疫情下的房租反彈虛實

蔣芷毓

1月25日，浙江杭州市的一處保障性租賃住房小區。圖/中新

唐瀟在上海解封后收到了房東要求漲租的通知。她和朋友租住在上海浦東的一套兩居室，月租金近五千元。“先是說漲20%，后來說每月漲800塊，再談到每月漲400塊。”唐瀟說，“漲幅很隨意，房東只說要市場價。”

溫欣則直接選擇了長租酒店。她租在長寧定西路附近，周圍的一居室漲到了月租金五千元以上，她轉而租下了每月六千元出頭的長租酒店復式單間，“設施更便利”。

受疫情等因素影響，北京、上海等一線城市租房市場在5月持續走低。到6月，疫情趨穩、畢業季來臨，上海一些區域租房需求上升，交易量及租金都有所反彈。根據58安居客房產研究院的數據，2022年6月，全國65城新增掛牌房源平均租金為30.31元/m2/月，環比上漲0.27%，基本與上月持平，僅上海環比上漲0.8%。

在一線城市中，上海租房市場整體表現強勢，也引起了對房租上漲原因的討論。“租金市場變化比想象的復雜。”空·白研究院創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領告訴《中國新聞周刊》，“它不僅受供需關系影響，也有季節性變化，還受消費人群的支付能力、收入預期等條件影響。”

在疫情與商業模式多重因素影響下，個別長租公寓出現現金流斷裂，長租公寓經營難題再次受到關注。由于疫情反復，導致保障性租賃住房開工建設推遲，長租市場供應節奏也被打亂。

唐瀟住的單間不到十平方米，家電老舊。疫情期間冰箱故障，煤氣點不著，洗手間燈也壞了。城市解封加上畢業季，租房需求旺盛，唐瀟看好的幾個房子都很快出租了。她和朋友只能接受了房東每月漲租400元的要求。“小區據說被劃進了學區，房價漲了，房東說每年都要漲房租。”唐瀟說。

多名租住在上海的消費者反映6月房租上漲。住在普陀區的張娜解封后本想換房，但發現周圍的房源普遍上漲，“我們關注長寧的一個小區，到地鐵步行一公里，兩居室前年月租金6200元，去年7500元，今年漲到8500元了。”張娜說，“中介跟我說，要是實在想租，可以9月份再看。”在普陀區，張娜封控期間看的房源租金每月6000元出頭，解封后跳漲到了7900元，“還一下就搶掉了。”

一名在上海從事租房業務三年的個人中介告訴《中國新聞周刊》，她負責東華大學、華師大附近房源，解封后租房需求井噴，她和丈夫每天都有好幾個新簽約。

房東朱雅青則覺得，今年上海房租和去年最高點“沒法比”。她去年在靜安中心區域以500萬元總價、10萬元稅費購入了一套40平方米開間，去年10月以8500元/月出租，但在今年5月被租客退租了。“這是1987年建的老房子。”朱雅青很無奈，“租客洗澡不開窗，衛生間吊頂、衣柜都發霉了，退租后只能整修，現在還沒租出去。她現在每月還貸17000元，即使能以8500元/月出租，按每年房租總額/每平方米售價計算，租金回報率也只有0.8。

上海中原地產市場分析師盧文曦對《中國新聞周刊》分析，上海剛解封時，成交量及租金都有較為明顯的上漲。58安居客房產研究院《全國租賃市場6月月報》顯示，一線城市掛牌租金整體走弱，僅上海環比上漲。在掛牌供應上，上海環比上漲147%，租賃需求熱度環比上漲95%。

由于租房市場龐大，機構中介、個人中介、二房東等各自占有市場份額，統計數據口徑也有所差異。從官方數據來看，北京市統計局顯示，北京租賃房房租6月環比上漲0.1%，同比下降0.2%。上海市統計局目前只公布了5月居民價格消費指數，居住指數環比上漲1.2，同比下降0.1。

魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎告訴《中國新聞周刊》，根據魔方公寓對房租市場整體的監測，6月上海民宅合租價格經歷了“先抑后揚”的階段，合租單間平均價格從6月1日到6月8日降到了最低2200元/月，又從6月15日開始一路上漲，6月29日漲到了2535元/月。北京民宅合租價格也在6月下半旬回暖，7月初漲到了3200元/月。

作為集中式長租公寓，胡鼎說，魔方公寓出租率通常維持在90%～95%，受疫情影響，簽約情況“只出不進”，出租率在4月、5月有所下降。6月上海解封后，在預料到租房市場熱度上升將會推高房租的趨勢下，魔方公寓決定不漲租金，并給予應屆畢業生租金優惠，出租率很快回暖至疫情前水平。

城市內部區域分化也較為顯著。盧文曦分析，在大學附近、交通樞紐附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源漲幅明顯，地段好、物業管理好、樓齡新的房源漲幅能達到5%～7%。

根據58安居客房產研究院數據，疫情后，以白領為主力客群的3001～6000元/月/套價格段需求占比上升4.8%，而以藍領為主力客群的1501～3000元/月/套價格段需求占比下降5.3%。58安居客房產研究院分析稱，這是由于服務業受疫情影響相對更嚴重。

“租金中間段的房源受疫情影響小，兩端影響大。”胡鼎曾對2020年疫情后租房市場變化進行分析，他發現月租金在1000以下的房源交易量顯著下降、房租降低，“比如廣州增城，通常是外來務工人員租住于此，騎電動車上班，收入受影響離開這個城市后，由于交通不便，其他人也不會選擇搬過來，這個區域市場價格就在下調。”

由于缺乏整體市場的統計口徑，房租市場的變化很難用某一組數字衡量。不過，通過綜合多方機構數據、對比各區域房源抽樣、結合個體經歷，仍然能略窺一二。

從整體市場看，58安居客房產研究院稱，二季度由于一線城市受到疫情影響，人口跨域流動受限，租賃市場步入淡季，6月租房市場整體表現平穩。

楊現領也并不認為目前租金上漲壓力較大。“部分區域房租上漲，一來是季節性的，其次它很快就會回落，而且回落的幅度有可能比往年更嚴峻。”楊現領說，“目前并不具備房租上漲的條件，房租受就業市場、個人收入預期影響大。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉對《中國新聞周刊》說，疫情后，一些租戶存在改善租房的需求，暴露出來的社區服務問題、合租問題等會通過換房解決，租房熱度提升從而導致部分區域房租上漲。

楊現領認為，租房市場消費者結構分化顯著，部分消費者能實現改善租房的需求，但在失業率抬升的背景下，年輕人的支付能力下降，房租消費也會隨之降級。

“租賃高峰期主要是農歷新年后和六七月的畢業季兩段時間。”盧文曦也認為上海房租上漲有季節性因素，“加上4月、5月封控產生的租房需求積累，解封后需求端回升明顯。”

從住房的供需關系來看，一線城市“缺房”情況長期存在。今年高校畢業生首次突破千萬規模，其中上海市高校畢業生共22.7萬人，較去年增加2萬人，增量為5年來最多。上海市也在通過放寬落戶限制等方式“搶人”，作為特大城市，對年輕人的吸引力仍然存在。

盧文曦從租金回報率的角度分析稱：房租上漲與房價有關。上海房價在前幾年漲幅較大，新購房的房東為了維持租金回報率，會選擇提高租金。

“二手房房價增長會在17個月后遞延到二手房租金的上漲。”胡鼎通過分析中國從2005年至今的房價、房租數據得出上述結論，“二手房交易完之后，一般買賣不破租約，會在之后換租期時漲租，上海剛好在去年上半年是房價上漲的高點。”

另一個關于上海房租上漲的推測是中介、二房東壟斷房源推高租金。目前，各地租房市場缺乏權威口徑的市占率分析，由于租賃市場不如房屋買賣管控嚴格，不會強制到交易中心備案，也難以印證是否存在機構中介、二房東壟斷的情況。

7月18日，《中國新聞周刊》記者搜索鏈家上海官網發現，有24407套待租房源，我愛我家上海則有14806套待租房源，租房市場兩大龍頭中介機構全部房源不足4萬套，不過，胡景暉認為，這些數據并不等于其掌握的所有房源，難以說明各個機構滲透率。

“從動機上來講，由于疫情影響簽約，中介、二房東可能有漲價補償的心理。”胡景暉說，“但是否能實現漲價，取決于消費者買不買單。”楊現領也認為，中介、二房東不像開發商能影響供給，要單方面提高租金很難。

房租上漲也被認為與整治群租房有關。根據“上海城管”微信公眾號，6月解封后，長寧、普陀等地開展整治群租執法行動。“上海城管”公眾號稱，人員聚集度較高的群租房容易成為小區的防疫“漏洞”，由群租引發的疫情傳播風險和消防安全隱患不容忽視，6月17日，上海長寧天山路街道綜合執法隊共查處群租點位8處，清除人員60余人，拆除高低床位31張。

整治群租房后，消費者會轉向更偏遠的地段租房，從而推高該區域房租。楊現領認為，群租是消費者的理性選擇，在收入限制下，只能承擔群租的價格。整治群租后，會讓這部分租房者住得更偏遠、更隱蔽。

決定房租變化的根本仍然是供需問題。58安居客房產研究院分院院長張波告訴《中國新聞周刊》，總體來看一線城市的租賃市場依然呈現供小于求的態勢，不同區域之間的差異較大，尤其是CBD周邊以及外圍軌道站點附近的需求明顯大于供給，部分郊遠區域則會呈現相反情況。

胡景暉也認為，供應不足的情況仍然存在，由于長租公寓利潤微薄，擴張緩慢，市面上長租公寓產品相對較少。

2017年開始，長租公寓爆雷事件頻發，2020年蛋殼公寓爆雷影響廣泛。資本進入長租市場后，為快速擴張，一些運營方采用了“長收短付”“租金貸”等金融杠桿，釀下危機。此后，長租公寓租金貸納入監管，融資途徑受到限制。

長租公寓一直面臨盈利難題。6月，優家青年創業社區爆出“撤租”事件，其北京蘇州橋社區因欠繳租金、物業費、滯納金等相關費用，導致原有租賃合同終止。“疫情影響下，原本利潤微薄的長租公寓資金鏈更為緊張。”有業內人士分析，“加上過去幾年資本進入租房市場，用高拿房成本搶房，積累的庫存可能到今年才消化完，租金又有天花板，沒有金融工具就會出問題。”

“長租公寓最難的是規模化，一旦規模化，利潤反而更低了。”胡鼎說，“中后臺搭建需要更加精細化，如果盲目搭了大的公司中后臺，前臺的收入將無法覆蓋后臺的成本。” 胡鼎認為，一些長租公寓在本地發展很好，但進入多個城市容易水土不服，多個城市的管理成本將是幾何倍數的上升。

新派公寓創始人、CEO王戈宏表示，長租公寓過往的包租模式在競爭激烈的環境下面臨拿房成本高、融資難等困境，靠自身的造血功能無法創造持續良好的盈利，而且抵御重大風險的能力有限，若沒有優惠的貸款金融的支持，規模化經營較為困難。

張波分析，長租公寓市場發展這兩年相對緩慢，尤其是各地政府加強對租賃機構的資金監管后，長租公寓的無序擴張現象已經得到有效控制，資本市場對于長租公寓也更為謹慎，長租公寓的融資門檻同步提升明顯。另一方面，各地不斷出臺租賃相關法規，尤其是限制“N+1”對長租公寓的影響較為明顯，部分法規較嚴城市的長租公寓市場面臨萎縮狀態。

一直以來，長租公寓被部分銀行歸類于房地產行業，融資渠道有限。今年2月，央行、銀保監會發布通知，要求銀行業金融機構加大對保障性租賃住房的支持力度，向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。“市場化長租公寓仍然需要大型金融機構的資金支持，其他籌資渠道如私募基金等成本相對高昂，如果有銀行等金融機構的資金投入，將會促進行業良性發展。”胡鼎說。

此外，胡景暉注意到，由于疫情反復，導致保障性租賃住房開工建設推遲，一些市場化的長租房裝修、掛牌出租也有所延遲。

6月16日，上海市一家房產中介公司櫥窗內的房屋租售信息。圖/IC

“保障性租賃住房推進節奏相對較慢，尤其是2022年不少城市的土地供給中，保障性租賃配建的情況有所減少。”張波稱，“預計在商品房交易市場恢復穩定后，會加快租賃房源的建設節奏。”

2021年7月，國務院辦公廳發布《關于加強保障性租賃住房的意見》，將加快保障性租賃住房。以上海為例，在“十四五”期間，將建設籌集保障性租賃住房40萬套，占住房計劃供應總量的40%。這意味著由國企主導的保障性租賃住房將對長租公寓市場格局產生重大影響。

王戈宏對《中國新聞周刊》分析，保障性租賃住房會對長租公寓市場形成差異化供應，能豐富租賃住房的品類。在很多城市的市中心、交通樞紐地段，國有保租房相較于市場化的公寓運營方在拿地上更有優勢。

不過，在目前各地頒布的政策中，多地對保障性租賃住房租金價格進行限價。例如，6月22日，昆明要求租金不超市價 85%。胡景暉認為，保障性租賃住房獲得了政策上的支持，但房租管制會影響市場主體參與的積極性。

此前高和資本聯合創始人周以升、國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真撰文稱，硬性租金管制弊大于利，需要審慎采用。租金管制將減少供應，并在中長期推高租金價格，最終導致政府被迫用新增國土用地來補缺，加大財政壓力。此外，租金管制將迫使市場供應大量低質量產品，形成逆向淘汰。

也有業內人士認為，一些城市的保障性租賃住房選址偏遠，交通不便，影響房源質量。另一方面，住房等存量資產被納入保障性租賃住房，使得新增供應量有限。

保障性租賃住房可以由市場主體參與投資，市場化長租公寓也可以申請納入保障性租賃住房管理。以上海為例，“上海市政府會邀請市場上的8～10個評估公司，綜合考慮房源品相、家具配套等情況對保障性租賃住房進行評估定價，如果定價連前期的裝修和改造成本都收不回的話，政府部門也會再給一些支持。”胡鼎表示，“只要管理科學，相信非常多的資本愿意進入這個市場。”

（應受訪者要求，唐瀟、溫欣、朱雅青、張娜為化名）