城市更新潛力評價方法研究
——以青島市市北區城市更新規劃為例

孫麗萍 賈林千

1. 山東天為工程技術有限公司 山東 淄博 255000

2. 淄博鼎投房地產開發有限公司 山東 淄博 255030

1 引言

城市發展路徑由外延式擴張轉向內涵式發展后，城市建成區尤其是老城區由于聚集了地理區位、公共資源等優勢，再次成為關注的焦點。此次不同于上世紀九十年代大拆大建式的舊城改造，而是如美國城市規劃學家沙里寧所說的“城市的生長，并不是單純的疆域擴張，而應是傳承歷史創新未來的過程，使其煥發出全新的時代能量”，是以城市有機更新的方式，緩解城鎮化過程中出現的土地資源緊張的矛盾，這一方式需要建立在對現有土地資源的科學診斷與綜合評價的基礎上。

2 基礎調查方法

城市更新潛力評價的前提是基礎數據的收集調查，由于城市更新是復雜系統的現實反映[1]，因此更新潛力評價需要調查的內容已經遠遠超出物質空間層面，而是涵蓋了社會、經濟、人口等諸多方面。依據城市規劃原理教科書中的調查研究方法章節[2]，結合城市更新工作自身的特點，總結更新潛力評價基礎調查的主要內容涉及建筑物調查、土地使用調查、人口調查、交通調查、公共服務設施調查、環境設施調查、市政設施調查、環境衛生調查、社區關系調查和空間場所調查等。具體調查方法主要包括五種：現場踏勘法，觀察者帶有明確目的，用感官及輔助工具直接地、有針對性地收集資料的調查研究方法；問卷調查法，是社會調查中最常用的資料收集方法，城市更新規劃中針對不同的問題以問卷的方式對居民進行抽樣調查，涉及內容包括居民的改建意愿、居民的遷居意愿、對公眾參與的建議等；走訪座談法，性質上與問卷調查相類似，實際操作中則是調查者與被調查者面對面的交流；文獻研究法，文獻內容包括人口、建筑、土地等統計數據，以及相關規劃資料等；數字技術法，既包括土地遙感、地形測繪、土地勘界等傳統數據采集方式，還包括無人機傾斜攝影、三維激光掃描等新技術。

3 評價指標體系構建

3.1 影響因素與評價要點

影響城市更新的因素很多，諸如各地城市更新法規政策、經濟實力、城市整體結構和功能、社會期望值，以及更新區域的物質空間與社會經濟條件等等。城市更新評價的要點涵蓋的內容極為豐富，既包括土地使用、建筑建造、市政設施、道路交通等，也包括社會組織、歷史文化、人文景觀、居民收入等經濟文化因素。不同的社會團體和個人，由于他們所處的社會經濟地位不同，審視的角度不一，對城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而對城市更新的評價項目和評價標準也不盡相同，造成即使是同一個評價對象，不同的評價主體所產生的評價結果也有所差別。從城市更新工作者而言，評價的要點需要盡可能協調并體現居住者、建設者、以及管理者等不同利益群體的訴求，需要綜合考慮居民所關心的居住環境的舒適、安全和方便，建設者考慮的土地更新的經濟效益，以及規劃管理者考慮的城市更新對于地區和城市的影響等。

3.2 評價指標體系構成

綜合城市更新基礎調查內容、影響因素與評價要點，總結提煉城市更新評價的指標體系應涵蓋多個維度，即包括社會發展、城市建設、文化傳承、環境品質、經濟活力等，具體應用過程中需結合評價對象的實際情況予以適度增減。

社會發展評價指標主要涵蓋社會可持續性發展相關的內容，如社會人口的規模、構成與變化情況，基礎設施、公共服務、公共空間的均等性程度，原有居民的比例等社會結構的維持程度，社會文化特征等社會身份與歸屬感，社區公共參與率、滿意度等公眾參與的制度建設等。

城市建設評價指標主要涵蓋現狀用地結構配置情況，現狀土地空間使用情況，現狀土地的交通區位優劣程度，土地建筑高度、建設密度、容積率等強度配置情況，現狀建筑的年代、質量、功能等使用情況，文教衛體等公共服務設施的配置情況，軌道交通站點、交通樞紐、公共交通等交通設施配置情況，公園綠地、廣場等開敞空間的配置情況等。

文化傳承相關指標主要涵蓋歷史環境的現狀保存狀況，文物保護單位、歷史建筑、歷史文化街區等各類歷史文化資源的數量規模及其空間分布情況，藝術中心、文化展演等文化設施的建設情況等。

環境品質相關指標主要涵蓋主要生態廊道的空間分布情況，評價用地空間與現狀生態空間的關聯程度，評價用地空間與生態敏感區的關系，現狀環境視覺效果及生態景觀空間特色，現狀住房多樣性、建筑與街道布局關系、住房質量、建筑維護程度等建成環境情況，清潔能源的使用情況，固體廢棄物再利用情況等。

經濟活力相關指標主要涵蓋土地的產出率即地均GDP（億元/平方公里），工業用地產出率即地均工業總產值（億元/平方公里），城市基準地價分布情況，居民收入情況等。

4 評價分析方法

建立城市更新評價指標體系后，需要對各項指標賦予權重，然后進行綜合評定。確定指標權重的方法一般可分為主觀賦權法和客觀賦權法兩類。主觀賦權法是根據決策人對各屬性的主觀重視程度而對其進行賦權的一類方法，主要有層次分析法、綜合評分法以及德爾菲法等。客觀賦權法是根據決策問題原始數據之間的關系，并通過一定的數學方法而確定權重的一類方法，常用的客觀賦權法有相關系數法、主成分分析法等。下面主要介紹指標權值評價中常用的層次分析法、德爾菲法和主成分分析法。

4.1 層次分析法

層次分析法1980年由美國人薩得（T.L.Suaty）首創，20世紀90年代在我國迅速發展并普及。層次分析法首先對評價對象所涉及的因素進行分類，按照各類因素之間的隸屬關系把它們排成從高到低的若干層次，并建立起不同層次元素間的相互關系，通過對各個層次的分析，導出對整個問題的分析，即排序的權值，以此作為評價和決策的依據。這種方法由于將定性分析和定量分析巧妙地結合起來，使評價過程條理化、系統化，因此是一種較為科學的更新評價方法。

4.2 德爾菲法

德爾菲法（Delphi）其要點是確定一定數量的有關專家（一般以10-50人為宜），將評價指標給專家后，要求專家各自對評價指標的重要程度排序，賦予每個指標相應的權重，但總和是100。然后回收專家意見，對每個指標進行定量統計歸納。這一過程反復幾次，意見逐漸趨于統一，最后確定每個評價指標的權重。由于不同的更新地區所要解決的問題不同，因此對于指標的權重分配也不相同，可以應用于城市更新的現狀評價，進行系統的定量分析。

4.3 主成分分析法

主成分分析（Principal Component Analysis，PCA）， 是一種客觀賦權法，主成分分析的原理是設法將原來變量重新組合成一組新的相互無關的幾個綜合變量，同時根據實際需要從中可以取出幾個較少的總和變量盡可能多地反映原來變量的信息的統計方法，也是數學上處理降維的一種方法。用主成分分析篩選回歸變量，是一種客觀賦值確定權重的方法，具有重要的實際意義，可用于影響城市更新潛力評價的諸多指標的篩選與權重賦值。

5 實踐應用案例

5.1 基礎調查

青島市北區城市更新項目位于青島市歷史城區內，占地14平方公里，該片區是青島歷史文化資源類型最為豐富，最能體現其地域文化特色的歷史片區。規劃項目調查分析了現狀用地的屬性構成，各類用地的建設及使用情況，現狀人口的規模、空間分布、年齡結構、教育層次、職業層次、職住關系、活力分布等特征，現狀交通的道路結構、道路功能、軌道交通、城市停車的特征與存在的問題，現狀公共服務設施的空間布局、用地規模、服務半徑等，現狀公共空間的體系構成與空間布局，給水、污水、通訊、電力、燃氣、供熱等市政設施的現狀特征與存在問題，規劃區內的歷史文化街區、歷史建筑、風貌道路、歷史人物等歷史資源的空間分布、現狀保存與目前使用狀況。

基于現狀綜合調查分析，分析項目面臨的核心問題，即價值體現不充分、遺產整體保護不足、功能發展品質低、歷史資源缺乏系統串聯、重點區域活力不足。同時初步判斷識別十二大重點片區（見圖1）。

圖1 十二大重點片區分布圖

5.2 更新潛力評價

依據前述評價指標體系構成和評價方法，結合規劃區域的特征與面臨的具體問題，遴選相關指標并構建客觀有效的全面評估體系，從土地用途與使用功能、建筑質量與環境、開發強度、區位條件、景觀環境條件、配套成熟度、土地價值等影響因素展開全面評估，運用德爾菲法，對各評價因子賦權重值。通過GIS分析技術，將現狀各地塊的更新難易度、更新成本、更新社會效益等進行綜合計算，按照分值高低劃分不同更新潛力的用地，分值越高、更新潛力越大。

從土地價值角度考慮，主要選取軌道站點覆蓋條件、道路交通條件、公共服務設施與景觀條件等4個對城市土地價值具有較大影響因素的因子作為評價因子。其中軌道站點層面，距離站點越近的用地土地價值相對越高，選擇距離站點100m以內的范圍土地價值最大，距離站點500m以上的范圍相對土地價值較小且無差別；道路交通層面，以可達性作為衡量標準，主次干道交叉口周邊用地土地價值最高，其次為主干路沿線土地，再者為次干路沿線土地；公共服務設施層面，主要選取中小學校與醫院等公共服務設施，選擇距離服務設施100m以內的范圍土地價值最大，距離500m以上的范圍相對土地價值較小且無差別；景觀條件方面，選取城市重要綜合公園與山體，選擇距離公園100m以內的范圍土地價值最大，距離公園500m以上的范圍相對土地價值較小且無差別。綜合以上4個因子，根據其重要程度進行權重評價，分析結果呈現出，土地價值較高區域為四方路-無棣路區域、遼寧路-泰山路-昌樂路區域、廣饒路-延安一路區域以及臺東區域等5處區域。

從更新成本角度考慮，主要選取用地權屬類型、開發強度、建筑質量與建筑質量等4個對現有城市建設更新具有較大影響因素的因子作為評價因子。用地權屬類型層面，更新可能性大的土地類型分值高，更新可能性小的土地類型分值低，選擇城建公司等有意向更新的用地分值最高，其次為房管產權和一般工業用地等宜更新用地，再者為行政辦公、個體產權等較難更新的用地，最后是軍事等特殊用地、學校公園等保留現狀用地；開發強度方面，現狀開發強度越高的街區未來的更新難度相對越大，開發強度越低的街區的更新難度相對較低，選擇開發強度大于等于5的地區開發難度最大，開發強度0.5及以下的土地開發難度最小；建筑質量方面，現狀建筑質量越好的街區未來的更新難度相對越大，建筑質量越差的街區的更新難度相對較低；地價條件方面，根據2016年青島市市內三區土地級別與基準地價表，疊合商服用地、住宅用地價格，總地價越高，更新成本越高、更新潛力越小。綜合以上4個因子，根據其重要程度進行權重疊加分析評價。更新成本分析結果，更新難度最高的區域主要集中在江蘇路、貯水山周邊、啤酒廠周邊、青島山信號山南等4處區域。

結合土地價值分析結果與更新難度分析結果，研究范圍內最具潛力的土地呈現出“一帶兩片區五節點”的空間布局（見圖2），其中四方路-江蘇路地鐵站地區、泰山路地鐵站地區呈現最高土地價值，熱河路-遼寧路是高潛力用地集中區。

圖2 用地更新潛力綜合評價圖

6 結語

城市更新潛力評價方法作為存量空間優化提升的基礎研究方法，其指標體系構成與評價方法既存在共性又存在差異性。共性的部分構建起更新潛力評價影響因素、評價要點、指標體系，以及通常可以采用的分析方法；差異性的部分體現在評價對象自身特征與需求部分，需要結合更新項目的具體問題具體分析。更新潛力評價方法在實踐案例中的應用，可以進一步完善普適性的評價方法，而普適性的評價方法反過來又可以更科學地指導實踐應用，兩者通過互相促進、不斷改善，為城市更新提供更加科學的評價方法。