保交樓成下半年重要工作優質項目、優質房企迎先機

熊穎

目前面臨較多困難的房地產市場，正迎來政策紓困新時期。7月28日，中共中央政治局召開會議，“ 保交樓”被首次寫入了政治局會議文件。

對此，業內人士指出，下半年可能會有新一輪的“保交樓”、穩民生政策出臺，進而化解房地產市場困局。同時，按照政策落地的一半節奏而言，行業內人士指出，房地產市場整體回暖預計要等到明年上半年，其中，重點城市會率先回暖，重點企業率先受益。

據新華社報道，中共中央政治局7月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，對疫情防控、宏觀政策、平臺經濟、穩定房地產市場等熱點問題均有涉及，釋放出穩經濟大盤的積極信號。

其中，關于房地產市場，會議強調，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

值得一提的是，“保交樓”是首次寫入政治局會議文件。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅周刊》分析表示，“保交樓、穩民生”的表述針對性很強，覆蓋住了當前社會對于房地產市場關注的焦點話題。

事實上，在此之前，對“保交樓”表態最多的當數銀保監會。自7月14日以來，銀保監會有關部門負責人多次強調，支持地方做好“保交樓”工作。如今，“保交樓”上升到中央政治局會議層面，對于整個房地產市場意味著將有更強有力的政策支持“保交樓”工作落地。

嚴躍進指出，“保交樓”是下半年一項重要的工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作。從實際過程看，當前“保交樓”的政策比較清晰，包括地方黨委和政府全局統領，商業銀行等機構密切配合，房企等積極參與復工。同時，不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等部門，會有新一輪的“保交樓”政策。此類政策在推動房企施工、化解房企債務壓力、維護購房者合法權益等方面會有積極表現。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》指出，實際上，當前的房地產市場形勢已經較為明朗，房地產銷售數據持續下滑并非需求端政策紓困不給力，而是供給端沖擊持續存在，惡化了市場預期。不解決供給端的問題，房地產市場源頭上的沖擊就解決不了，樓市就難以穩定下來，全鏈條下行就難以避免，“保交樓”也難以實現。

在李宇嘉看來，接下來要想解決這一困境，則要用足、用好政策“工具箱”。關于籌集基金、專項債、收購為保障房、破產重組、收并購盤活等，這些方案或工具都沒有成熟的模式套用，需要地方要自己探索和推進使用，要推進一盤一策，涉及到的主體如開發商、住建局、金融、土地等，誰有病給誰吃藥，誰的問題和責任誰擔。

實際上，據《紅周刊》觀察，在一城一策的政策鼓勵下，一些城市在“保交樓”上已經先行一步。近期，國資企業河南資產管理有限公司就宣布表示，將聯合鄭州地產集團設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

同時，市場上還傳出“將成立房地產紓困基金，支持12家出險房企脫困”的消息。據觀察網報道，克而瑞25日援引境外市場資訊機構REDD消息，國家正考慮設立房地產基金，規模最高可達2000億元-3000億元之間，用于支持12家出險房企和部分地方政府新近選定的其他房企。除此之外，據REDD消息，政府也在考慮出臺一項關于發行棚改專項債的全國性的政策，預計最早下個月能取得一定進展。

對于上述消息，多位地產、金融專業人士向《紅周刊》分析指出，上述政策方案對穩樓市、穩信心有一定積極作用。但與此同時，也有業內人士提醒，上述提及的政策方案中，房地產基金計劃資金規模體量較小，因此帶來的直接提振效應或許有限。

億翰智庫企業事業部副總裁田晶向《紅周刊》表示，對于上述消息中房地產基金方案的落地不要抱有過高預期，因為從資金量的角度上來說，體量上無法覆蓋目前已經爆雷或存爆雷風險的所有房企，所以在紓困的實際執行中，肯定是尋找確定性更強的項目來進行紓困，比如，一些優質項目或者信用較高、還未展期的房企。

此外，在田晶看來，值得注意的是，即便后續有了政策支持，對房企以及具體項目的紓困行為，也仍將是一種市場化行為。之所以這么說，是因為房企或項目本身的風險存在不確定性。根據過往經驗，可以看到近兩年時間內，存在不少白衣騎士在收購瀕臨困境的企業資產包的過程中最終被拖垮的前車之鑒。

不過，田晶依然堅信，上述政策方案如若落地，提振作用將主要體現在兩方面：一是，從城市結構上來講，基本面越好的城市，政策覆蓋后的提振效果會更明顯;二是，未出現風險性事件、未出現債務展期的優質房企也將明顯受益。

伴隨7月25日“將成立房地產紓困基金，支持12家出險房企脫困”的消息傳出，房地產板塊應聲上漲，7月25日、26日地產股連續兩日集體反彈，但隨后幾天又全面回落。

其中，行業龍頭碧桂園在7月27日發布折價配股公告，公司旗下上市公司碧桂園、碧桂園服務股價由漲轉跌。據碧桂園公告，公司擬配股8.7億股，配股價3.25港元/股——相比之前連續十個交易日平均收盤價約3.42港元/股折讓約4.97%，融資約28.27億港元，所得款項扣除發行費用后用于現有境外債項再融資、一般營運資金和未來發展。在7月27日，碧桂園股價報3.16港元/股，下跌15.05%;碧桂園服務股價報17.44港元/股，下跌21.97%。

利檀投資董事長陳昊揚向《紅周刊》表示，按照過往的認知，碧桂園和旭輝一直都是大家公認的比較好的民營房企，但從市場表現來看，7月以來，碧桂園跌了超過30%，旭輝股價跌幅也超過40%，本來前述房企的股價就很低了，現在更是跌到和其他違約房企相近的估值水平。

他認為，總的來看，房地產市場尤其是香港市場，對房地產企業的情緒還是比較悲觀的，并沒有因為7月25日釋放的消息而得到真正提振，這說明市場還在觀察。現在海外市場、港股市場對一般的利好消息已經不是特別的認可，除非能夠真正看到流動性的改善。

此外，陳昊揚分析表示，市場的悲觀情緒主要來自于融資端和銷售端的較大壓力。其中，融資端方面，銀行端、金融端對部分民營企業存擠兌現象，不給貸款、發信債;銷售端方面，伴隨7月的停貸事件購房者的需求情緒受到很大壓制。

在其看來，目前暫時看不到市場反轉的期望，但從中長期來看的話，如果能做到以下兩點，市場反轉的可能性還是較大的，其一，是將低效的、難救活的風險房企盡快出清;其二，是效率高、有戰斗力的優質房企能夠盡快步入正常軌道。

即使按照政策落地的一般周期，房地產市場的修復也需要一定時間。嚴躍進向《紅周刊》表示，隨著時間推移，房地產市場的悲觀情緒會慢慢減弱，一方面在于，人們對疫情沖擊的適應能力增強，且伴隨房價出現一定程度的下跌，購買意愿增強;另一方面在于，房地產市場交易行情本身也具備自我復蘇的能力。

嚴躍進預計，后續的市場修復規律可大致分為三個階段：第一階段，是從現在開始至9月份，即到三、四季度之間為止，部分城市的樓市成交數據呈現同比增長;第二階段，到今年四季度，全國房價指標開始出現正面數據。比如房價指數的環比上漲，又或者是房價指數的環比跌幅收窄;第三階段，也就是房地產市場的真正恢復，則可能要到明年上半年。彼時，不光樓市的交易數據持續改善，保交付的信息也會同步增加。