全國居民人均可支配收入從1998年的5425元，上升至2021年的35128元，同比增長5.48倍。中國GDP總值從1998年的7.95萬億元，上漲至2021年的114.37萬億元，增長13.38倍?？梢哉f，只要居民收入增長持續快過房價增長，所謂全國樓市系統性泡沫多半是杞人憂天。

相比之下，滬綜指從1997年年底的1194點，上漲至去年底的3639點，僅上漲2.05倍，不僅跑輸給GDP，連CPI都未戰勝。

當前全球經濟已在滯脹邊緣，多數國家將選擇加息治通脹，而非降息保經濟。

本周，IMF將2022年和2023年的全球經濟增長預期分別下調至3.2%和2.9%，CPI增速預期分別上調至8.3%和5.7%。這或許是不最差，還可能更差。比如俄烏沖突導致歐洲陷入能源危機、通脹日前根深蒂固、歐美央行收緊金融環境可能會加劇經濟衰退風險，以及多國債務危機爆發……若風險繼續上升，IMF預測全球經濟今明兩年增速將分別下降至2.6%和2.0%。據悉，自1970年代以來，全球經濟年度增速僅有五次跌破2%。

謹慎來看，全球經濟可能告別“三低一高”（低增長、低通脹、低利率，股市高漲）的時代，進入“經濟差和股市熊”的長周期。當大國經濟同步下蹲，追趕型國家若能爆發后發優勢，則有望彎道甚至換道超車。統計顯示，中國目前人均GDP只是世界平均水準，而日本之所以在1990年開始由盛轉衰，是因為增長潛力已透支。

“東亞模式”的增長國上限是1995年的日本。當年，日本GDP的總量和人均分別為5.45萬億美元和4.34萬美元，同期美國分別為7.64萬億美元和2.87萬美元。日本以1.5倍于美國的人均GDP，創造了美國經濟總量的71%?？墒?，到2021年，日美人均GDP分別為3.9萬和6.93萬美元，日本樓市股市泡沫破滅的根源在于國民收入增長優勢不在。

相比之下，我國2021年的GDP總量和人均值占美國的比例分別為77%和18%，勞動力紅利仍有較大上升空間，這決定了產業和人口集聚城市仍有較大的房價升值空間。世行本月公布2021年高收入門檻為13205美元/人。截至2021年，以美元計價的中國人均GDP已達到12551美元/人。若到2035年進入2.5萬美元/人的中等發達國家門檻，僅需GDP本幣計價的實際復合增速和人民幣的年均增速分別為4%和1%，這并非高不可攀。

樂觀來看，中國經濟總量若在未來十年內超過美國，中國增長模式將由投資驅動轉型為消費驅動，居民收入增速將趕上經濟增速。老百姓有錢了，當是中國資產重估良機，將迎來類似今日美國資產擁有的所謂流動性溢價和本幣紅利。

理想再豐滿，也掩蓋不了現實的骨感，更不能忽視短期的“剩者為王”策略。

滬綜指今年以來下跌9.81%，表現再度弱于全國房價。房地產板塊指數（880482）亦趨弱，2020 和2021 年跌幅分別為10.65%、6.56%，今年以來截至周四繼續下跌4.05%，最新收盤點位較2015 年的峰值縮水52%，仍在長熊市周期。

中指研究院數據顯示，7 月以來，已有近70 個城市發布穩樓市政策。悲觀者預測調控失靈，樂觀者看到底部已現。只是國際買家仍在撤離。美聯儲周三宣布加息75 個基點，美國股市和樓市均進入長加息周期，在降息到來之前，不要輕易樂觀。香港內地地產指數周四收于2526 點，本月下跌32.5%，較2020 年1 月的高位大跌近7 成。

謹慎來看，自從2016 年年初失守250 天K 線以來，房地產板塊指數多數時間在年線下方運行，其間脈沖式上漲皆被證明是佯攻行情。從中長期來看，在中國故事再度響徹全球之前，房股熊市格局難改，跑輸房價仍是大概率事件。